（2014）镇民终字第1077号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-01-27
案件名称
杨慧与王菁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王菁,杨慧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）镇民终字第1077号上诉人（原审被告）王菁。委托代理人白云鹏，江苏中坚汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨慧。委托代理人史定国，江苏永孚律师事务所律师。上诉人王菁因与被上诉人杨慧房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2014）润民初字第0129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。现已审理终结。原���法院经审理查明：2013年5月26日，杨慧、王菁双方签订房屋出售协议书约定：甲方（王菁）愿将自有坐落镇江市黄山支路15号房屋1间，建筑面积49.5平方米售卖给乙方（杨慧）。双方议定房屋价款人民币肆拾捌万伍仟元，由甲方售卖给乙方。房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币贰万元，第二期在交付房屋之日，付人民币贰拾陆万伍千元，第三期，余款于2013年12月31日付清。甲方如不按合同规定的日期交付房屋，应计算违约金给与乙方（但对违约金的计算方式未明确）。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。乙方全部或一部分不履行规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付违约金给予甲方（但对违约金的计算方式未明确）。该条同时约定了逾期后甲方得解除本合同，但对逾期的期限未作约定。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。……。上述协议签订后，杨慧当日支付王菁20000元；2013年7月6日，在王菁实际取得争议房屋后，杨慧支付王菁150000元，王菁将该房屋交付给杨慧。至2013年12月16日，王菁办理了房产证及土地使用权初始登记，但以杨慧未按期支付房款为由拒绝办理房屋过户手续。2014年1月9日，杨慧向王菁发出律师函要求办理房屋过户手续并履行剩余房款。王菁于同年1月13日向杨慧回复律师函称因杨慧未按期支付房款已构成违约，要求解除合同并将房屋退还王菁，同时，按照约定，已交房款不予退还。双方调解不成，引发诉讼，2014年1月15日，杨慧诉至原审法院，请求法院判令王菁协助杨慧办理房屋产权过户登记手续，剩余购房款315000元由杨慧在过户的同时支付王菁。以上事实，有当事人庭审陈述以及房屋买卖合同书、收条、房产证及土地使用权初始登记、律师函等书证予以证实。原审法院认为：房屋买卖合同自2013年5月26日依法成立，对双方均具有法律约束力。本案中，按照合同约定，杨慧的义务是按照约定时间支付房款，王菁的义务是交付房屋、协助办理房屋权属变更登记。在履行过程中，杨慧在王菁交付房屋时未按约定支付265000元以及未在2013年12月31日支付剩余房款200000元，属违约行为，对此，杨慧应承担相应责任。本案的争议焦点是在杨慧未按照约定足额支付房款的情况下，王菁解除合同的要求能否得到支持。分析如下：1、按照合同约定，杨慧的付款期限明确，而王菁的房屋交付日期及办理房屋过户日期并不明确，在双方的履行过程中，双方于2013年7月6日交付房屋没有争议，对于办理房屋过户手续的时间，王菁于2013���12月16日办理了房产证及土地使用权初始登记，即此时已经具备办理房屋过户手续的条件。此后，杨慧虽催促王菁办理房屋过户手续但没有支付剩余房款，双方均违反了诚实信用原则。2、双方的合同有无约定解除权，按照合同第六条的约定，杨慧在王菁逾期交付房屋3个月的情况下，得解除合同，该条款因房屋交付日期不明确，故杨慧无法行使合同解除权；合同第七条虽约定王菁在杨慧逾期支付房款时解除的权利，但该条约定的逾期期限也未明确，故可以推定为合理期限，即在2013年12月31日履行期限届满后，王菁可以催告杨慧在合理期限内支付房款，逾期不支付可以解除合同。而王菁既未在合理期限内催告也未进行协商，而是在收到杨慧的律师函后，提出解除合同的逾期，该解除行为显然缺乏法律要件及解除权的正当性，无法得到支持。3、从双方合同的履行情况看��该房屋已实际交付并装修完毕，而本案杨慧要求协助办理房屋权属变更登记手续系履行非金钱债务，只要不存在法定或事实上不能履行、债务标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人未在合理期限内要求履行的情形之一的，其主张继续履行的诉讼请求即能得到支持，故双方仍应诚实善意地履行该合同。综上，杨慧主张继续履行合同，与法有据，予以支持。王菁认为该合同已解除的辩解，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王菁于本判决生效后十日内协助杨慧办理位于本市李家山路2号常发广场6幢916室的房屋所有权转移登记手续。二、杨慧于本判决生效后十日内给付王菁购房款余款315000元及相应的利息损失（利息计算：以115000元为基数，从2013年7月7日起，按照同期银行贷款利率计算至本判决确定之日止；以200000元为基数，从2014年1月1日起，按照同期银行贷款利率计算至本判决确定之日止）。王菁不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判为驳回杨慧的一审诉讼请求，违约责任的利息应当按照同期银行贷款利率四倍计算。其认为合同已经解除。主要理由：1、杨慧没有按约在房屋交付的7月6日将第二期购房款265000元支付给王菁，仅支付了一部分，构成违约，在其未按约履行房款交付义务的前提下，王菁有权拒绝办理房屋过户手续，不构成违约。2、王菁行使解除权有法律依据。本案双方签订的合同中虽然对逾期不交付房款可解除合同的合理期限没有约定，但是到起诉时，杨慧未按约支付第二期购房款已经超过六个月，根据商品房买卖合同司法解释的规定，给��房款只需要三个月的合理期限。3、王菁对杨慧未给付房款的行为进行了催告。被上诉人杨慧答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方的合同不具有解除事由，本案不应当适用商品房买卖合同的司法解释，因为该司法解释不适用于二手房买卖，且王菁并未进行催告。要求按照银行同期贷款利率的四倍计算没有法律依据，因为属于增加的诉讼请求，且已过了上诉期。二审庭审中，杨慧提交户名为杨慧的银行卡存款记录一份，拟证明在2014年1月3日其与王菁一起前往房产交易中心准备过户，银行存款以及现金可以足额的支付给王菁。王菁质证认为，该存款记录的真实性不能证明，且与本案没有关联性，并且存款记录上的存款只有26万元，而房款是31.5万元，不足以支付房款。二审庭审中，王菁陈述，其一直通过电话和上门向杨慧催要购房款，并��根据其身份证中登记的地址去找，但是没有这个地址。本院除确认原审法院查明的事实外，另查明，双方签订的房屋出售协议书第三条约定：房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币贰万元，第二期在交付房屋之日，付人民币贰拾陆万伍千元，第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。余款贰拾万元于2013年12月31日付清。2014年6月10日，杨慧向润州区人民法院出具情况说明一份载明：如杨慧在履行合同过程中存在迟延付款行为，则杨慧同意按同期银行贷款利息赔偿王菁的利息损失。本院认为：根据合同法的有关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除的合同，在解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，双方在房屋出售协议书中约定了杨慧如不按照合同规定的日期给付房款，逾期则王菁可以解除合同，但是对逾期的期限并未作出规定。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中所指的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，该解释中的出卖人是根据《城市房地产管理法》规定从事房地产开发和经营的企业，因此该解释不适用于本案中双方均为自然人的房屋买卖，故该解释第十五条规定的合理期限并不适用于本案，本案中约定解除的条件并未成就，不能按照约定解除的条件解除合同。关于法定解除的事由，本案中，杨慧在房屋交付后未按照约定全部给付第二期购房款，构成迟延履行，但王菁并无证据证明自己对杨慧进行了催告，且杨慧迟延付款并不导致合同目的不能实现，本案不符合法定解除的条件，故合同不能按照���定解除的规定解除。因此，对上诉人王菁解除合同的理由不予采纳。关于王菁认为违约责任的利息应当按照同期银行贷款利率四倍计算的理由，因其在一审中并未提出，本院不予理涉。一审法院判决杨慧向王菁支付利息损失，该损失为杨慧自愿承担的内容，一审法院据此判决并无不当。王菁如向杨慧主张违约责任，其可另行主张。综上所述，王菁的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王菁负担。本判决为终审判决。审 判 长 柳建安审 判 员 陈开亮代理审判员 孙 毅二〇一五年一月十三日书 记 员 王思倩 来自