（2014）杭拱民初字第1827号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-04-13
案件名称
洪清、杜津津与陈瑞荣、彭全兵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪清,杜津津,陈瑞荣,彭全兵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十五条，第三十七条，第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭拱民初字第1827号原告洪清。委托代理人（特别授权代理）朱艳清，浙江民禾律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）冯莉，浙江民禾律师事务所实习律师。原告杜津津。被告陈瑞荣。被告彭全兵。原告洪清、杜津津为与被告陈瑞荣、彭全兵房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月29日向本院提起诉讼，经诉前调解程序，本院于2014年10月13日受理后，依法由审判员沈晟独任审理。本案于2015年1月12日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决，原告洪清及其委托代理人朱艳清、冯莉到庭参加了诉讼。被告陈瑞荣、彭全兵经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月10日，原告与被告陈瑞荣签订《杭州市房屋转让合同》一份，双方约定原告以1010000元向被告陈瑞荣购买位于杭州市拱墅区小河佳苑（南区）xx幢x单元xx室的房屋，且被告陈瑞荣再三保证该房屋不存在租赁情形，倘若不能按照《合同》约定时间交房，将向原告按照已付房款金额支付违约利息。2014年7月15日，原告向被告陈瑞荣全额支付了购房款1010000元，同时亦与被告陈瑞荣办理完毕了产权转让手续。随后，原告便打算对房屋进行装修后入住，但此时被告彭全兵出现，表示其与被告陈瑞荣之间存在租赁关系，原告作为现房主，也应当遵守其与被告陈瑞荣之间的租赁合同，并且阻碍原告对房屋进行装修。按照原告与被告陈瑞荣之间的《合同》约定，被告陈瑞荣应当履行交房义务，现因被告陈瑞荣隐瞒曾与被告彭全兵签订过《房屋租赁合同》的事实，导致被告彭全兵强占房屋，原告无法入住涉案房屋，因此被告陈瑞荣应当承担给付不能的违约责任。同时，经原告查实被告彭全兵与被告陈瑞荣签订的《租赁合同》并非具有法律意义上的房屋租赁合同效力，因双方建立房屋租赁关系并非系真实意图，只是被告彭全兵作为其债权实现的一种担��形式，且在原告入住前，被告彭全兵也从未实际入住房屋。原告认为两被告签订租赁合同的民事法律行为，不具有租赁合同的效力，不产生原告应负有继承履行租赁合同义务的法律效果。被告彭全兵强行进入原告房屋，并滞留在原告房屋内，导致原告不能入住，应当赔偿原告由此受到租金损失。综上，原告诉至法院，请求：1.请求确认原告与被告陈瑞荣之间的房屋转让合同合法有效；2.判令被告彭全兵腾退涉案房屋；3.判令被告陈瑞荣向原告支付自2014年7月15日起至被告彭全兵返还房屋之日止，以1010000元房款按每月活期利率计算的违约利息；4.判令被告彭全兵向原告支付自2014年7月15日至腾退房屋之日，每月3000元的房屋租金损失；5.由两被告承担本案诉讼费用。原告向本院提交如下证据：1.《杭州市房地产经纪服务合同》；2.协议；3.《杭州市房屋转让合同》，证��1-3证明原告向被告陈瑞荣购买拱墅区小河佳苑南区xx幢x单元xx室房屋的事实，被告陈瑞荣承诺涉案房屋无租赁情况的事实。4.说明，证明陈瑞荣承诺涉案房屋未租赁且未收到过租金。5.房产证，证明涉案房屋系原告合法所有。6.房屋租赁合同复印件；7.借款合同复印件；8.杭州市房屋租赁合同复印件；9.借款协议复印件，证据6-9证明被告陈瑞荣将涉案房屋同时与两个人签订租赁合同，租金用来抵销民间借贷债务的事实。10.通告复印件；11.名片；12.照片；13.视频资料，证据10-13证明被告彭全兵从事放贷行为，在原告装修前从未实际入住涉案房屋，租赁事实不存在，且在原告装修时加以干涉事实。被告陈瑞荣、彭全兵未到庭，未作答辩，未向本院提交证据，视为放弃相应权利。本院依法对原告提交的上述证据进行审核，对证据1-5、12、13的真实性予以确认，���证据6-11，本院综合前述证据综合认定。根据上述予以采信的证据及当事人陈述，本院认定以下事实：陈瑞荣原系杭州市拱墅区小河佳苑（南区）xx幢x单元xx室房屋的所有权人。2014年7月10日，洪清、杜津津通过杭州我爱我家房地产经纪有限公司与陈瑞荣的委托代理人张翔签订《杭州市房屋转让合同》一份，该合同约定案涉房屋（建筑面积60.12平方米）的转让价格为101万元等。双方同时签订《协议》一份，陈瑞荣在该协议中明确未将该房屋出租。2014年7月11日，洪清、杜津津办理该房屋的产权登记手续，为共同共有。原告庭审时陈述彭全兵曾出示房屋租赁合同、借款合同等材料，表示案涉房屋已由彭全兵承租，前述材料中反映陈为向彭全兵借款；案涉房屋作为借款逾期未还的担保，由借款人无条件承租。2014年7月20日，陈瑞荣出具《说明》，表示案涉房屋已出售，���房屋从未出租，其从未收到租金。2014年7月23日，彭全兵等更换案涉房屋门锁，并张贴通告，主要内容为：“此房子我们已经入住，有事情请打187××××6929，若擅自开锁或怎样，后果一切自负。”本院认为，原告与被告陈瑞荣订有房屋转让合同并办理了相应的房屋过户手续，应认定房屋转让合法有效，本院对原告要求确认房屋转让合同有效的诉讼请求予以支持。原告作为案涉房屋的所有权人，有权对其房屋占有、使用、收益及处分，根据现有证据，尚无法确认案涉租赁合同的真实性及产生法律意义上的房屋租赁合同效力，且被告彭全兵未提供证据证明其有权占有使用案涉房屋，故本院对原告要求被告彭全兵腾退案涉房屋的请求予以支持。因彭全兵占有使用案涉房屋，客观上给原告造成损失，本院根据通告时间、案涉房屋坐落、面积等，酌情确定彭全兵自2014年7月23日起至实际腾退之日止按每月2500元标准向原告支付相应的租金损失。鉴于被告陈瑞荣已经配合原告办理过户手续并将案涉房屋交付原告，原告无证据证明系陈瑞荣导致其房屋后续被他人占有使用，且本案目前并无证据证明租赁合同真实性等，故原告要求被告陈瑞荣承担相应违约责任的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告洪清、杜津津与被告陈瑞荣就杭州市拱墅区小河佳苑（南区）xx幢x单元xx室房屋签订的房屋转让合同有效。二、被告彭全兵于本判决生效之日起十日内腾退杭州市拱墅区小河佳苑（南区）xx幢x单元xx室的房屋，并交于原告洪清、杜津津。三、被告彭全兵自2014年7月23日起按每月2500元标准，向原告洪清、杜津津支付租金损失，至实际腾退之日止。四、驳回原告洪清、杜津津的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6945元，由被告彭全兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费13890元。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 沈 晟二〇一五年一月十二日代书记员 鲁滟华 来自