（2015）二中民终字第00849号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-01-26
案件名称
沈伟与北京亿城物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈伟,北京亿城物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第00849号上诉人（原审被告）沈伟，男，1975年8月7日出生。委托代理人赵虎，北京市东易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京亿城物业管理有限公司，住北京市海淀区长春桥路11号2号楼17层1701室。法定代表人化向东，总经理。委托代理人杜美萍，女，1988年3月3日出生。委托代理人蔡晓霁，北京大成律师事务所律师。上诉人沈伟因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第06771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年5月，北京亿城物业管理有限公司（以下简称亿城物业公司）起诉至原审法院称：2004年5月15日，沈伟入住北京阳光四季花园房地产开发有限公司开发建设的北京市大兴区北京经济技术开发区×号房屋居住使用，该房屋的建筑面积为201.92平方米。2006年3月1日，北京阳光四季花园房地产开发有限公司和我公司签订《卡尔生活馆物业委托管理合同》，选聘我公司作为卡尔生活馆小区的前期物业管理企业。在物业管理服务合同履行过程中，我公司全面适当履行了合同项下各项义务，尽职尽责地提供了物业管理服务，但沈伟长期拖欠物业管理费，经多次催告后仍旧拒绝支付。沈伟的行为已经构成违约，合同约定按照每日千分之三计算违约金过高，我公司主张按照中国人民银行五年期整存整取利息计算违约金。我公司起诉要求人民法院判决沈伟支付自2008年6月1日至2013年12月31日的物业费35174.33元及违约金8353.9元，并承担本案诉讼费。沈伟辩称：我不同意亿城物业公司的全部诉求，理由如下：1、亿城物业公司侵犯我的权益，2005年物业公司保安队长利用职务之便在我家行窃，给我造成损失最终没有赔偿；2、亿城物业公司没有按照合同约定和法律规定提供物业服务，24小时热水没有、暖气不热、消防通道被堵、小区内私搭乱建、小区内停车混乱、设备损坏不修理、小区内垃圾遍地；3、亿城物业公司擅自改变公共建筑和设施的用途用于牟利，把小区南侧、西侧最外侧公共绿地交给业主作为个人的花园，把小区会所出租，把人行通道改装车位，把公告栏改广告牌用于出租；4、亿城物业公司利息计算错误，亿城物业公司、沈伟之间关于物业费产生争议，本来就不应该有违约金，再加上物业费是一年一年发生的，不应该按照5年利率计算；5、我没有得到过催交物业费的通知。综上，我不同意支付物业费。原审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽然亿城物业公司与沈伟之间没有直接签订物业服务合同，但亿城物业公司系开发商委托的前期物业服务单位，沈伟作为卡尔生活馆小区的业主，应当受前期物业合同的约束。沈伟在接受了亿城物业公司提供的物业服务后，应当及时足额缴纳相应的物业费，故对亿城物业公司要求沈伟支付物业费的诉讼请求予以支持。物业管理服务是一项综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若业主拒绝交纳物业服务费，势必导致物业管理服务企业缩减成本，从而进一步降低服务质量。鉴于亿城物业公司基本保障了小区内物业管理的正常运转，故对沈伟以亿城物业公司物业管理服务有瑕疵为由拒交物业服务费的答辩意见，法院不予采纳。沈伟辩称物业公司员工盗窃造成损失一节，鉴于亿城物业公司同意减免一年物业费作为补偿，且该盗窃事件发生在其他物业公司服务期间，故对于沈伟的该项抗辩意见，法院不予支持。沈伟辩称生活热水、暖气存在问题一节，与本案不属于同一法律关系，沈伟可另行解决。沈伟的其他辩解意见，未提供充分证据予以佐证，法院不予采信。关于违约金一节，亿城物业公司未提供明确的合同依据，且亿城物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，沈伟未支付物业服务费系事出有因，故对亿城物业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，物业公司应根据业主反映的问题有针对性地改进工作，业主的权益受到侵害应通过合法渠道进行解决，如果业主以拒缴物业费的形式对抗物业公司，势必影响全体业主的共同利益和小区的正常运转，因此，双方应加强沟通和谅解，共同营造和谐稳定的社区氛围。据此，原审法院于2014年9月判决：一、沈伟给付北京亿城物业管理有限公司自二ＯＯ八年六月一日起至二Ｏ一三年十二月三十一日止的物业服务费共计三万五千一百七十四元三角三分（于判决生效之日起十日内履行）；二、驳回北京亿城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，沈伟不服，仍持原审期间的抗辩意见提出上诉，要求本院驳回亿城物业公司的诉讼请求。亿城物业公司同意原判。本院经审理查明：沈伟系北京市北京经济技术开发区×号（以下简称：涉诉房屋）的业主，该房屋建筑面积为201.92平方米；2004年5月15日，北京中实杰肯道夫物业管理公司第五分公司（乙方）与沈伟（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定由乙方为甲方提供前期物业服务，服务期限自2004年4月1日至业主委员会与物业企业重新签订物业管理委托合同止，同时约定物业管理费的标准为每建筑平米每月2.6元，各年度物业费于上一年5月1日至5月31日之间一次性全额缴纳；2006年2月28日，北京中实杰肯道夫物业管理公司第五分公司终止提供前期物业服务，卡尔生活馆的开发商北京阳光四季花园房地产开发有限公司重新委托亿城物业公司自2006年3月1日对卡尔生活馆小区提供物业服务；沈伟认可从2006年3月1日至今，卡尔生活馆小区的物业服务由亿城物业公司提供，沈伟交纳了2007年6月1日至2008年5月31日的物业费6299.88元，未交纳自2008年6月1日至2013年12月31日的物业费。庭审中，沈伟为证明亿城物业公司未尽物业管理职责，向法庭提交了于2014年8月10日拍摄的照片48张，主张卡尔生活馆小区内存在业主私搭乱建、业主占用公共绿地、业主占用安全通道和消防通道用于停车、公共建筑违法出租、公共宣传栏变广告栏、垃圾遍地等情况，亿城物业公司仅认可部分照片的真实性，认可业主私搭乱建、占用公共部位的事实，但主张其公司多次跟业主沟通，并且已经将相关情况向行政部门报告，已经尽到了物业服务的职责，认可部分房屋出租的事实，但主张房屋系开发商出租，与其公司无关，认可广告栏存在的事实，但主张广告栏本身系广告栏，并非公告栏改造，不认可垃圾遍地的事实，主张垃圾清理有特定时间安排；沈伟为证明原告亿城物业公司未尽物业管理职责，还向法庭提交了卡尔生活馆装修标准1份和起诉明细单1份，主张24小时热水和红外线防御系统均损坏，且涉诉房屋暖气不热，亿城物业公司主张该两项服务系开发商承诺，暖气系供暖公司提供，均与本案无关；沈伟主张涉诉房屋在2005年被物业公司工作人员盗窃，亿城物业公司认可盗窃的真实性，但主张盗窃未发生在其公司物业服务期间，且其公司已减免沈伟2006年6月1日至2007年5月31日的物业费作为补偿，为证明盗窃金额和补偿事实，亿城物业公司向法庭提交了鉴定结论通知书1份和收款通知1份，沈伟认可鉴定结论通知书的真实性，但主张有部分财物未被列入鉴定结论中，不认可收款通知的真实性，主张从未与物业公司达成减免协议，经询问，沈伟认可未交纳2006年6月1日至2007年5月31日的物业费，亿城物业公司主张不再收取该期间的物业费作为盗窃事件的补偿。亿城物业公司为证明其公司尽到了物业服务职责，向法庭提交了私搭乱建档案目录5页、告知函1份及公函1份，主张其公司就小区的私搭乱建行为进行了相应的管理，向业主发送了告知函，向政府部门发送了公函，沈伟不认可该组证据的真实性，主张系亿城物业公司自行制作的证据，并主张亿城物业公司未尽到阻止私搭乱建的职责。上述事实，有双方当事人的陈述意见、商品房买卖合同、物业管理服务协议、收据、照片、公函、公告函等证据在案佐证。本院认为：根据本案查明的事实，亿城物业公司与沈伟之间虽然没有直接签订物业服务合同，但亿城物业公司系开发商委托的前期物业服务单位，沈伟作为卡尔生活馆小区的业主，应当受前期物业合同的约束。沈伟在接受了亿城物业公司提供的物业服务后，应当及时缴纳相应的物业费，故原审法院对亿城物业公司要求沈伟支付物业费的诉讼请求予以支持是符合相关法律规定的，并无不当。沈伟虽在原审法院及本院审理期间均不同意缴纳物业费，但其所提交的抗辩意见均不足以成为其拒绝缴纳物业费的依据。且原审法院亦考虑到亿城物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵的情形，对亿城物业公司主张的违约金未予支持。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。沈伟的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费444元，由北京亿城物业管理有限公司负担85元，由沈伟负担359元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费888元，由沈伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊代理审判员 王军华代理审判员 卢 涛二〇一五年一月十三日书 记 员 刘 洋 来自