（2014）江宁开民初字第500号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-08-18
案件名称
原告梁会菊诉被告柯昌军、第三人南京筑诚置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁会菊,柯昌军,南京筑诚置业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条，第十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）江宁开民初字第500号原告梁会菊，女，1977年6月11日生，汉族。委托代理人龚拥军，江苏圣典律师事务所律师。被告柯昌军，男，1969年10月4日生，汉族。第三人南京筑诚置业发展有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区将军大道9号。法定代表人王培，董事长。委托代理人王晓鹏、王扬芬，江苏天左律师事务所律师。原告梁会菊诉被告柯昌军、第三人南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月10日、2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告梁会菊的委托代理人龚拥军，第三人筑诚公司的委托代理人王扬芬到庭参加诉讼，被告柯昌军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁会菊诉称：2011年1月8日，其与被告柯昌军经协商签订《协议》一份，约定：自协议签署之日起至2024年11月9日，被告将承租的位于南京市江宁区将军大道9号106栋房屋（以下简称106栋房屋）及附属设施转租给其，同时被告也将清和楼茶楼的经营权转让给其，经营权转让费为100万元。双方约定了房屋租金标准及支付方式，同时还约定被告应保证转租的合法性及因此而导致的有效性，否则视为被告违约，自协议被宣告无效之日起，被告退还乙方本协议项下支付的所有经营权转让费，以及尚未发生的租金，同时承担违约金及损失赔偿责任。其分别于2011年1月2日、1月8日向被告支付了15万元和包含第一季度房屋租金及员工宿舍租金的879858元。2012年6月4日，正在经营的清和楼茶楼员工遭到第三人筑诚公司的驱逐，第三人向其出具的民事判决书显示被告因未按期向第三人支付租金已经构成违约，第三人现收回106栋房屋并转售他人。其认为被告与第三人约定106栋房屋不能转租，被告擅自将106栋转租给其使用，该转租行为无效。现其诉至法院，要求判令被告柯昌军向其退还经营权转让费100万元，赔偿其各项损失330023元，其中包括自2012年6月4日起至同年7月9日止的房屋租金13760元、员工宿舍租金1000元、物业费633元、网络费780元、银联商户内现金7708元、煤气费400元、榨汁机450元、吧台及厨房用品5000元、预期利润30万元。被告柯昌军未应诉。第三人筑诚公司陈述称：1、被告柯昌军将106栋房屋转租给原告梁会菊使用是基于其与被告签订的《租赁合同》，但该合同明确约定被告不得转租，被告擅自转租的行为其并不知情，其认为原、被告之间签订的房屋租赁合同系无效合同；2、因为被告未支付租金，构成严重违约，其已经解除了与被告签订的《租赁合同》并依法收回了106栋房屋，其并未给原告造成任何财产损失，原告的诉讼请求与其并无任何法律上的关联，要求法院依法处理。经审理查明：2011年1月8日，原告梁会菊（乙方）与被告柯昌军（甲方）签订《协议》一份，约定：甲方自愿将其承租的106栋房屋及附属设施转租给乙方，同时也将清和楼茶楼经营权转让给乙方；转租期限为自本协议签署之日起直至2024年11月9日；经营权转让费为100万元，支付方式为现金支付；自2011年1月10日起至2015年11月9日的房屋月租金为11467元，之后租金逐年递增，每三个月为一个支付期，乙方应在每个支付期的前10天内支付房屋租金；甲方保证其转租的合法性及因此而导致的本协议的有效性，否则视为甲方违约，并自本协议被宣告无效之日起，甲方退还乙方本协议项下支付的所有经营权转让费，以及尚未发生的租金，同时承担违约金及损失赔偿责任。合同签订后，柯昌军并未征得106栋房屋所有权人第三人筑诚公司同意，便将106栋房屋交付给梁会菊用于经营清和楼茶楼。梁会菊于2011年1月2日向柯昌军支付了15万元的经营权转让费、于2011年1月8日支付了85万元的经营权转让费和29828元的房屋租金。2012年6月4日，第三人筑诚公司以柯昌军拖欠房屋租金致使双方签订的《租赁合同》已解除为由收回了106栋房屋，梁会菊被迫停止经营清和楼茶楼。另查明：2009年11月2日，南京新城置业发展有限公司（以下简称新城公司）委托南京普道房产销售有限公司（以下简称普道公司）与被告柯昌军签订《租赁合同》一份，约定由柯昌军租赁新城公司所有的106栋房屋作为餐饮、茶社、棋牌使用，租赁期自2009年11月10日起至2024年11月9日止，房屋月租金前六年为11467元，之后逐年递增，柯昌军不得擅自将承租商铺予以转租、转让或变相转租、转让、转借他人或调换使用，不得交于第三方承包经营、合作经营或者联合经营。合同签订后，新城公司向柯昌军交付了106栋房屋。2009年11月24日，柯昌军在南京市江宁区工商行政管理局登记注册了南京市江宁区清和楼茶楼，经营场所为106栋房屋，经营性质为个体工商户。因柯昌军拖欠房屋租金，新城公司多次发函要求柯昌军支付拖欠的房屋租金，否则将解除《租赁合同》。2010年12月8日，新城公司经南京市江宁区工商行政管理局批准，将名称变更为筑诚公司。2011年11月17日，筑诚公司向本院提起诉讼，要求判令解除与柯昌军之间签订的《租赁合同》。本院于2012年4月23日作出（2011）江宁民初字第4476号民事判决书，判决：一、解除筑诚公司与柯昌军之间于2011年6月28日签订的关于106栋房屋的《租赁合同》；二、柯昌军将106栋房屋返还给筑诚公司；三、柯昌军向筑诚公司支付违约金13954.14元。柯昌军不服该判决，向检察机关申诉。南京市人民检察院于2012年11月19日向南京市中级人民法院提起抗诉，南京市中级人民法院指定本院再审。本院依法另行组成合议庭，并于2013年12月18日作出（2013）江宁民再初字第2号民事判决书，判决：一、维持本院（2011）江宁民初字第4476号民事判决书第二项；二、维持本院（2011）江宁民初字第4476号民事判决书第三项；三、撤销本院（2011）江宁民初字第4476号民事判决书第一项；四、解除被申诉人筑诚公司委托普道公司与申诉人柯昌军于2009年11月2日签订的《租赁合同》。该判决现已生效。审理中，因被告柯昌军下落不明，本院依法向柯昌军公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，柯昌军逾期未到庭参加诉讼。上述事实，有协议、收条、中国工商银行个人业务凭证、中国银行存款回单、（2013）江宁民再初字第2号民事判决书、租赁合同、企业登记资料查询表及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：未经出租人同意转租的，或虽经出租人同意转租但转租期限超过剩余租赁期限的，转租合同无效。本案中，被告柯昌军作为承租人在未经出租人即第三人筑诚公司同意的情况下，擅自将106栋房屋转租给原告梁会菊用于经营清和楼茶楼，双方于2011年1月8日签订的房屋租赁协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告梁会菊于2011年1月向被告柯昌军支付了经营权转让费100万元，因柯昌军拖欠筑诚公司房屋租金，筑诚公司解除了与柯昌军之间签订的《租赁合同》并于2012年6月将106栋房屋收回，柯昌军应当将经营权转让费100万元返还给梁会菊。故对原告梁会菊要求被告柯昌军退还经营权转让费100万元的诉讼请求，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告梁会菊要求被告柯昌军赔偿其损失330023元，但对其中的房屋租金13760元、员工宿舍租金1000元、物业费633元、网络费780元、银联商户内现金7708元、榨汁机450元、吧台及厨房用品5000元、预期利润30万元均未能提供相关证据予以证明，故本院对上述费用不予支持。原告梁会菊主张煤气费400元，对此提供了南京百江液化气有限公司的发票。但该发票仅能证明梁会菊曾于2012年6月3日交纳过煤气费，不能证明该费用系其损失，故本院对煤气费不予支持。被告柯昌军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告柯昌军于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告梁会菊经营权转让费100万元。二、驳回原告梁会菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17670元，由原告梁会菊承担5314元，由被告柯昌军承担12356元（此款已由梁会菊垫付，柯昌军在支付上述款项时应一并支付此垫付款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。审 判 长 叶 斐人民陪审员 蒋家和人民陪审员 戎宏来二〇一五年一月十二日见习书记员 杨倩倩 微信公众号“”