（2014）临民初字第467号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-08-22
案件名称
曹中明与翟伟伟合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市临淄区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹中明,翟伟伟
案由
合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条，第八十八条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2014）临民初字第467号原告：曹中明。委托代理人：杜峰，山东环周（淄博）律师事务所律师。被告：翟伟伟，居民。委托代理人：边明山，山东大地人（临淄）律师事务所律师。原告曹中明诉被告翟伟伟合同纠纷一案，于2014年1月17日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月9日公开开庭进行了审理。原告曹中明及其委托代理人杜峰，被告翟伟伟及其委托代理人边明山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹中明诉称，2013年11月7日，被告翟伟伟以将其使用的临淄区化工城27号门头营业房转租给原告为由，收取原告房屋转让款40000.00元，并打下收条一份。因房屋租赁到期，房东将房屋收回，导致双方合同目的落空。被告收取原告的房屋转让款理应返还，但经原告催要，被告未还。为此，原告提起诉讼，请求判令被告返还房屋转让款40000.00元。被告翟伟伟辩称，被告已经收到原告的转让款40000.00元，该转让款是被告承租该房屋期间对该房屋门头等进行装修所支付的材料款及其他费用等，并不是租赁费。该房屋由被告从原房东处承租，租赁并未到期。被告已将转让价值40000.00元的装修的东西交给原告，原告已经经双方交接后对该房屋实际占有。因此，原告所诉无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告口头协议，被告将其承租的位于化工商城单家二区东27号北户的商业房转让给原告。被告于2013年11月7日向原告出具收到条一份，证明收到原告转让费40000.00元，被告将房屋钥匙交给了原告。后房屋产权人在2013年年底将房屋收回。原告要求被告返还支付的转让款，被告拒付。为此，形成诉讼。庭审中，原告认为被告转让的是房屋使用权，被告认为其转给原告的是房屋室内设施、两个月的房租5000.00元及无形的商业价值。被告申请证人孙爱华、黄某出庭作证，证明被告已将房屋转让、交付原告。另查明，当时，涉案房产处于出售过程中，原、被告均认可房屋购买人知晓并同意其之间的转让行为。原、被告转让时，被告已交纳2013年全年房屋租赁费30000.00元。本院所确认的上述事实，有被告出具的收到条一份、录音三份、照片一宗、房屋租赁合同一份、徐建波出具的收到条一份及原、被告的当庭陈述为证，经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告翟伟伟作为房屋租赁合同的承租方，其将自身租赁的包含约两个月租赁费的房屋转租给原告的行为，经作为出租方房屋产权人的同意，方可进行。原、被告虽均认可房屋购买人当时同意相关事宜，且被告亦辩称房屋产权人也同意，但当时房屋处于出售过程中，购买人并未完成购买，最终成为房屋产权人，被告亦未提供证据证实已经出租方同意，被告申请出庭的证人黄某也只是听被告说过房东知情，故对被告辩解已经出租方同意转租的意见，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定。承租人未经出租人同意签订的转租合同应属无效；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，该转租合同有效。本案中，从房屋出租方在被告已交纳的租赁费到期后及时将房屋收回来看，出租方并未同意原、被告之间的转租行为，其在知道房屋转租的情况下，及时以收回房屋的方式提出了异议，故原、被告间的转租合同应属无效。原、被告间就转让被告已交租赁费外部分合同权利义务的合同目的，也因出租方的房屋收回解除行为而无法实现。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应将其已收取的转让费在扣除原告占用租赁房屋期间的费用后返还给原告，原告自2013年11月7日起至被告交纳的租赁费期满（2013年12月31日）期间占用涉案房屋的费用为4603.00元（30000.00元／365天＊56天），余款35397.00元。综上，原告要求被告返还转让款35397.00元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，对其请求中超出部分，本院不予支持。被告虽辩称其转让给原告的主要是房屋室内设施及相应商业价值，但根据商业门面房转让行业惯例及交易习惯，原告实际受让的是房屋使用权，双方转让的标的应为房屋使用权，故对被告的双方已交接完毕，应驳回原告诉讼请求的辩解意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第八十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告翟伟伟返还原告曹中明转让费35397.00元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告曹中明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800.00元，由原告曹中明负担92.00元，被告翟伟伟负担708.00元；诉讼保全费420.00元，由原告曹中明负担48.00元，被告翟伟伟负担372.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长 张凌燕代理审判员 邓荣伟人民陪审员 时营营二〇一五年一月十三日代理书记员 王 娜 关注公众号“”