（2014）嘉秀巡民初字第212号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-02-11
案件名称
同策房产咨询股份有限公司与嘉兴浅水湾置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市秀洲区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零五条，第四百零六条第一款，第四百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉秀巡民初字第212号原告（反。被告）：同策房产咨询股份有限公司。法定代表人：孙益功。委托代理人（特别授权代理）：包振勃。被告（反。原告）：嘉兴浅水湾置业有限公司。法定代表人：黄川。委托代理人（特别授权代理）：郎元根、吕钟怿。原告同策房产咨询股份有限公司诉被告嘉兴浅水湾置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法由审判员袁瑞江适用简易程序独任审判。审理中，被告提起反诉，本院依法合并审理（以下均以本诉中的原、被告称谓）。于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告双方于2013年7月18日就被告委托原告独家销售代理“浅水湾住宅小区”项目的相关事宜签订房地产销售代理合同，2014年1月双方就延期开盘销售签订了补充协议。被告于2013年12月19日取得了浅水湾4-8幢商品房的预售许可证，但被告没有接受原告将已取得预售许可证商品房全部开盘的建议，只将7号楼于2013年12月底推出销售，2014年4月推出销售6号楼，其余4、5、8号楼至起诉之日仍未公开销售。2014年4月底前被告租用酒店作为临时售楼处，5月因租赁到期，且正式售楼处仍在装修中，一直到2014年6月7日皆无对外正式销售的场所，2014年6月7日原告的销售团队才搬入目前的售楼处。原告已按合同约定履行了义务，被告应按约支付代理费。截止2014年9月25日，原告共代理签约销售房屋68套，销售金额39734995.95元，代理费690486.7元，被告已付193367.96元，尚有497118.74元未付（截止2014年8月31日）。2014年9月5日，被告单方发函要求解除房地产销售代理合同，并撤离所有案场人员，应承担违约金500712.76元，其中单方解除合同违约金500000元，逾期支付代理费违约金712.76元。由于被告捂盘销售，对外销售面积不能满足销售需求，导致销售业绩不佳；售楼处多次更换，导致宣传推广受影响；被告未按原告建议进行正式开盘销售仪式，且无大型对外宣传推广活动，导致市场知名度较低；楼盘定价过高，造成销售业绩不佳的主要原因；截止2014年8月31日，原告投入成本831678.64元，而代理费总额690486.7元，原告亏损141191.94元，该损失应由被告承担。因此要求被告：1、支付代理费165578.05元，其中溢价奖励130115.06元，基础佣金35462.99元，并按约支付剩余代理费331540.69元；2、赔偿原告经济损失141191.94元；3、支付违约金500712.76元4、诉讼费被告承担。被告答辩称：双方在合同中对分期销售的楼号以及销售处的地点没有作出约定，被告在取得预售证后分期推出7号、6号楼的销售计划以及改变销售处的地点不构成违约，原告也无权干涉。原告没有完成销售指标，被告有权解除合同，第一期7号楼实际销售房屋是119套，原告实际销售房屋为49套，完成率为41.18%；第二期，6号销售房屋是102套，实际销售房屋为19套，完成率为18.63%，总完成率为30.77%，原告没有完成合同约定的销售指标，其行为已经构成违约，根据合同第13条约定，被告有权解除合同。原告无权主张剩余佣金，根据合同第八条第二条第三项规定，被告依照每月实际回款金额为基数计算代理费并向原告支付。双方在解除合同之前已经根据实际回款的金额计算出基础佣金，并按80%的比例支付给了原告佣金193367.96元，其余20%的佣金作为考核和保证佣金，根据销售业绩由被告决定是否发放。本案是由于原告违约而被解除合同，且合同解除后，原告不再履行催款和交房等义务，因此无权要求支付剩余佣金。综上，原告的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据不能成立，应依法予以驳回。在本诉中，原告为证明自己的主张，向法庭提供如下证据：证据1，《房地产销售代理合同》一份。证明：原被告双方委托代理销售商品房的事实，佣金的计算方式，以及被告违约应当承担的责任。证据2，补充协议一份。证明：被告延期开盘的事实。证据3，代理费发票及截至2014年8月应结溢价佣金明细各一份。证明：原告已按照合同约定提供8月份应结佣金结算单及代理费发票。证据4，溢价佣金及基础佣金明细（截至2014年5月31日）一份。（系被告提供，共四页）证明：被告已确认结算溢价佣金，并确认是按照最初的底价进行结算；“按应得90%结算”证明本项目无考核。证据5，6、7号楼底价表及表价表一份（四页）。证明：双方认可的底价表，结算溢价的依据。证据6，关于“浅水湾住宅小区”项目的回函一份。证明：原告已催告8月应结溢价，并再次提出原告提供的营销策略。证据7，催款函一份。证明：被告违约拖欠佣金，原告进行了催告。证据8，被告寄发的函件一份。证明：被告单方面要求解除合同。证据9，嘉兴经房浅水湾成本统计一份。证明：原告已发生成本，截至2014年9月该项目原告亏损638310.68元。证据10，浅水湾项目针对首批签约客户优惠方案一份。证明：项目交房日延后。证据11，商品房预售证一份。证明：4、5、6、7、8号楼在2013年12月19日都已取得预售许可证，应对外公开销售。证据12，客户登记表一份。证明：2014年8月至9月客户来访数量极少。证据13，2014年9月应结佣金结算单及发票一份。证明：原告按约提供9月应结佣金明细及发票。证据14，2014年7—9月代理费发票一份。证明：原告已按约开具代理费发票。证据15，浅水湾项目发生代理费总额明细表一份。证明：已发生代理费总额为690486.7元。证据16，浅水湾应返还基础佣金明细表一份。证明：被告应返还基础佣金35462.99元。被告质证认为：对证据1，真实性没有异议。需要补充说明。合同第9条对销售指标作出了约定，每期销售比例不少于70%。第13条对解除合同的条件作出了明确约定，原告连续两期或者连续三期完成量低于30%，或者单期低于50%被告有权解除合同。对证据2，补充协议真实性没有异议。对原告主张的待证事实有异议。补充协议双方已经明确确认了该项目于2013年12月19日开盘，并确认了7号楼销售底价，不存在延期开盘的事实。对证据3，代理费发票以及溢价佣金明细有异议。是原告单方制作的，被告没有收到也没有确认，且溢价佣金的付款条件没有成就。对证据4，2014年5月31日的溢价佣金及基础佣金明细有异议。杨文琴签字只是收到该明细，并不能证明被告同意结算放宽，也不能证明本项目没有考核，合同中对计算考核以及付款条件都作出了明确约定，需要说明，原告认为该明细是被告方制作，这是错误的，这是原告制作的。杨文琴也不是被告公司的财务，而是现场的一位工作人员，签字只是收到该明细表。对证据5，真实性没有异议。对证据6，被告承认收到此回函，但是对内容不予认可。对证据7，对催款函有异议，对内容有异议，代理费收到117731.35元，被告已经及时支付了该笔代理费，不存在拖欠佣金的事实。对证据8，真实性没有异议。对证据9，真实性有异议。这是原告单方制作的的成本统计表，缺乏支出的凭证，也不能证明该支出是用于本案项目，对统计表被告不予认可，也不能作为本案原告支付成本的证据。对证据10，真实性没有异议。被告有权决定交房的时间，与原告无关。对证据11，商品房预售证真实性没有异议，何时销售由被告决定，原告无权决定。对证据12，真实性有异议。登记表不能证明原告所有的客户名单。对证据13，有异议。被告只收到23265.23元的发票，此款已经付清。另一张130115.06元的发票没有收到。对证据14，有异议。被告总共只收到三个发票，金额为117731.35元、52371.38元、23265.23元，总金额是193367.96元，被告已经全部付清；需要说明，其中金额539671.15元这个发票因数额错误，而调换成52371.38元的发票。对其余的发票被告方没有收到。对证据15，有异议。这是原告单方面制作的，被告不予认可。合同解除后，原告也无权主张剩余的代理费用。对证据16，有异议。合同解除之前的佣金已经付清，合同解除之后的佣金原告是无权主张的。在本诉中被告未提交证据。被告反诉称：双方于2013年7月18日签订房地产销售代理合同，被告将浅水湾项目委托原告销售，合同第九条第三项约定：每期推案后，原告应在三个月完成本期销售率不低于75%，第十三条第二款约定：原告若是连续二期或累计三期总完成量低于50%，被告有权单方面终止合同；合同终止后一个月内，单期及前期所有预留的保证金被告不再支付给原告，原告也无需完成交房工作。2013年12月底，被告推出第一期销售7号楼共计119套商品房，原告实际销售49套，完成率41.18%，2014年4月3日推出第二期销售6号楼共计102套商品房，原告实际销售19套，完成率18.83%。由于原告没有完成销售指标，造成被告重大损失，原告应承担赔偿责任，同时被告也有权按合同约定解除合同。故要求原告赔偿损失877063元，案件受理费由原告承担。原告反诉答辩称：被告提出的损失，原告不予认可。被告计算损失的依据，是根据未达成指标的同期贷款利率的利息，这个损失属于正常的商业风险，不属于直接经济损失。被告提出的诉讼理由，原告不予认可。被告提出是三个月之内本案的销售率不得低于75%，这是计算考核佣金的依据，不是计算代理费的依据。根据代理合同第9条第3点，每期销售推案计划本身是没有的，也就不存在指标的问题。另外根据合同第3条第2项，双方应该根据市场情况讨论销售任务包括对外销售价格，目标销售面积等，这些双方一直没有确定指标也没有确定的销售任务。退一步讲，被告是单方面解除合同，没有权利要求原告赔偿利息损失。被告为证明自己的反诉主张，向法庭提供以下证据：证据一，《售楼部上班签到表》一份。证明：原告委派的销售人员每天只有2—3人，没有达到合同第5条约定的每天不少于8人的要求。证据二，代理费发票及付款凭证各三份。证明：被告收到发票后已经支付了代理费193367.96元。另外，房屋销售代理合同及销售底价表，与原告提供的证据1、5相同，不再重复提供。原告质证认为：对证据一，真实性和关联性有异议。人员只是部分人员签字，并不是所有人签字。对证据二没有异议。在反诉中，原告未提交证据。本院经审查认为：被告对原告的证据1、2、5、6、8、10、11无异议，原告对被告证据二无异议，上述证据本院予以确认。被告对原告证据3、4、9有异议，认为系原告单方制作的，且发票未收到，因此该组证据本院不予确认。被告对证据7有异议，但结合证据8，能够证明原告向被告发函，该证据本院予以确认。被告对证据12有异议，但未提交全部客户名单，该证据本院予以确认。被告对证据13、14有异议，认为收到金额为117731.35元、52371.38元、23265.23元的三张发票，其余金额的发票未收到，原告也无其他证据证明被告收到，双方均认可被告已付代理费193367.96元，因此该组已与本案无关联性，本院不予确认。被告对证据15、16有异议，认为是原告单方制作，且合同解除，原告无权收取佣金，但根据双方陈述的售楼情况，该明细表是客观真实的，本院予以确认，至于是否应支付代理费，在本院认为中论述。被告证据一系售楼部上班签到表，原告虽有异议，认为只是部分人员签字，但未提供其他证据证明，因此该证据是客观真实的，本院予以确认。综上所述，并结合当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2013年7月18日，原、被告双方签订房地产销售代理合同，约定：被告开发建设的浅水湾住宅小区项目，由原告独家销售代理，项目总建筑面积130355.44平方米（含地下），总商品住宅部分可售面积约95894.95平方米，总户数945户，商铺总面积约3129.91平方米，可转让地下车位约23804.44平方米。原告负责项目的全程营销策划、广告策划、行销及其他销售服务工作；商铺暂不列入代理销售范围；销售代理期限自合同签订时生效，至实现总可售房源销售率95%以上并整体交房后6个月结束，销售率指原告完成的网签商品房买卖合同的房源总套数与被告实际交付原告销售的房源总套数之比；原告在第一次开盘发售前90日进入项目售楼处，销售团队不得少于8人，暂定开盘日为2014年1月1日，如未能如期开盘，被告自2014年1月2日至实际开盘日每月另付原告60000元策划服务费。代理费由基础佣金和溢价奖励组成，代理费的支付以及结算以实际销售率为主要依据（依据到款额结算），但被告采用特殊的销售措施促进销售时，代理费的计算另行协商。代理佣金：在合同有效期内按原告完成的实际销售回款的1%；其中80%为每月按约结算的基础佣金，10%作为考核佣金，由被告每期（每期三个月）结束的下个月10日前根据原告按考核目标的完成情况决定是否发放，10%佣金作为保证佣金（在原告完成总可销售房源95%以上的，被告在下个月25日前发放一半的保证佣金，剩余一半在业主交房后六个月决定发放），该结算办法适用于基础佣金和溢价奖励。溢价奖励：如实际销售价高于销售底价产生溢价时，被告同意提取溢价部分的15%作为原告溢价奖励。对外销售价格及优惠措施由原告制定后经被告同意，原告保证销售价格不低于底价，保留房源不列入佣金计算范围。结算方式：双方每月结算一次佣金，包括基础佣金、溢价奖励，原告提供等额的发票。原告在下月5日前提供上月佣金请款明细表，经被告核对后，被告于下月25日前向原告支付上月销售佣金的80%，于每期结束后下个月的25日前根据原告对于第九条第三款约定的考核指标完成情况（即每期推案后原告需满足在三个月内完成已签约总套数与被告交付原告销售的本期房源总套数之比不小于75%），向原告支付销售佣金的10%，剩余10%的销售佣金作为销售保证金，在原告完成总可售房源销售率95%以上支付5%的销售佣金，在业主交房工作后6个月支付剩余5%。原告若是连续二期或累计三期总完成量低于指标量80%以下的或单期总完成量低于指标量50%以下，被告有权单方提前终止合同，合同终止后，单期及前期所有预留的保证金被告不再支付给原告，原告也无需完成交房工作。双方对其他权利义务作了约定。被告于2013年12月19日取得浅水湾4-8幢商品房预售证，2013年12月底开盘销售7号楼，可销售房屋119套，总底价59586101元，2014年4月开盘销售6号楼，可销售房屋102套，总底价56993954元，其余4、5、8号楼至起诉时未开盘。截止2014年9月25日，原告共销售房屋68套，其中6号楼销售19套，总底价11901144元，合同总价12577841.45元，回款金额8937841.43元；7号楼销售49套，总底价25344833元，合同总价26628149.57元，实际回款金额14704149.52元。销售的68套房屋，总底价37245977元，合同总价39205990.95元，回款金额23641990.95元。基础佣金为：23641990.95元×1%＝236419.91元×80%＝189135.93元，其余20%中10%作为考核佣金，10%作为保证佣金。溢价奖励为：原告要求被告支付溢价奖励130115.06元，被告予以认可。原告代理费为：基础佣金189135.93元＋溢价奖励130115.06元＝319250.99元。被告已付代理费193367.96元，尚欠125684.03元。2014年9月15日，被告函告原告解除合同，10月原告撤离现场。原告工作期间实际完成7号楼的销售率为41.18%（49÷119），6号楼的销售率为18.63%（19÷102）。双方因代理费的数额协议不成，故成讼。本院认为：原、被告双方签订的房地产销售代理合同有效，对双方均有约束力。按合同约定：代理费由基础佣金和溢价奖励组成，代理费的支付以及结算以实际销售率为主要依据（依据到款额结算）。代理佣金：在合同有效期内按原告完成的实际销售回款的1%，其中80%为每月按约结算的基础佣金，10%作为考核佣金，由被告每期（每期三个月）结束的下个月10日前根据原告按考核目标的完成情况决定是否发放，10%佣金作为保证佣金（在原告完成总可销售房源95%以上的，被告在下个月25日前发放一半的保证佣金，剩余一半在业主交房后六个月决定发放）。因此本院根据本案的证据及双方的陈述，认定原告代理费为：基础佣金189135.93元＋溢价奖励130115.06元＝319250.99元，被告已付代理费193367.96元，尚欠125684.03元，原告要求被告支付代理费的请求，超出部分不符合合同约定，本院不予支持。原告要求被告赔偿经济损失的请求，没有证据证明被告有过错，该请求既无合同约定也无法律规定，故本院不予支持。根据合同第九条第三项约定：原告完成销售率不低于75%，合同第十三条第二款约定：总完成量低于80%或单期完成总量低于50%的，被告可提前终止合同。原告在工作中未达到合同约定，被告可以解除合同；此外，因原告开具的代理费发票数额不符合合同约定，也未经被告认可，因此原告要求被告承担违约金及逾期付款违约金的请求，本院不予支持。原被告双方在合同中并未约定如原告未按合同约定完成销售指标，须赔偿被告经济损失，且被告也未提供证据证明原告在销售过程中有过错，此外被告已按合同约定扣除了原告10%的考核佣金、10%的保证佣金，故被告的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条、第四百零六条、第四百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告嘉兴浅水湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告同策房产咨询股份有限公司代理费125684.03元；二、驳回原告同策房产咨询股份有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告嘉兴浅水湾置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7526元，由原告负担6698元，被告负担828元，反诉受理费6285元，由被告负担，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员 袁瑞江二〇一五年一月十三日书记员 阮美琴 更多数据：