（2014）穗海法民三初字第1803号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2016-07-19

案件名称

黄铸新与广州市万城商业经营管理有限公司、涂国钧商品房预售合同纠纷2014民三初1803一审民事判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄铸新,涂国钧,广州市万城商业经营管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款

全文

广东省广州市海珠区人民法院民事判决书（2014）穗海法民三初字第1803号原告黄铸新，住所地广州市番禺区。委托代理人郭一文、林晓花，分别为广东满祥律师事务所律师和实习律师。被告一涂国钧，住所地广州市荔湾区。被告二广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人涂国钧。两被告共同委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告黄铸新诉被告一涂国钧、被告二广州市万城商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员钟琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭一文，两被告的共同委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订认购书和《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买其所有的广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心2层18号铺。原告依约向被告支付全部房款253000元及税费8542元、律师费1300元、委托公证费350元。之后双方又签订了《补充协议》，但至今被告未按合同约定交铺和过户，且涉案商铺已被法院查封，故起诉请求判令：1、解除原告与被告二在2011年11月21日签订的商铺买卖合同、在2012年8月28日签订的补充协议；2、两被告立即返还原告缴纳的定金50000元、购房款203000元、税费8542元、律师费1300元、公证费350元及支付利息（利息以263192元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准从2012年12月26日起计付至款项付清之日止）给原告，并互相承担连带责任；3、本案的诉讼费用全部由两被告承担。两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：一、被告二并非本案的适格主体，不应当承担违约赔偿责任。被告一通过公证委托授权被告二出售其名下商铺，被告二仅仅是代理人，根据委托书代理权限范围内依法履行代理职责，商铺买卖合同中明显显示产权人是被告一，合同签字处有原告的签名，原告是在清楚代理关系的情况下才购买涉案商铺并签订合同，被告一应当对被告二的代理行为承担民事责任，被告二不应承担连带责任。二、根据原告提交的证据4显示被告已经在2012年11月29日向房地产交易登记部门申请了涉案商铺的交易过户手续，因此被告已履行了合同的相关义务。三、涉案商铺被海珠区法院以其他商铺涉及相关法律纠纷为由，对涉案商铺擅自进行了查封，导致涉案商铺无法依照合同交付给原告。被告认为是由于海珠区法院随意扩大查封才导致涉案商铺无法交付给原告，因此原、被告双方可以向海珠区法院申请解封涉案商铺并继续履行涉案商铺的过户及交付手续。四、原告要求被告支付利息没有事实和法律依据，合同约定了涉案商铺有返租期，返租期限至2014年9月30日止，在该日前被告是经过原告同意无偿使用涉案商铺，因此原告主张的起算损失时间是不合理的。且合同中已约定相关违约责任条款，现原告主动放弃向被告主张合同约定的违约金适用，是原告自行处理自己权利，被告无权干涉，但原告要求被告支付利息没有法律依据。经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2010年12月18日，原告与被告二签订《万城小商品交易中心认购书》，向其购买位于广州市海珠区南珠路的万城小商品交易中心二层018号物业。2011年1月21日，被告二代被告一（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构，该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层18号铺（第二条）；该商铺属现房，房价款总金额为253000元（第三条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，……买受人不得干涉（第六条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金（第九条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合（第十五条）；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；等。2012年8月28日，被告二代被告一（出卖人）与原告（买受人）签订《补充协议书》；约定出卖人为买受人办理商铺产权过户登记手续的期限是自买受人将全部房价款付清给出卖人之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续，买受人应于出卖人通知之日起5日内提供必要的文件及配合；等。被告二于2010年12月18日开具收据给原告，载明收到涉案商铺定金50000元，于2010年12月20日开具三份收据给原告，分别载明收到原告购涉案商铺首期款83000元、税费8542元、律师费1300元，于2012年8月7日开具收据给原告，载明收到委托公证费350元，于2012年12月26日开具收据给原告，载明收到涉案商铺余款120000元。两被告确认被告二已将上述房款和税费转交给被告一，现税费在被告一处，但称委托公证费已于代原告向房管局办理产权过户手续时使用，律师费已交给了广东华某律师事务所，并提交一份广东恒生律师事务所出具给广东华某律师事务所（以下简称华某所）的《协助函》，要求华某所核查二层18号铺、购买方黄铸新、金额1300元的律师费是否由华某所收取。华某所于2014年12月24日复函载明：“经查核，我所已经收到万城公司转来我所的上述商铺律师费1300元，我所早已出具律师费发票”；等。原告表示其不清楚委托公证费的具体用途。诉讼中，双方当事人均确认涉案房屋被海珠区人民法院查封，现址为海珠区南珠路2号218，并登记在被告一名下。另查，据查册时间为2014年10月30日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号218的房屋登记时间为2011年9月6日，目前被广州市海珠区人民法院查封，查封时效为2014年9月9日至2016年9月8日；等。被告在本院限期内未能解除涉案房屋的查封。庭审中，经本院释明法律，原告明确其第一项诉讼请求为依据《商铺买卖合同》第九条、第十五条约定，并表示其所主张的利息为其实际损失，因为合同所约定的违约金过低，不能弥补其实际损失，故其不主张违约金而要求被告支付其实际损失。本院认为，被告二代被告一与原告签订的《商铺买卖合同》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原、被告具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告二承担本案民事责任的请求，依据不足，本院不予支持。合同签订后，原告依约支付了全部房款253000元及税费8542元。根据《商铺买卖合同》及《补充协议书》约定，出卖人为买受人办理商铺产权过户登记手续的期限是自买受人将全部房价款付清给出卖人之日起90个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。另，出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。因此，被告至今既未为原告办理涉案商铺的交易过户手续，也未将涉案商铺交付给原告使用，其行为已构成违约，而且涉案商铺已被法院查封，被告未能在本院限期内解除对涉案商铺的查封，涉案合同的合同目的也无法实现。故原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》及《补充协议书》，并要求被告涂国钧返还已付购房款、税费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。对被告不同意解除合同的抗辩意见，本院不予采纳。关于委托公证费，根据收据所载，确为被告二收取，被告称其已在递交过户时使用，但其未提交证据证明，且该公证费的用处不明，故原告要求被告一返还该款项有理，本院予以支持。被告一的相关抗辩意见无理，本院不予采纳。关于律师费，实际收取人为广东华某律师事务所，现原告要求被告一返还该律师费没有依据，故本院予以驳回。被告一关于律师费已转交华某所的抗辩意见有理，本院予以采纳。如上原因，原告要求被告支付占有其购房款、税费及委托公证费期间利息的诉讼请求（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2012年12月26日起计至该款项付清之日止）有理，本院予以支持。原告要求被告支付占有律师费期间的利息缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除被告二广州市万城商业经营管理有限公司代被告一涂国钧与原告黄铸新签订的《商铺买卖合同》和《补充协议书》；二、被告一涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款253000元、税费8542元、委托公证费350元给原告；三、被告一涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付占有原告购房款、税费及委托公证费的利息给原告（以261892元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2012年12月26日起计至该款项付清之日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2871元，由原告负担13元，被告涂国钧负担2858元。上述受理费已由原告预付，原告同意被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　　钟琴二〇一五年一月十三日书　记　员　　杨曼许珊珊关注微信公众号“”