（2014）全民一初字第273号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-06-12
案件名称
黎龙、李晓青与张雪林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
全南县人民法院
所属地区
全南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黎龙,李晓青,张雪林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第二百二十七条，第二百二十条，第二百二十一条，第二百一十二条
全文
江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2014）全民一初字第273号原告黎龙，男，1979年5月25日出生，汉族，务工，住江西省全南县社迳乡社迳村下排组。原告李晓青，女，1981年8月1日出生，汉族，务工，住江西省全南县陂头镇周布村对门洞组村小组。被告张雪林，女，1981年10月8日出生，汉族，个体户，住江西省全南县金龙镇茅山林场甘坑分场宿舍小区**号。原告黎龙、李晓青诉被告张雪林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告黎龙、李晓青、被告张雪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎龙、李晓青诉称，2012年8月28日原、被告签订了《店面出租合同》，原告将坐落在全南县新城B区（汇景新城C区）的一间店面（房产证号为全南县房权证城厢镇字第000171**号）租赁给被告经营文具办公用品。原、被告通过协议约定：租赁期限为二年（即2012年8月28日至2014年8月27日）；每月租金为1000元，按月交纳并在每月25日前交清下月租金，如未及时交纳租金原告有权收回店面等事项。同时《店面出租合同》明确约定第三年（即2014年8月28日至2015年8月27日）的租金为1160元。被告借故拖欠租金暂计6560元（租金据实计算至被告返还房屋之日），原告曾多次追讨，被告以种种理由拒绝交纳房租。无奈之下，原告只有通过法律途径来解决。综上，被告在租赁期内未按时交纳房租，经原告多次催讨未果，被告已构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请判如所请：1、判令解除原、被告签订的《店面出租合同》；2、判令被告返还租赁的店面，并责令被告将其物品全部搬出；3、判令被告一次性付清拖欠原告的租金6560元（560元＋1000元／月×6个月）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告黎龙、李晓青出示了下列证据：店面租赁合同一份、全南县房权证城厢镇字第000171**号房产证一份、存折复印件一份（共四页）。被告张雪林辩称，租金不是不交，因为从去年11月份开始至今年6月份化粪池堵塞往外喷，被告堵都堵不住，原告也不来修。被告这大半年的损失怎么计算，原告把损失补给被告，被告就交租金。被告张雪林出示了下列证据：化粪池堵塞证明一份。经审理查明，两原告系夫妻关系。双方共同共有全南县新城B区（汇景星城C区）店面一间。2012年8月28日，原告李晓青与被告签订了一份书面的《店面租赁合同》，双方约定原告将其所有的位于全南县新城B区（汇景星城C区）店面一间出租给被告经营文具办公用品；租赁期限三年，即从2012年8月28日起至2015年8月27日止；租金分别按1000元／月和1160元／月计算，即2012年8月28日至2014年8月27日按1000元／月计算，2014年8月28日至2015年8月27日按1160元／月计算；租金支付方式为每月25日前交清下月租金；合同中双方还就其他事项作了约定。合同签订后，原、被告重新协商了2012年8月28日至2014年8月27日的租金标准，即由1000元／月变更为920元／月。被告在租赁期间内通过转账或者支付现金的方式足额支付了2012年9月至2013年9月、2013年12月、2014年7月至12月的租金，但仍有两笔租金未支付。第一笔未支付租金560元：2013年10月至11月，因店面卷闸门受损，被告为此支付修理费560元，被告认为该修理费应由原告支付，故被告在扣除修理费560元后通过转账的方式向原告支付上述两个月租金1280元（920元／月×2个月-560元）。第二笔未支付租金5520元：2014年1月至6月，因化粪池堵塞导致店面卫生间溢出粪水而原告未及时修理化粪池，故被告未向原告支付上述六个月的租金5520元（920元／月×6个月）。原告多次向被告催讨租金未果，遂向本院提起诉讼。庭审中，原告黎龙明确表示其知悉涉案店面的出租情况。以上事实，有下列证据证明：店面租赁合同一份、全南县房权证城厢镇字第000171**号房产证一份、存折复印件一份（共四页）、化粪池堵塞证明一份及庭审记录。本院认为，两原告系涉案店面的共有人，原告李晓青与被告于2012年8月28日签订的《店面租赁合同》取得了共有人即原告黎龙的同意，系原、被告真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，应当确认为有效合同。该合同对双方均具有法律约束力，无法定正当理由不得解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十七条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告未支付2014年1月至6月租金的理由是该期间化粪池堵塞导致店面卫生间溢出粪水长达六个月之久，而原告未及时修理，经被告多次催促后，原告才进行维修，原告的行为违反了上述法律规定的“出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的义务，待化粪池修理好后，被告继续按照合同约定支付了2014年7月份以后的租金，故被告未支付2014年1月至6月的租金不属于上述法律规定的无正当理由，为此原告要求解除与被告签订的《店面租赁合同》的诉讼请求于法无据，本院不予支持。因双方签订的《店面租赁合同》未达到法定解除条件且合同约定的租赁期限未届满，故原告要求被告返还店面并将物品搬出店面的诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，因双方在合同中明确约定租赁期间门窗损坏的费用由被告承担，故被告扣除2013年10月至11月的租金560元作为卷闸门的维修费用，属违约，原告要求被告支付租金560元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：“……。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，原告虽已对化粪池进行了维修，并消除店面卫生间溢粪水的问题，但在原告维修期间必定影响被告对店面的使用，故本院酌定减少租金1000元。在扣除1000元租金后，被告仍应向原告支付2014年1月至6月拖欠的租金4520元（920元／月×6个月-1000元），而原告要求被告支付租金6000元的诉讼请求与本院核算的租金不相符，故超出部分的租金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告张雪林应于本判决发生法律效力后五日内向原告黎龙、李晓青支付租金5080元（560元＋920元／月×6个月-1000元）。二、驳回原告黎龙、李晓青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由原告黎龙、李晓青承担150元；由被告张雪林承担100元，同上述款项一并支付给原告黎龙、李晓青。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 游 沁人民陪审员 刘芳求人民陪审员 谭洪考二〇一五年一月十三日代理书记员 高国华 更多数据：搜索“”来源：