（2014）穗中法民五终字第4334号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-03-24
案件名称
程碧川与广东珠江纺织博览中心有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东珠江纺织博览中心有限公司,程碧川
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4334号上诉人（原审被告）广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人黄海涛，总经理。委托代理人覃国宇、孙赛男，均为公司职员。被上诉人（原审原告）程碧川，男，1969年10月24日出生，汉族，住所地浙江省青田县。委托代理人肖大伟、张明金，均为国信信扬律师事务所律师。上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江纺织公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年7月13日，程碧川（乙方、买方）与珠江纺织公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段珠江国际纺织城（自编gj-3、a1）自编a1栋19层1903号房；该商品房合同约定建筑面积共144.48平方米，其中，套内建筑面积110.59平方米，共有分摊面积为33.89平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面��计算房价，单价为每平方米26291.89元，总金额2907620元；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付1457620元，除首期款外，剩余房款金额1450000元须于2010年10月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款：（1）甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人；（第十三条）甲方应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面���误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；3、乙方应按《收楼通知书》中确定的交楼时间前来办理收楼手续，收楼前，应依约定交清房款、税费、专项维修资金及物业管理公司规定的有关费用，以按揭方式付款的，还需银行实际已放按揭款，否则，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交楼时间和相应顺延办理产权登记时间；4、甲乙双方同意将本合同第四条第四款约定的该商品房面积变更为：该商品房合同约定建筑面积共145.381平方米，其中套内建筑面积117.56平方米，分摊面积约27.821平方米；双方同意将本合同第七条约定的计价方式和价款变更为：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24733.07元，总金额2907620元；即甲乙双方确认本条约定的该商品房总价款与本合同原第七条约定的价款总金额相同……该商品房的最终总价款按实测面积、本条约定的单价计算；5、乙方如选择“按揭付款的”，甲方仅负有代为联络贷款银行和按照贷款银行的要求为乙方办理按揭贷款手续提供必要协助的义务，本协议签订前，甲方已将乙方申请办理银行按揭贷款需有甲方提供的证件资料交齐给按揭银行，乙方应严格履行《楼宇认购书》中关于办理银行按揭手续的约定。乙方未按约定的时间、地点办理任何相关按揭手续，每逾期一天，甲方有权以按揭贷款额的千分之一向乙方计收违约金；逾期超过十天，甲方有权解除所有购房合约……乙方自行办理按揭手续的，必须于签约之日起30日内办结贷款并转入甲方预售款监控账户，否则按本条前述关于乙方未按约定时间办理按揭手续的违约责任处理；6、本合同第十条、第十四条、第二十二条的违约金标准由每日万分之伍调整为万分之壹；7、双方因违反本合同约定而��生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；8、……甲乙双方同意在测绘部门出具测绘成果报告书后，按照本合同补充协议第4条约定的单价据实结算……；17、本附件补充协议条款优先于合同其他条款；18、本合同签订前，甲方已将本合同及附件提示乙方详细阅读，并按乙方要求作出必要的解释，乙方是在完全清楚理解本合同及其附件条款内容的基础上与甲方签订本合同及其附件的；等等。合同签订后，程碧川向珠江纺织公司支付了合同约定的全部购房款。珠江纺织公司于2012年8月17日将涉案房屋交付给程碧川使用据测绘部门于2012年4月18日出具的《房屋面积测量成果报告书》记载，涉案房屋的建筑面积为142.3155平方米，套内建筑面积为117.476平方米，分摊面积为24.8395平方米。2014年3月19日，康振武以珠江纺织公司逾期交付房��，构成违约，且房屋实际面积比约定小为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、珠江纺织公司向程碧川支付2012年1月1日至2012年8月17日的迟交楼违约金66875.26元（2907620元×0.0l%×230天）；2、珠江纺织公司向程碧川支付面积差异款61310元（计算方法为：合同约定的总房价款2907620元÷合同约定的建筑面积145.381平方米×建筑面积差3.0655平方米）；2、珠江纺织公司承担本案的诉讼费用。一审诉讼中，珠江纺织公司为证明程碧川是在2012年7月26日支付按揭款145万元提供了一份“付款记录”，该记录载明珠江纺织公司收到上述145万元款项的时间是2012年7月26日。程碧川对该证据不予确认，但表示不清楚按揭款付款时间。珠江纺织公司表示补充协议约定合同签订后30天内必须付清按揭款，程碧川违反该约定珠江纺织公司有权相应顺延交楼期限。程碧川则表示该约定难以实现。原��法院认为：程碧川、珠江纺织公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。关于迟交楼违约金问题。上述合同补充协议第五条虽然约定“乙方必须于签约之日起30日内办结贷款并转入甲方预售款监控账户”，但鉴于是否同意按揭贷款及何时发放按揭款均需经银行审批决定，程碧川客观上无法控制何时办结贷款及发放贷款，故珠江纺织公司以程碧川未在签约之日起30日内支付按揭款项为由要求相应顺延交楼期限依据不足，原审法院不予采纳。因上述合同补充协议第三条约定以按揭方式付款的在收楼前需银行实际已放按揭款，故珠江纺织公司辩称程碧川无权主张付清按揭款之前的迟交楼违约金有理，原审法院予以采纳。珠江纺织公司主张按揭款付款时间为2012年7月26日并提供了相应证据，程碧川虽不确认珠江纺织公司提供的证据，但也没有提供相反证据，而且程碧川还表示不清楚按揭款付款时间，故对珠江纺织公司主张的按揭款支付时间原审法院予以认定。按珠江纺织公司主张的按揭款支付时间，珠江纺织公司在2012年8月17日才向程碧川交付房屋也已构成违约，应承担违约责任。另外，程碧川在2014年3月19日提起本案诉讼，珠江纺织公司提出了程碧川部分违约金请求已超过诉讼时效的抗辩意见，因程碧川没有举证证明其在本案诉讼之前曾向珠江纺织公司主张过迟交楼违约金，故对珠江纺织公司的诉讼时效抗辩意见原审法院依法予以采纳。综上，对于程碧川主张的2012年7月26日至2012年8月17日的违约金请求（每日按已付房款2907620元的万分之一计算），原审法院予以支持；对于2012年7月26日前的违约金请求，原审法院不予支持。关于面积差问题。上述合同约定，涉案房屋的面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；等。根据测绘部门出具的《房屋面积测量成果报告书》，涉案房屋的建筑面积为142.3155平方米，套内建筑面积为117.476平方米，分摊面积为24.8395平方米，即涉案房屋的实测套内面积比合同约定的套内面积小0.084平方米，实测的分摊面积比合同约定的分��面积小2.9815平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持……”。上述合同约定双方同意在测绘部门出具测绘成果报告书后，按照本合同补充协议第4条约定的单价据实结算，故程碧川要求珠江纺织公司支付面积差异款合理，原审法院予以支持。套内面积差异款和分摊面积差异款可分开结算，其中套内面积差异款为24733.07元×0.084平方米=2077.58元；分摊面积差异款应为59630元（按合同约定的总房价款2907620元÷合同约定的建筑面积145.381平方米×分摊面积差2.9815平方米计算）。程碧川主张的计算方法有误，原审法院予以纠正，因程碧川主张的面积差异款61310元未超过按上述方法计算的结果，故原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年9月17日作出如下判决：一、广东珠江纺织博览中心有限公司在本判决生效之日起10日内，向程碧川支付2012年7月26日至2012年8月17日的迟交楼违约金6688元。二、广东珠江纺织博览中心有限公司在本判决生效之日起10日内，向程碧川支付面积差异款61310元。三、驳回程碧川的其它诉讼请求��本案一审受理费2864元，由程碧川负担1364元，广东珠江纺织博览中心有限公司负担1500元。上述受理费已经由程碧川预交，程碧川同意由广东珠江纺织博览中心有限公司在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给程碧川。判后，上诉人珠江纺织公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定涉案房屋应分别按照套内建筑面积、分摊建筑面积两种计价方式退补面积差异款，自相矛盾属于认定事实不清。2、认购书及商品房买卖合同都约定以套内建筑面积计价，公摊建筑面积不计价，其变化不影响总房价。珠江纺织公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判我方无需向程碧川支付涉案房屋分摊面积差异款59630元。被上诉人程碧川答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。答辩如下：涉案房屋的建筑面积是列入计价的���分摊面积也是计价的。根据发票显示，涉案房屋是以建筑面积计价的。虽然分摊建筑面积在合同里面没有约定，但应当按照相关司法解释来计价，分摊面积减少意味者我方利益受损，按照公平原则，珠江纺织公司应当赔偿。双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院予以确认。二审中，珠江纺织公司对原审判决第一项延迟交楼违约金没有异议。本院认为，双方对于原审判决的延迟交楼违约金均无异议，本院不予审查。关于本案二审争议的分摊面积差异问题，虽然上述合同约定以套内建筑面积计价，但该合同对分摊建筑面积亦作了明确约定。现珠江纺织公司实际交付的涉案房屋的分摊建筑面积少于合同约定，已构成违约。而珠江纺织公司对于共有分摊面积不足的原因未举证证明其免责，且分摊面积的减少必然会在一定程度上损害买方程碧川的利��，故珠江纺织公司应承担违约责任，即计算实差价款返还给程碧川。由于涉案合同中仅约定了套内面积出现差异时的处理方案，并未约定分摊面积的差异处理，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，现涉案房屋的面积差异在3%以内，故双方应按合同约定的价格据实结算。故原审据此判令珠江纺织公司按照合同约定的总房价÷合同约定的建筑面积×分摊建筑面积差异的计算方式向程碧川支付分摊面积差异款合法合理。对于珠江纺织公司上诉称其无需返还因分摊建筑面积减少而产生的面积差价��的意见，缺乏理据，本院不予支持。综上，珠江纺织公司的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1290元，由上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年一月十三日书 记 员 杨仁义