（2014）苏审三民申字第00742号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2016-01-21
案件名称
宜兴恒东房地产开发有限公司、袁建刚与袁建刚商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
宜兴恒东房地产开发有限公司,袁建刚
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条，第二百零六条
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）苏审三民申字第00742号申请再审人（一审被告、二审上诉人）宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道荆溪中路773号。法定代表人张方明，该公司董事长。委托代理人李晨飙，北京市中伦律师事务所上海分所律师。委托代理人陈亮，北京市中伦律师事务所上海分所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）袁建刚。委托代理人吴建南，江苏义权律师事务所律师。委托代理人黄海东，上海市锦天城律师事务所律师。申请再审人宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）因与被申请人袁建刚商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院2014年6月5日作出的（2014）锡民终字第0582号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。恒东公司申请再审称：原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求予以再审。理由是：第一，涉案争议系刑事诈骗，而非民事纠纷，原审存在包庇犯罪的行为。1、恒东公司委托惠安公司担任其楼盘的营销中介，主要职能是营销宣传、促成交易，无权代收房款、代签合同。袁建刚提交的自称由惠安公司法定代表人叶志峰交其的两份别墅购房合同、一份商铺销售协议上，所记载的恒东公司印章及法定代表人的签名均属伪造。2、如确如袁建刚所述，其将两千多万元款项支付给了叶志峰，而最终却从叶志峰处获得了伪造的合同，则叶志峰的行为已经涉嫌构成“合同诈骗罪”，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于在审理经济犯罪案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，本案就当中止审理，将犯罪线索移送公安机关。3、由于叶志峰已经因为诈骗罪被无锡市人民检察院批准逮捕，恒东公司曾申请一、二审法院中止诉讼，但被告知“袁建刚不作为刑事诈骗案件被害人，故其可以提起民事诉讼”。如果叶志峰骗取袁建刚的行为不必作为刑事案件定性，那么岂不是帮助叶志峰逃避法律制裁吗？岂不是所有的诈骗案件只需要被冒用名称的单位承担责任，而实施诈骗行为的人却可以不负法律责任？因此，涉案争议属于刑事犯罪，原审法院对之置若罔闻的处理，于法有悖。4、由于案涉“别墅房屋销售合同”、“商铺销售协议”中加盖的恒东公司的印章及法定代表人的签字均属伪造，因此，恒东公司曾向一、二审法院申请鉴定印章真伪，但均被拒绝，并认为不论印章真伪，恒东公司都应当承担责任。当恒东公司向宜兴公安报案，得到的答复是“已有被害人报案，不需要重复处理”，如果确有被害人报案，为何法院答复袁建刚不作为被害人处理？如果袁建刚没有报案，那么宜兴公安不予处理的决定，就有包庇犯罪之嫌。第二，原审判决认定事实错误。1、袁建刚提交的证据不能证明其已实际支付了购买别墅的款项，也不能证明其将12606141元付给了惠安公司或叶志峰。袁建刚诉称在2012年12月11日合同签订前就已经支付了涵盖别墅房屋和商铺房屋的两千多万元钱款给叶志峰，但却无法说清具体的支付情况，以及为何会提前近半年就支付如此巨额的款项，显然有悖常理。袁建刚自称在2012年12月11日携带部分有叶志峰签字原件的承兑汇票复印件前往叶志峰处签订别墅合同，并办理别墅房款结算手续，即以承兑汇票复印件换取收条，既然如此，袁建刚手中就不可能再持有叶志峰签字的承兑汇票复印件，其在庭审中提交的1100万元的留有叶志峰签字的承兑汇票复印件就与案涉别墅无关，至多只是针对商铺房屋的。袁建刚在庭审中又辩称该汇票交付是针对别墅的，这又与其前面的陈述明显矛盾。根据原审法院对叶志峰的调查笔录显示，叶志峰声称收到过袁建刚1000多万元的款项，是用来购买所谓别墅和商铺的，在款项上相差1000多万。2、即使袁建刚有付款行为，其目的也并非购置别墅。其既然诉称是为了购买别墅，就应当对房屋的户型、层数情况非常了解。但在庭审中，其对房屋情况含糊其辞，而且明确表示其只是到叶志峰办公室（非售楼处）通过查看宣传资料购买的别墅。作为购房者，在购买两套别墅涉及房款上千万元的情况下，竟然记不清房屋户型、层数，更有甚者是通过看宣传资料来购买的，如此草率的行为足以证明袁建刚实际并不了解房屋，其付款目的并不是买房，不具备一个买房者必备的看房过程。况且，袁建刚自述的付款时间是2012年6月至8月，之后取得所谓别墅合同的时间是2012年12月，存在近半年的差距，在这半年期间其也无任何催促表现。以上情况，反映出的不是房屋买卖的法律关系，更近似一个借贷关系，叶志峰在承兑汇票复印件签字的行为，完全符合借款收据的操作。3、二审法院调查主观倾向明显，不符合中立的要求。由于叶志峰已被刑拘，且袁建刚诉称的购房付款的情况均属单方陈述，因此恒东公司申请法院调查叶志峰，以了解交易的具体细节，但二审法院只询问了两个问题，一是叶志峰是否出具过收条，二是叶志峰是否收到过款项。叶志峰本人接收钱款的目的是什么、钱款的去向、为何从接受钱款到出具收条合同长达半年、是否有退款、当时为何要求袁建刚将款项交给个人等细节，二审法院均未询问，主观倾向明显，既不愿意深究付款目的与款项去向，也不愿意将本案事实调查清楚。第三，原审判决认定法律关系错误，适用法律错误，涉案法律关系不是表见代理。1、涉案法律关系是袁建刚与叶志峰以及惠安公司之间的委托关系，与恒东公司无关。袁建刚在庭审时称其将钱款付给叶志峰，是因为叶志峰将帮其向恒东公司香港总部申请优惠，这足以表明叶志峰是袁建刚的代理人，双方是委托代理关系。根据袁建刚提供的两份购房销售合同记载交房日期为2013年12月30日，而袁建刚在同年5月就提起了本案诉讼，并在庭审时称是因为叶志峰被抓所以才起诉。可见其交易对象是叶志峰，而非恒东公司。否则，其完全可以等到交房日再起诉。正因为其交易对象是叶志峰，所以在叶志峰被抓后其所付钱款无着落，才提起诉讼。而且，如果袁建刚认为这两份房屋买卖合同是真实的，那么也不会在交房日之前就提起诉讼。除非其起诉前就已经明知合同是伪造的。2、惠安公司与叶志峰的行为不构成表见代理。其一，案涉“销售代理委托合同”的性质为居间合同，合同约定的惠安公司向恒东公司提供的服务，都属于促成合同订立的媒介服务，合同还排除了惠安公司签约收款等介入行为，因此，惠安公司只是居间人，而非代理人。其二，袁建刚有明显过错，并非善意无过失。其自认在付款前从没见过居间合同，对支付上千万元购房这样重要的事情，应当持有必要的谨慎。袁建刚的职业是商人，同时经营管理多家企业，其认识叶志峰是在2012年6月，对于这样一个第一次认识的陌生人，在没有核实过其付款对象的身份，没有签署合同或购房认购单等任何书面文件，没有查阅、核实任何书面授权文件的情况下，竟然将上千万元款项支付给了叶志峰，显然有悖生活常识及其本人的工作经验。同时，袁建刚还自认实际是到惠安公司办公室交付款项的，而不是到恒东公司的售楼处。售楼处就在楼盘边上，有显著的财务室标志，然而袁建刚仍然前往惠安公司办公室付款，除非其目的并非购买房屋。袁建刚还自称宜兴地区有很多广告牌都显示惠安公司是恒东公司的销售代理，但对此却怠于提供证据证明这样的广告牌设立的时间、地点、数量，其是否看到过或何时看到过，仅仅依据超过一审举证期限提交的一个广告牌照片，不足以证明叶志峰或惠安公司是有代理权限的，袁建刚应当就怠于举证的行为承担不利后果。第四，原审程序错误，证人证言的采信违反证据规则。1、原审法院采信孙超、朱垚的证人证言作为定案依据，但两人均未出庭接受询问。2、两证人陈述的内容也存在很大的矛盾。其中，孙超自称实际付款金额为1980000元，而其所持房屋买卖合同中房屋金额为2021577元，二者相差41577元。如果是叶志峰代收，那么金额应当一致，如果是叶志峰代购，那么叶志峰是孙超的代理人，而不是恒东公司的代理人。朱垚也存在同样的情况。3、恒东公司向原审法院提交了与惠安公司结佣的证据材料，惠安公司的结佣请款书显示，孙超、朱垚并非其自认的客户，如果是购房，惠安公司对该两人的购房不但没有获得佣金，反而还倒贴？袁建刚答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回恒东公司的再审申请。理由是：一、叶志峰因涉嫌诈骗罪被刑事羁押，但不能因此就说叶志峰的行为均是诈骗行为，不然，恒东公司与叶志峰就是共同诈骗。因为事实是对外广告叶志峰是恒东公司的总代理，而申请人并没有表示否定，在所有已成交的格式合同上均载明代理机构为惠安公司、法定代表人叶志峰。在公告、整个营销期间，包括广告、电话、收取房款等行为均是叶志峰及惠安公司的人员在实施。也不存在法院包庇犯罪的情形。二、袁建刚已支付了全部房款，叶志峰及惠安公司也确认收到了房款，至于惠安公司与叶志峰是否将房款交付给恒东公司，这是他们内部的结算问题，即使恒东公司实际未收到房款，也不能证明袁建刚未实际支付购房款，至于付款目的，双方有购房合同为证。三、恒东公司在授权时，虽然在其内部的委托代理销售合同中对委托代理权限作了约定，但其并未在格式合同中载明，也未向相对人发出授权告知或公告，相反，却对誉珑湖滨销售的广告为总代理予以肯定和接受，认可惠安公司的所有销售行为，包括广告宣传、开盘营销策划、人员配置的安排、合同格式条款代理商的确认等。由于恒东公司与惠安公司的委托关系属于内部关系，相对人通常并不知情，所以对代理权的内部限制不具有对抗相对人即袁建刚的效力。实际在与本案相类似的案件中，无锡两级法院已在审理的还有十多件，当事人均认为惠安公司有权代理恒东公司全权销售誉珑湖滨的一期房屋，袁建刚并非唯一的。因此，根据民法通则第六十五条的规定，委托的授权不明，被代理人应当向第三人承担责任。本院认为，宜兴恒东房地产开发有限公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零四条、第二百零六条的规定，裁定如下：一、指令无锡市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审 判 长 刘建功审 判 员 雷新勇代理审判员 李 荐二〇一五年一月十三日书 记 员 刘尚雷 来自：