（2014）渭中民一终字第00349号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-01-22
案件名称
张波与游庆国房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省渭南市中级人民法院
所属地区
陕西省渭南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张波,游庆国,宋涛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渭中民一终字第00349号上诉人（原审被告）张波，男，1975年10月4日出生，汉族，下岗职工。委托代理人郭永民，陕西唯成律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）游庆国，男，1957年5月6日出生，汉族，下岗职工。委托代理人朱涛，陕西恒济律师事务所律师。一般授权代理。第三人宋涛，男，1991年4月1日出生，汉族。上诉人张波因房屋租赁合同纠纷一案不服大荔县人民法院（2014）大民初字第00293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张波及其委托代理人郭永民，被上诉人游庆国及其委托代理人朱涛到庭参加诉讼，第三人宋涛经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2007年10月25日被告张波租赁原告游庆国位于大荔县庆鸿宾馆楼下三间门面房和后楼一、二层（锅楼房除外）经营网吧，双方签订了房屋租赁合同，合同约定：“甲方：庆鸿宾馆游庆国，乙方碧空缘网吧张波；租赁期限自2007年11月1日起至2011年10月底止共四年时间，租金不变；房屋租金每年陆万伍仟元，第二年若要继续租用时必须在下年8月底前交清下年租金，否则视为违约；如在租赁期间乙方不想经营可提前两个月告知甲方，中途绝对不允许转让；合同签订后甲乙双方共同遵守，任何一方违约处违约金五千元。”合同签订后，双方各自履行了义务。2011年4月5日原、被告又签订延续协议，约定：2011年10月租赁期满后，被告自愿要求再续两年，房租变更为每年拾万元，再其他合同条款不变。合同签订后被告按约定交付一年房租10万元，并继续经营网吧。2012年8月8日被告在未告知原告的情况下，将该网吧转让给宋涛经营。合同约定：“甲方：张波，乙方：宋涛，经过甲、乙双方充分协商，甲方自愿将经营中的碧空缘网吧经营权转让给乙方，转让金额为柒拾捌万元。自即日起碧空缘网吧发生的任何事务均由乙方承担，甲方不负任何责任，合同已经签约，甲、乙双方应共同遵守，任何一方违约，处违约金伍拾万元。”2012年8月底，原告向被告催要2013年的房租费时被告告知原告网吧已转让给宋涛，应由宋涛交纳房租费，下剩一年房租一直未付，为此双方发生纠纷，原告提起诉讼要求被告支付房租100000元，承担违约金5000元。在诉讼中，原告申请追加宋涛为本案的第三人参加诉讼，要求被告及宋涛腾出所占用的房屋，并赔偿所造成的损失。原审法院认为，本案争议焦点为：被告张波将租赁房屋转租给第三人宋涛，原告游庆国是否知道同意，被告张波的转租行为是否构成违约，转租后的租金应由谁负担。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的租赁合同是有效合同，被告在租赁期内将网吧转让给第三人使用收益，事实上已将租赁房屋转租给第三人即被告与第三人形成新的租赁关系，因转租时并未经原告同意，原、被告之间的租赁合同并未终止。被告作为承租人应支付房租，被告未能按期支付房租，转租时未经原告同意，已构成违约，故原告要求被告支付2013年的房租100000元，并承担违约金5000元应予以支持，合同履行期限届满后，该租赁房屋仍由第三人占用、收益。第三人此时占用、使用该房屋即无合同约定也无法律依据，侵害了原告对该房屋的处置权。因此所造成的损失应由第三人承担，其损失的大小参照上年度的承包金计算，应由第三人赔偿。每天赔偿274元，至实际腾出房屋止，被告辩称，转租已告知原告，其转租后的租金应由第三人负担的辩称理由，因转租时并未经原告同意，且网吧转让合同对房屋租赁事项未明确约定，故该辩称理由不予支持，若被告与第三人因网吧转让存在争议，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、由被告张波在本判决生效之日起一个月内支付原告游庆国2013年房屋租赁费100000元，违约金5000元；二、由第三人宋涛在本判决生效后一个月内腾出所占用的原告游庆国位于大荔县西环路汽车站对面庆鸿宾馆的房屋；三、由第三人宋涛在本判决生效后一个月内支付原告每天的房屋损失费274元，自2013年10月25日至腾出房屋止。案件受理费2400元，由被告张波负担1400元，由第三人宋涛负担1000元。一审宣判后，原审被告张波不服提起上诉，请求：一、二审法院撤销大荔县法院民事判决书内容第一项，改判由第三人宋涛支付被上诉人2013年的房屋租赁费100000元，驳回被上诉人要求上诉人违约金5000元的诉讼请求。其理由为：一、一审法院审理此案未对第三人做任何谈话了解案件情况，作出错误判决。二、一审法院对原一审证据没有全部罗列完整，判决中提到了两份，其余三份证据未提到。三、上诉人与被上诉人在续签合同时已明确口头达成协议，约定上诉人在租赁期间可以转让他人，公安机关对宋涛的询问笔录反映出被上诉人与宋涛的租赁合同已成立生效，且被上诉人多次向第三人主张房屋租赁费，上诉人与第三人之间的新的租赁关系已形成且生效，上诉人与被上诉人之间的租赁关系自然终止。上诉人不存在违约之说。被上诉人当庭答辩称，1、一审判决事实清楚，判决正确。2、双方签订合同，但被答辩人擅自将房屋租赁给别人，造成损失，应由被答辩人承担责任。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录在巻佐证。本院予以确认。本院认为，张波与游庆国所签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当依约履行。在合同履行期间，在未约定允许转租的情形下，承租人张波将租赁房屋转租于第三人，属违约行为，承租人应当依约承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第224条“承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，……”之规定，承租人将房屋转租给他人，其与出租人的租赁合同仍继续有效，因此，承租人张波应当依约向出租人支付租赁费。上诉人张波称游庆国曾向第三人主张过房屋租金，其与游庆国的租赁合同自然终止。因张波与游庆国之间的租赁合同中约定了承租期间中途绝对不允许转让以及有关违约金的事项，且现有证据不能证明游庆国与宋涛之间形成新的租赁合同，也没有证据证明第三人宋涛向游庆国支付房屋租金的事实，故上诉人该项主张，没有事实依据，该理由不能成立。出租人游庆国依据租赁合同约定要求承租人张波支付房屋租赁费及违约金的请求应予支持。上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人张波负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵继锋审 判 员 张效虎代理审判员 南 楠二〇一五年一月十三日书 记 员 尚少微 来源：