（2014）穗中法民五终字第4332号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-03-24
案件名称
康振武与广东珠江纺织博览中心有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
康振武,广东珠江纺织博览中心有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4332号上诉人（原审原告）康振武，男，汉族，1967年8月2日出生，住所地河南省辉县。委托代理人肖大伟、张明金，均为国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人黄海涛，总经理。委托代理人覃国宇、孙赛男，均为公司职员。上诉人康振武因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年9月5日，康振武（乙方）与广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江纺织公司，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段珠江国际纺织城（自编gj-1、a2、a3栋）自编a2栋11层1101号房；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广东珠江商业地产物业服务有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务费为每月每平方米建筑面积8.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳；（第七条）甲方与乙方约定该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额2976026元；（第十三条）甲方应当在2011年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；附件七：本合同补充协议：6、本合同第十条、第十四条、第二十二条的违约金标准由每日万分之五调整为每日万分之一；7、双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；等等。2013年12月12日，康振武以逾期至今未向其交付房屋，构成违约为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令珠江纺织公司向康振武支付迟交楼违约金148801.30元（迟交楼违约金按购房款每天万分之一的标准自2011年6月1日起算至珠江纺织公司实际交付之日止，计至2012年10月13日逾期累计满500天，违约金已达合同约定上限，以购房款5%为限）；2、判令珠江纺织公司承担本案诉讼费用。一审诉讼中，珠江纺织公司为证明康振武已在2011年5月31日接收房屋提供了如下证据：1、收楼资料，包括《收楼通知书》（通知康振武2011年5月31日收楼）、《珠江国际纺织城公寓写字楼消防安全责任书》、《珠江国际纺织城公寓写字楼单元防火责任人登记表》、《珠江国际纺织城公寓写字楼紧急情况联络表》、《珠江国际纺织城公寓写字楼业／租户情况登记表》、《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》、《珠江国际纺织城公寓写字楼业主临时公约》、《钥匙托管书》、《珠江国际纺织城公寓写字楼收楼记录表》（业主验收签名：郭照功，验收日期为2011年5月31日）等；2、涉案房屋预交物业管理费缴费资料（预收a2栋1101房和a2栋1102房三个月管理费），付费日期为2011年5月31日，付款方为佛山市文中纺织有限公司，该公司法定代表人为a2栋1102单元的购买人郭照功；3、装修申请表，载明：申请日期为2013年3月10日，装修单元为a2栋1101-1102；申请人为康振武和a2栋1102单元的购买人郭照功；施工负责人姓名：余小虎；装修单位名称：星艺装饰集团有限公司，负责人姓名为周晓霖；申请装修期限为2013年3月8日至2013年6月8日；装修内容：天花、地面、门面、给排水、空调、动力照明……；等等。康振武的质证意见如下：对证据1真实性不予确认，在收楼资料里边除了临时公约和物业管理服务协议外，其它资料中的业主签名均不是康振武本人所签；临时公约和物业管理服务协议的签名是康振武本人的签名，但是没有落款时间，而且与本案无关。需要注意收楼记录表里边的业主验收签名，这个房屋的业主是康振武，但是业主签名确写着其他人的名字。对证据2真实性、关联性均不确认。对证据3申请表真实性确认，康振武是在2013年3月8日才开始接收涉案房屋。双方确认康振武向珠江纺织公司支付了2976026元房款。康振武确认涉案的珠江国际纺织城自编a2栋11层1101号房和1102房已打通使用，并已共同出租。另查明：上述1102房的购买人郭照功在2011年5月31日向涉案商城的物业管理公司广东珠江商业地产物业服务有限公司支付了上述两个商铺的物业服务费（前三个月）。原审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》约定珠江纺织公司应当在2011年5月31日前交付房屋，也约定康振武自收楼之日起交纳物业服务费。珠江纺织公司主张康振武在2011年5月31日收楼并提供了相关收楼资料，康振武虽然否认部分收楼资料是其本人签名，但也表示《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》、《珠江国际纺织城公寓写字楼业主临时公约》是其本人所签，而且案外人郭照功也在2011年5月31日代康振武向物业管理公司支付了前三个月的物业服务费。康振武在起诉时主张珠江纺织公司尚未交楼，但在珠江纺织公司提交了申请装修期限为2013年3月8日至2013年6月8日的《装修申请表》后则表示康振武在2013年3月8日收楼，对于是否已经收楼这一基本事实康振武的陈述就存在前后不一致的情况，而且康振武对于其主张的在2013年3月8日收楼的事实没有提供任何收楼资料予以证明。另外，涉案《装修申请表》内容详尽，详细载明了装修内容、装修单位、施工负责人，从常理来说，在收楼当天就确定上述装修事项并进行装修不符合常理。综上，康振武对于是否已收楼的陈述前后不一，其最终主张在2013年3月8日收楼也缺乏证据，且不合常理，而珠江纺织公司主张其在2011年5月31日交楼则提供了相应的证据，故对珠江纺织公司主张的交楼时间原审法院予以认定。康振武要求珠江纺织公司支付逾期交楼违约金，依据不足，原审法院予以驳回。康振武在诉讼中曾申请对部分收楼资料的签名是否康振武本人所签进行鉴定，综合本案其余证据及查明事实，康振武申请的鉴定不影响本案结果，故对康振武的申请原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年9月17日作出如下判决：驳回康振武的诉讼请求。本案受理费3276元，由康振武负担。判后，上诉人康振武不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定我方于2011年5月31日收楼，属于认定事实错误，其采纳的大量收楼证据为冒充我方签名的虚假证据。根据珠江纺织公司提交的《收楼程序表》可知，业主签署文件、缴纳费用未算收楼，只有进行单元验收，业主确定单元不存在整改，确认收楼并签署《收楼记录表》后，才算完成收楼。因此，证明业主收楼应以验房完毕签署的《收楼记录表》为准，但本案中，《收楼记录表》的签名不是业主康振武的名字，更不是康振武本人所签。另外，《前期物业管理服务协议》、《临时公约》不涉及收楼的内容，且该两份文件均没有签署时间，不能证明我方于2011年5月31日收楼。2、一审判决认为“我方对于收楼的陈述前后不一，主张在2013年3月8日收楼也缺乏证据，不合常理”，该认定过于武断，罔顾事实。我方基于使用该商品房的需要，要求珠江纺织公司交楼并装修出租，不再办理收楼手续，在诉讼中，确认2013年3月8日收楼，符合实情，并无不合理之处。3、截至2013年5月31日，珠江纺织公司根本不具备交付涉案商品房的法定条件。4、我方缴纳物业管理费的情况和状态可以证明我方没有在2011年5月31日收楼。康振武上诉请求：撤销原审判决，改判支持我方的诉讼请求。珠江纺织公司二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。答辩如下：1、涉案合同约定我方应于2011年5月31日交楼，事实上我方已于当日交楼，对方也于当日收楼并缴纳相关费用，完成收楼。2、对方在一审庭审确认《前期物业管理服务协议》、《临时公约》，是康振武在收楼时就管理事宜与物业公司达成的协议，是重要的收楼文件，该协议及临时公约18条已明确约定对方缴纳物管费及违约责任，且案外人郭照功签订临时公约也明确写明日期为2011年5月31日。3、康振武于2011年5月31日为涉案房屋缴纳3个月物管费及收楼前缴纳专项维修基金，可以证实涉案房屋已于2011年5月31日收楼的事实。4、康振武自认2013年3月8日收楼没有依据，其在起诉状明确表明其至今没有收楼，后又根据我方提交装修表时间确认收楼，其自认前后矛盾，且未能举证证明。另，康振武主张申请装修之日为收楼之日与常理相悖，装修申请表显示装修内容、单位、施工负责人等，在收楼当日不可能确认上述事项。双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。二审另查明：《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条第一款约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。二审中，康振武称：其于2011年5月31日到了现场，是珠江纺织公司电话通知的，当日缴纳了3个月的物管费，看过房屋，后来发现房屋不符合条件且珠江纺织公司无法出具相关文件，故拒绝收楼。本院认为，本案二审争议的焦点为珠江纺织公司主张康振武于2011年5月31日收楼能否成立的问题。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条第一款约定：乙方（康振武）应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。本案珠江纺织公司提交证据证明其向康振武发出《收楼通知书》，通知康振武于2011年5月31日收楼，虽然康振武否认收到该《收楼通知书》，但二审中，康振武确认其于2011年5月31日当天到过现场并看了涉案房屋，故应视为珠江纺织公司已经履行了通知义务。康振武称由于发现房屋不符合条件且珠江纺织公司无法出具相关文件，故拒绝收楼，但本案无证据显示康振武对涉案房屋验收后在合同限定的期间内以书面形式向珠江纺织公司提出异议，故根据上述双方的合同约定，应视为康振武同意接收涉案房屋。因此，原审法院认定珠江纺织公司于2011年5月31日交楼，并据此驳回康振武要求珠江纺织公司承担逾期交楼违约责任的主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，康振武的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3276元，由上诉人康振武负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年一月十三日书 记 员 杨仁义 微信公众号“”