（2014）百中民一终字第839号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-03-03
案件名称
广西川惠皓鼎置业发展有限公司与邓联辉商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广西川惠皓鼎置业发展有限公司,邓联辉
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）百中民一终字第839号上诉人（一审被告）广西川惠皓鼎置业发展有限公司。住所地：广西平果县马头镇龙阳街**号。法定代表人叶明军，该公司经理。委托代理人黄翔宇，广西中名律师事务所律师。委托代理人卢月益，广西中名律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）邓联辉，居民。委托代理人苏效腾，广西桂京律师事务所律师。上诉人广西川惠皓鼎置业发展有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2014）平民一初字第327号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月16日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员张力夫和审判员黄小萍参加的合议庭，于2014年11月26日召集上诉人广西川惠皓鼎置业发展有限公司的委托代理人黄翔宇、卢月益，被上诉人邓联辉及其委托代理人苏效腾到庭进行举证、质证及辨论。书记员潘增毅担任记录。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年2月3日，原告邓联辉与被告广西川惠皓鼎置业发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同第三、第四条约定，原告购买被告开发的位于平果县马头镇龙江路川惠·皓鼎公馆第1幢1单元806号房屋，总房款为165594元。第八条、第九条约定，被告于2010年12月31日前，将该房屋交付原告使用，否则，被告应按原告已交付房款的日万分之一向原告支付违约金。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。合同第十五条第3项约定，原告不退房的，每逾期一日，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金；因原告原因造成该商品房不能在规定期限办理房产权属登记备案的，由原告承担全部责任，与被告无关。原告向被告共支付了首付款33594元，向中国建设银行股份有限公司平果铝分行申请贷款132000元，银行贷款于2010年2月23日已全部汇入被告银行账户内。因被告延期交房，2011年9月28日，被告出具了《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》给原告等买受人，内容为：“平果川惠皓鼎公馆居住小区1#各买受人：由于原出卖人与现出卖人的项目转让交接，导致不能如期交房，现出卖人就交房一事作如下说明：1、延期交房按《商品房买卖合同》第九条规定执行；2、根据项目现场实际情况，我方经验算，定于2011年9月28日交房；3、若上述两条不能如期履约，我方自2011年9月28日后的延期赔偿金（购房款）9月28日到12月31日内不能交房，至交房时间止按每日万分之六给予赔付”。但被告并未按约定期限交付房屋。2014年3月7月，原告邓联辉向本院提起民事诉讼。另查明，本案诉争房屋未经竣工验收备案登记。一审法院经审理认为，原告邓联辉与被告广西川惠皓鼎置业发展有限公司于2010年2月3日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，故双方当事人应当按照约定全面履行义务，否则应依法承担违约责任。在本案中，原告已依合同约定支付房款，被告未依约履行自己的义务，导致延期交房，构成违约。原告请求判令被告支付延期交房违约金，合法有理，予以支持。其中2011年1月1日至2011年9月28日止的违约金应按双方在《商品房买卖合同》约定，即每日按总房款的万分之一计算，该时间段共违约271天，违约金为：165594元×1／10000×271天=4487.60元。2011年9月28日，被告出具了《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》给原告等买受人，因原告亦接受《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》的内容，原告请求2011年9月29日至2014年3月5日的违约金按《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》的内容，即每日按总房款的万分之六计算，因计算标准未超过中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的4倍，没有违反法律规定，予以支持，该时间段共违约889天，违约金为：165594元×6／10000×889天=88327.84元。被告对于《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》中提到的“延期赔偿金按每日万分之六给予赔付”的抗辩，因未能提供足以反驳的反证证据证实，不予采信。故违约金共计92815.44元（4487.60元＋88327.84元）。原告请求2014年3月5日以后至实际交付房屋之日期间的违约金另计，故2014年3月5日以后的违约金不在本案中处理。商品房须经竣工验收备案登记后才能交付属于法律的强制性规定，在本案诉争房屋未经竣工验收备案登记的情况下，原告要求被告交付房屋的诉讼请求，于法无据，故不予支持。本案被告系有限公司，不是房屋产权登记部门，原告可在房屋交付后，按照《商品房买卖合同》的约定，请求被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故原告请求被告办理相关房产登记手续不予支持。关于原告诉请判令被告赔偿利息损失40236元，因原告支付房款、贷款利息、备案登记费及抵押登记费系原告应履行的义务，原、被告签订的《商品房买卖合同》也没有约定被告需赔偿原告已交付的房款及贷款利息、备案登记费及抵押登记费等的利息损失，故原告的该诉讼请求亦不予支持。原告支付给被告的物业管理费属另一法律关系，不宜在本案中处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决：一、由被告广西川惠皓鼎置业发展有限公司向原告邓联辉支付逾期交房违约金92815.44元；二、驳回原告邓联辉的其他诉讼请求。上诉人广西川惠皓鼎置业发展有限公司不服一审判决提出上诉称，一、被上诉人主张2011年9月29日至2014年3月5日逾期交房违约金每日按总房款的万分之六计算，过分高于被上诉人因逾期交房所造成的实际损失。理由：1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”来看，逾期交房造成购房人的实际损失是以同地段同类房屋租金标准确定。被上诉人购买本案商品房96平方米，按平果县同地段同类房屋租金应为每月400元至500元，而按本案逾期交房违约金每日按总房款的万分之六计算每月2980元，过分高于造成的实际损失。2、根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于本案中，每日按总房款的万分之六计算逾期交房违约金过分高于被上诉人的实际损失，上诉人请求二审法院予以减少。二、每日按总房款的万分之一计算上诉人支付被上诉人的逾期交房违约金更合情、合理和符合法律规定。三、一审法院支持以万分之六的违约金计算标准是同期贷款同期利率的四倍，这个法律适用是错误的，因为这个规定是适用于民间借贷纠纷案件。而非适用于商品房买卖纠纷。综上所述，请求二审法院：撤销一审判决并依法改判上诉人支付每日按总房款的万分之一计算逾期交房的违约金给被上诉人。被上诉人邓联辉答辩称，本案一审判决驳回被答辩人的诉讼请求，具有充分的事实依据和法律依据，符合民事诉讼证据规则，适用法律正确，程序合法，应予维持。事实和理由：一、万分之六的违约金认为不高，一审判决只是参照民间借贷银行利率的四倍作为其中的一种损失计算方法，没有约定违约金的计算方法可以参照租金计算也可以不参照，需要看案件的具体情况。本案事实是双方已经有万分之六的约定。这是被上诉人找到政府有关部门调解后上诉人自愿作出的书面说明承诺向被上诉人赔偿万分之六的违约金，是双方的合意。本案不应参照租金来计算。二、上诉人要求每天按万分之一计算是把被上诉人的损失界定为租金是损失是不合法的。损失是多方面的，不能仅仅认定为租金的诉讼，三、按同类租金的标准计算是错误的，因为违约金具有双重的性质，它不仅是赔偿损失，还有惩罚的性质在里面。二审期间，双方当事人未向法庭提供证据，且对一审查明的事实无异议。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、本案逾期交房的违约金是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；2、一审判决按日万分之六计算违约金是否过高。关于逾期交房的违约金是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的问题。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的内容来看，是对逾期交房的违约金在《商品房买卖合同》没有约定数额或者损失赔偿额计算方法的情况才适用。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及《关于川惠皓鼎公馆延期交房的说明》（承诺）已约定有违约金数额的计算方法，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。关于一审判决按日万分之六计算违约金是否过高的问题。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，只有违约金过分高于造成损失的，才可以请求适当减少。本案中，约定的违约金是否过分高于造成的损失，上诉人没有提供相应的证据证实，且被上诉人按时交付房款却不能按时使用房屋，故已交付的房款损失应可以参照民间借贷的利率计算，即可以按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的4倍计算，本案约定的违约金不算过分高于造成的损失。因此，上诉人主张约定的违约金过分高于造成的损失，与本案的事实不符，本院不予采信。关于上诉人主张一审判决认定违约金计算标准是以房款按民间借贷同期利率的4倍计算属法律适用错误的问题。一审判决认定被上诉人的房款损失是按民间借贷同期利率的4倍计算，并不是以房款按民间借贷同期利率的4倍来确定违约金，故上诉人的该主张理由不成立，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元（上诉人已预交）。由上诉人广西川惠皓鼎置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞穗芳审判员 张力夫审判员 黄小萍二〇一五年一月十二日书记员 潘增毅 搜索“”