（2015）二中速民终字第0077号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-01-21
案件名称
李占超与大港油田集团第一矿区管理服务公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李占超,大港油田集团第一矿区管理服务公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第二百三十五条，第二百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中速民终字第0077号上诉人（原审被告）李占超。被上诉人（原审原告）大港油田集团第一矿区管理服务公司。代表人刘xx，经理。委托代理人韩曦，天津鹏泽律师事务所律师。上诉人李占超因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区区人民法院于2014年5月28日受理，2014年11月24日作出的（2014）滨港民初字第2193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月4日受理，并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，原告大港油田集团第一矿区管理服务公司于2004年间与被告李占超签订房屋租赁合同，将该公司所有的原设计院食堂平房院落内的西南侧、坐西朝东的平房三间（地理位置详见卫星地图，院落结构详见现场勘验草图，室内结构详见室内勘验照片，室内结构为由南北向窄过道连接的三间卧室和一个洗手间）租给被告李占超经营使用，双方在合同中约定租期为一年、年租金为5000元。合同约定的一年租期届满后，双方未续签书面合同。后被告在租赁该平房期间，在该院落东南角维修改造成为现在车库一间。自2004年至今，被告一直使用该三间平房。目前，该房屋及车库由被告及家人居住使用。2011年2月22日，被告向原告交纳房租，原告为被告开具了3000元房租发票一份，之后被告未再向原告交过费用。因公司经营需收回涉案平房，原告于2013年5月28日向被告发出《通知函》一份，明确做出了解除房屋租赁合同、收回房屋等意思表示，被告对此已收悉。另经原审法院释明，被告李占超对于答辩中提出的房屋租赁期间因漏雨产生经济损失、因维修漏水房屋发生费用并不在本案中提出反诉。原告大港油田集团第一矿区管理服务公司诉讼请求：解除原被告之间的房屋租赁合同关系；被告立即归还大港油田设计院后院房屋，将房屋、院落恢复原状；判令被告支付拖欠租金15000元及利息。原审法院认为，根据原告提交的权属证明及双方当庭陈述，可以确认涉案原设计院食堂平房院落中西南侧坐西朝东平房三间确属原告所有的房屋。原告虽未能提供原始书面租赁合同，但根据双方当庭陈述及部分租金票据，可以确认原、被告自2004年就该三间平房签订一年期租赁合同后，被告一直按双方签署的合同租赁使用该房屋，双方之间在2004年租赁合同租期届满后形成了不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告主张解除合同，且被告亦认可在诉前已经通过原告发出的《通知函》获悉原告解除房屋租赁合同的意思表示，应视为原告已在合理期限之前通知承租人。据此，原告请求解除原、被告之间房屋租赁合同，被告向原告归还租赁房屋的请求，符合法律规定，应予支持。关于被告不同意解除合同、归还房屋的原因，没有法律依据，不予支持。关于原告要求被告给付拖欠租金一项，双方均认可被告最后一次交纳租金是在2011年2月，但原告不能提交双方之间的书面合同，亦不能提交证据证明2011年2月间被告交纳的租金系何期间的租金，故依法推定被告2011年的房屋租金均已交纳完毕。关于被告拖欠原告租金数额，依法对按照双方一致认可的年租金5000元标准计算自2012年1月1日至原告起诉的2014年5月28日之间的租金数额共计12027元予以支持，超出部分不予支持。关于被告李占超在实际承租涉案平房期间在院落内利用废弃面房扩建改造的车库归属问题，因双方对此并无相关约定，被告亦无证据证明改造车库得到了原告的同意，故依照《合同法》有关规定，被告对该车库应予拆除、恢复原状。原告其他诉讼请求，没有事实根据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告大港油田集团第一矿区管理服务公司与被告李占超之间就大港油田原设计院食堂院落内西南侧三间平房的房屋不定期租赁合同于本判决生效之日起解除；二、被告李占超于本判决生效之日起三十日内将大港油田原设计院食堂院落内西南侧三间平房腾空并返还给原告大港油田集团第一矿区管理服务公司；三、被告李占超于本判决生效之日起三十日内将大港油田原设计院食堂院落中东南侧临时搭建车库一间腾空并拆除；四、被告李占超于本判决生效之日起三十日内给付原告大港油田集团第一矿区管理服务公司房屋租金12027元；五、驳回原告大港油田集团第一矿区管理服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，由原告大港油田集团第一矿区管理服务公司负担76元、被告李占超负担100元。上诉人李占超上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、2004年夏季因诉争房屋漏雨给上诉人造成损失，被上诉人对此推卸责任不予补偿；2、2008年至2013年因房屋漏雨上诉人对诉争房屋进行两次大修花费42000元；3、上诉人是利用该院落东南侧原有房屋改造的车库，该车库并非上诉人建造，现原审判决上诉人拆除该车库，没有事实根据。被上诉人大港油田集团第一矿区管理服务公司认为原审认定事实清楚，适用法律正确，表示同意原审判决，不同意上诉人上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。在本院审理过程中，上诉人对原审判决第四项上诉人给付被上诉人房屋租金12027元无异议。本院认为，本案上诉人与被上诉人系房屋租赁合同关系。上诉人与被上诉人于2004年签订的房屋租赁合同到期后，上诉人继续使用租赁房屋，被上诉人没有提出异议，根据《合同法》第二百三十六条规定，双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人在原审起诉前已向上诉人发出《通知函》通知上诉人解除合同并返还房屋，已尽到在合理期限内通知承租人的义务，现被上诉人要求解除双方租赁合同，符合法律规定，应予支持。根据《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案合同解除后，作为房屋产权人的被上诉人要求上诉人归还租赁房屋的诉讼请求，符合上述法律规定，应予支持。根据《合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。对于租赁房屋后院改建的车库，上诉人虽主张是利用该院落东南侧原有房屋改造的，并非上诉人建造，但未提供相关证据予以证实，亦未提供证据证明该改建车库经被上诉人同意，故被上诉人诉请拆除该车库并恢复原状，符合法律规定，应予支持。另，原审判决上诉人支付被上诉人2012年1月1日至2014年5月28日之间的租金12027元，双方当事人均无异议，本院予以维持。上诉人主张其租赁的房屋因漏雨给其造成损失，且维修花费相关费用，鉴于原审法院释明后上诉人表示上述费用不在本案中提起反诉，故本案不予涉及，上诉人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101元，由上诉人李占超负担。本判决为终审判决。审 判 长 景 新代理审判员 田 雷代理审判员 邓晓萱二〇一五年一月十三日书 记 员 何日升速 录 员 邵玥婷