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(2014)渝五中法民终字第05891号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-09-14

案件名称

王仕全与幸治高房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

幸治高,王仕全

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款

全文

重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2014)渝五中法民终字第05891号上诉人(原审被告)幸治高。委托代理人杨挺,重庆贤正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)王仕全。上诉人幸治高与被上诉人王仕全房屋租赁合同纠纷一案,幸治高不服重庆市巴南区人民法院(2014)巴法民初字第08745号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。一审法院经审理查明:2013年4月1日,原告王仕全在告知被告幸治高巴南区木洞镇水口寺2社可能面临拆迁风险的情况下,双方签订租赁协议,约定被告租赁原告位于该社的农村房屋一套,租赁期限自2013年4月1日至2016年4月1日止,原告收取被告保证金2000元,租金按每年4万元计,每半年支付租金2万元;同时约定被告在租赁期间如遇自然灾害、政府拆迁等不可抗力因素,给被告造成的损失,原告不负任何责任。嗣后,被告幸治高在获得原告王仕全同意后,在承租房屋完成房间隔间、墙面粉刷、电器安装等装饰装修,用于餐馆经营。2013年10月25日,木洞镇水口寺村2社集体土地被纳入征地拆迁前期清理丈量工作范围内;2014年8月14日,王仕全户作为乙方与甲方重庆市巴南区人民政府征地办公室、重庆市巴南区木洞镇签订拆迁协议,载明征收原告所在合作社集体土地,并将王仕全户房屋拆除,王仕全户在2014年8月29日前拆除原房或搬家并自愿交房给甲方收购拆除,可享受货币安置奖励费。原告王仕全于签订拆迁协议当日,通过张贴告知书的形式告知被告幸治高,因签订拆迁协议,租赁协议自动终止,于2014年8月19日前自动搬离租赁房屋。被告幸治高收到该告知后未搬离承租房屋,原告王仕全遂申请该房屋停水、停电,同年8月27日该房屋停水,被告遂停止营业。另查明,被告幸治高租金给付至2014年9月30日,保证金2000元仍在原告王仕全处。一审法院认为,原、被告签订的租赁协议是双方当事人真实意思的表达,合法有效,双方均应按协议约定履行其义务。被告幸治高在签订租赁协议前已知晓租赁房屋可能面临拆迁风险,且在租赁协议中由于政府拆迁因素造成承租方损失问题进行约定,其应受该约定约束。木洞镇水口寺村2社集体土地纳入征地拆迁范围,原告王仕全在签订拆迁协议后自然不应继续履行提供租赁房屋的义务;现原告诉请解除租赁协议,符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定,以告知书的张贴时间即2014年8月14日为双方租赁协议解除时间。对于原告王仕全诉求被告幸治高搬离租赁房屋,在租赁合同解除后,被告应当搬离租赁房屋,不应妨碍王仕全户向重庆市巴南区人民政府征地办公室、重庆市巴南区木洞镇履行交房义务,且根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行……”的规定,对于原告该诉请予以支持。对于被告幸治高抗辩其因承租房屋装饰装修等累计投入18万元原告王仕全应于赔偿问题,在已有“原告不负任何责任”的约定下,应按照双方约定处理,即原告不应对被告因房产拆迁造成的损失承担责任;同时亦不适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……”的规定处理,即对被告该抗辩意见不予采纳。另,拆迁办是否、如何向被告幸治高赔偿拆迁损失问题,不在本案审查之列。为此,一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项、第九十七条之规定,判决:“一、原告王仕全与被告幸治高于2013年4月1日签订的租赁协议于2014年8月14日解除;二、限被告幸治高于本判决生效之日起五日内腾空并返还租用原告王仕全位于重庆市巴南区木洞镇水口寺村2社的房屋。本案案件受理费40元由被告幸治高承担。此款已由原告王仕全垫付,限被告幸治高于本判决生效之日起十日内迳付原告王仕全。”幸治高不服一审判决,向本院提起上诉,请求撤销原判,改判认定租赁协议第四条无效并驳回王仕全要求解除租赁协议的诉讼请求。主要事实和理由:政府拆迁不属于不可抗力,双方租赁协议第四条约定因政府拆迁造成损失王仕全不负责任当然无效。王仕全在与政府签订协议后才与幸治高沟通,侵害了幸治高作为承租人的合法权益。如王仕全要解除租赁协议,应当与幸治高进行协商,赔偿幸治高装饰装修等投入18万元。王仕全答辩称:双方签订的租赁协议是真实意思表示,合法有效,幸治高在签订租赁协议前,已经知晓租赁房屋可能拆迁,双方在租赁协议中就因政府拆迁因素造成承租方损失问题进行了约定。王仕全与政府签订拆迁协议后,不应继续履行提供租赁房屋的义务,要求解除合同符合法律规定。王仕全在与政府签订拆迁协议前,向幸治高书面告知其解除合同,搬离房屋。幸治高要求赔偿的18万元装饰装修投入,因租赁协议第四条约定“王仕全不负任何责任”,应按约定处理。一审判决正确,要求维持原判。幸治高在二审中出示了重庆市巴南区木洞镇征地拆迁领导小组办公室《关于幸治高信访问题的回复》和重庆市巴南区人民政府征地办公室《关于幸治高要求征地拆迁给予补偿的答复意见》,拟证明幸治高符合拆迁中获得搬迁补助的条件,幸治高作为承租人,权益应得到保障。王仕全质证后,对二份证据的真实性没有异议,对其证明内容表示不清楚。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为,本案争议焦点是王仕全要求解除租赁协议、幸治高搬离租赁房屋的诉讼请求能否成立。租赁协议第四条关于“乙方在租赁期间如遇自然灾害,政府拆迁等不可抗力的因素,给乙方造成的损失,甲方不负任何责任”的约定,实质是将“政府拆迁”约定为等同于“自然灾害”这一不可抗力因素的解除合同的条件,现租赁房屋将被拆迁,王仕全要求解除合同、幸治高搬离房屋的诉讼请求应当得到支持。幸治高的上诉理由不能成立,本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。为此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费80元,由上诉人幸治高负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后,当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的,自本判决内容生效后,权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年,该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈晓红代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一五年一月十二日书 记 员  蒋 茜 微信公众号“”