（2014）沪一中民四（商）终字第2277号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-01-25
案件名称
富临投资咨询（上海）有限公司诉上海汤臣浦东房地产开发有限公司等所有权纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
富临投资咨询（上海）有限公司,上海汤臣浦东房地产开发有限公司,上海铭傲健身管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民四（商）终字第2277号上诉人（原审被告）富临投资咨询（上海）有限公司。委托代理人洪流，上海市山峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海汤臣浦东房地产开发有限公司。委托代理人赵艳春，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人凌洁，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海铭傲健身管理有限公司。上诉人富临投资咨询（上海）有限公司（下简称富临公司）因其他合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民二（商）重字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日受理后依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行审理。上诉人富临公司的委托代理人洪流，被上诉人上海汤臣浦东房地产开发有限公司（下简称汤臣公司）的委托代理人赵艳春、凌洁到庭参加诉讼，被上诉人上海铭傲健身管理有限公司（以下简称铭傲公司）经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理，现已审理终结。原审查明，2008年7月3日，汤臣公司与富临公司签订《湖庭花园会所租赁协议》（下简称《租赁协议》）一份。该《租赁协议》第1条约定：汤臣公司向富临公司提供罗山路＊＊＊＊＊＊＊南块会所和北块商铺，总建筑面积约16，270.82平方米，富临公司租赁该标的物用于对外招商、招租使用（包括转租、分租等形式）；第2条约定：租赁期限为10＋10年，汤臣公司应于标的物建设工程竣工验收合格后及时办理交付使用许可证，汤臣公司应于取得标的物交付使用许可证之时，通知富临公司，并于二日内向富临公司正式交付该标的物，标的物交付的标志为：汤臣公司根据本协议约定向富临公司交付标的物及其所有钥匙，富临公司验收并向汤臣公司签署交接书后完成交付，汤臣公司分期将小区南块会所、北块商铺分别交付给富临公司；第3.1条约定：富临公司以浮动租金的形式向汤臣公司支付标的物的租金，在合同履行期间，富临公司应向汤臣公司支付该标的物出租经营利润的50%作为标的物的租金；第3.2条约定：该标的物的出租经营利润为出租及其他收入扣减经营、管理成本后的数额；第3.3条约定：该标的物的经营、管理成本包括下列项目：A、标的物“物业管理费”；B、因出租经营收入而缴纳的相关税收；C、标的物管理员工的工资福利等费用或委托第三方管理的费用；D、经营管理所需设备及相关用品；E、该标的物及其附属设施的维修和必要的添附费用；F、因该标的物及其附属设施消耗而发生的热力、水、电、煤气、电话和任何其他公用设施费用支出；G、因经营需要有关雇佣或委托独立会计师、法律顾问的费用，以及因诉讼而产生的相关费用；H、无论何种原因而发生的行政性罚款；I、因意外事故而发生的赔付；J、双方确认的实际发生的呆账、坏账；K、所有广告、业务推广、公共关系的开支，以及其他由双方一致确认的费用；L、依财务会计制度规定和税务机关计算企业所得税标准所列支的其他成本；第3.4条约定：租赁期间，富临公司负责按月结算出租经营利润，并于每月10日前根据约定向汤臣公司支付上一个月的租金；第3.6条约定：租赁期间，出现经营亏损富临公司承担，汤臣公司不予负担，即若经营收入不足以支付经营、管理成本等费用的，其中不足部分由富临公司提供自有资金予以承担；如出租经营没有利润或亏损时，则富临公司无须向汤臣公司支付租金或其他费用；第3.7条约定：租赁期间，富临公司应设立一个专用共管账户，该账户法人印鉴由富临公司持有，财务印鉴由汤臣公司持有。因该标的物的出租和其他收入，以及经营、管理成本开支均应通过该账户进行收支；第4条约定了双方的权利义务，其中第4.3条约定：租赁期间，富临公司作为汤臣公司的承租人对外进行招租、招商并负责标的物的管理，汤臣公司同意富临公司将该标的物进行转租、分租予第三方，汤臣公司同意富临公司可以与次承租人约定转租合同的租赁期限超过本租赁合同的租赁期限，本合同期届至且未续约，而转租合同租期未满时，汤臣公司应受让富临公司与次承租人转租合同中的所有权利义务，与次承租人直接建立租赁关系，继续履行富临公司与次承租人之间的转租合同，富临公司与次承租人订立租赁合同后，应及时上报汤臣公司进行备案；第4.16条约定，由富临公司返还该标的物的，双方应于合同终止后十日内办理返还交接事宜，返还的标的物应当符合正常使用后的状态，富临公司无须将标的物恢复原状，标的物返还时，应经汤臣公司验收认可，并互相结清费用及租金；第5条约定：有下列情形之一者，本协议终止：A、汤臣公司如因标的物收回自行出租、进行不动产证券化或出售标的物之必要，应提前三个月以书面通知富临公司提前终止本合同，同时汤臣公司须向富临公司支付赔偿金，富临公司可选择赔偿方式：赔偿金数额为合同终止前一年富临公司收益的2.5倍，或人民币（下同）150万元赔偿金，因上述情况时，汤臣公司应受让富临公司与次承租人转租合同中的所有权利义务，与次承租人直接建立租赁关系，继续履行富临公司与次承租人之间的转租合同，并应承担次承租人可能因此而追究富临公司之相关责任；第6.2条约定，双方违反本合同约定之义务，给对方造成经济损失的，需承担相应的违约赔偿责任等。同年7月20日，富临公司、铭傲公司签订《湖庭花园会所转租合同》（下简称《转租合同》）一份，约定由富临公司将包括1F健身休闲区在内的部分标的物转租给铭傲公司。该《转租合同》第1.2条约定：上述场所租赁以建筑面积计（含公共部位分摊面积），共计约为3，043平方米；第1.4条约定：铭傲公司向富临公司承诺租赁该场所用于经营MOB品牌健身中心；第2.1条约定：富临公司拟于2008年8月1日前以现状向铭傲公司交付该场所及其现有的配套设施，场所租赁日期自2008年8月1日起至2013年7月31日止，租期为五年；第2.2条约定：富临公司同意场所实际交付之日起的三个月时间作为铭傲公司筹备和装修的时间，并免除铭傲公司于该段租期内的租金，免租期内铭傲公司无须向富临公司支付租金；第2.3条约定：如富临公司交付场所日期晚于2008年8月1日的，则租赁日期自交付日起算，租期起始日即为交付日，铭傲公司免租期、租期截止日和租金支付期限相应顺延等；第3.1条约定：自租期起始日起算每十二个月为一个租赁年度，自租期起始日起算每三个月为一季，上述场所租金为：第1-2租赁年度，每季租金为175，000元；第3-4租赁年度，每季租金为200，000元；第5-6租赁年度，每季租金为225，000元；第7及其以后租赁年度，每季租金为250，000元；第5.3条约定：本合同约定期满或者因其他任何原因导致租赁合同提前解除时，铭傲公司应于二日内无条件结算清场向富临公司返还所租赁的场所，并至富临公司联系地址办理交换手续，如铭傲公司未按期撤场，并完成交还手续的，则铭傲公司之后的实际占用期间，应每日按本合同日租金的十倍向富临公司支付场所占用费，并按实际发生的其他费用的三倍向富临公司支付相关费用，同时铭傲公司应承担因铭傲公司延误而造成的一切损失，上述款项、费用富临公司有权于履约保证金中予以扣除，不足部分铭傲公司应于三日内补足等。2008年8月5日，富临公司向汤臣公司发送并抄送案外人＊＊＊＊＊＊＊物业管理（上海）有限公司（下简称＊＊＊＊＊＊＊公司）关于汤臣罗山路湖庭南区会所点交联系单一份，言明：双方于2008年7月31日协商决定以分区形式点交，列明点交的区域名称，并配以附图说明。同年8月8日，富临公司、铭傲公司办理了该《转租合同》项下的标的物的交接事宜。同年8月20日，富临公司再次向汤臣公司发送并抄送案外人＊＊＊＊＊＊＊公司关于汤臣罗山路湖庭南区会所点交联系单一份，确认地下室部分（包括地下停车场、健身中心、游泳池设备区）；1F室内外游泳池、戏水池及男、女更衣室、中庭小餐厅、走廊、室外庭院、室外停车场、室内外儿童游戏区；2F厨房、餐厅、美容美发、机电及设备部分等已全部点交，并要求汤臣公司将2F的社区服务站、老年康复活动室直接向居委会点交；将3F的物业管理用房直接向案外人＊＊＊＊＊＊＊公司点交；将业委会、居委会用房直接向业委会、居委会点交。同时，富临公司在该点交联系单上言明：1F健身休闲区等工程结束后再进行点交；1F销售大厅及窗帘展示区等汤臣公司决定后再进行点交；2F健身区、瑜伽区、按摩休闲区等工程结束后再进行点交；2F的销售办公室等汤臣公司决定后再进行点交等。同年9月28日，富临公司、铭傲公司签订《协议书》一份，约定由富临公司提供会所美容保健功能区供铭傲公司经营使用。该《协议书》第1.3条约定：铭傲公司应就该区域的经营收入进行独立核算，自2009年1月1日起每月按营业额（税前）的百分之二十（20%）向富临公司缴交场地使用费，实际使用面积与该费用金额无关；第2.1条约定：本协议生效后，双方应办理交接手续，铭傲公司场地使用期限自交接之日起至2013年7月31日止；第2.2条约定：本合同约定期满或者其他任何原因导致本合同提前解除时，铭傲公司应于三日内无条件结算清场向富临公司返还该区域，并至富临公司联系地址办理交还手续，同时，铭傲公司的装修（含依附于墙体、地面及吊顶的装修等）及不可拆除或拆除将影响使用的设备、设施均应无偿保留给富临公司，富临公司不予支付任何费用；第2.3条约定：如铭傲公司未按期撤场并完成交还手续的，则铭傲公司之后的实际占用费，应按每日每平方米十元向富临公司支付占用费，并按实际发生的其他费用的三倍向富临公司支付相关费用，同时铭傲公司应承担因铭傲公司延误而造成的一切损失；第3.4条约定：合同期间区域内所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、电梯运行费、停车费等费用均由铭傲公司承担，小区物业管理费、会所内部管理费、公共部位水、电、煤、空调、电梯运行费等费用由铭傲公司按580.83平方米之面积数按比例分摊承担等。该《协议书》签订后，富临公司、铭傲公司办理了《协议书》项下标的物的交接手续。2009年6月29日，汤臣公司以富临公司为被告、以铭傲公司为第三人向法院提起诉讼，要求判令：1、撤销《湖庭花园会所租赁协议》；2、铭傲公司和汤臣公司建立租赁关系；3、富临公司返还已收取的租金、使用费、履约保证金共计不低于695，000元。案号为（2009）浦民一（民）初字第11170号。2009年11月9日，法院就上述（2009）浦民一（民）初字第11170号案件作出民事判决，认定双方签署的《湖庭花园会所租赁协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，但确认汤臣公司、富临公司间的法律关系应为合作经营关系，并驳回了汤臣公司的诉讼请求。该案判决后，双方均未提起上诉。2009年11月20日，汤臣公司致函富临公司，称汤臣公司根据《租赁协议》第5条A款的约定决定提前终止该《租赁协议》，该《租赁协议》将于2010年2月20日正式终止，并请富临公司尽快前往汤臣公司处协商赔偿事宜。同年12月12日，富临公司致函汤臣公司，要求汤臣公司就未能按约定交付标的物等违约行为予以赔偿。2010年1月18日，富临公司致函汤臣公司，认为汤臣公司不享有单方解除该《租赁协议》的权利，要求汤臣公司继续诚信履行该协议。同年2月5日，汤臣公司回函认为其有单方解除该协议的权利。同日，汤臣公司致函铭傲公司，称其与铭傲公司欲签署租赁协议的内容应以富临公司与铭傲公司签署的《转租合同》的条款为准。2010年2月9日，富临公司以铭傲公司为被告向法院提起诉讼，要求铭傲公司支付2009年2月8日至2010年5月7日期间的租金875，000元，支付履约保证金50，000元，支付违约金875，000元。案号为（2010）浦民一（民）初字第6020号。该案审理中，法院依法追加汤臣公司为该案的第三人参加诉讼。2010年2月10日，富临公司再次致函汤臣公司，重申汤臣公司不享有单方面解除该《租赁协议》的权利。同年2月25日，汤臣公司回函富临公司，再次重申其具有单方解除权，并称已经履行了提前告知义务，该《租赁协议》自2010年2月20日起正式终止，并认为富临公司口头提出的赔偿方案已经超出了合同约定及法律规定的范围，由此引起的法律责任应由富临公司承担。2010年3月31日，汤臣公司向富临公司、铭傲公司发函，称其已经多次致函铭傲公司，要求铭傲公司与其直接建立租赁合同关系，但铭傲公司不予接受。现再次要求富临公司和铭傲公司在2010年4月10日前达成一致将该《转租合同》中的权利义务让与汤臣公司，否则将视为富临公司放弃要求其履行该义务的权利，其将依法收回铭傲公司正在使用的物业。该函同时要求富临公司归还其他房屋，否则汤臣公司将对富临公司放置的物品依法处理。铭傲公司明确表示不愿意按照《转租合同》的内容与汤臣公司直接建立租赁关系，并在上述法院（2010）浦民一（民）初字第6020号案件于2010年7月1日进行的第二次庭审中再次明确表示不同意按照汤臣公司与富临公司签订的《租赁合同》的约定与汤臣公司直接建立租赁关系。2010年5月21日，汤臣公司向富临公司发函，要求富临公司于2010年5月27日前将会所二楼原招商办公室的物品搬离，逾期不搬离的，汤臣公司将会同物业公司对物品予以处置。2010年6月，汤臣公司与铭傲公司签订《协议书》一份。该《协议书》第一条约定：铭傲公司确认，其正在使用的浦东新区罗山路2225弄1号南块会所地下室和一楼共计约3，043平方米的房产，所有权为汤臣公司所有，铭傲公司从富临公司转租而来；第二条约定：汤臣公司已经通知富临公司自2010年2月20日解除租赁合同，铭傲公司也因解除与富临公司转租合同在浦东法院诉讼，汤臣公司单方解除其与富临公司间租赁合同的效力未经诉讼程序确认；第三条约定：在法院就该解除效力作出判决之前，汤臣公司要求铭傲公司按照铭傲公司与富临公司所签署转租合同的租金标准支付自2010年2月21日至实际返还日止的占用费，铭傲公司为配合汤臣公司尽早实现经济收益，同意暂时支付给汤臣公司，如法院判决汤臣公司与富临公司的租赁合同自2010年2月20日解除，则构成实际支付；如判决汤臣公司与富临公司的租赁合同不解除，汤臣公司在判决生效起20日内返还全部暂付费；第四条约定：占用费的支付方式为：2010年2月21日至同年4月20日的占用费计116，000元，铭傲公司应于同年6月4日前支付；2010年4月21日至同年6月20日的占用费计116，600元，铭傲公司应于同年6月21日前支付；在法院判决生效前，此后每月的临时占用费支付标准及支付时间，铭傲公司可以暂按照铭傲公司与富临公司签署的《转租合同》内的支付标准及时间条款向汤臣公司支付，但《转租合同》的效力并不及于双方。在汤臣公司与富临公司租赁合同经法院判决解除后，双方另行协商房屋租赁合同，租期和租金不高于铭傲公司与富临公司合同的标准等。协议签订后，铭傲公司分别于同年6月2日、7月13日、8月9日、8月27日向汤臣公司支付场地占用费116，000元、116，000元、81，667元、81，667元，共计支付了395，334元。2010年9月1日，汤臣公司以富临公司为被告向法院提起诉讼，要求判令汤臣公司与富临公司于2008年7月3日签订的《租赁协议》自2010年2月20日终止。案号为（2010）浦民二（商）初字第2720号。该案审理中，法院根据铭傲公司的申请，依法准许铭傲公司作为该案的第三人参加诉讼。2010年12月16日，汤臣公司向铭傲公司发函，称2010年11月16日已通知铭傲公司于2010年11月20日前停止经营、归还房产并支付相应的占用费和水电煤等费用，之后经多次催促，铭傲公司未支付欠付占用费及相关公共水电费，鉴于铭傲公司长期拖欠占用费及公共水电等费用，要求于2010年12月20日前撤出，归还房产并支付相应的水电费及水电煤等费用，自2010年12月20日零时起，停止向该房产供应水电煤及天然气，要求铭傲公司妥善处理停止营业后办卡会员的善后事宜。铭傲公司收函后未向汤臣公司付款，汤臣公司于2010年12月20日对铭傲公司承租的房屋采取断水断电。2011年4月28日，铭傲公司以汤臣公司为被告向法院提起诉讼，要求判令汤臣公司因断水断电侵犯其合法权益而支付其退费损失、员工工资损失、设备折旧损失、装修损失、重新开业搬迁损失及预期收益利益损失。案号为（2011）浦民一（民）初字第15648号。2011年7月25日，法院就上述（2010）浦民二（商）初字第2720号案件作出民事判决，确认汤臣公司在该租赁协议中具有单方解除权。汤臣公司未向富临公司支付提前解约赔偿金，也未受让富临公司、铭傲公司签订的《转租合同》项下的权利义务的责任不在汤臣公司，故判决汤臣公司与富临公司签订的《租赁协议》自2010年2月20日起终止。富临公司不服，向市一中院提起上诉。2011年9月22日，法院就上述（2010）浦民一（民）初字第6020号案件作出民事判决，判决铭傲公司向富临公司支付截至2010年2月20日的租金725，278元及逾期付款违约金100，000元，并驳回富临公司的其余诉讼请求。同时，该判决还明确2010年2月21日以后的租金该案暂不处理，当事人可依据浦东法院（2010）浦民二（商）初字第2720号案件的二审结果另行主张。铭傲公司不服一审判决，向市一中院提起上诉。市一中院于同年11月16日判决驳回铭傲公司的上诉，维持原判。2011年12月11日，富临公司向市一中院申请撤回对（2010）浦民二（商）初字第2720号案件的上诉。市一中院于同年12月13日裁定准许富临公司撤回上诉。至此，法院作出的（2010）浦民二（商）初字第2720号民事判决书发生法律效力。2012年5月28日，汤臣公司与铭傲公司签署房屋交接书，就富临公司、铭傲公司签署的《转租合同》、《协议书》约定的租赁区域，包括一楼、地下室、二楼SPA区域等确认于2012年5月28日由铭傲公司移交汤臣公司。富临公司对移交内容无异议。2012年8月24日，法院就上述（2011）浦民一（民）初字第15648号案件作出民事判决，认定汤臣公司对出租房屋采取断水、断电是其为了解除与富临公司间合同所引起的解除合同后的后果处理行为，并不符合侵权的行为要件，遂判决驳回了铭傲公司的全部诉讼请求。铭傲公司不服，提起上诉。同年11月29日，市一中院以铭傲公司未按规定预交上诉案件受理费为由，裁定该案按铭傲公司自动撤回上诉处理。该民事判决已经生效。2012年10月10日，汤臣公司分别向富临公司及铭傲公司发出《关于湖庭花园会所租金收益分配及房屋占用费支付的函》及《关于支付房屋使用费的函》各一份。要求富临公司、铭傲公司于同年10月20日前向汤臣公司支付房屋占用费1，385，000元。富临公司、铭傲公司在收函后均未支付房屋占用费及租金收益，故汤臣公司诉请来院。在重审过程中，汤臣公司确认诉讼请求如下：一、判令富临公司、铭傲公司共同向汤臣公司支付2010年2月21日至2012年5月28日美容保健功能区部分的房屋占用费341，572.29元；二、判令富临公司、铭傲公司共同向汤臣公司支付2010年9月至2012年5月28日MOB健身中心部分的房屋占用费1，373，216.18元；三、判令富临公司、铭傲公司共同向汤臣公司支付2010年2月21日至2010年7月31日招商办公室部分的房屋占用费66，765.96元；四、本案诉讼费用由富临公司、铭傲公司共同承担。原审认为，我国法律明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。汤臣公司与富临公司签订的《租赁协议》、富临公司、铭傲公司签订的《转租合同》和《协议书》，及汤臣公司与铭傲公司签订的《协议书》均系签约双方当事人的真是意思表示，应依法应予确认。本案的争议焦点是：一、汤臣公司主张房屋占用费是否具有法律依据；二、汤臣公司究竟应该向谁主张房屋占用费；三、房屋占用费的标准如何确定。首先，关于汤臣公司是否有权主张房屋占用费的问题，法院认为，从现有证据来看，汤臣公司已按约于2009年11月20日致函富临公司，通知富临公司双方签订的《租赁协议》自2010年2月20日起终止，并多次要求富临公司尽快择日前往汤臣公司处协商赔偿金等事宜，同时，汤臣公司也多次书面通知富临公司、铭傲公司前往洽谈受让《转租合同》项下权利义务等事宜。但富临公司在收到汤臣公司的解约函后，却拒绝与汤臣公司协商解约，同时继续要求铭傲公司按约履行与其之间的《转租合同》。铭傲公司一边明确表示不同意与汤臣公司建立直接的租赁合同关系，一边却拒绝交还案涉房屋，致使案涉房屋直至2012年5月28日才交还给汤臣公司。而案涉房屋自2010年2月20日至2012年5月28日被占用期间，除铭傲公司向汤臣公司支付过395，334元占用费外，汤臣公司至今未取得其他收益，故根据公平原则，汤臣公司有权向合同相对方或实际占用方主张案涉房屋的占用费。其次，关于汤臣公司究竟应该向谁主张房屋占用费的问题，法院认为，从现有证据来看，汤臣公司与富临公司签订的《租赁合同》经法院判决确认自2010年2月20日起终止后至2012年5月28日期间，案涉房屋实际由铭傲公司占用，且从汤臣公司与铭傲公司所签《协议书》的内容来看，虽然不能就此认定汤臣公司已经受让了富临公司、铭傲公司签订的《转租合同》中富临公司的权利义务，但双方确已就案涉房屋自2010年2月21日至实际返还日止的房屋占用费的支付问题达成了一致意见，即如果法院判决汤臣公司与富临公司签订的《租赁合同》自2010年2月20日解除，则该期间的房屋占用费由铭傲公司按照富临公司、铭傲公司所签订的《转租合同》的租金标准支付给汤臣公司。现法院已判决汤臣公司与富临公司签订的《租赁合同》自2010年2月20日解除，故铭傲公司理应按照《协议书》的约定向汤臣公司支付其实际占用案涉房屋期间的占用费。但实际情况是铭傲公司在《协议书》签订后，仅向汤臣公司支付了395，334元，此后便不再支付，其行为显然违反了《协议书》的约定，已构成对汤臣公司的违约，应依法承担相应的民事责任。汤臣公司据此要求铭傲公司支付其实际占用案涉房屋期间的房屋占用费并无不当，法院应予支持。但汤臣公司要求富临公司与铭傲公司一起共同承担上述期间的房屋占用费于法无据，法院不予支持。但法院注意到，汤臣公司、富临公司双方之所以会引发一系列的诉讼，完全是因为富临公司拒不履行《租赁合同》及《转租合同》所致。如果富临公司在收到汤臣公司的解约函后，能积极地与汤臣公司协商解约事宜，并协调汤臣公司受让富临公司、铭傲公司签订的《转租合同》中富临公司的权利义务的话，就不至于使双方的关系恶化到如此地步，致使汤臣公司本该在2010年2月21日就能依法行使处分权的合法房产，直到2012年5月28日才予以收回。对此，作为《租赁合同》相对方的富临公司，对造成汤臣公司的损失具有不可推卸的责任，故法院依法确认富临公司应对铭傲公司的付款义务，在50%的范围内向汤臣公司承担补充赔偿责任。富临公司、铭傲公司虽均抗辩自己不具有付款义务，但均未能提供有效的证据，故法院不予采信。第三，关于房屋占用费的标准如何确定的问题，法院认为，从现有证据来看，铭傲公司在没有合同依据的情况下，实际占用案涉房屋的时间为2010年2月21日至2012年5月28日。根据富临公司、铭傲公司签订的《转租合同》的约定，租期起算时间为2008年8月8日，一楼MOB健身中心的租金是第一、第二年度每季度租金175，000元、第三、第四年度每季度租金200，000元。因此，2010年2月21日起至同年8月7日期间的房屋占用费应按每季度175，000元计算，共计2个季度差13天，为324，722.22元；2010年8月8日至2012年5月28日期间的房屋占用费应按每季度200，000元计算，共计7个季度零21天，为1，446，666.67元。两段合计1，771，388.89元，扣除铭傲公司已经支付的395，334元，尚余1，376，054.89元。根据富临公司、铭傲公司签订的《协议书》的约定，二楼美容保健区的面积为580.83平方米，合同约定期满或者其他任何原因导致合同提前解除时，铭傲公司应于三日内无条件结算清场向富临公司返还该区域，如未按期撤场并完成交还手续的，则铭傲公司应按每平方米每天10元的标准，向富临公司支付合同解除三日后的实际占用费。虽然铭傲公司未及时撤场与受富临公司的误导有一定的关系，但其对于汤臣公司欲收回案涉房屋的意思表示是从一开始就明知的，并全程参与了汤臣公司与富临公司之间关于解除《租赁合同》的诉讼，且在法院判决汤臣公司与富临公司签订的《租赁合同》于2010年2月20日起终止的民事判决在2011年12月13日生效后，仍未及时撤场，直到2012年5月28日才向汤臣公司交还二楼美容保健区部分的案涉房屋。因此，法院认为，铭傲公司对于未按期撤场并完成二楼美容保健区部分案涉房屋的交还手续，显有过错，应依法承担相应的民事责任。铭傲公司实际占用二楼美容保健区的时间是2010年2月21日至2012年5月28日，共计828天，如按合同约定的每平方米每天10元计算，房屋占用费应为4，809，272.40元，现汤臣公司仅要求参照富临公司、铭傲公司在《转租合同》中约定的一楼MOB健身中心的租金计算标准，来主张二楼美容保健区部分的房屋占用费，远远低于富临公司、铭傲公司签订的《协议书》中约定的占用费计算标准，已经作出了很大的让步，理应得到支持。根据一楼MOB健身中心的租金标准所对应的3，043平方米房屋与二楼美容保健区部分房屋580.83平方米的面积进行折算，二楼美容保健区部分房屋2010年2月21日起至同年8月7日期间的房屋占用费应按每季度33，402.97元计算，共计2个季度差13天，为61，981.07元；2010年8月8日至2012年5月28日期间的房屋占用费应按每季度38，174.82元计算，共计7个季度零21天，为276，131.20元。两段合计338，112.27元。综上，法院依法确认二楼美容保健区部分房屋的占用费应为338，112.27元。综上，法院认为，汤臣公司要求富临公司、铭傲公司支付案涉房屋一楼MOB健身中心及二楼美容保健区自2010年2月21日起至2012年5月28日期间的房屋占用费并无不当，法院予以支持。但要求富临公司、铭傲公司共同支付2010年2月21日至2010年7月31日招商办公室部分的房屋占用费66，765.96元的诉讼请求，因依据不足，故法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一四年十月二十日作出判决：一、上海铭傲健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海汤臣浦东房地产开发有限公司上海市浦东新区罗山路＊＊＊＊＊＊＊汤臣湖庭花园会所一楼MOB健身中心房屋占用费1，376，054.89元；二、上海铭傲健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海汤臣浦东房地产开发有限公司上海市浦东新区罗山路＊＊＊＊＊＊＊汤臣湖庭花园会所二楼美容保健区房屋占用费338，112.27元；三、富临投资咨询（上海）有限公司应对上海铭傲健身管理有限公司的上述付款义务，在50%的范围内承担补充赔偿责任；四、驳回上海汤臣浦东房地产开发有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20，233元、财产保全费5，000元，合计25，233元，由上海铭傲健身管理有限公司负担。判决后，富临公司不服，上诉于本院，诉称：汤臣公司提起的系房屋占有使用费之诉，原审已确认铭傲公司为实际使用人应承担使用费。富临公司并非房屋实际使用人，不应当承担占有使用费。原审认为富临公司有协调汤臣公司与铭傲公司的义务，因此对房屋使用费承担补充赔偿责任，该认定没有法律依据，超出了汤臣公司的诉讼请求范围，要求二审法院撤销原审判决第三项。被上诉人汤臣公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。被上诉人铭傲公司未作答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案在二审中的争议焦点为富临公司是否应当承担房屋占有费的补充赔偿责任。本院认为根据本案查明的事实及生效判决的确认，本案三方当事人的法律关系分别为：汤臣公司与富临公司系合作经营合同关系，富临公司与铭傲公司系租赁合同关系。汤臣公司与铭傲公司之间未建立直接的租赁关系，但通过双方签订的《协议书》可以确认铭傲公司有直接支付房屋占有费的义务，除非汤臣公司无法解除与富临公司的合同。从上述法律关系可以明确，富临公司与汤臣公司解除合同后，铭傲公司作为房屋的实际使用人，其有义务承担房屋的占有费。至于富临公司在整个商业活动中的协调义务及过错，应当根据其与汤臣公司的合作经营合同来确定权利义务及违约责任。原审认定富临公司对铭傲公司的占有费用承担补充赔偿责任，没有法律依据及合同依据，本院予以纠正。综上所述，上诉人富临公司的上诉理由成立，其上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民二（商）重字第18号判决第一、二、四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民二（商）重字第18号判决第三项。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费人民币20，233元，由上海汤臣浦东房地产开发有限公司负担12，370元，由上海铭傲健身管理有限公司负担7，863元。财产保全费人民币5，000元，由上海铭傲健身管理有限公司负担。二审案件受理费人民币12，370元，由上海汤臣浦东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞闻淙代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年一月十三日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注微信公众号“”