（2014）月民一初字第886号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2015-05-20

案件名称

吴爱琴与夏卫东、熊木平、余福庆、张双凤、余全球、祝红英居间合同纠纷一审民事判决书

法院

鹰潭市月湖区人民法院

所属地区

鹰潭市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴＆ｔｉｍｅｓ,夏＆ｔｉｍｅｓ,熊＆ｔｉｍｅｓ,余＆ｔｉｍｅｓ,张＆ｔｉｍｅｓ,余＆ｔｉｍｅｓ;＆ｔｉｍｅｓ,祝＆ｔｉｍｅｓ

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第四百二十四条，第四百二十六条第一款

全文

江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）月民一初字第886号原告吴×，女，1965年1月10日出生。委托代理人鄢军强，江西鹰翔律师事务所律师。委托代理人夏翠霞，江西鹰翔律师事务所实习律师。被告夏×，男，1968年2月20日出生。委托代理人熊×，系被告夏×之妻。被告熊×，女，1972年8月10日出生。被告余×，男，1950年11月20日出生。被告张×，女，1953年7月24日出生。被告余××，男，1973年4月4日出生。被告祝×，女，1974年6月9日出生。原告吴×（以下简称原告）诉被告夏×、熊×、余×、张×、余××、祝×居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人鄢军强、被告夏×委托代理人熊×、被告熊×、被告×到庭参加诉讼，被告张×、余××、祝×经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告系个体户，在鹰潭市月湖区杏园小区开了家《中信房产》介绍所，专门从事房屋交易居间介绍工作，被告余×、张×来原告处商讨购买一套二手房，经原告带领实地看房子，并经过多次电话或直接洽谈，被告余×、张×确定购买原告居间介绍的房屋，2012年12月10日，原告与被告夏×、熊×以及被告余×、张×签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告余×、张×购买被告夏×、熊×房屋一套，双方约定的买卖价格为400000元，并约定由房屋出卖人和买受人各支付房屋成交价的1%的佣金给原告。2013年1月30日，经原告居间介绍的案涉房屋办理了过户手续，被告夏×的房产转移至余祖豪名下。余祖豪系2005年出生，被告余××、祝×系余祖豪的父母，作为其代理人为余祖豪办理了过户手续，被告余×、张×系余祖豪祖父母，其为余祖豪购买房屋并签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，原、被告之间的居间介绍已经完成，可被告却拒绝支付约定的居间费，现被告已经构成违约，故原告诉至法院，请求判令：1、被告夏×、熊×支付佣金共计人民币4000元；2、被告余×、张×、余××、祝×支付佣金共计人民币4000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告夏×、熊×辩称，所卖房屋房产证上所有人的名字是被告夏×，居间合同上被告夏×的名字是由被告熊×代签的，所以该居间合同无效。当时因为购房的付款方式未谈妥，被告夏×有事就先走了，是原告哄骗被告熊×代签的，被告夏×并未签名，也没有委托被告熊×代签该合同，事后又未得到其追认，根据合同法第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，被告熊×代被告夏×与原告签订的居间合同是无效的。即使法院认定该居间合同有效，该居间合同未能履行的全部责任在原告。自该居间合同签订之日起，根据合同约定，被告夏×的房产证、契证就押在原告那，并收取了购房方20000元的定金。几天后，原告打电话给被告熊×，要求被告熊×同意买方贷款购房，因当时合同上没有提及同意买方贷款购房这一条，所以被告熊×没有同意原告关于贷款买房的请求。不久，被告余×、张×打电话给被告熊×，说不同意贷款就没钱买房，被告熊×说那只有找原告解决问题，找到原告后，原告“说没有钱就算了，这笔单我不赚了”，并把被告夏×的房产证、契证主动退回给了被告熊×，这一点说明，原告已经无法履行该居间合同而自动毁约，否则按照通常的做法，是不可能将被告夏×的房产证、契证主动退回给被告熊×的。根据合同法第四百二百十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实相告”之规定，在本案中，由于原告明显欺骗了房屋买卖双方，导致购房不能如期正常进行，同时，也正是由于原告的自动毁约，使得该居间合同未能如期履行，理应由原告承担违约的全部责任。根据合同法第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”之规定，被告夏×、熊×不需要支付原告的中介费用，但可以支付原告从事居间活动支出的必要费用。综上所述，因为原告不讲诚信才导致居间合同无法履行，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告余×、张×、余××、祝×辩称，2012年12月10日，被告余×、张×与原告签订了房屋买卖合同，合同签订时，到场人有原告、被告熊×、余×、张×，被告夏×未到场。合同上夏×的签名是被告熊×代签的。事后，被告夏×称其未委托被告熊×代为签名，之后也没有追认。原告对该居间合同的无效负有完全责任。看了房子以后被告余×、张×是准备贷款的，后来就付了20000元定金给原告，原告将这钱给了被告熊×，后来原告说不能贷款，被告余×、张×就要求原告还钱，但原告让被告余×找被告熊×。合同签订后，原告不按合同要求，擅自将合同规定的由其收取和保管的房产证、契证及20000元押金主动退回给被告熊×，原告的行为纯属自动毁约，其行为致使合同未能如期履行，应承担违约责任。被告余×、张×的儿子余××、儿媳祝×既没有参加合同签订，合同签订后也没有参加任何相关活动，因此被告余××、祝×不具有本案的主体资格，原告不应将他们列为被告。被告余×不同意支付4000元的佣金。经审理查明，被告夏×与熊×系夫妻关系。原告（丙方）、被告夏×、熊×（甲方）、被告余×、张×（乙）于2012年12月10日签订《房屋买卖合同》，约定了甲方同意将坐落于鹰潭市东风巷159-6号（房产证号或开发商合同号为B-20080302）的房屋出卖给乙方；房屋交易价格为400000元，乙方应于2012年12月18日支付甲方首付款200000元，余款在过户签字后，当天付给甲方；该合同签订后，视为中介成功，甲乙双方均愿意各支付该次成交价1%的佣金给丙方；合同签订后，乙方支付甲方购房定金20000元，定金由甲方代管，如乙方在约定期限内违约不履行合同，则由乙方将定金作为违约金转给甲方，甲方则应支付合同中约定的佣金给丙方；甲方的房产权证或购房合同及其他相关材料原件交给丙方保管，丙方开出收件收据，如果甲方违约不履行合同需按定金等额双倍返还（赔偿）给乙方，乙方则应支付合同中约定的佣金给丙方等内容。上述合同夏×的签名系被告熊×代签。合同签订当日，被告熊×出具了收到被告张×所交的购房定金20000元的收条，原告作为证明人在收条上签字。之后被告余×、张×将购房首付款200000元支付给了被告熊×。后来，各方就能否贷款支付剩余未付购房款产生分歧，被告熊×不同意被告余×、张×贷款支付购房款，而被告余×、张×则认为不办理贷款的话便无法支付剩余购房款，原告在中间协调未果，便将房产证及契证返还给了被告熊×。2013年1月28日，被告夏×、熊×作为卖售人（甲方）、案外人余祖豪作为买受人（乙方）就案涉房屋签订《二手房屋买卖合同》，约定了甲乙双方商定成交价格为人民币260000元等内容。被告余××、祝×作为案外人余祖豪的法定代理人在合同上签字。审理中，被告余×自认被告余××系其与被告张×之子，余祖豪系被告余××、祝×之子，案涉房屋已于2013年1月30日过户登记在余祖豪名下。原告认为案涉房屋在被告间已完成过户手续，原告已经完成了居间义务，故诉至本院，请求判如所请。以上事实，有原告提供的原告身份证复印件，被告夏×、熊×、余××、祝×身份证复印件，《房屋买卖合同》，鹰潭市房屋所有权登记申请书复印件，房屋所有权转移（交易）申请复印件，审批表复印件，转移登记询问表复印件，查调阅维修资金档案证明复印件，鹰房权证月湖字第B-200803**号复印件，办证联复印件，税收转账专用完税证复印件，《二手房屋买卖合同》复印件，房屋所有权登记审批书复印件；被告夏×、熊×提供的其二人身份证复印件，结婚证复印件；被告余×提供的其身份证复印件，收条，以及原告、被告夏×、熊×、余×的陈述等证据在卷为证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的依据，本院予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。被告夏×、熊×、余×、张×在原告的居间下就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》，原告履行了相应的居间义务，应该获得相应的居间报酬。签订《房屋买卖合同》时被告夏×虽未到场，但被告夏×与被告熊×系夫妻，被告熊×向合同相对方提供了房产证、契证等房屋相关凭证，还代被告夏×在房屋买卖合同中签字，综合考虑上述情况，可以认为合同相对方有足够理由相信被告熊×拥有代理权。因此，该《房屋买卖合同》对被告夏×具有法律约束力。故对六被告辩解称被告熊×代被告夏×与原告签订的居间合同无效的意见，本院不予采纳。《房屋买卖合同》签订后，被告夏×、熊×、余×、张×因剩余购房款支付方式产生分歧，致合同无法继续履行，原告协调未果，便将其保管的房产证、契证返还给被告熊×。综上，可以认定各方以实际行动解除了《房屋买卖合同》。关于原告主张的被告余×、张×系以余祖豪名义购买了案涉房屋，其完成了全部居间义务的意见。本院认为，由于原告并未提供证据证明被告余×、张×与余祖豪之间存在代为购买的关系，原告与被告夏×、熊×、余×、张×也未就此种购买情形有过明确约定，加之成交金额也发生了重大变化，故余祖豪在《房屋买卖合同》解除后购买案涉房屋不能视为对《房屋买卖合同》的继续履行。故对原告的该项意见，本院难以采纳。由于《房屋买卖合同》已经解除，实际上无需原告进行后续的居间服务，故对被告应支付的居间报酬数额，本院综观原告提供的居间服务内容、《房屋买卖合同》的履行程度以及解除的责任等因素，酌定由被告夏×、熊×承担2000元，由被告余×、张×承担2000元。因被告余××、祝×并非《房屋买卖合同》的当事人，原告并未为其提供居间服务，故对原告要求被告余××、祝×支付佣金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，经合议庭评议决定，判决如下：一、被告夏×、熊×应于本判决生效之日起五日内支付原告吴爱琴居间服务费计人民币2000元；二、被告余×、张×应于本判决生效之日起五日内支付原告吴爱琴居间服务费计人民币2000元；三、驳回原告吴爱琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告夏×、熊×负担25元，被告余×、张×负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审　判　长　　张浩宇代理审判员　　余丽妙人民陪审员　　陈晓文二〇一五年一月十三日书　记　员　　桂月娥 关注微信公众号“”