（2014）临民一初字第903号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2015-02-05

案件名称

原告宋其林与被告周鹏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

临澧县人民法院

所属地区

临澧县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋其林,周鹏

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十四条，第四十四条第一款

全文

湖南省临澧县人民法院民事判决书（2014）临民一初字第903号原告宋其林，男，住澧县。委托代理人夏先国，澧县澧浦法律服务所法律工作者。被告周鹏，男，住临澧县。委托代理人杨成华，临澧县法律援助中心律师。原告宋其林与被告周鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月24日受理后，依法适用简易程序于2014年11月27日公开开庭进行了审理，原告宋其林及其委托代理人夏先国、被告周鹏的委托代理人杨成华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋其林诉称：被告于2013年12月31日与门面所有人江回英签订了为期一年的《门面出租合同》。2014年9月6日，原、被告达成口头转租协议，双方约定被告将承租的门面转让给原告从事面食早餐的经营，转让费35000元。被告称无需签订书面合同，并保证房屋能正常交付使用不受任何干涉。协议达成后，原告依约一次性给被告交付了门面转让费35000元。三天后，原告带人对房屋进行装修，受到房屋邻居的反对和阻碍。客观情况发生了原告在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致原告不能实现合同目的。故请求法院判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同；2、被告返还门面转让费35000元；3、诉讼费由被告承担。原告宋其林为支持自己的主张，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：1、原告的身份证复印件1份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、被告的户口登记信息原件1份，欲证明被告的诉讼主体资格；3、门面出租合同原件1份，欲证明被告与出租人存在租赁关系，且出租人同意被告转让门面；4、收据原件1份，欲证明被告收取了原告35000元门面转让费，双方形成了房屋租赁合同关系；5、临澧县公安局滨河路派出所出具的证明原件1份，欲证明原告承租门面的目的不能实现；6、对证人谭大成的调查笔录原件1份，欲证明被告早知此门面不能开早餐店，原告承租门面的目的不能实现。被告周鹏辩称：1、双方达成的口头转租协议已经成立并产生法律效力。双方于2014年9月6日达成的口头转租协议系双方的真实意思表示，且达成协议时，双方均系完全民事行为能力人，符合签订协议的主体资格，被告事先也已经征得门面所有人江回英的同意，协议内容不违反法律规定；2、转租协议已经全面履行完毕。根据协议约定，被告已经依照约定将门面实际交付给原告支配和使用；3、原告不能正常装修并使用门面并非被告的原因引起，而是第三方原因导致，对此被告没有协调义务；4、原告并非不能占有和使用租赁的门面，承租人在征得房屋所有权人同意后，对租赁的门面进行合理的改造和装修，是承租人的权利，受法律保护，任何人不得干涉，邻居的干涉和影响可以通过法律途径解决，不应该将此责任强加于被告。故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告周鹏申请证人江回英出庭作证，欲证明被告转租门面时经过了门面所有人江回英的同意。在开庭审理过程中，被告对原告提交的证据1、2、3、4质证后没有异议。被告以原告提交的证据5系复印件为由，对其真实性提出异议；原告提交的证据6，被告对其真实性、合法性、关联性均提出异议，认为证人必须到庭作证。原告对被告提交的证据没有异议。本院对原告提交的证据审核后认为，原告提交的证据1、2、3、4来源合法，内容真实，与本案具有关联，且被告没有异议，其证据效力本院予以认定。原告提交的证据5在庭审结束后3日内补交了原件，该证据的真实性本院予以认定，但该证据不能证实原告的主张，故该证据与原告主张的关联性本院不予认定。原告提交的证据6，因该证据为证人证言，但该证人没有出庭作证，且该证据与本案没有关联，本院对其证据效力不予认定。被告提交的证据，原告没有异议，本院对其证据效力予以认定。同时本院对原、被告在开庭审理中的一致陈述的证明力予以认定。根据以上认定的证据，本院确认以下事实：2013年11月16日，案外人沈爱华与房屋所有人江回英签订租赁合同，江回英以年租金10000元将其所有的门面租赁给沈爱华使用。2014年3月29日，沈爱华经江回英同意将门面转让给被告周鹏，被告周鹏向沈爱华支付房租及转让费44500元。同日，被告周鹏与江回英签订《门面出租合同》，合同约定：租赁期限自2013年12月31日至2014年12月31日，年租金10000元，在签订合同之日被告周鹏一次性付清；双方还约定被告在租赁期间，未经江回英同意，不得将门面转租给他人；被告在租赁期间应当注意保护好租赁财产，不得无故损坏原有房屋结构，否则照价赔偿；被告在租赁期间的水电费用，由被告按照规定直接向有关部门缴纳。2014年9月6日，经过门面所有人江回英同意后，原告宋其林与被告周鹏达成了口头转租协议，约定被告周鹏将其承租的门面以35000元（含2014年9月至12月房租及转让费）转租给原告宋其林。协议达成当日，原告宋其林支付了被告周鹏35000元，被告周鹏即向原告宋其林交付了门面。2014年9月10日，原告宋其林在对门面进行装修用作早餐经营时，遭到了邻居的阻拦，原告即停止对门面进行装修，同时向临澧县公安局110报警要求被告周鹏退还转让费，经临澧县公安局滨河路派出所调解，双方未能达成一致协议。至此，原告现未能在租赁门面内正常经营。本院认为，原告宋其林与被告周鹏达成的口头转租协议，是双方当事人的真实意思表示，且已经取得了房屋所有人的同意，合同内容不违反法律法规的强制性规定，不损害他人利益，故被告周鹏将门面转租给原告宋其林的行为合法有效。协议达成后，原告宋其林向被告周鹏支付了35000元，被告周鹏向原告宋其林交付了房屋，双方均已按约定完全履行了各自的义务。原告宋其林在取得房屋后进行装修经营时，遭到了邻居的阻拦，致使不能正常经营，原告认为邻居阻拦其装修是客观情况发生了原告在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，要求解除原被告之间的租赁合同，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，即使客观情况发生变化，也应在合同成立之后，合同履行完毕之前原告才能提出变更合同或者解除合同，本案中，原、被告之间的合同已经全部履行完毕，按照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，原、被告之间的合同权利义务已经终止，原告要求解除合同亦没有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件。因此，原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。邻居阻拦原告装修，原告可以请求有关国家机关排除妨碍，也可以向人民法院起诉要求邻居停止侵害，或者承担侵权责任。关于原告要求被告返还门面转让费35000元的诉讼请求，因转让费的性质、标准等，法律并没有明确的规定，况且转让费是原告宋其林自愿给付被告周鹏，期间并没有欺诈、胁迫等行为。因此原告收取转让费并不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告要求被告返还转让费的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告宋其林的诉讼请求。本案受理费675元，减半收取337.5元，由原告宋其林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员　　朱大星二〇一五年一月十三日书记员　　丁　箐附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同权利义务终止；债务已经按照约定履行；合同解除；债务相互抵消；债务人依法将标的物提存；债权人免除债务；债权债务同归于一人；法律规定或者当事人约定终止的其他情形；第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。微信公众号“”