（2014）弋民初字第285号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-07-13
案件名称
(2014)弋民初字第285号一审民事判决书
法院
弋阳县人民法院
所属地区
弋阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
占超,婺源县安泰房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江西省弋阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）弋民初字第285号原告占超。被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司，住所地江西省上饶市婺源县紫阳镇锦屏路。法定代表人汪大忠，该公司总经理。委托代理人程桂林，该公司总经理。委托代理人余金水，该公司弋阳分公司经理。原告占超诉被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司（以下简称“安泰公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告占超、被告安泰公司的委托代理人程桂林、余金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告占超诉称，2006年被告以出让方式取得位于弋乐公路与连胜厂出入口交汇处编号为2006-23-1到23-74号地块的使用权，并在该地块进行开发“人和家园”商品房小区。原告在被告处购买了该小区5#楼三单元601室房屋，2012年2月份支付了定金30000元（人民币，下同）和首付款74752元。付款之后，双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定被告于2012年7月30日前交房。原告已按合同的约定支付了全部首付款及办理了银行按揭贷款，原告到被告处要求交房，被告均以各种理由推诿，直到现在被告还没有交房。故原告诉至法院，请求判令被告继续履行《合同》并支付逾期交房违约金（2012年7月31日到2014年3月31日止）83112.48元并按合同约定计算到实际交付之日为止，本案诉讼费由被告承担。为证明上述事实，原告向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、被告企业信息表，证明被告的主体资格；3、《合同》复印件，证明双方签订的合同有效并约定交房时间为2012年7月30日之前，被告应按日房价款万分之五向原告支付违约金；4、《合同》备案证明一份，证明原告向被告购房的事实；5、被告出具的收据复印件三份，证明原告已支付首付款104752元；6、原告在建设银行的还款明细表，证明银行的按揭款已经支付给被告，原告于2013年9月9日已经开始偿还按揭款。被告安泰公司辩称，原告诉称不属实。2013年10月份通知原告收房，原告拒绝收房。原告主张的违约金计算标准日万分之五是被告工作人员的笔误所致。原告主张的违约金过高，应参照同地段、同类型的房屋租金为标准计算违约金，同时违约金计算时间起点应当从银行按揭贷款到被告账上之后开始计算。被告施工过程中，当地村民进行阻碍，影响被告的施工进度；国土资源部下文对住宅用地的容积率进行调整，国家发展改革委下文对别墅用地予以限制，于是被告又修改建设规划，由于被告修改规划导致逾期交房，国家政策调整属于被告施工中遇到的异常困难，被告不能控制，根据《合同》第八条规定，应当免除被告的违约责任。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明上述事实，被告向本院提交了下列证据：1、承诺书两份，证明其他业主已经与被告协商处理；2、2014年1月21日，弋阳县弋江镇人民政府出具的证明，证明2010年5月1日因群众闹事，导致“人和家园”工期延误半年之久；2014年1月17日江西省弋江建筑有限公司证明，证明2011年12月因国家政策调整导致被告建设项目返工延期7个月；3、2010年12月19日国土资源部国土资发（2010）204号通知，2011年3月27日国家发改委第9号文件各一份，证明被告公司不能建别墅项目并对容积率予以调整；4、弋阳县人民政府常务会记录摘要及政府办（2012）144号抄告单各一份，证明被告开发的“人和家园”工程在建设过程中因调整了规划条件，导致工期延误；5、弋阳县城乡规划建设局变更审批公示，证明因变更规划导致项目延期；6、弋阳县经济适用住房和廉租住房办公室证明一份，证明连胜小区、桃园小区公共租赁住房租金价格为2.8元／平方米／月。被告对原告提供的证据1、2、3、5、6真实性无异议，但认为证据3中的违约金计算标准日万分之五是笔误；认为证据4与本案无关联性。原告认为被告提供的证据1、2、3、4、5的关联性有异议，认为原、被告签订《合同》是2012年2月28日，而国家政策调整等事实是在双方签订合同之前，与本案没有关联性；认为证据6不适用本案的违约金计算。对双方无异议的证据，本院予以确认。经审理查明，被告以出让方式取得位于弋乐公路与连胜厂出入口交汇处西南侧编号为2006-23-1至23-74号地块的土地使用权并进行商住楼开发，小区名称为“人和家园”。2012年2月28日，原、被告签订了《合同》，《合同》约定：……第三条、原告向被告购买的商品房位于“人和家园”第5#楼3单元3-601号房，用途为住宅，框架结构，建筑面积143.10平方米，套内建筑面积129.45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.65平方米。第四条、房屋单价为1920元每平方米，总房款为274752元。……第六条、付款方式为首付加银行按揭，其中首付款为104752元，按揭170000元。……第八条、交房期限为2012年7月30日之前，即被告依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房在2012年7月30日之前交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；（2）买受人未付清应付款项的，或买受人的按揭贷款未转入出卖人银行账户的；（3）施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决其他非出卖人所能控制的因素。第九条、被告逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条、房屋交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用证明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：合同双方约定交接之日起，免费代管一个月，超过一个月的从第二天起按日取房款的万分之三的代管费，满90天仍未能办理交接的，出卖人有权单方面解除合同……第十九条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的依法向人民法院起诉……。原告于2012年2月28日向被告支付了定金30000元和首付款54752元，2013年1月21日，原告又向被告支付首付房款20000元，共计104752元，剩余房款170000元由被告代为办理银行按揭贷款。2013年8月9日，建设银行弋阳支行将原告的房屋按揭贷款（剩余房款）170000元直接交付给被告。2013年9月9日起，原告开始偿还银行的购房按揭贷款。2013年10月，被告通知原告验收房屋，因被告未出具房屋的验收合格手续，原告拒绝收取房屋，双方因此发生矛盾，原告诉至本院，并提出前述诉请。至本案法庭辩论终结时（2014年6月10日），被告未向本院提交诉争房屋的验收合格手续。另查明，2010年12月19日，国土资源部发布了国土资发（2010）204号“关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场××发展有关问题的通知”，该通知规定住宅用地容积率小于1等违反规定出让的，应责令立即终止出让行为。2011年3月27日，国家发改委发布第9号文件规定自2011年6月1日起限制别墅类房地产开发项目的用地。2012年5月29日，经弋阳县人民政府常务会议研究决定，同意“人和家园”的规划条件予以变更，部分用地性质由原来的别墅住宅用地变更为多层住宅用地，容积率由原来的﹤0.8变更为≤1.6。上述事实，有原、被告提供的经双方庭审质证的证据及双方当事人的当庭陈述予以证明，本院依法予以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应遵守履行。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原告按合同约定向被告支付了购房款（首付款及银行按揭贷款），而被告未能按合同约定的期限向原告交付经验收合格的房屋，被告的行为构成违约，应承担违约责任。被告辩称延期交房是因国家政策调整所致，属于被告不可控制的原因造成的，应当予以免责，但国土资源部和国家发改委的政策在原、被告签订合同之前就已经出台，被告作为房地产开发商对相关政策应当及时了解并掌握，且预见由于自身的开发项目规划与国家政策有悖，需进行修改而可能导致工期的延长，甚至影响交房的期限，与原告签订合同时应确定合理的交房时间来避免逾期交房情况的发生，因此，国家政策的调整不能作为被告逾期交房的免责理由。被告称双方约定的违约金计算标准日万分之五是其工作人员的笔误所致，但没有向本院提供证据予以证明，故违约金应按日万分之五计算。被告称原告主张的违约金过高，但未提供证据证明原告实际损失是多少，因此，本院无法认定双方约定的违约金是否过分高于造成的损失。被告称原告主张的违约金应参照同地段、同类型的房屋租金计算，该意见于法无据，本院不予支持。因房屋验收是由建设行政主管等部门进行，具体验收合格的时间尚不能确定，即实际交房时间目前不能确定，故违约金计算至一审法庭辩论终结之日止即2014年6月10日。原告付款方式是首付加按揭贷款，根据《合同》第八条第二款第二项的约定，买受人（原告）的按揭贷款未转入出卖人（被告）银行账户的，出卖人可据实予以延期，故违约金应当以银行按揭款到被告账上（实际付清房款）之日起计算，即自2013年8月10日起计算至2014年6月10日，共计41681.5元［（273321元×0.0005）／天×305天］。原告要求被告继续履行《合同》，符合法律规定及双方的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司继续履行2012年2月28日与原告占超签订的《商品房买卖合同》；二、被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起七日内向原告占超支付违约金41681.5元；三、驳回原告占超的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5420元，由被告婺源县安泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长 姚立剑代理审判员 赖红梅人民陪审员 童保花二〇一五年一月十二日书 记 员 骆卫锦