（2014）常民终字第1745号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2019-06-25
案件名称
陈小惠、孙建忠与范练、刘锡英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
陈小惠；孙建忠；范练；刘锡英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第二项
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1745号上诉人（原审原告、反诉被告）陈小惠。上诉人（原审原告、反诉被告）孙建忠。上列两上诉人共同的委托代理人钱为民，江苏天择律师事务所律师。上列两上诉人共同的委托代理人谢彬。上诉人（原审被告、反诉原告）范练。上诉人（原审被告、反诉原告）刘锡英。上列两上诉人共同的委托代理人刘小成（系刘锡英哥哥。上诉人陈小惠、孙建忠与上诉人范练、刘锡英因房屋买卖合同纠纷一案，均不服金坛市人民法院（2014）坛民初字第1530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审情况：陈小惠、孙建忠诉称，陈小惠、孙建忠系夫妻关系。2014年2月10日陈小惠与刘锡英签订一份房屋买卖协议，该协议约定：范练、刘锡英将亲亲家园2-401室房屋、亲亲家园1-3-Z97车库以108万卖给陈小惠、孙建忠，陈小惠、孙建忠应在2014年3月30日付清房款，范练、刘锡英交付房屋。该协议生效后，双方于2014年3月4日办理了该房屋的产权变更登记手续，陈小惠、孙建忠于2014年3月30日前给付范练、刘锡英101万元，3月30日陈小惠、孙建忠带现金7万元给范练、刘锡英并要求交房，但范练、刘锡英拒收并与陈小惠、孙建忠协商能否过了清明节交付，清明节后陈小惠、孙建忠多次要求范练、刘锡英履行交房义务，范练、刘锡英始终拒不迁让房屋。现起诉要求判令范练、刘锡英立即将亲亲家园2-401室房屋、亲亲家园1-3-Z97车库迁让给陈小惠、孙建忠，并承担违约金2万元和本案的诉讼费。刘锡英、范练辩称及反诉诉称，陈小惠、孙建忠所述2014年3月30日带现金7万元给范练、刘锡英并要求范练、刘锡英交房一事根本不存在。协议约定“第三次付款3月30日付款70万元，房屋交付、贷款到位结清”，因陈小惠、孙建忠需要贷款，故陈小惠、孙建忠的实际付款日期应为“贷款到位”的日期，而不再是3月30日，事实上贷款到位日期为3月17日，故陈小惠、孙建忠支付尾款的日期为3月17日。陈小惠、孙建忠支付尾款的义务在先，范练、刘锡英交付房屋的义务在后，陈小惠、孙建忠未按约支付房款，范练、刘锡英对诉争房屋仍享有占有和使用的权利，没有义务迁让房屋。同时陈小惠、孙建忠未按约付款的行为已构成违约，应承担违约金1万元。另外，双方于2014年2月20日签订了亲亲家园1-3-Z97号车库的买卖合同，合同价款为26000元，当日即办理了产权过户手续，陈小惠、孙建忠当时口头承诺该车库款与主房一起结清，但至今，该款仍未支付，现反诉要求陈小惠、孙建忠支付车库款26000元、承担逾期付款违约金10000元并承担反诉诉讼费。对于范练、刘锡英的反诉，陈小惠、孙建忠辩称，第一，陈小惠、孙建忠在履行合同过程中并没有违约之处，反而是范练、刘锡英没有按照双方签订的房屋买卖协议履行义务，陈小惠、孙建忠曾带尾款7万元准备支付给范练、刘锡英并要求范练、刘锡英立即搬家，但范练、刘锡英拒不接受7万元款项，拒不搬家，金城派出所处警经过及房屋买卖的中介服务部的证明，证实了这一事实。第二，范练、刘锡英要求陈小惠、孙建忠另行支付车库款项没有事实依据。本案双方在2014年2月10日签订的意向协议显示，主房加车库110万元，后在中介处签订正式协议的时候，由于范练、刘锡英没有携带车库的产权证，因此，在签订正式协议的时候，并不是说没有车库内容，而是有的，只是对车库的证号、面积空缺没有填写而已。另外，房屋买卖协议中确定的二项总价为108万元，原因是双方约定在办理过户手续过程中，本应当由范练、刘锡英即卖方承担的契税改为全部由买方即陈小惠、孙建忠承担，因此在总房价110万中扣除了2万元，范练、刘锡英要求支付车库房款26000元理由不能成立。综上，请求法院驳回范练、刘锡英的反诉请求。原审法院经审理查明，2014年2月10日，刘锡英与陈小惠签订协议一份，约定：刘锡英将亲亲家园2-401房屋（包括小车库）出售给陈小惠，房价1100000元。后双方在中介处金坛市金城晓平信息服务部又签订了房屋买卖协议一份，约定：陈小惠向刘锡英购买亲亲家园2-401室房屋一套（有关小车库的买卖信息合同中未显示），房屋总价为108万，2014年2月10日付壹万作为定金，2014年2月14日付叁拾万，双方去房管所办理过户手续，2014年3月30日付柒拾柒万元，房屋交付，贷款到位结清；落款时间为2014年2月10日。陈小惠按约向刘锡英支付了1万元定金和30万元房款。2014年2月18日，双方在金坛市房产管理处签订了存量房买卖合同一份并进行了备案登记，该份合同约定的买卖标的为亲亲家园2-401室，总价为100万元，但该合同中关于承购方逾期付款违约责任、房屋交付、出售方逾期交房违约责任、房屋权属转移登记的约定、税费及相关权益约定等条款，双方未作出约定。2014年2月20日，双方又在金坛市房产管理处签订了存量房买卖合同一份并进行了备案登记，该份合同约定的买卖标的为亲亲家园1-3-Z97号车库，总价为2.6万元，但该合同中关于承购方逾期付款违约责任、房屋交付、出售方逾期交房违约责任、房屋权属转移登记的约定、税费及相关权益约定等条款，双方亦未作出约定。当日，金坛市税务部门开具了车库的26000元付款凭证即销售不动产统一发票及相应的契税发票。2014年2月21日，亲亲家园2-401室产权过户至陈小惠和孙建忠名下。2014年3月3日，亲亲家园1-3-Z97号车库产权过户至陈小惠和孙建忠名下。2014年3月17日，陈小惠从银行获得房贷款70万元，随即支付给了刘锡英。2014年5月6日，金坛市金城晓平信息服务部赵晓平、吴爱武出具一份情况说明，内容有：刘锡英夫妇将位于亲亲家园2-401室住房及楼下车库一并出售给陈小惠夫妇，并于2014年2月10日签订了买卖协议。经人介绍，由双方代表到场要求本中介代办过户，同时双方又补签了一份协议，当时由于刘锡英没有带车库的房产证、土地证，因此协议中没有填写。2014年6月13日，原审法院向中介方金坛金城晓平信息服务部就本案事实进行了调查并形成了笔录，负责双方买卖房屋的工作人员吴爱武陈述，陈小惠和刘锡英到中介处，要求为双方签订一份房屋买卖合同，并协助双方办理过户手续。当时双方带了一份协议，上面房价（含车库）110万，我还提出疑问，问双方为什么在我中介处约定房价是108万，刘锡英说2万是贴给陈小惠过户时的税钱，108万是含车库的价；因为当时刘锡英忘记带车库的产权证了，当天刘锡英回家后就把车库的房产证交给了我，但未在108万合同上写上关于车库的信息，因为刘锡英当时答应的很爽。原审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方买卖主房及车库的真实意思表示是什么？2、双方在履行房屋买卖合同时，是否存在违约行为？针对第一个争议焦点，原审法院认为，第一、双方签订的110万协议表明，双方开始磋商时定的房价直接是总价且包含车库，没有对单个主房或车库有详细明确的价格约定，双方应当是将房屋和车库作为一个整体进行买卖的。第二、在买卖不动产的交易习惯中，特别是涉及买方贷款的情况下，买卖双方应当会对不动产的价款、支付方式、交付情况、过户费用的承担、违约责任等重要条款作出约定。本案中，备案登记的主房合同和车库合同都只约定了总价和付款方式，其余房屋买卖合同的重要条款都未作出约定，如将备案的二份合同认定为当事人的真实意思表示，明显不符合交易习惯。第三、刘锡英认为车库的买卖是完全独立于主房的买卖，其在陈小惠未支付任何款项的情况下，就自愿办理了车库产权过户手续，这显然不符合常理。综上，结合中介方的陈述，法院认定备案登记的二份合同并非双方的真实意思表示，双方的真实意思应当是主房与车库总价为108万，双方应当按照“108”万的合同履行付款和交付义务。因此范练、刘锡英要求陈小惠、孙建忠在支付108万房款外，另外再支付车库价款2.6万元的诉请，于法无据，法院不予支持。针对第二个争议焦点，法院认为，根据“108万”合同第三次付款约定：2014年3月30日付柒拾柒万元、房屋交付、贷款到位结清，陈小惠贷款到位时间为2014年3月17日，结合房屋买卖的交易习惯，该条款应当解释为陈小惠从银行获得贷款后于2014年3月30日付清柒拾柒万尾款，同时刘锡英交付主房和车库，双方应当是同时履行。陈小惠未按约付清尾款、刘锡英亦未交付主房和车库，双方不存在违约行为。陈小惠称其在2014年3月30日及2014年4月28日将尾款交付给刘锡英，但刘锡英拒绝接受，这一事实陈小惠未提供充足的证据证明且刘锡英对此予以否认，故法院对这一事实不予认定；因此本诉中陈小惠、孙建忠要求范练、刘锡英承担违约金20000元的诉请、反诉中范练、刘锡英要求陈小惠、孙建忠承担违约金10000元的诉请，均不符合法律规定，法院不予支持。考虑到涉案主房与车库的产权都已过户至陈小惠、孙建忠名下，范练、刘锡英应当将主房和车库腾让给陈小惠、孙建忠，同时陈小惠、孙建忠应当将尾款70000元支付给范练、刘锡英。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，作出如下判决：一、刘锡英、范练于本判决生效之日起15日内将金坛市亲亲家园2-401室房屋、亲亲家园1-3-Z97车库腾让给陈小惠、孙建忠，同时陈小惠、孙建忠于本判决生效之日起15日内支付刘锡英、范练购房款人民币70000元。二、驳回陈小惠、孙建忠其余诉讼请求。三、驳回刘锡英、范练的诉讼请求。本诉案件受理费人民币190元（已减半），由陈小惠、孙建忠负担；反诉案件受理费人民币350元（已减半），由刘锡英、范练负担。上诉人陈小惠、孙建忠不服原审判决，向本院提起上诉称，一、双方共签过三次合同，金坛市金城镇亲亲家园2-401室房屋及车库的价格应以第三次签订的备案合同为准，即总价为102.6万元，因为这是双方就同一标的物最后签订的买卖合同，亦是备案合同，系双方真实意思表示。二、陈小惠、孙建忠已经支付刘锡英、范练购房款101万元，另外为刘锡英、范练代交税金69558元，因此，陈小惠、孙建忠已不欠刘锡英、范练的购房款，只是双方没有结算。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。上诉人范练、刘锡英不服原审判决，向本院提起上诉称，一、陈小惠、孙建忠诉状上的诉请是要求刘锡英、范练迁让房屋，并无迁让车库的内容，迁让车库的内容系原审法官私自添加。二、原审认定主房与车库总价108万元是双方真实意思错误。2014年2月10日双方签订的110万元的协议包含车库，但这份协议是意向性的。刘锡英在收取1万元定金并告知家人后，感觉卖亏了，并心生悔意，向对方表示房子不卖了。但对方因看中该房，急于成交，就向我方表示，价格还可以商量。因为双方有亲戚关系，我方不便明说加价，只是告知其主房可以卖，但车库不卖了，另有用途。对方答应了，同时要求总价调整，最后商定为108万元。几天后，我方带了主房产权证，与对方到房产中介所签订了正式的房屋买卖协议。双方就买卖标的、价格、付款方式、违约责任、过户费承担等事项重新作了约定。该协议条款的协商过程和细节，中介方并未参与和知晓，只是记录而已。正因为108万元的价格不包括车库，所以当天我方只带了主房的产权证，在中介的房屋买卖协议上也只填写了主房的信息。在中介签订协议后，对方几次请求我方将车库也卖给她，我方说要买可以，但是价格是5万元，对方一口答应，并承诺等贷款下来一起给，双方说好也让中介代办过户。因为有这么一段曲折，所以主房和车库不是同一天办理过户的，中介在调查笔录中说“当天随即她就回家拿了车库房产证交给我了”，完全是编造。若果真如此，那主房和车库完全可以在同一天办理过户手续，还用得着自找麻烦过几天再去一次吗？这符合常理吗？因为双方有亲戚关系，同时也是小数额，所以双方也未再签订书面协议。我方随后也就将车库的产权证交给了中介方，按中介方的通知和要求，双方于2014年2月20日到房管处办理了过户手续，因车库的价格5万元是口头约定，原以为对方是诚信之人，谁想到不但没有按约履行，还倒打一耙将我方告上了法庭。因无其他证据佐证，故我方反诉时只能依据过户备案的合同价格2.6万元来主张权利。三、原审认定“陈小惠从银行获得贷款后于2014年3月30日付清柒拾柒万元尾款，同时刘锡英交付主房和车库，双方应当是同时履行。陈小惠未按约付清尾款，刘锡英也未交付主房和车库，双方不存在违约行为”错误。1、“108万”的合同并不涉及车库，有关车库的事项，只在车库存量房买卖合同上有约定。2、柒拾柒万元尾款的实际履行日期应该是贷款到位的日期，即2014年3月17日，而非3月30日。因为陈小惠自有资金有限，需要将所购房屋向银行抵押贷款，方有能力支付全部房款，又因为贷款有一个过程，而事先不能确定贷款到位的确切日期，故双方只能大致约定一个付款日期即3月30日。贷款到位的日期可能在3月30日之前，也可能在3月30日之后，但是贷款到位结清是确定不变的，即只要贷款到位，就必须结清柒拾柒万元。3、双方并非同时履行，而是有先后顺序的，即结清房款在先，房屋交付在后。不动产的交易不属于一手交钱一手交货的交易对象。无论是购买开发商的商品房，还是购买二手房，人们经历的都是先付清房款后才能拿到钥匙和房产证，只不过有的二手房买卖多了一项资金托管，其目的是保证付清房款后能够拿到房产证和钥匙，或者房屋过户后能够拿到房款。但即便如此，也是付款在先。“108万”协议第二条载明：“乙方如不能按时付款，说明违约，已付定金不退还”，这条就明确约定买方付款在先和按时付款的义务，如若双方应当同时履行，那该条约定有什么意义。四、刘锡英在陈小惠未支付任何款项的情况下，就自愿办理了车库产权过户手续，合情合理。1、双方有亲戚关系。2、在对方仅付30万元且无任何担保的情况下，我方就将主房产权过户到陈小惠名下，这在常人看来也是不符合常理的，但刘锡英的确这么做了。3、车库是小标的，办理过户时双方并未产生过矛盾，更何况主房还有77万元未付，怎么会斤斤计较区区的5万元车库款。4、车库是独立的产权房，而非主房的附属物。5、所谓不符合常理者，乃是以小人之心度君子之腹，其不相信世上还有诚信之人，还有心不设防之人。五、原审法院采信中介出具的情况说明、承办法官对中介所做笔录、110万元的协议错误。1、中介出具的情况说明属于证人证言。根据规定，证人有义务出庭作证，并接受当事人的直接询问，除非有法定的不能出庭作证的四种情况。本案中，作为重要证人的中介所工作人员吴爱武、赵晓平能够出庭作证而不出庭，其提供的书面证词法院不应当采信，也不符合庭审直接言辞的原则，违背了程序正义。吴爱武、赵晓平与对方当事人有利益上的关系，不排除为获取更多利益而作假证的可能。另外，情况说明与客观事实相悖。本案的交易并非中介居间促成，而是双方的自主行为，其中真实情况只有当事人心里最清楚，中介方对双方买卖的过程及协商细节并不知情，当事人也无义务告知其真实交易内情，其道听途说和妄加猜测的内容不能证明事实真相。如车库不卖及房价改108万元等，双方磋商的内情其根本就不知道。又如其陈述：“在银行楼下刘锡英又提出该房搬出时间要移至6月30日”。这纯属编造，连对方当事人陈小惠都未提到这样的事，更何况当时在银行的仅双方当事人及吴爱武，而不在场的赵晓平又怎能对此作证。2、原审承办法官对中介所作笔录违法、无效。首先，该笔录的调查程序违法。原审承办法官蔡闻世在2014年6月15日（星期日）下午4点多，单独与案件另一方女性当事人一人会面，并乘坐其一人驾驶的私家车前往中介所，后又同车离开。调查时，法官未向被调查人亮明身份和出示证件，更未申明作伪证须承担的法律责任（笔录上无此内容）。本次调查不属于法律规定的依职权调查取证范畴，也不属于依当事人申请而调查取证的范畴。它不仅违反法律规定，对另一方当事人也有失公平。其次，笔录内容有伪造。笔录上载明的时间是2014年6月13日16：35，实际时间是2014年6月15日下午4点多。笔录显示执行人员蔡闻世，记录李志华，在场人吴爱武，但实际上李志华未在现场，更未记录，是蔡闻世自问自记，并且对方当事人陈小惠就在蔡闻世身边。笔录上李志华的签名是事后补签。再次，笔录上吴爱武的陈述与其出具的情况说明不一致。3、110万元的协议只是一个订购协议或意向性协议，108万元的协议已经对110万元的协议作了变更，因此，以一个作废了的意向性协议上的约定内容来证实变更后正式协议上没有的条款，是荒唐的。六、原审程序不公。1、原审法院违反举证期限的规定，不当接受对方逾期提供的证据。2014年6月17日第一次庭审时，承办法官蔡闻世突然向我方出示下列几组未曾收到的证据：中介方出具的情况说明、派出所的处警经过、储蓄存根、110万元的协议、车库产权复印件。我方当庭指出已过举证期限，不予质证，但原审法官强令我方质证。我方坚决不予质证，无奈之下，原审法官才给予15天的举证期限。2014年7月24日第二次庭审，原审法官蔡闻世又突然出示我方从未收到的证据“亲亲家园2-401的房屋买卖合同”（备案合同），让我方质证，我方提出异议。当举证完毕准备进入下一程序时，我方提醒法官还有一份证据江苏银行现金缴款单（7万元）没有出示。该份证据与我方申请先予执行有关联。我方要求对方恢复供水供电，并申请先予执行，第二天对方就将7万元打入了法院账户。这让我方更强烈地感觉法官与对方当事人合谋在诉讼中打压我方。2、原审法院违反规定，无理无据驳回我方的先予执行申请、回避申请。原审法院以我方的先予执行申请不符合诉中保全的法律规定为由予以驳回，这是典型的答非所问，指鹿为马。对我方符合法律规定的回避申请，原审法院口头裁定予以驳回。3、在我方有联系电话、准确住址和委托代理人的情况下，原审法院到我方当事人的工作单位留置送达，违反了送达规定，也在我方当事人单位产生了负面影响。七、原审法院适用法律不当。上诉人陈小惠、孙建忠答辩称，请法院驳回上诉人范练、刘锡英的上诉请求，其理由没有法律、事实依据。上诉人范练、刘锡英答辩称，一、原审认定总价100万元的备案合同并非当事人真实意思表示正确。民事活动应当遵循诚实信用原则。双方在中介所签订的房屋买卖协议上明确约定亲亲家园2-401室总价为108万元，该协议车库栏目为空白，如果包含车库，定会填写，有无车库产权编号并不重要，未填写，则表明不包含。对照双方2014年2月10日签订的协议，该协议即注明包含车库，总价为110万元。110万元的协议已经约定过户费由对方全部承担，且对方已支付定金一万元，在上述约定条件不变的情况下，我方怎么可能会在中介所签订108万元的协议，这符合常理吗？二、对方的诉求前后矛盾，言行不一。对方在原审的相关言行表明其已认可108万元的房屋买卖协议，但其上诉理由又对此加以否认，竟以房管所的备案合同主张权利。备案合同既非双方的真实意思表示，亦未实际履行，它是为了实现实际履行的108万元协议的目的而签订的。备案合同上的价格是计税计费依据，是房产和税务评估部门的评估价格，不能对抗双方的实际成交价格。更何况在明确约定正常过户费一律由对方承担的情况下，我方更不可能再将108万元降到100万元，过户手续由中介一手操办，双方只是配合签字，以达到实现108万元协议的目的。对方将按约定由其承担的过户费主张为已付房款，足见其失信寡义。综上，对方的上诉理由不能成立，请求二审法院依法予以驳回。二审经审理查明，2014年2月10日，刘锡英（甲方）与陈小惠（乙方）签订的协议内容为：甲方系亲亲家园2#401业主，现出售此房给乙方（包括小车库），房价一百一拾万元正（1100000￥），房屋内所有家电和家具全部留给乙方，过户费由乙方一人全部承担。现乙方先付给甲方定金一万元正（10000￥）。余款付清，甲方搬空。后刘锡英（甲方）与陈小惠（乙方）在金坛市金城晓平信息服务部又签订了房屋买卖协议一份，内容如下：兹乙方向甲方购买位于亲亲家园2-401室住房一套，面积为175.13平方米左右，房产证号：00×**1，土地证号：2010-102**；车库面积为＿平方米，房产证号：＿，土地证号：＿，经介绍，双方协商同意如下协议：一、房屋出售总价为人民币壹佰零捌万元整，分＿次付款；第一次2月10日付壹万元整（作为定金，甲方房产证、土地证暂放中介保存）。第二次2月14日付款叁拾万元整，双方去房管所办理过户手续或去公证处进行司法公证。第三次3月30日付款七十七万元整，房屋交付。贷款到位结清。二、乙方如不能按时付款，说明违约，已付定金不退还。三、甲方如违约必须如数退还已收房款，另付违约金贰万元。四、房屋过户时，正常过户费一律乙方承担。（包括所有）。五、房屋过户时，如涉及到房改房、经济房、继承房、拆迁安置房等上市补价均由＿方负责，与＿方无关。六、有关水电费、电话费、有线电视费、垃圾费，交钥匙时由甲方结清。七、协议生效后，甲方不得挂失二证，否则后果一律由甲方承担。八、中介费：中介费代理费双方各付1000元。九、本协议一式三份，甲、乙方各一份，中介备案一份，中介只作见证，不负任何经济责任。十、备注：装潢不动，固定家用电器不动。本协议双方签字生效。在办理涉案房屋及车库所有权转移登记过程中共缴纳契税30780元，已由陈小惠、范练支付。原审第一次庭审时，陈小惠、孙建忠明确其要求刘锡英、范练迁让房屋的诉讼请求为“要求刘锡英、范练迁让的是亲亲家园2-401室，亲亲家园1-3-Z97号车库”。二审经审理查明的本案其他事实与原审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、范练、刘锡英出卖案涉房屋、车库给陈小惠、孙建忠的总价为多少？（一）108万元房屋买卖协议的标的物是否包含车库？1、双方在之前签订的110万元协议的标的物包括房屋及车库，同时该协议约定过户费由陈小惠方承担。现陈小惠、孙建忠主张108万元房屋买卖协议包含车库。对于为何房屋买卖协议约定的价格比之前的协议约定的价格低2万元，陈小惠、孙建忠解释称因双方约定在办理过户手续过程中，本应当由范练、刘锡英即卖方承担的契税改为全部由买方即陈小惠、孙建忠承担，因此在总房价110万中扣除了2万元。但110万元协议与108万元房屋买卖协议均约定房屋过户费用由陈小惠、孙建忠承担，因此，陈小惠、孙建忠的上述解释并不令人信服。2、比较110万元协议和108万元房屋买卖协议的内容来看，110万元协议中明确标的物包含车库，而108万元房屋买卖协议中约定的是“亲亲家园2-401室住房一套，面积为175.13平方米左右，房产证号：00×**1，土地证号：2010-102**；车库面积为＿平方米，房产证号：＿，土地证号：＿”，其中房屋部分面积、相应权证证号明确载明，而车库部分虽列明在协议上，但对于面积、权证证号未有记载。对此，陈小惠、孙建忠认为108万元房屋买卖协议上有车库的内容，只是由于签该份协议的时候刘锡英未带车库的权证，所以在协议中没有填写车库的面积等信息。而刘锡英、范练则认为108万元房屋买卖协议不包含车库，所以，在该份协议中对于车库的相应信息没有载明。另外，刘锡英、范练还陈述后在对方再三请求下，才将车库卖给对方，价格是5万元，但没有签订书面协议，而这也导致车库的所有权变更登记时间与房屋的所有权变更登记时间不一致。结合原审法院对于中介人员的调查及中介所出具的情况说明来看，陈小惠、孙建忠的陈述与中介人员的陈述相一致。但中介人员又陈述在签订108万元房屋买卖协议后（当天）刘锡英回家将车库的权证拿来送给其了。而结合原审法院查明的车库及房屋所有权变更登记的时间来看，刘锡英、范练陈述的108万元房屋买卖协议不包含车库亦有可能。结合上述两点及协议约定来看，108万元房屋买卖协议的标的物不包含车库可能性较大。（二）关于房屋及车库的存量房买卖合同？1、虽然在双方签订108万元房屋买卖协议后，双方还就同一房屋签订了一份价格为100万元的存量房买卖合同，但结合履行的实际情况及双方的陈述来看，100万元的存量房买卖合同系双方为了办理房屋所有权变更登记手续所签订的，其中关于房屋价格的约定并非双方的真实意思表示，故陈小惠、孙建忠要求按照存量房买卖合同约定的100万元来认定房屋买卖的价格，不予支持。2、关于车库的价格。双方在110万元协议中约定的110万元系房屋和车库的总价，并未区分房屋价格、车库价格，而嗣后签订的108万元房屋买卖协议中约定的108万元应是房屋价格，并不包含车库。嗣后，双方就车库买卖又签订了一份存量房买卖合同，约定车库价格为2.6万元。现刘锡英、范练依此要求陈小惠、孙建忠支付车库价款2.6万元，可予支持。二、结合108万元房屋买卖协议的约定及本案的实际情况，原审法院认定双方均不存在违约行为，并无不当。综上，原审部分事实认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销金坛市人民法院（2014）坛民初字第1530号民事判决；二、刘锡英、范练于本判决生效之日起15日内将金坛市亲亲家园2-401室房屋、亲亲家园1-3-Z97车库腾让给陈小惠、孙建忠，陈小惠、孙建忠于本判决生效之日起15日内支付刘锡英、范练购房款人民币96000元；三、驳回陈小惠、孙建忠其余的诉讼请求；四、驳回刘锡英、范练的其余的反诉请求。本诉案件受理费人民币190元（已减半），由陈小惠、孙建忠负担；反诉案件受理费人民币350元（已减半），由刘锡英、范练负担。二审案件受理费1460元，由陈小惠、孙建忠负担。（其中730元由刘锡英、范练预交，由陈小惠、孙建忠于本判决生效之日起15日内支付给刘锡英、范练。）本判决为终审判决。审 判 长 顾 洋代理审判员 是飞烨代理审判员 刘岳庆二〇一五年一月十二日书 记 员 赵 艳 更多数据：搜索“”来源：