（2014）浦民一（民）初字第22288号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2015-04-27

案件名称

上海锐丰房地产投资顾问有限公司与上海豪全房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海锐丰房地产投资顾问有限公司,上海豪全房地产开发有限公司

案由

商品房委托代理销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2014）浦民一（民）初字第22288号原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司。法定代表人张东纯。委托代理人唐海宝。委托代理人王佳婷。被告上海豪全房地产开发有限公司。法定代表人赵长伟。委托代理人邵荇。原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称锐丰公司）诉被告上海豪全房地产开发有限公司（以下简称豪全公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月5日、9月4日公开开庭进行了审理，后根据案情需要转为普通程序，分别于2014年10月29日、2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告锐丰公司委托代理人唐海宝、王佳婷到庭参加庭审，被告豪全公司委托代理人邵荇到庭参加庭审，本案现已审理终结。原告锐丰公司诉称，自2011年5月起，被告曾委托原告代理分销位于上海市浦东新区一手项目“长泰东郊御园”，原、被告双方签订了《长泰东郊御园项目场外代理合同》，后一直陆陆续续约至2012年10月15日。依照双方约定，被告应向原告支付代理服务费。在上述合同期间，被告尚有部分代理服务费没有支付。2013年8月22日，原告曾诉至法院要求被告支付代理服务费，经庭前调解，被告同意支付，原告撤诉。但至今被告仅支付人民币（以下币种同）73，600元，尚有服务代理费992，328元未支付。后原告与被告多次沟通未果，故诉至法院，要求：1、判令被告立即向原告支付代理服务费992，328元及利息（以代理服务费992，328元为基数，按照银行同期贷款利率6.0%，从2013年8月22日起支付至判决生效之日止）2、判令被告立即向原告支付带看奖励佣金44，400元以及利息1，000元。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求中的利息损失并撤回第二项诉讼请求。被告豪全公司辩称，对于客户名为李之馨的这一单代理服务费认可，对于其他的六单客户不同意支付代理服务费。原、被告结算佣金的前提条件必须有原告出具并经被告销售经理鲍磊签字确认的来访确认书、成交确认书及合同结算单。并且不存在退房退款的情况。原告提供的另外六单客户均不符合上述完备的结算佣金条件。经审理查明，2011年5月1日至2012年8月12日，原告（受托方、乙方）与被告（委托方、甲方）就上海市航鹤路78弄“长泰东郊御园”联排别墅的销售代理事宜先后签订了五份《“长泰东郊御园”项目场外代理合同》（以下简称《代理合同》），代理期限分别为：2011年5月1日至2011年6月30日；2011年10月8日至2011年10月31日；2012年2月15日至2012年3月15日；2012年5月2日至2012年7月1日；2012年7月2日至2012年8月12日。另有一份代理期限为2011年7月1日至2011年9月30日的《代理合同》，被告方未签字盖章。其中，代理期限为2011年7月1日至2011年9月30日的《代理合同》约定：乙方推介之客户，由甲方指定的销售现场负责人鲍磊签字确认，并在《长泰东郊御园别墅客户看房确认单》上进行客户登记确认；乙方推介之客户与甲方签订《上海市商品房预售／出售合同》当日，甲乙双方再签订《成交确认书》确定客户购房事实；若乙方代理成功数量小于20套，则甲方按实际成交价的1.2%向乙方结算代理服务费；每次中介代理合同期满，中介代理公司需填写合同结算单，并附上经确认的客户来访确认单，中介客户成交确认书，定单复印件，以确定该代理期内成交总套数，待合同结算单上载明所需结算成交房屋款全款到甲方账上后，甲方方予以乙方佣金结算。若中途合同结算单上载明所需结算成交房屋发生退房的，甲方出具客户签名的退房申请表，该套房屋佣金不予结算。代理期限为2012年2月15日至2012年3月15日的《代理合同》约定：期间成交以大定为准；若乙方代理成功的房屋，甲方按实际成交价的2.5%向乙方结算代理服务费；佣金计提方式为客户签约（首付足30%）并支付全额房款后，甲方以转账形式支付乙方2.5%的全额代理服务费，乙方必须附上经确认的客户来访确认单、中介客户成交确认书、定单复印件作为结算附件。代理期限为2012年7月2日至2012年8月12日的《代理合同》约定：期间成交以大定为准；若乙方代理成功的房屋，甲方按实际成交价的3%向乙方结算代理服务费；佣金计提方式为客户签约并支付首付款（不得低于30%）后，甲方以转账形式支付乙方3%的全额代理服务费，乙方必须附上经确认的客户来访确认单、中介客户成交确认书、定单复印件作为结算附件。协议订立后，双方按约履行。委托销售期限届满后，原告向被告主张佣金未着，遂提起本案诉讼。审理中，原告提交了七组客户的看房资料：1、客户名为程丽丽的成交确认书（成交日期为2011年8月14日）、来访确认单、个人住房抵押贷款合同、商品房预售合同、房产登记信息、程丽丽委托原告方工作人员高九美办理房屋买卖相关事宜的公证书以及高九美代为签收的相关凭证；2、客户名为繆刻伦的来访确认单、成交确认书（成交日期为2011年9月17日）、定金合同及产调信息；3、客户名为施立众的来访确认单、成交确认书（成交日期为2011年9月17日）、定金合同（定金合同上买受人为“施利俊”）、产调信息（产权人为“施立众”）；4、客户名为王炜的来访确认单、成交确认书（成交日期为2012年3月16日）、定金合同、产调单、商品房预售合同；5、客户名为李之馨的来访确认单、成交确认书（成交日期为2012年2月18日）、商品房预售合同、付款凭证；6、客户名为郑清弟的来访确认单、商品房预售合同、付款凭证；7、客户名为陈锋的来访确认单、商品房预售合同、付款凭证。经质证，被告认为，1、确认李之馨这一单代理成功，并同意结佣；2、程丽丽、繆刻伦、施利众这三单，成交期间被告没有跟原告签订过《代理合同》；3、程丽丽这一单，对成交确认书上销售经理“鲍磊”签字的真实性不认可，且该份成交确认书上只有“鲍磊”这个签名是原始签字，其余内容均为复印件，形式上不属于证据的原件；4、繆刻伦、施立众这两单，来访确认单和成交确认书上均没有销售经理鲍磊的签字，仅有第三方总代理上海中润房地产营销策划有限公司（以下简称“中润公司”）“戴伟春”的签字，该签字的真实性亦无法确认，且施立众这一单定金合同上买受人是“施利俊”并非“施立众”；5、王炜这一单，缺少成交确认书的原件，且成交确认书上销售经理一栏签字人员为“鲍梦晨”，该人虽系被告公司员工，但并非合同约定的销售经理“鲍磊”，不是被告授权的签字主体。此单客户王炜系撤销重签客户。2010年12月9日，被告先与案外人李某某签订了《商品房预售合同》，后李某某找到王炜，要求被告将买受人变更为王炜。2012年3月7日，李某某与被告前往当地房产交易中心办理《网上备案撤回受理单》。2012年3月17日，被告与王炜重新签订《商品房预售合同》；6、郑清弟、陈锋这两单没有成交确认书，来访确认单上也没有销售经理“鲍磊”的签字，均不认可。且郑清弟这一单定金合同签约时间是2011年9月18日，陈锋这一单定金合同签约时间是2011年9月9日，此期间原、被告没有形成委托代理销售关系。庭审中，原告表示，按照原、被告双方的合同约定，申请结佣确实需要来访确认单、成交确认书及原告方制作的结算单。但是一般操作过程不会这么严谨，仅有来访确认单和成交确认书即可，且被告方销售经理鲍磊并非每天都在现场，有时也会由被告方其他工作人员代鲍磊签字或者其他工作人员签署自己的姓名，鲍磊于2012年11月左右已经离职，此后都不可能是鲍磊签字。原告另行提供：1、2014年7月29日，原告工作人员与被告工作人员鲍梦晨的腾讯聊天记录，用以证明被告方工作人员鲍梦晨对郑清弟、繆刻伦、施立众、李之馨及程丽丽这五单认可，其中郑清弟这一单的佣金点数为1.2%；2、提供原告原工作人员高九美的证人证言，用以证明程丽丽、缪刻伦、施立众及陈锋四单均由原告方代理销售；3、提供客户名为郑金玲的来访确认单及客户名为刘梓杨的成交确认书，证明上述两客户都已结佣，但郑金玲来访确认单上没有鲍磊签字，仅有戴伟春签字，刘梓杨的成交确认书上“鲍磊”的签字与程丽丽这一单上“鲍磊”签字一致；4、提供被告公司内部付款审批流程（包括一份2011年7月-9月间15套房的“中介提佣明细表”及一份同意向“李旭志”付款的“付款申请单”），证明以被告方已结佣的客户名为“李旭志”的这单内部付款审批流程为例，在15套房屋的“中介提佣明细表”中，明确列明了程丽丽、郑清弟、繆刻伦、施立众及陈峰这五单的总提佣金额及未支付佣金金额，并列明15套未结佣房屋佣金总额为963，363.68元，且该提佣明细表上有被告方工作人员签字并签署“已核”，在向“李旭志”付款的被告“付款申请单”上列明合同总金额963，363.68元，表明被告对上述15套房屋的结佣情况予以确认。对于原告的补充证据，被告表示：1、对于腾讯聊天记录，庭审中，被告方表示无法确认该聊天记录的真实性，鲍梦晨没有跟原告方有过腾讯聊天。庭后，鲍梦晨向法院表示确实与原告方有过腾讯聊天，但鲍梦晨没有代表被告谈判的资格；2、对于高九美的证言，被告认为原、被告之间的结佣必须严格按照双方合同的约定程序进行，不能通过找员工作证来加以佐证；3、对于原告另行提供的已经结佣的两组客户，其中客户名为郑金玲的这一单，原告没有提供成交确认书，无法证明成交确认书是否是“戴伟春”签字并经被告认可，客户名为刘梓杨的这一单，不认可鲍磊的签字系鲍磊本人的签字。且被告方另提供一组已结佣的刘梓杨的结算原件，该份被告持有的刘梓杨成交确认书原件上“鲍磊”的签字与原告提供的刘梓杨成交确认书上“鲍磊”的签字明显不一致。庭后，被告向我院表示，鲍磊于2013年2月13日离职；4、对于被告的内部付款审批流程表真实性无异议。但认为，被告方财务工作人员在“中介提佣明细表”上的签字仅对15套房屋的佣金数额进行确认，但不确认该15套房屋的佣金归属。在财务工作人员对全部房屋的佣金数额确认无误后，再由被告方其他部门工作人员根据双方《代理合同》的约定，分别单独确认每一套房屋的委托代理销售是否成功。另外，“付款申请单”上合同总金额一栏之所以填上963，363.68元，系电脑自动生成，若不填写，则每一单单独付款申请单无法正常打印。庭审中，原、被告一致表示，本案起诉后，2014年7月份，原、被告曾就本案进行过一次协商。原告表示，当时双方达成的协商方案是，被告同意支付程丽丽、繆刻伦、施立众、郑清弟及李之馨五单，但要求郑清弟这一单按照1.2的点数计算佣金，还有一套已支付的陈灏彤（陈峰之女，陈峰购买了两套，因为限购，其中一套写了陈灏彤的名字，此单已支付）要求原告退还给被告。被告表示，当时被告给的方案是，仅认可李之馨这一单的佣金，其他的全部不认可，但是考虑到息事宁人，愿意一次性给付原告30万元，但原告未予同意。以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《代理合同》、客户确认单、成交确认书、《上海市商品房预售合同》及付款凭证、证人证言等证据以及当事人的到庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，本案的争议焦点有二：1、2011年7月1日至2011年9月30日之间，原、被告是否形成委托代理关系。虽然被告庭审中一再强调，该期间的《代理合同》缺乏被告方的签字，故原、被告上述期间没有形成委托代理关系，不同意支付原告主张的上述期间发生的所有客户佣金结算。但是，本院注意到，在被告已经向原告结佣的客户名为“刘梓杨”、“李旭志”两单的“付款申请单”上明确写明，这两单的代理期限为“2011年7月1日至2011年9月30日”，故即便被告确实未在该份《代理合同》上签字盖章，原、被告事实上已经形成了代理关系，且被告已经履行了部分客户的付款义务，故被告的此项抗辩法院不予采纳。2、原告主张的上述七组客户委托代理销售是否代理成功。双方的《代理合同》中对于原告的结佣程序进行了完备的表述，仅从直接证据看，原告提供的上述七组客户的单据确实均存在不同程度的瑕疵，但是，有以下几点值得注意：1、关于鲍梦晨的腾讯聊天记录。被告庭审中否认了鲍梦晨的腾讯聊天记录，庭后经法院与鲍梦晨联系，对方认可了确实与原告方进行过腾讯聊天协商，且记录里明确表达了“同意支付程丽丽、施立众、郑清弟、繆刻伦、李之馨这5单，其中郑清弟这单佣金按照1.2%结算”。2、关于被告内部付款审批流程。在（2011年7月-9月）的15套房屋的“中介提佣明细表”上，清楚列明了程丽丽、繆刻伦、施立众、陈峰（两套）、郑清弟的总提佣金额及未支付佣金总金额，且该明细表有被告方财务人员于4月23日签字确认。3、关于双方庭前调解的事实。虽然双方对于庭前调解时达成的方案表述不一，但即便根据被告所言，仅认可李之馨这一单代理成功，而李之馨这一单的佣金根据合同计算价格为153，795元，这与被告提出的30万元解决方案差距较大，被告的解释本院难以采信。4、关于原告主张的上述七组客户的代理公司归属。被告未提供证据证明上述七组客户是由哪家中介代理成功，仅向法院表示，上述七组客户系自行与被告签订《商品房预售合同》，没有中介公司参与代理。而原告提供了中介人员高九美的证人证言，程丽丽的大量房屋买卖相关凭证、高九美接受程丽丽委托代为操作房屋买卖事宜的公证书等足以证明，至少在程丽丽这一单房屋买卖过程中，原告方充分参与其中。5、被告庭审中多次出现陈述与事实不一致之处：如否认2011年7月1日至2011年9月30日期间的代理关系，但提供的“中介提佣明细表”上明确写明支付了此期间的两笔客户佣金；再如，认为“付款申请单”上合同金额一栏，总额是电脑自动生成，不是被告对总金额的确认，否则电脑无法成功打印，但另一份已结佣的客户名为“刘梓杨”的“付款申请单”上合同金额栏并未填写合同金额等。即便庭审中，被告分别对于上述5项疑点作出了解释，但是综合本案全部证据材料和庭审陈述来看，法院认为，原告提供的证据更具有高度盖然性，故对于程丽丽、繆刻伦、施利众、李之馨及郑清弟这五单，本院认为原告代理成功。原告要求上述五单按照2011年7月-9月的“中介提佣明细表”上的提佣比例核算佣金，且该明细表已经经被告方财务人员审核无误，本院予以采纳；对于王炜这一单，被告提供了证据证明系撤销原客户后与王炜重签，原告亦未提供充分证据证明王炜系原告介绍，故对于这一单，本院不予支持；对于陈锋这一单，原告提供的所有有关陈锋这一单的书面凭证上均为陈“锋”，而2011年7月-9月的“中介提佣明细表”上的客户名为陈“峰”；在2011年7月-9月的“中介提佣明细表”上显示，陈峰购买了两套房屋（849号、850号），且定房日期为2011年9月10日，而原告主张陈锋购买的房屋为（899号），对应的代理期限为2012年7月2日到2012年8月12日，且原告未提供该套房屋的成交确认单，故原告主张的陈锋这一单与现有“中介提佣明细表”上陈峰两单无法形成一一对应关系，没有证据可以证明原告主张的陈锋即“中介提佣明细表”上的陈峰。故此单本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：被告上海豪全房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司代理服务费403，544.66元；负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15，131元，由原告上海锐丰房地产投资顾问有限公司负担7，778元，被告上海豪全房地产开发有限公司负担7，353元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　黄　政代理审判员　孙　闫人民陪审员　陆振华二〇一五年一月十三日书　记　员　赵　勤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”