（2014）石民初字第9250号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-04-30
案件名称
北京市八大处农工商总公司与张连友房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市八大处农工商总公司,张连友,王冠华,刘冬梅,仰菊花,赖永兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第9250号原告北京市八大处农工商总公司，住所地北京市石景山区西黄村。（注册号110107003625048）法定代表人彭志军，总经理。委托代理人刘宏力，大沧海律师事务所北京分所律师。委托代理人仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。被告张连友，男，1964年1月5日出生。第三人仰菊花，女，1954年9月24日出生。第三人赖永兰，女，1978年9月25日出生。第三人共同委托代理人王冠华，北京市京师律师事务所律师。第三人共同委托代理人刘冬梅，北京市京师律师事务所律师。原告北京市八大处农工商总公司（以下简称：八大处公司）与被告张连友、第三人仰菊花、赖永兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员左文兢担任审判长，人民陪审员周丽萍、汪淑华参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告八大处公司委托代理人仇丽娟、被告张连友、第三人仰菊花、赖永兰及其共同委托代理人王冠华到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告八大处公司起诉称：原告与张连友系事实租赁关系，张连友承租原告位于东下庄村西南侧地块及房屋，面积约33.47平方米，张连友将所承租地块及房屋转租给第三人仰菊花、赖永兰。因租赁地块由政府土地储备而征用，故原告与张连友签订《协议书》，就租赁关系解除及补偿达成一致，约定双方事实租赁关系解除，由原告收回所出租土地及土地范围内房屋等附属设施，原告给予张连友补偿款78862.34元，张连友承诺立即清退第三人仰菊花、赖永兰，配合原告进行拆除、腾退工作，并于《协议书》生效后10日内将承租场地房屋交付原告或原告指定的拆除公司，配合协议约定完成腾退，否则按补偿费总额20%扣减，同时原告或原告指定的拆除公司有权直接接管张连友未腾退的全部财产。现张连友已逾期未履行《协议书》，第三人作为次承租人，在原租赁合同已解除的情况下亦应当承担腾退、返还房屋的义务。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令确认原、被告双方事实租赁关系于2014年8月19日解除；2、判令被告及第三人于判决生效后3日内将位于石景山区东下庄村（八大处路临街）面积约33.47平方米的地块及房屋腾退、返还原告。被告张连友答辩称：同意原告所述事实及诉讼请求。第三人仰菊花答辩称：不同意原告的诉讼请求。本人自1998年开始从张连友处承租涉案门面房，经营小吃店，且持有合法营业执照，租赁合同有效期至2017年3月4日。期间，本人出资在承租房屋旁自建11.9平方米房屋。2013年7月29日，因涉案地点进行拆迁，原告及张连友要求我方搬离房屋，并采取了断水断电行为，导致我方无法正常营业，造成较大经济损失。据了解，原告及张连友已领取拆迁补偿款，但具体数额我方并不知晓，原告所述补偿款数额不符合事实。现对方在未支付任何补偿的情况下要求腾退房屋，无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，并要求对方连带给付我方营业损失、自建房屋损失、装修损失。第三人赖永兰答辩称：不同意原告的诉讼请求。本人自2010年3月开始从张连友处承租涉案门面房，经营水果摊、冷饮等，并使用张连友父亲代办的营业执照。2013年7月29日，因涉案地点进行拆迁，原告及张连友要求我方搬离房屋，并采取了断水断电行为，导致我方无法正常营业，造成较大经济损失。据了解，原告及张连友已领取拆迁补偿款，但具体数额我方并不知晓，原告所述补偿款数额不符合事实。现对方在未支付任何补偿的情况下要求腾退房屋，无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，并要求对方连带给付我方停产停业及房屋装修损失。经审理查明：位于石景山区东下庄村西南侧（八大处路临街）22.19平方米房屋（以下简称涉案房屋）权利人为八大处公司。八大处公司将涉案房屋出租给张连友经营使用。张连友又将涉案房屋转租给仰菊花、赖永兰经营使用。审理中，本院前往涉案房屋现场进行勘查，其中仰菊花、赖永兰共同使用22.19平方米涉案房屋；仰菊花使用涉案房屋东侧经营饮食服务，并于2000年3月18日注册个体工商户营业执照，字号为北京市兵堂小吃店，期间仰菊花在涉案房屋东侧自建11.28平方米房屋；赖永兰使用涉案房屋西侧经营水果及日用商品销售。2013年5月16日，北京市石景山区人民政府发布京（石）政地征（2013）2号征地公告，涉案租赁场地房屋属于征收范围之内。2013年7月23日，北京龙泰房地产评估有限责任公司（以下简称龙泰评估公司）作出龙泰估字（120641）-1-014号《北京市非住宅房屋拆迁估价结果报告》（以下简称估价结果报告），其中房屋重置成新价（含装修）为24289元、设备及附属物补偿价9033元，测绘示意图显示房屋总建筑面积33.47平方米、涉案房屋22.19平方米、东侧自建房屋11.28平方米。2014年8月19日，甲方八大处公司与乙方张连友签订《协议书》一份，约定：“一、基本情况乙方张连友与甲方系事实租赁关系。乙方租赁甲方位于东下庄村西南侧（八大处路临街）地块及房屋，面积约33.47平方米。乙方将租赁地块及房屋分租给仰菊花和赖永兰。二、事实租赁关系解除为配合政府土地储备工作，甲乙双方就事实租赁关系解除及补偿达成一致，本合同签订之日起事实租赁关系解除。三、事实租赁解除后相关事宜约定为明确当事人的权利和义务，双方在平等自愿的基础上，协商一致，就原事实租赁关系解除后的相关事宜约定如下：1、原事实租赁关系费用：双方相关费用已结清，乙方不拖欠甲方租赁费用。2、补偿范围及金额：双方事实租赁关系解除后，甲方有权收回乙方使用的土地，及乙方使用土地范围内的所有房屋、地上附着物及附属设施，所有权属及全部权益归甲方所有。乙方承诺立即清退租户仰菊花、赖永兰，并配合甲方一切拆除、腾退工作。甲乙双方确认（见附件：测绘示意图），租赁范围内房屋22.19平方米系甲方建造，房屋11.28平方米系乙方建造，附属物及装修属于乙方。根据双方共同认可的评估结果，双方协商对乙方补偿如下：1、给予乙方房屋重置成新价及附属物补偿人民币（大写）壹万陆仟玖佰肆拾贰元捌角肆分（小写16942.84元）；2、给以乙方停产停业损失人民币（大写）陆万零贰佰肆拾陆整（小写60246.00元）；3、给予乙方搬迁费人民币（大写）壹仟陆佰柒拾叁元伍角（小写1673.50元）；以上合计：（大写）柒万捌仟捌佰陆拾贰元叁角肆分（小写78862.34元）特别约定：以上补偿，为双方事实租赁关系解除后，经双方协商一致达成的补偿，双方再无任何争议。乙方清退仰菊花、赖永兰所产生的费用由乙方承担，与甲方无关。3、补偿费支付及土地腾退方式（1）本协议生效后5日内，甲方支付乙方补偿费的2万元；（2）乙方须于本协议生效后10日内，将承租场地、房屋交付甲方或甲方指定的拆除公司，拆除后5日内，甲方支付乙方剩余补偿费58862.34元。四、保证条款1、乙方保证配合并按本协议约定完成腾退，否则按补偿费总额的20%费用扣减，同时甲方或甲方指定的拆除公司有权直接接管乙方未腾退的全部财产，乙方对此不持异议。2、在房屋及其他地上附着物、附属设施等交付前，乙方搬迁行动应避免人为的房屋损毁情况发生。如出现人为损毁，乙方承担相应的赔偿贵任。3、原事实租赁关系解除后，乙方（包括仰菊花、赖永兰承租范围）在使用土地、房屋期间内发生的一切债权、债务及相关税务归乙方负责，与甲方无关。4、乙方承诺向甲方指定的拆除公司交付的房屋、地上附着物及其他附属设施没有任何经济纠纷，如因乙方产生纠纷的责任给甲方造成损失的，由乙方负责相应赔偿”。协议签订后，八大处公司给付张连友补偿款二万元。庭审中，ＸＸ堂出庭作证陈述：仰菊花于2003年雇佣本人在东下庄原租赁房屋东侧建造房屋一间，自建房门向南开，结构为石棉瓦和铝合金，此地原搭有草屋，建房时将草屋拆除、推平，建房费用约一万元左右。上述事实，有协议书、征地公告、估价结果报告、测绘示意图、支出凭单、营业执照、照片、证人证言及各方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为：根据庭审陈述及《协议书》，八大处公司与张连友形成了有效的房屋租赁合同法律关系。现八大处公司与张连友已经签订《协议书》，并确定租赁关系自《协议书》签订之日起解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，八大处公司与张连友的租赁合同已于二零一四年八月十九日解除。合同解除后，张连友应当按约定及时将涉案地点所租赁房屋、地上附着物及附属设施全部交还八大处公司。因租赁地点现由仰菊花、赖永兰实际占用，在张连友已丧失使用涉案地点房屋的合法依据后，仰菊花、赖永兰亦无法律依据继续占用，故第三人亦应承担返还房屋及附着物、附属设施的义务，本院对原告的诉讼请求予以支持。庭审中，仰菊花、赖永兰提出诉讼请求，要求八大处公司、张连友进行赔偿。因本案法律关系为八大处公司与张连友之房屋租赁合同关系，而仰菊花、赖永兰与八大处公司无合同关系、与张连友系另一房屋租赁合同关系，故仰菊花、赖永兰的请求与本案不属于同一法律关系，不构成反诉，仰菊花、赖永兰亦非有独立请求权第三人，故仰菊花、赖永兰所提主张应另行通过法律途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京市八大处农工商总公司与张连友之房屋租赁合同于二零一四年八月十九日解除；二、张连友、仰菊花、赖永兰于本判决生效后七日内共同将所占用的位于北京市石景山区东下庄村西南侧（八大处路临街）面积约33.47平方米地块及房屋腾退并交还北京市八大处农工商总公司；三、驳回北京市八大处农工商总公司的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由张连友、仰菊花、赖永兰负担（于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 左文兢人民陪审员 周丽萍人民陪审员 汪淑华二〇一五年一月十二日书 记 员 孙 飞 来源：