（2014）镜民一初字第02703号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-03-27
案件名称
芜湖联盛国际商业广场管理有限公司与芜湖市小南国大酒店、吴玉民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市镜湖区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
芜湖联盛国际商业广场管理有限公司,芜湖市小南国大酒店,吴玉民
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十六条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国个人独资企业法》：第二条
全文
安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）镜民一初字第02703号原告：芜湖联盛国际商业广场管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。法定代表人：蔡长丕，总经理。委托代理人：刘涛，安徽平衡律师事务所律师。被告：芜湖市小南国大酒店，住所地安徽省芜湖市镜湖区。投资人：吴玉民，经理。被告：吴玉民，男，1955年1月7日出生。两被告共同委托代理人：朱晓霞，安徽仝人律师事务所律师。原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司诉被告芜湖市小南国大酒店、吴玉民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月13日立案受理。依法由审判员秦山成适用简易程序独任审判，于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司（以下简称联盛管理公司）的委托代理人刘涛，被告芜湖市小南国大酒店、吴玉民的共同委托代理人朱晓霞参加诉讼。本案现已审理终结。原告联盛管理公司诉称：2011年8月31日，原告（甲方）与被告芜湖市小南国大酒店（乙方）签订《芜湖联盛广场商铺租赁协议》，约定由乙方租赁甲方的“芜湖联盛广场”C区第五层5C01-5C42号物业用于经营小南国大酒店，租赁面积为1491平方米，自起租日起，租赁期限为8年；自实际交付之日起，乙方可享有105天的免租装修期；租赁标准为0.84元／天／平方米，广场经营管理费0.36元／天／平方米，合计租赁费用为1.20元／天／平方米，租赁费用三年内不变，自第四个合同年度起，每三年在上一个合同年的租赁费用基础上递增5%，依次类推；合同签订后5个工作日内，乙方支付首期3个月费用164010元；租赁费用支付的方式：按照先租后用的原则，乙方每3个月支付一次租赁费用，以后各期租赁费用均需提前15日支付给甲方；乙方在协议签署后5个工作日内，支付履约保证金15万元；甲方并向乙方提供商场外立面广告牌一块，被告在计租之日起一年内享有免租权，但乙方负责该广告牌所涉及广告投资、报批、安装、维护、电费等与广告发布有关的所有费用；水、电费采取安装分表的方法，按月计收；合同履行期内乙方未按协议的约定支付租金及其它费用（含广场经营管理费等），每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其它费用之0.5‰每天的滞纳金。该协议同时对双方的其他权利义务进行了约定。上述协议签订后，原告于2011年11月25日向被告交付了协议约定的物业，双方办理了移交手续，被告芜湖市小南国大酒店按约交纳了15万元履约保证金。被告芜湖市小南国大酒店自经营至今，未按约定向原告缴纳租赁费用和水电等相关费用。另被告芜湖市小南国大酒店系被告吴玉民投资的个人投资企业，投资人吴玉民应与被告芜湖市小南国大酒店承担连带责任。综上，原告故诉请：1、判令两被告支付租赁费用1471620元（自2012年7月至2014年9月）及滞纳金325276.99元（截止2014年7月31日，分段计算），并承担自2014年8月1日起至判决确定给付之日止的滞纳金（按0.5‰／天计算）；2、判令两被告支付水电费354686.46元（截止2014年8月）及滞纳金58380.57元（截止2014年7月31日，分段计算），并承担自2014年8月1日起至判决确定给付之日止的滞纳金（按0.5‰／天计算）。被告芜湖市小南国大酒店、吴玉民共同辩称：（一）根据原告与被告芜湖市小南国大酒店签订的租赁合同，被告芜湖市小南国大酒店应于合同签订后5个工作日内即2011年9月7日前支付首期租赁费164010元，以后租赁费用按先租后用的原则，每3个月提前15天支付一次。根据约定，2012年7月至2013年12月最后一笔租赁费即2013年10月至12月的租赁费被告芜湖市小南国大酒店应于2013年9月16日前支付，原告自2013年10月起至起诉之日从未向被告芜湖市小南国大酒店主张过权利。根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，而原告于2014年10月向法院提起诉讼，已超出诉讼时效，因此原告向被告芜湖市小南国大酒店主张2012年7月至2013年12月期间的租赁费用的请求权已超过诉讼时效，应当予以驳回。（二）被告芜湖市小南国大酒店应当向原告支付2014年1月至9月的租赁费用为488451.60元（1.20元／天／平方米×1491平方米×273天），原告主张2014年1月至9月的租赁费用489795元，没有事实依据；该部分租赁费用的滞纳金为32889.96元（161028元×0.5‰／天×226天＋162817.20元×0.5‰／天×135天＋164606.40元×0.5‰／天×45天）。（三）根据双方签订的租赁合同，水电费应按月计收。根据原告提交的2012年8月份电费缴纳通知单，被告芜湖市小南国大酒店应于2012年9月11日前缴纳2012年8月份电费39934.20元，被告芜湖市小南国大酒店未缴纳后，原告从未催要，原告在2014年10月提起诉讼，超过两年诉讼时效，该部分费用应不予支持。因此，被告芜湖市小南国大酒店应向原告缴纳的电费为314752.26元。综上，被告芜湖市小南国大酒店应缴纳2012的电费为74544.6元，逾期付款的滞纳金为21506.12元（74544.6元×0.5‰／天×577天）；2013年水电费滞纳金为25353.44元，两项合计46859.56元。（四）被告芜湖市小南国大酒店系被告吴玉民投资设立的个人独资企业，根据法律规定，芜湖市小南国大酒店可以独立参加诉讼。被告吴玉民作为投资人仅对被告芜湖市小南国大酒店的债务承担补充责任，现原告并无证据证明被告芜湖市小南国大酒店的财产不足以清偿债务，其要求吴玉民对被告芜湖市小南国大酒店的债务承担连带清偿责任的请求，应予以驳回。经审理查明：原告联盛管理公司受芜湖联盛置业发展有限公司委托经营管理芜湖联盛商业广场。2011年8月31日，原告联盛管理公司（甲方）与被告芜湖市小南国大酒店（乙方）签订芜湖联盛广场商铺租赁协议一份，由甲方将位于芜湖市镜湖区赭山东路“芜湖联盛广场”C区第五层5C01-5C42号物业（面积1491平方米）（以下简称租赁物业）租赁给乙方经营芜湖市小南国大酒店，并对如下内容进行了约定：一、租赁期限为八年，自起租日起第二年同期前一日为一个租赁年度，以后以此类推，本协议共计八个合同年；双方确认租赁物业预定交付日为2011年11月前，自实际交付之日起，乙方可享有最长105天的免租装修期，装修期届满为免租结束日，装修期届满的次日为起租日；二、双方确认，租赁物业按红线内面积计租，五层租金标准为0.84元／天／平方米，广场经营管理费为0.36元／天／平方米，合计租赁费用为1.20元／天／平方米，首年租赁费用合计492030元，租赁费用三年内不变，自第四个合同年度起，每三年在上一个合同年的租赁费用基础上递增5%，依次类推。合同签订后5个工作日内，乙方支付首期三个月租赁费用164010元，租赁费用按照先租后用的原则，乙方每3个月支付一次租赁费用，以后各期租赁费用均需提前15日支付给甲方。双方同意，第一个租赁年度内，在乙方按约支付第二季度商铺租金的前提下，甲方将给予乙方第一个租赁年度免租90天租金；三、甲乙双方确认：以上租赁费用中0.36元为经营管理费，甲方于每次收到乙方租赁费用后，按照实收金额向乙方出具相应的合法票据；广场经营管理费系用于商业广场统一经营管理和物业管理的综合服务费用，每三个月支付一次。合同签订后，乙方支付首期三个月广场经营管理费，以后乙方应按规定与租金同期交纳。水电费用采取安装分表的方法，按月计收。四、本协议签署后五个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金150000元。在承租期内，对乙方拖欠甲方的租金或其他费用及其滞纳金，以及乙方违约或过失给甲方造成的损失，甲方有权直接从履约保证金中扣除，且不影响其取得任何其他救济的权利，甲方因此产生的费用由乙方承担；合同生效后，若乙方未能按约进场装修、开业或者在经营过程中因乙方原因解除本协议的，则履约保证金甲方不予退还；五、合同履行期限内，乙方未按本协议约定支付租金或其他费用（含广场经营管理费等），每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用之0.5‰／天的滞纳金；六、甲方通讯地址为芜湖市镜湖区北京东路199号海螺商务楼侧面南2楼，乙方通讯地址为芜湖市镜湖区银湖中路28-1号。双方约定甲方双方之通知、信函收件之地址以本合同所载之通讯地址为准，乙方所承租的租赁物业在租赁期间亦视为乙方有效信函收件之地址；如有其它变更，应及时以书面方式通知对方，否则寄送到本合同所约定之通讯地址视为送达等内容。合同签订后，原告联盛管理公司于2011年11月25日把讼争的租赁物业交付被告芜湖市小南国大酒店使用。被告芜湖市小南国大酒店接手讼争租赁物业后，未向原告缴纳过租金和广场经营管理费，并一直使用租赁物业至今。为此，原告曾于2013年1月17日致函被告芜湖市小南国大酒店，要求被告芜湖市小南国大酒店于2013年1月24日前结清所欠的租金及物管费计492030元。2014年5月9日，原告通过特快专递方式向被告芜湖市小南国大酒店的通讯地址（芜湖市镜湖区银湖中路28-1号）邮寄送租赁费用催缴通知函，向被告芜湖市小南国大酒店催缴截止2014年6月30日止的租金、物管费计1308355元。该快递未妥投，于2014年5月11日退回给原告。合同履行过程中，原告多次向被告芜湖市小南国大酒店送达电费缴费单，被告芜湖市小南国大酒店拖欠部分水电费未缴纳，其中2012年欠水电费计114478.8元、2013年欠水电费239183.4元，2014年8月欠水费1024.26元。原告曾于2012年5月26日、2013年6月5日致函被告芜湖市小南国大酒店，要求其及时结清拖欠的水电费用。因被告芜湖市小南国大酒店仍未缴纳租金、物管费及水电费，遂成讼。另查明：被告芜湖市小南国大酒店系个人独资企业，投资人为被告吴玉民。上述事实，有原、被告提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、身份证复印件、芜湖联盛广场商铺租赁协议、物业验收移交表、电费缴费通知单及芜湖联盛广场商户签收表、催缴水电费的书面函件、催缴租金、物管费的函件及特快专递查询单及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、原告与被告芜湖市小南国大酒店之间签订的商铺租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。原告受讼争房屋所有权人芜湖联盛置业发展有限公司委托对讼争房屋经营管理，其有权向被告芜湖市小南国大酒店主张权利，诉讼主体适格。双方合同签订后，原告按合同约定向被告芜湖市小南国大酒店交付讼争的租赁物业，但被告芜湖市小南国大酒店接手租赁物业后，一直未缴纳租赁费用，原告在权利受到侵害后应及时主张权利。原告于2014年5月9日以特快专递方式向被告芜湖市小南国大酒店催缴租赁费用，原告邮寄的地址为被告芜湖市小南国大酒店在商铺租赁协议中约定的通讯地址，该特快专递于2014年5月11日退回原告，视为已向被告芜湖市小南国大酒店主张租赁费用，自退回之日，诉讼时效中断，应重新计算。双方在商铺租赁协议中明确约定租赁费用包括租金和广场经营管理费，其中租金的诉讼时效为一年，广场经营管理费的诉讼时效为二年，应分别计算，因被告芜湖市小南国大酒店持续未缴租赁费用，原告主张的2012年7月1日至2013年5月11日期间的租金已过诉讼时效，本院不予支持，原告诉请的租金应自2013年5月12日起算，广场经营管理费应自其主张的2012年7月1日起算，经计算被告芜湖市小南国大酒店欠原告截止2014年9月30日的租赁费用为1073521元（具体计算过程详见附件一），该租赁费用分段计算至2014年7月31日的滞纳金为168744.29元（具体计算过程详见附件一），并以所欠租赁费用为基数按日0.5‰支付2014年8月1日起至实际给付之日止的滞纳金。二、关于原告主张的水电费用及滞纳金。原告曾在2012年5月26日、2013年6月5日向被告芜湖市小南国大酒店催缴过水电费用，如前所述，原告现主张权利并未超过诉讼时效，被告芜湖市小南国大酒店辩称2012年8月的电费39934.20元已过诉讼时效的辩称，本院不予采信。经计算被告芜湖市小南国大酒店欠原告截止2014年8月份水电费计354686.46元及截止2014年7月31日分段计算的滞纳金58380.57元（具体计算过程详见附件二），并以所欠水电费为基数按日0.5‰支付2014年8月1日起至实际给付之日止的滞纳金。三、被告吴玉民作为个人独资企业被告芜湖市小南国大酒店的投资人，应对被告芜湖市小南国大酒店的债务承担无限连带责任，故本院对原告要求被告吴玉民承担连带责任的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条和《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：一、被告芜湖市小南国大酒店于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司截止2014年9月30日止的房屋租赁费1073521元及截止2014年7月31日止的滞纳金168744.29元并按日0.5‰支付2014年8月1日起至实际给付之日止的滞纳金（以所欠租赁费用为基数）；二、被告芜湖市小南国大酒店于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司截止2014年8月的水电费354686.46元及截止2014年7月31日止的滞纳金58380.57元并按日0.5‰支付2014年8月1日起至实际给付之日止的滞纳金（以所欠水电费为基数）；三、被告吴玉民对上述第一、二项义务承担连带清偿责任；四、驳回原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取12240元，由原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司负担3070元，被告芜湖市小南国大酒店、吴玉民负担9170元（案件受理费原告已预交，被告芜湖市小南国大酒店、吴玉民在支付上述款项时一并给付原告9170）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 秦山成二〇一五年一月十二日书记员 张 贤附件一：被告芜湖市小南大酒店应缴纳的租赁费用（含租金及广场经营管理费）及相应的滞纳金：一、2012年7月至9月的广场经营管理费为49381.92元（0.36元／天／平方米×1491平方米×92天），该部分费用2012年6月17日至2014年7月31日的滞纳金为19135.50元（49381.92元×0.5‰／天×775天）；二、2012年10月至12月的广场经营管理费为49381.92元（0.36元／天／平方米×1491平方米×92天），该部分费用2012年9月17日至2014年7月31日的滞纳金为16839.23元（49381.92元×0.5‰／天×682天）；三、2013年1月至3月的广场经营管理费为48308.4元（0.36元／天／平方米×1491平方米×90天），该部分费用2012年12月18日至2014年7月31日的滞纳金为14275.13元（48308.4元×0.5‰／天×591天）；四、2013年4月至6月的广场经营管理费为48845.16元（0.36元／天／平方米×1491平方米×91天），该部分费用2013年3月18日至2014年7月31日的滞纳金为12211.29元（48845.16元×0.5‰／天×500天）；五、2013年5月12日至2013年6月30日的租金为62622元（0.84元／天／平方米×1491平方米×50天），该部分费用2013年5月12日至2014年7月31日的滞纳金为13964.71元（62622元×0.5‰／天×446天）；六、2013年7月至9月的租赁费用为163265元（合同约定），该部分费用2013年6月17日至2014年7月31日的滞纳金为33469.33元（163265元×0.5‰／天×410天）七、2013年10月至12月的租赁费用为163265元（合同约定），该部分费用2013年9月17日至2014年7月31日的滞纳金为25959.14元（163265元×0.5‰／天×318天）；八、2014年1月至3月的租赁费用为161028元（1.2元／天／平方米×1491平方米×90天），该部分费用2013年12月18日至2014年7月31日的滞纳金为18196.16元（161028元×0.5‰／天×226天）；九、2014年4月至6月的租赁费用为162817.2元（1.2元／天／平方米×1491平方米×91天），该部分费用2014年3月18日至2014年7月31日的滞纳金为10990.16元（162817.2元×0.5‰／天×135天）；十、2014年7月至9月的租赁费用为164606.4元（1.2元／天／平方米×1491平方米×92天），该部分费用2014年6月17日至2014年7月31日的滞纳金为3703.64元（164604.4元×0.5‰／天×45天）。综上，被告芜湖市小南国大酒店应支付截止2014年9月的租赁费用为1073521元（49381.92元＋49381.92元＋48308.4元＋48845.16元＋62622元＋163265元＋163265元＋161028元＋162817.2元＋164606.4元），应支付截止2014年7月31日的滞纳金为168744.29元（19135.50元＋16839.23元＋14275.13元＋12211.29元＋13964.71元＋33469.33元＋25959.14元＋18196.16元＋10990.16元＋3703.64元）。附件二：被告芜湖市小南大酒店应缴纳的水电费用及相应的滞纳金：一、2012年欠水电费114478.8元，该部分费用2013年1月1日至2014年7月31日的滞纳金为33027.13元（114478.8元×0.5‰／天×577天）；二、2013年欠水电费239183.4元，该部分费用2014年1月1日至2014年7月31日的滞纳金为25353.44元（239183.4元×0.5‰／天×212天）；三、2014年8月欠水费1024.26元，未计算滞纳金。综上，被告芜湖市小南国大酒店应支付截止2014年8月的水电费为354686.46元（114478.8元＋239183.4元＋1024.26元），应支付截止2014年7月31日的滞纳金为58380.57元（33027.13元＋25353.44元）。附：本案适用法律条款《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。 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