（2014）温瑞民初字第4118号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-02-10
案件名称
瑞安市安居物业管理有限公司与吴方漫物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瑞安市人民法院
所属地区
瑞安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
瑞安市安居物业管理有限公司,吴方漫
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2014）温瑞民初字第4118号原告瑞安市安居物业管理有限公司。法定代表人曾志强。委托代理人（特别授权代理）程翔龙、陈善锋，浙江玉海律师事务所律师。被告吴方漫。原告瑞安市安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）与被告吴方漫物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理，依法由审判员周昕昕适用简易程序于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人程翔龙、陈善锋，被告吴方漫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司起诉称：原告自2009年开始受瑞嘉庭院业主委员会委托，入驻该小区提供物业服务，并签订物业管理委托合同，双方约定物业费由业主或者物业使用人负担，业主每半年按自有面积足额交纳物业费；逾期支付物业费的，从逾期之日起按每天应交纳的0.3%收取违约金；物业费标准为多层住宅0.6元／月／平方米，高层住宅1.1元／月／平方米，商业和办公用房1.4元／月／平方米。被告吴方漫系瑞嘉庭院的业主，名下物业面积158.07平方米，但自2011年4月份以来屡屡无故拖欠物业费，截止目前尚欠物业服务费6258元，原告还代为支付水费1388元、电梯费521元。以上费用经原告多次催讨未果，无奈起诉。原告诉请判令：一、被告立即支付物业服务费6258元、水费1388元、电梯费521元（2011年149元，2012年174元，2013年198元），共计8167元，及违约金（以2235元为基数从2012年1月21日起至2013年7月5日止，以5431元为基数从2013年7月6日起至2014年7月9日止，以8167元为基数从2014年7月10日起至实际清偿之日止，均按每日0.3%计算，暂计至起诉之日约11000元）；二、本案诉讼费由被告承担。被告吴方漫答辩称：交纳物业费是天经地义的事，但是原告不应该将利益最大化。本人情况较为特殊：1、2012年被告家中失窃，当时保安队队长家里白事，全体保安去守夜，无人值班。保安队长说与物业公司沟通，后来物业公司同意免除两年物业费，由管理人员小平签字说明。2、原告提到欠费未交属实，但其计算标准不合理，费用过高。3、原告管理服务态度和服务意识太差。被告没有收到催款通知，在催款单上的签名不是被告本人所签。物业公司应该根据自己所提供的服务收费。原告应当履行自己承诺，免除被告两年物业服务费。原告应加强服务，任何费用都应当公示，告知公摊水费、电费依据。绿化养护也是物业的职责。据了解，小区保安人数为27人，但原告为了减少开支减少了保安数量，导致较多住户失窃。原告于庭审中补充：被告家中失窃属实，但是原告不知道公司经理有承诺免除物业费，若免除物业费必须向公司备案，但是公司没有备案登记。树木死亡属于自然现象，并非一定是原告责任。保安是错峰上班制度，不是全部人员同一时间在岗。被告的水费、电费没有涉及到二次供应，只是负担了一部分的电梯费。原告安居物业公司向本院提供如下证据：1、原告企业营业执照、组织机构代码证，证明原告主体身份；2、被告户籍证明，证明被告身份情况；3、物业管理委托合同，证明原告受托管理瑞嘉庭院物业的事实；4、房产登记信息，证明被告系瑞嘉庭院业主以及房屋面积；5、物业管理费催费通知，证明原告向被告催收拖欠物业费、水费、电梯费的事实；6、渣土消纳管理中心签订的合同，证明收取垃圾清运费的标准；2011年1月22日向业主收取垃圾清运费的具体标准；7、委托试用合同（2009年4月1日至2010年3月31日），证明物业管理费收取的标准，物业管理费每半年交纳一次的事实；8、瑞嘉庭院业主委员会出具的证明书，证明因业主委员会重组，2010年4月1日至2011年12月31日未续签物业服务合同，但仍由原告提供小区物业管理服务的事实；9、物业管理服务合同（2012年1月1日至2012年12月31日），该合同约定到期后自动顺延一年，证明2012年、2013年期间原、被告之间的物业服务关系；10、业主委员会备案通知，证明业主委员会成立时间为2009年7月11日，并已备案；11、会议纪要，证明漏水所造成的水费收取标准；12、公摊电费结算办法，证明公摊电费收取标准；13、温州市房产管理局文件，证明瑞嘉庭院2010年度物业管理考评优秀，以及2013年度复评合格的事实。被告吴方漫向本院提供如下证据：14、报案回执（2011年12月1日），证明被告因家中失窃向公安报案的事实。以上证据经庭审出示，被告吴方漫质证意见如下：原告对如何入驻到瑞嘉小区进行物业管理应当提供证据；催款通知不是被告签名，对原告起诉时提供的其它证据无异议。对原告当庭提供的证据短时间无法看清，无法质证。原告安居物业公司质证意见如下：对证据14无异议。本院认为，原告提供的证据5欲证明物业费及水费、电梯费的催讨情况，但自认业主签名均为原告工作人员填写，该证据不具有待证事实的证明效力，不予采信。其它证据内容真实，来源合法，与本案有关联，均予以采信。经审理，本院认定事实如下：被告吴方漫系瑞安市安阳街道瑞嘉庭院＊幢＊单元＊＊＊室的产权人，上述房屋建筑面积为158.07㎡。原告安居物业公司自2009年4月1日起为被告住房所在的瑞嘉庭院小区提供物业服务。2009年7月11日，瑞安市瑞嘉庭院小区成立首届业主大会，并选举产生业主委员会。2009年8月1日，原告与瑞安市瑞嘉庭院小区业主委员会补签物业管理委托试用合同，试用期限自2009年4月1日起至2010年3月31日止，物业服务费每半年一次向业主或者物业使用人收取，收费标准为多层住宅0.6元／月／平方米，高层住宅1.1元／月／平方米，商业和办公用房1.4元／月／平方米；业主逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日0.3%交滞纳金。此后，原告为该小区提供物业服务至今，物业服务费收费标准及逾期交费滞纳金约定内容不变，并先后于2012年1月1日、2014年1月1日签订物业管理委托合同。现合同约定委托管理期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，服务期限届满后若无异议自动顺延一年；并约定自来水费未移交自来水公司前暂由原告代收，按住户分表实际度数收取。根据瑞嘉小区业主委员会出具的计费意见，2011年1-12月，电梯费每户12.43元／月，即2011年合计149元；2012年1-12月，2楼住户电梯费按50%收取即87元，其余收费174元；2013年电梯费从3楼起计算，每户198元。被告吴方漫未交纳2011年4月1日至2014年3月31日期间物业服务费共6258元，未交纳2011-2013年度电梯费共521元。本院认为，原告安居物业公司与瑞嘉庭院业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，原告根据合同约定内容为瑞嘉庭院住宅小区提供物业管理服务，被告吴方漫作为该小区业主之一，应依约支付物业管理服务费。被告所有的坐落于瑞安市安阳街道＊幢＊单元＊＊＊室房屋建筑面积为158.07㎡，每年应交物业服务费2086元（158.07㎡×1.1元／㎡×12个月），自2009年4月1日开始至2014年3月31日期间的应交物业管理费数额为6258元（2086元／年×3年），原告该项诉请合法有据，应予支持。被告辩称原告同意免除两年物业服务费，证据不足，不予采纳。原告请求判令电梯费521元，符合瑞嘉庭院业主委会员确定的公摊电费计费数额，应予支持。原告请求判令被告支付水费1296元，虽水费约定可由原告代收，但原告未能提供住户分表实际度数或公示数据，其主张的数额缺乏计费依据，不予支持。虽物业服务合同中约定了物业服务费逾期交纳滞纳金，但双方并未严格界定交费期限，且实践中原告也允许被告滞后交纳，视为原告给予交费宽限期至起诉之日。原告自起诉主张权利（按收状之日为2014年9月26日）后，被告仍未交纳费用，可主张违约金，但每日0.3%滞纳金标准过高，本院调整按罚息利率支持，即按中国人民银行同期同档次贷款基准年利率5.6%上浮50%计算。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴方漫于判决生效后十日内向原告瑞安市安居物业管理有限公司支付2011年4月1日至2014年3月31日期间的物业管理服务费6258元、电梯费521元，合计6779元；及对6779元自2014年9月26日起按年利率8.4%计算至清偿之日止的违约金；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费139元（已减半收取），由原告瑞安市安居物业管理有限公司负担114元，被告吴方漫负担25元（被告定于判决生效之日起十日内向本院交纳，原告应当自判决生效之日起十五日内来本院退回多预交的诉讼费）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费279元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期按自动撤回上诉处理］。审判员 周昕昕二〇一五年一月十二日书记员 周旭昊 来自：