（2014）历民初字1790号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-06-05

案件名称

济南世茂置业有限公司与济南美麟餐饮有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

济南世茂置业有限公司,济南美麟餐饮有限公司,淄博道勤企业管理咨询有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百零九条，第二百一十二条，第二百三十五条

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2014）历民初字1790号原告济南世茂置业有限公司，住所地济南市。法定代表人许薇薇。委托代理人刘晓丽，女，1977年出生，汉族，住济南市。委托代理人卜善涛，男，1981年出生，汉族，住济南市。被告济南美麟餐饮有限公司，住所地济南市。法定代表人周红心，经理。被告淄博道勤企业管理咨询有限公司，住所地淄博市。法定代表人周红心，经理。以上两被告共同委托代理人高健，山东金福律师事务所律师。原告济南世茂置业有限公司（以下简称世茂公司）与被告济南美麟餐饮有限公司（以下简称美麟公司）、淄博道勤企业管理咨询有限公司（以下简称道勤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月26日公开开庭进行审理。原告世茂公司的委托代理人刘晓丽、卜善涛，被告美麟公司及道勤公司的共同委托代理人高健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世茂公司诉称，原告与道勤公司就山东省济南市泉城路26号济南世茂国际广场四层某某某号商铺租赁事宜于2013年8月5日签署了合同编号为2-07-L-0009之《租赁经营合同书》及其相关补充协议。2013年12月18日，道勤公司向原告申请主体变更，将租赁合同承租方变更为美麟公司，三方签署了主体变更协议书，约定道勤公司承继履行美麟公司租赁合同项下的权利义务，同时，道勤公司为美麟公司就租赁合同的履行承担连带担保责任。根据租赁合同约定，租金、物管费均采用预付制，结算周期为一个日历季。被告应于每个结算周期首日的5日前向原告预付该结算周期的租金、管理费。其中首期保底租金、管理费应于计租日之前支付。然，被告自2014年5月1日起拖欠原告租金、管理费及水费，经原告多次催要，被告仍不予支付，严重违反了原被告双方签署的租赁合同及其相关主��变更协议、补充协议的约定并损害了原告合法权益，且被告自2014年6月24日起停止营业，并于2014年6月26日致函原告申请撤铺。故原告特致函被告，告知被告租赁合同于2014年7月1日解除；截至2014年7月16日被告共拖欠原告自2014年5月1日至2014年6月30日之租金55658.4元、2014年5月1日至2014年6月30日之物业管理费17890.2元、2014年5月1日至2014年7月16日水费584.1元，以上共计74132.7元。综上，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、判决被告向原告支付2014年5、6月租金共计55658.4与及滞纳金（自2014年5月1日至判决生效之日，每延迟一日，按应付未付金额0.5%的标准计算）；2、判决被告向原告支付2014年5、6月物业管理费共计17890.2元及其滞纳金（自2014年5月1日至判决生效之日，每延迟一日，按应付未付金额0.5%的标准计算）；3、判决被告向原告支付水费584.1元；4、判决被告向原告支��商铺占用费19749.75元（自合同终止日后第6日起计算，至实际返还商铺日，计算标准按终止日所在年度的日基本租金的2倍）；5、判决被告向原告支付违约金110322.90元；6、判决被告注销在原告济南世茂国际广场商铺上的注册登记信息，且判决被告向原告支付延期注销登记之违约金（自合同终止日后第31日起计，至判决生效之日，计算标准按终止日所在年度的日保底租金的3倍）；7、以上共计204205.35元以及请求判决被告承担本案全部诉讼费用。原告世茂公司为支持其主张，向本院提交下列证据：1、租赁合同书一份，合同主体变更协议一份，租赁合同之补充协议1、2各一份，证明原告与美麟公司及道勤公司的租赁合同有效，对双方均具有约束力，被告应按照合同的约定现给原告交纳各项费用；2、2014年5月3日世茂商户结算通知单、2014年6月4日世茂商户结算通知单、每月水量记录表一份，商铺用水统计单一份；3、天然气工程报建基础资料详单一份；4、装修竣工验收检查表一份；5、装修整改通知书一份；6、商铺交付使用通知书一份及商铺交付确认书一份。被告美麟公司辩称，一、原告所诉请求与事实不符，因为原告先违约行为致使被告受损，造型双方无法继续履行合同，被告不应承担违约责任。2013年8月8日原告济南世茂置业有限公司与淄博道勤企业管理咨询有限公司签订了济南世茂国际广场四层某某某号商铺的租赁经营合同书，约定于2013年10月28日交付商铺，保证2013年12月27日对外开业。2013年12月18日经三方同意，美麟公司将道勤公司合同项下的所有权利和义务承继履行。合同签订后，原告未按约定履行交付商铺及开业的义务，原告因其自身的种种原因即无法按时于10月28日交付商铺，也无法实现12月17日对外营业，并一再的推迟开业时间，对此原告无尽到应有说明义务，并赔偿被告因信赖原告会积极履约而前期所作的准备工作，如招聘员工等，至2014年4月造成损失5个月的工人工资148606.66元。交付的商铺不符合合同的约定，无天然气、厨房漏水、空调制冷不畅。以上工程缺陷，致使被告无法与其他商铺一起于2014年3月28日开业，并享受一个月的免租待遇，因空调冷气不够，致使本店经营的酸菜鱼及麻辣香锅等热辣菜品无法给顾客提供一个良好的用餐环境，我方多次要求其整改，原告一直无法做到，使我方投资的21万元装修款得不到收益，直接影响到我方实现合同的目的。二、在解除合同过程中，原告不同意被告将相关财物搬离，其一切后果由原告自行承担。美麟公司有合理要求，原告均无法解释，作出赔偿或修正，致使美麟公司实际于2014年5月20日即停止营业，因无法继续履行合同，我方于2014年6月26日向世贸公司申请撤铺，解除租赁合同，济南世贸置业于2014年7月1日同意解除，但拒绝我方将商铺内的财产搬走。至2014年7月11日有了新的出租意向后，又要求我方立即撤铺，我方于5日内将商铺交还原告。在此过程中，我方积极与原告协商，双方口头达成协议，我方撤铺，其保证金73548.6元的保证金不再退还，双方结清一切权利义务，原告突然又提起诉讼，主张其他权益，违背了根本的商业诚信原则，双方不存在水费、商铺占用费、租金、物业管理费、违约金的纠纷。三、世茂公司主张的租金、违约金等诉权即无事实依据，其计算的标准也违反法律规定。违约金、保证金都具有惩罚性及补偿性双重属性，保证金已足以弥补相关损失，原告即没收73548.6元保证金，又要求被告支付违约金后，与保证金立法原则相悖，同时也对被告不公，产生了双倍违约金。所��支付了保证金后就不应支持违约金，被告因解除租赁合同，遭受了22万元的装修损失，而原告在于被告解除了租赁合同后，又很快重新招商，并未遭受很大的损失，依据公平、诚实信用原则及合同法第一百一十四条第二款的规定，请求驳回原告关于违约金的诉讼请求。四、因原告的违约行为，致使双方发生纠纷，依据公平及权利义务等价有偿的原则，是原告与我方之间的纠纷，与道勤公司无任何关系，不应承担责任。自2013年12月18日三方签订了合同协议，道勤公司将其合同项下的所有权利义务都转让给了我方，对其再无任何权利义务，其后产生的一切纠纷，应由我方与原告处理，其相应的责任由我方承担，道勤公司不应承担责任。综上所述，因世茂公司的违约行为，致使美麟公司无法实现合同目的，难以继续履行合同，提出合同的解除，其一切损失应由世茂公司自��承担，美麟公司保留主张相应诉权的权利，请求法院依法裁决。被告美麟公司为证明其主张，提交以下证据：1、撤铺申请书一份（复印件），证明美麟公司于2014年6月26日提出撤铺申请，解除租赁合同；2、2014年8月15日原告回函一份，证明原告已收到美麟公司关于延期交铺、延期开业、天然气、空调问题违约的解决请求，并已回应；3、合同保证金73548.6元，证明原告收了合同保证金，且没有退还；4、汪转丽收据2份（共计21万），证明原告的违约行为致使被告装修损失；5、2013年11月至2014年4月工资表6份（共计148606.66元），证明原告延期交铺、开业致使被告多支付的人工费用；6、馋猫美式炭火餐厅招聘8张，证明原告已将商品房另行租赁；7、馋猫美式炭火餐厅菜单一份，证明原告另行出租的商铺已于2014年10月份开业；8、原告代收物业费票据3张（共计7000元��，证明美麟公司已依约支付了水电费，不存在欠缴情况。被告道勤公司辩称，一、道勤公司已完成了合同项下所有义务，已退出合同履行。2013年12月18日，道勤公司已将合同项下所有的权利义务转让给了美麟公司，并经与世茂公司签订协议。道勤公司已将财务票据等转交给了美麟公司，相关权利义务已履行完毕，已退出合同，不应再承担责任。二、依据合同公平原则及权利义务对等，因他人违约，而再让无任何利益的道勤公司承担连带责任，显失公平。现道勤公司与世茂公司、美麟公司再无任何关联，转让合同权利义务时，合同正常履行中，现世茂公司与美麟公司发生纠纷，是其后发生的，其他两公司的行为，与我方无关。依据合同法公平原则、诚实信用原则及权利义务相对等，道勤公司无任何违约责任，不应再因其他任何一方违约而承担连带责任，否则显失公��。综上所述，请求驳回世茂公司的诉讼请求。道勤公司的举证与美麟公司相同。经审理查明，2013年8月5日，世茂公司（甲方）与道勤公司（乙方）签订了租赁经营合同书一份，约定由乙方承租甲方的济南世茂国际广场四层某某某号商铺，面积共计198.78平方米；租赁期限为6年60天，自该商铺交付日起算，即自2013年10月28日至2019年12月26日；乙方需在本租赁合同签署的同时，一次性支付甲方保证金73548.6元；保证金的用途：1、根据本合同或法律规定，乙方对甲方有任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、管理费、公用事业费、违约金、滞纳金、损害赔偿金）时，甲方有权选择从保证金中扣减相关款项；2、在本合同有效期内，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予返还保证金；2013年12月27日-2015年12月26日的租金为每月27829.2元；乙方同意自计租日起以3个月为一个结算周期向甲方或甲方指定的管理公司支付管理费，管理费为每月8945.1元；乙方在合同期限内应自行承担该商铺内发生的水、电、燃气、通讯等公用事业费及有关政府部门或公共事业单位可能不时征收的其他相关费用；本合同期限届满或提前终止，乙方应于合同终止后5日内撤出商铺内全部乙方物品，将商铺按照甲方交付乙方的状态交还甲方；若乙方未按时交还商铺，每延期一日，应按照最后一期日保底租金的两倍支付商铺占用费；合同终止30日内，乙方应自行注销在经营场地上的任何注册或登记，否则每迟延一日，乙方应按照最后一期日保底租金的三倍支付违约金，如因乙方迟延注销导致商铺下一家承租方无法及时取得相应执照的，乙方应赔偿其相应的损失；甲方按照本合同第十四条第2.2款约定解除本合同的，甲方有权不予返还违约金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费的总额的违约金；乙方未按时支付租金、保证金、管理费、公用事业费及相关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金、保证金、管理费、公用事业费及其他本合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.5%的标准向甲方加付滞纳金。2013年10月23日，世茂公司向道勤公司发出商铺交付使用通知书，将涉案合同中约定的商铺于2013年10月28日交付道勤公司。2013年12月18日，世茂公司（甲方）、道勤公司（乙方）与美麟公司（丙方）签订了合同主体变更协议书一份，约定甲、乙、丙三方共同确认，乙方所有合同项下权利和义务自2013年12月18日起由丙方承继履行，同时乙方应为丙方合同项下的所有义务和责任向甲方承担连带责任，丙方应为乙方在合同项下的未尽义务和责任承担连带责任；乙、丙双��因上述合同转让所产生的一切纠纷均与甲方无关，由乙丙两方自行承担；乙方所缴纳的保证金转入甲方与丙方合同项下。2014年4月30日，世茂公司与道勤公司签订了租赁合同之补充协议，将主合同第三条第1款自始修改为甲乙双方租赁经营合同期限为6年185天，自该商铺交付日起算，即自2013年10月28日至2020年4月30日；将主合同第三条第2款自始修改为甲方给予乙方的装修期为185天，自交付日起算，即自2013年10月28日至2014年4月30日。装修期为租期的一部分，此期间乙方无需支付租金及管理费；将主合同第七条第1.1款自始修改为甲方自2014年5月1日起向乙方计收租金；将主合同第七条第1.2款自始修改为第1、2年（2014年5月1日-2016年4月30日）。2014年6月26日，美麟公司向世茂公司发出撤铺申请书，内容为：在我司进驻贵商场前后，存在以下问题：1、燃气安装遗漏问题；2、在我��进驻贵商场之前，贵商场并没有告知我方商场内相同或相近的品牌有哪些，使我司面临巨大的同行竞争，导致营业额亏损；3、内部空调安装存在问题；4、厨房的屋顶有漏水现象。希望可以撤离贵商场。庭审中，美麟公司认可尚未支付2014年5月、6月的租金。2014年7月1日，世茂公司分别致函美麟公司、道勤公司，内容为虽经我方多次催告，贵方至今尚拖欠我方2014年5月至2014年9月租金139146元、2014年5月至2014年9月管理费44725.5元，2014年5月21日的水费230.1元，合计184101.6元，自2014年5月21日至贵方实际撤铺之日的水费（以水表计量为准），严重违反了双方合同约定并给我方造成了重大损失。为此，我方于2014年5月21日向贵方正式发出《关于敦促贵方缴清欠款的通知函》、于2014年6月5日向贵方发出《关于敦促贵方缴清欠款及滞纳金的通知函》，但贵方至今仍未作出任何善意回��。现我司特此正式通知贵方自2014年7月1日起解除与贵方签署的租赁合同，贵方缴纳的保证金我司将不予返还，请贵方立即付清按合同约定结算之所欠款项，同时请贵方按租赁合同约定的期限及状态向我司返还商铺。2014年7月11日，世茂公司又致函美麟公司，内容为：虽经我方多次催告，但贵方仍未按约定的期限及状态向我司返还商铺，现最后一次函告，请贵方务必于2014年7月16日之前按合同约定之状态归还我方商铺。2014年7月16日，美麟公司全部撤铺完毕。本院认为，2013年8月5日世茂公司与道勤公司签订的租赁经营合同、8月8日签订的补充协议、2013年12月18日世茂公司与道勤公司及美麟公司签订的合同主体变更协议书、2014年4月30日世茂公司与美麟公司签订的补充协议均系三方真实意思表示，内容合法有效，本院对此予以认定。三方都应当按照合同的约定予以履行。��案的争议焦点有三：一、涉案合同的解除时间，及违约责任人应当是谁；二、世茂公司要求美麟公司支付的各项费用是否具有合同及法律依据；三、世茂公司要求道勤公司承担连带责任的法律依据。针对争议焦点一、根据合同法第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，美麟公司未按照合同约定支付5月、6月租金，经世茂公司多次催告后仍未履行，世茂公司于2014年7月1日向美麟公司、道勤公司发出解除合同通知书的行为，符合合同及法律规定，该涉案租赁合同已于该日予以解除，且合同解除的原因系美麟公司的违约行为，本院对此予以认定。另，美麟公司辩称的其已于2014年6月26日向世茂公司发出撤铺申请，因此该日应当为合同解除之日的理由，并没有任何世茂公司违约的证据予以证明，因此美麟公司并没有合同解除权，对此辩称本院不予采信。针对争议焦点二、1、世茂公司要求美麟公司支付2014年5月、6月的租金55658.4元及滞纳金、物业管理费17890.2元及滞纳金。按照双方合同约定，租金的标准为每月27829.2元；管理费的标准为每月8945.1元。美麟公司未支付5月、6月租金及管理费的行为已经构成违约，应当承担违约责任。因此对于该请求，本院予以支持。违约金按照合同约定为：每延误一日，按照欠缴租金、管理费的0.5%标准加付滞纳金。但该约定标准明显过高，本院对此调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。2、世茂公司要求美麟公司支付水费584.1元。按照双方合同约定，水费应当由美麟公司自行支付。为此，世茂公司提交的商户每月水量记录表、商铺用水统计表，能够证明美麟公司用水量为99立方米，按照每立方米5.9元的标准，计算水费为584.1元，该费用应当由美麟公司承担。3、世茂公司要求美麟公司支付商铺占用费19749.75元。根据双方合同第十三条第一款、第三款的规定，未按时间交还商铺的，每延期一日，应按照最后一期日保底租金的两倍标准支付商铺占用费。该约定计算标准明显过高，本院对此标准不予支持，应当按照租金的标准计算该损失。双方合同自2014年7月1日已经解除，美麟公司应当在合同解除后5日内交还商铺，其交还的时间为7月16日，逾期交还商铺的时间为自2014年7月6日至7月16日共计11天。因此美麟公司应当支付商铺占用费计算为：27829.2元÷31天×11天=9874.87元。4、世茂公司要求美麟公司支付违约金110322.90元。本案中，世茂公司已经将美麟公司缴纳的保证金73548.6元予以扣除，再要求美麟公司按照3个月租金的标准支付违约金的诉讼请求，属于违约金的重复计算，��此本院对此诉请不予支持。5、世茂公司要求美麟公司注销在济南世茂国际广场商铺上的注册登记信息，并支付延期注销登记之违约金。根据合同约定，美麟公司应当自合同终止后30日内，注销在济南世茂国际广场商铺上的注册登记信息，其未注销登记的行为已经构成违约，但该诉讼请求并不属于民事管辖范围，原告应当向工商登记部门予以反映，另鉴于该行为尚未给原告造成损失，因此，对于该项诉讼请求，本院不予支持。针对争议焦点三、根据2013年12月18日世茂公司、道勤公司与美麟公司三方签订的合同主体变更协议书约定，道勤公司为美麟公司合同项下的所有义务和责任向世茂公司承担连带责任，因此对于美麟公司因涉案合同项下的所有债务，道勤公司应当承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告济南美麟餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南世茂置业有限公司支付租金55658.4元及违约金（以55658.4元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年5月1日起计算至本判决生效之日止）；二、被告济南美麟餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南世茂置业有限公司支付管理费17890.2元及违约金（以17890.2元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年5月1日起计算至本判决生效之日止）；三、被告济南美麟餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南世茂置业有限公司支付水费584.1元；四、被告济南美麟餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南世茂置业有限公司支付商铺占用费9874.87元；五、被告淄博道勤企业管理咨询有限公司对上��债务承担连带清偿责任；六、驳回原告济南世茂置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4460元，财产保全费1540元，由被告济南美麟餐饮有限公司、淄博道勤企业管理咨询有限公司共同承担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按上诉请求预交相应上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　田　丰人民陪审员　修　芳人民陪审员　李荣伟二〇一五年一月十二日书　记　员　张琳琳来源：百度“”