（2014）泉民初字第3166号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2017-09-25
案件名称
刘艳红与孙靖、王娟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘艳红,孙靖,王娟
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条，第三十九条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第3166号原告刘艳红。委托代理人郑友坤。被告孙靖。被告王娟。两被告共同委托代理人张雷，江苏永伦律师事务所律师。原告刘艳红诉被告孙靖、王娟房屋迁让纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员丁贺独任审判，于2014年9月9日公开开庭进行了审理。后因审理需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告刘艳红的委托代理人郑友坤、被告王娟及被告孙靖的共同委托代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳红诉称，原告依法购买被告徐州市东南郡小区XX室房产，并于2012年11月21日取得该房产权。被告拖延交付房屋至今，并恶意诉讼主张原告与被告房屋买卖合同无效。经徐州市中级人民法院（2014）徐民终字第XX号民事判决确认，该房屋买卖合同合法有效。现被告占有原告房屋不搬走，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：一、被告迁出居住原告的房屋（本市欣欣路东南郡小区XX室）；二、赔偿原告损失人民币50000元（从2012年11月21日至该房交付之日止，每月租金按2000元计算）。被告孙靖、王娟共同辩称，1、原告所述与事实不符，2012年上半年，被告因借款关系通过本案原告的对象夏文彬向案外人鹿影影借款，签订了名为买卖，实为抵押的房屋回购合同及鼓楼区公证处办理了委托公证书。2012年11月份本案原告及夏文彬、鹿影影在两被告不知情的情况下恶意串通，由鹿影影利用2012年上半年本案两被告办理借款抵押时所出具的公证书，以所谓合法的形式，假冒本案两被告签署了徐州市房屋权属登记申请书及存量房买卖合同，非法将本案两被告所有的现值110万元左右的房产以55万元的超低价通过买卖方式过户至本案原告刘艳红的名下，并恶意给被告居住的房屋停水停电，给两被告生活造成了严重影响，性质上显著体现了非法占有的意图。2、虽然（2014）徐民终字第XX号民事判决书依法撤销了（2013）泉民初字第XX民事判决书，该判决书具备形式上合法性，但该判决书在事实认定和适用法律上严重失实。被告针对该问题已向徐州市中级人民法院申请再审，请法院依法查明事实，驳回原告的诉请。经审理查明，被告孙靖与被告王娟系夫妻关系。案外人夏文彬与原告刘艳红系夫妻关系。鹿影影系原告刘艳红的本家嫂子。2010年3月11日，被告孙靖与徐州海峡房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告孙靖以每平方米4239.01元、总金额575531元的价格购买徐州海峡房地产开发有限公司开发的欣欣路东南郡小区XX室、建筑面积为135.77平方米的房屋一套。被告孙靖为此向中国农业银行办理了购房贷款，并支付了契税5755元。后经结算，按照实际建筑面积135.41元，被告孙靖实际支付购房款为574005元。2011年2月17日，被告孙靖取得了欣欣路东南郡小区XX的《房屋所有权证》。2011年3月21日，被告孙靖取得了欣欣路东南郡小区XX的《国有土地使用权证》。该房屋另有中国农业银行抵押权利价值为400000元。被告孙靖、王娟在欣欣路东南郡小区XX房屋中居住至今。2012年5月7日，被告孙靖、王娟通过夏文彬介绍向鹿影影借款180000元，在上述借款的当日，应鹿影影的要求，被告孙靖、王娟（甲方、卖方）还与鹿影影（乙方、买方）签订《房屋买卖回购合同》一份，内容为：甲乙双方在本着平等互利、自愿诚实信用的基础上，达成以下房屋买卖回购合同，甲方自愿将座落在徐州市泉山区欣欣路东南郡小区XX室，建筑面积135.41平方米，合法拥有的私有房地产卖给乙方。房屋所有权证号XX，土地证号**，房屋属性私产。房屋所有权人孙靖经双方协商同意该房地产价值为人民币580000元。甲乙双方设定以下回购条件：第一条：上述房产由甲方出售给乙方，全部房款为人民币580000元。第二条：乙方于2012年5月7日给付甲方房款人民币180000元。第三条：甲方收款后，乙方准许甲方保留180天的回购权，具体约定如下：1、双方约定于2012年11月6日办理过户手续，并搬出此房。甲方无条件配合乙方过户，过户所产生的费用由甲方无条件全部承担。2、在2012年11月6日前，甲方有权撤销房屋买卖合同，但必须与撤销合同当日向乙方退还购房款人民币180000元。3、在2012年11月6日前，如甲方没有主张回购权，则回购权消失，甲方双方应于第二日开始办理过户手续。4、如甲未按期行使回购权，又拒绝办理手续，则按合同法规定，双倍返还购房款及每超过一天处罚1000元的违约金赔偿给乙方。5、本合同签字后，甲方双方任何一方违约，违约方愿意承担10000元的违约金，赔偿的违约金支付给服务机构一半。在上述借款的当日，被告孙靖、王娟（委托人）另与鹿影影（受托人）签订《委托书》一份，内容为：委托人因出售坐落于徐州市欣欣路东南郡小区XX（房屋所有权证号：徐房权证泉山字号1935**号，建筑面积：135.41平方米），因故不能亲自到银行、房屋产权、土地管理部门办理相关手续，特委托受托人办理有关手续。委托权限如下：1、代为向银行还款、代为办理该房产的抵押注销登记、他项权登记及保险、他项权证等相关手续。2、代为办理上述房屋解除抵押登记后的出售事宜并代为查询、调取该房产档案、签订该房屋买卖合同等相关文书、文件。3、到房产管理局与国土资源局办理上述房屋的过户手续，签收相关文书、文件，代为办理网上备案及资金监管等相关手续。4、受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，我均予承认，并承担相应的法律责任。5、代收售房款。6、代为办理水、电、煤气、暖气、有线电视等过户、迁移手续。委托人无转委托权。委托期限至上述委托事项办理终结为止。双方还就上述《委托书》在江苏省徐州市鼓楼公证处办理了《公证书》。在签订上述《委托书》的同时，被告孙靖将欣欣路东南郡小区XX室的上述《房屋所有权证》、《国有土地使用证》各一本及上述《公证书》一并交给鹿影影。在上述借款约定期限届满后，被告孙靖、王娟未按约定向鹿影影偿还借款，经索要未果。2012年11月20日，鹿影影即持被告孙靖、王娟的上述《委托书》、以被告孙靖、王娟的委托代理人身份与原告刘艳红签订《存量房买卖合同》一份，约定由被告孙靖、王娟将欣欣路东南郡小区XX房屋以550000元的价格转让给被告刘艳红。在上述转让欣欣路东南郡小区XX房屋过程中，原告刘艳红还代被告孙靖、王娟偿还尚欠中国农业银行购房贷款381957.02元，并代被告孙靖、王娟支付了其他各种税费。2012年11月21日，徐州市房产管理部门向原告刘艳红颁发了欣欣路东南郡小区XX的《房屋所有权证》。2012年11月23日，徐州市国土管理部门向原告刘艳红颁发了欣欣路东南郡小区XX的《国有土地使用权证》。原告刘艳红在受让欣欣路东南郡小区XX房屋后又以该房屋为抵押向中国农业银行办理了贷款，在其取得的上述《房屋所有权证》上设定了中国农业银行抵押权利抵押价值为600000元。2013年8月9日，孙靖、王娟以刘艳红、夏文彬、鹿影影为被告起诉来院，请求判决确认鹿影影以其委托代理人身份与刘艳红之间于2012年11月20日签订的、关于本市欣欣路东南郡小区XX房屋的《存量房买卖合同》无效。2014年2月26日，本院做出了（2013）泉民初字第XX号民事判决，判决鹿影影以孙靖、王娟的委托代理人身份与刘艳红之间于2012年11月20日签订的、关于本市欣欣路东南郡小区XX房屋的《存量房买卖合同》无效。后，刘艳红、夏文彬、鹿影影不服（2013）泉民初字第XX号民事判决，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。2014年6月19日，江苏省徐州市中级人民法院做出了（2014）徐民终字第XX号判决，判决：一、撤销徐州市泉山区人民法院（2013）泉民初字第XX号民事判决；二、驳回孙靖、王娟的诉讼请求。2014年7月24日，原告刘艳红以诉称理由起诉来院，两被告则以辩称理由进行答辩，经调解无效。本院认为，业经生效的江苏省徐州市中级人民法院（2014）徐民终字第XX号民事判决认定，鹿影影以委托代理人身份与刘艳红之间于2012年11月20日签订的、关于本市欣欣路东南郡小区XX房屋的《存量房买卖合同》合法有效，且原告刘艳红已经取得了该房屋的所有权证及国有土地使用权证，故原告要求两被告迁出涉案房屋，本院予以支持。原告主张的两被告占用房屋的损失，因两被告占有原告所有的房屋并无法律依据，故对于损失的实际产生，本院予以确认。原告要求按照每月2000元的标准主张50000元（从2012年11月21日起计算至实际交付房屋之日），因原告于2012年11月21日取得房屋所有权证，即从该日起原告有权要求两被告给付占用房屋费用；考虑涉案房屋座落位置、房屋面积及原告方并未对房屋进行装修（两被告一直居住）等因素，对于原告每月损失的数额，本院认为应以1200元／月为宜，故截至到本案最后庭审之日，原告应产生损失30880元［1200元／月＊（25月＋22日／30日／月）］，因无法确定两被告迁出房屋之日，故原告主张损失50000元，本院不予确认，对于后续的损失，原告可待实际产生后另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告孙靖、王娟迁出本市欣欣路东南郡小区XX室；二、本判决生效后三十日内，被告孙靖、王娟赔偿原告刘艳红损失30880元；三、驳回原告刘艳红的其他诉讼请求。案件受理费9600元，由被告孙靖、王娟负担（原告已预交，两被告于本判决生效后三十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 崔 平代理审判员 丁 贺人民陪审员 苏正军二〇一五年一月十三日书 记 员 宋海梅 更多数据：搜索“”来源：