（2014）浙甬民二终字第844号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-02-27
案件名称
周希秉与奉化银泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周希秉,奉化银泰置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙甬民二终字第844号上诉人（原审原告）：周希秉。委托代理人：赵农坤。被上诉人（原审被告）：奉化银泰置业有限公司。法定代表人：高海波。委托代理人：陈文泽。上诉人周希秉因与被上诉人奉化银泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省奉化市人民法院于2014年11月5日作出的（2014）甬奉民三初字第766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：被告为奉化银泰城房地产项目的开发商。2011年1月19日，原、被告订立《商品房买卖合同》（备案合同编号：20110100330），由原告向被告购买奉化银泰城商铺05、商铺05-2，约定房屋总价14849398元。原告在合同签订当时支付总房价的50%即7429398元（其中已含定金300000元）作为首付房款，余款7420000元，原告向经被告认可的贷款银行申请按揭贷款方式付款，并约定被告应在2013年4月30日前将符合条件的商品房交付给原告使用以及其他权利义务条款。2011年1月19日，原告按约先行支付首付款7429398元，2013年2月4日支付购房款6826400元。被告于2013年4月24日取得宁波市房屋建设工程竣工验收备案证明书，进而在2013年4月25日取得奉化市房地产开发项目竣工综合验收合格证书。被告于2013年4月26日、7月17日两次在《奉化日报》上刊登房屋交付公告。另被告在2013年5月24日通过挂号信方式向原告寄送物业交付通知书，但是投递的地址是宁波市孝闻街139弄中央花园，而不是原告在《商品房买卖合同》填写的地址宁波市海曙区狮子街30号1402号。被告在2014年1月3日向原告寄交《奉化银泰城催告函》一份，催告原告办理房屋交付手续。2014年7月双方办理完成了涉案房屋产权登记手续，并补签了一份《商品房买卖合同》补充协议，约定将原《商品房买卖合同》第五条、第七条变更为：“商品房总价款为14194674元，买受人在2011年1月19日前支付房款7429398元（其中已含定金300000元）作为首期房款，2013年2月4日补款6826400元，房款结清”。同时约定“除《商品房买卖合同》中第五、第七款作更改外，其他条款照旧，不做更改，甲（被告）乙（原告）双方的权利和义务按《商品房买卖合同》及附件约定的条款为准”以及“本协议一经签订，乙方不能再以任何方式或任何理由向甲方提出其他赔（补）偿之要求，否则甲方有权拒绝本协议的履行，按本协议作出的承诺自动失效”。同时在办理房屋产权登记手续时，双方结算房款，由被告退还给原告61124元。原审原告周希秉于2014年8月28日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告奉化银泰置业有限公司支付逾期违约金1068149元；2.诉讼费由原审被告承担。原审法院经审理认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，该院依法予以确认。现原告按约支付全部房款，被告也交付房屋并完成产权登记手续。本案中，原告以被告逾期交房为由，要求被告支付相应的违约金，理由是原告居住在宁波，被告在《奉化日报》刊登的房屋交付公告，原告并不知晓。被告寄送的物业交付通知书地址非原告预留在《商品房买卖合同》中的地址，导致原告没有收到物业交付通知书，原告直至2014年1月5日才收到被告寄送的《交房催告函》，被告履行通知交房义务不适当。该院认为，根据《商品房买卖合同》中附件八补充协议的约定“第一条：关于乙方信息和送达方式的补充约定：1、买受人确认合同中所填写的关于买受人的相关信息均为正确，并可以有效送达。在合同有效期内，上述相关信息发生变更的，买受人有义务在变更后立即以挂号信等书面方式通知出卖人……2、出卖人发给买受人的所有通知，可以选择传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达，也可以登报方式公告，具体的选择方式以出卖人的选择为准。……公告以《奉化日报》上刊登的日期为准。……第五条：关于房屋交付的补充约定：1、本合同第九条约定的该房屋交付时间为2013年4月30日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房时间），乙方对此无异议并同意按该通知书载明的交房时间接受该房屋。……3、甲方发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、报纸公告等形式。”附件补充协议第一条为总括性约定，涵盖下述所有条款中关于送达通知的约定，包括第五条中涉及的《入伙通知书》。既然附件补充协议第一条及第五条约定被告可以多种方式向原告送达通知，具体方式以被告选择为准，只要选择其中之一的送达方式即可，不需要完成全部的送达方式。被告已经在2013年4月30日前在《奉化日报》刊登房屋交付公告，已经按照合同约定完成通知交房的义务。即使《奉化日报》因地域所限，受众群体有限，但是该报确系合同约定的公告媒体，被告在该报刊登公告符合合同约定。另外，原、被告在2014年7月补签的《商品房买卖合同》补充协议约定“除《商品房买卖合同》中第五、第七款作更改外，其他条款照旧，不做更改，甲（被告）乙（原告）双方的权利和义务按《商品房买卖合同》及附件约定的条款为准”以及“本协议一经签订，乙方不能再以任何方式或任何理由向甲方提出其他赔（补）偿之要求，否则甲方有权拒绝本协议的履行，按本协议作出的承诺自动失效”。该院认为，这两个条款就其本意而言，存在同一合同中本身就有矛盾。如果该补充协议是在2013年2月签订的，那么当时还未到《商品房买卖合同》约定的交房时间，原告父亲受原告委托签订这份补充协议未预料到被告出现逾期交房的违约行为。但是原告庭审也陈述，这份补充协议是原告父亲受原告委托，在2014年7月办理产权登记手续时补签的，那么当时原告已经收到被告在2014年1月3日寄交的《奉化银泰城催告函》，若原告在本案中认为被告存在逾期交房的违约行为，那么在2014年7月原告应该已经明确该违约行为的存在，却依然签订该补充协议，那么“本协议一经签订，乙方不能再以任何方式或任何理由向甲方提出其他赔（补）偿之要求，否则甲方有权拒绝本协议的履行，按本协议作出的承诺自动失效”的约定应该生效及适用。被告按照补充协议约定优惠房价，原告就不应再以任何理由要求被告赔偿，否则被告可以拒绝履行协议，要求被告补齐房款差额。综上，被告的诉请于法无据，不予支持。被告奉化银泰置业有限公司经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回原告周希秉的诉讼请求。受理费14413元，减半收取7206.5元，由原告周希秉负担。宣判后，原审原告周希秉不服，上诉至本院，称：1.被上诉人奉化银泰置业有限公司在《奉化日报》上刊登交房通知，是最不适宜通知上诉人的方式，违背了合同的适当履行原则和协助履行原则。2.原判认为上诉人享受了优惠房价就不能再以任何理由要求被上诉人赔偿，无事实依据。被上诉人给予上诉人优惠房价是基于上诉人提前付清房款；《商品房买卖合同》补充协议的签订是变更房价后便于权证登记之用，是上诉人协助被上诉人履行办证义务，上诉人未放弃索赔权利；即使适用《商品房买卖合同》补充协议第七条第6款的约定，也是附条件的，若上诉人索赔，被上诉人有权拒绝履行补充协议。因此，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审发回重审或改判。被上诉人奉化银泰置业有限公司答辩称：1.被上诉人在《奉化日报》上两次刊登交房通知，还通过挂号信的方式通知上诉人周希秉交房，未办理交房手续的责任在于上诉人。2.2014年7月签订《商品房买卖合同》补充协议时，被上诉人已在房款上作了较大让步，该协议是双方真实意思表示，上诉人应予履行。因此，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均无新的证据提交。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人周希秉和被上诉人奉化银泰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。此后，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，对房屋价格和付款方式、期限进行了变更。被上诉人于2013年4月25日取得奉化市房地产开发项目竣工综合验收合格证书，并于2013年4月26日、7月17日在《奉化日报》上刊登了房屋交付公告。根据附件八补充协议内容第一条第2款约定：“出卖人发给买受人的所有通知，可以选择传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达，也可以登报方式公告，具体的送达方式以出卖人的选择为准……公告以《奉化日报》上刊登的日期为准。”第五条约定，房屋的交付时间是2013年4月30日前，交房条件为甲方即被上诉人取得竣工验收备案证明文件。被上诉人取得合同约定的竣工验收备案文件，在2013年4月26日的《奉化日报》上刊登交房通知，涉案房屋所在项目的集中交付时间是2013年4月28日至4月30日，被上诉人已经按约履行了交房义务。上诉人主张被上诉人在《奉化日报》上刊登交房通知属于不适当履行合同义务。本院认为，尽管被上诉人在寄送挂号信时，未寄送到上诉人在《商品房买卖合同》上填写的地址，存在履行瑕疵，但合同约定了多种通知交付的方式，在公开刊物上公告交房也是开发商通知交付的惯例。上诉人作为购房者在合同约定的房屋交付日期到期之日，若未收到书面交付通知，应及时查阅合同中约定的《奉化日报》上是否已刊登房屋交付公告。被上诉人履行了合同约定的通知交付义务，上诉人无正当理由未及时与被上诉人办理交房手续，故本院对上诉人要求被上诉人支付延期交房违约金的主张不予支持。此外，《商品房买卖合同》补充协议中也已明确约定：“本协议一经签订，乙方不能再以任何方式或任何理由向甲方提出其他赔（补）偿之要求，否则甲方有权拒绝本协议的履行，按本协议作出的承诺自动失效”，上诉人放弃了向被上诉人索赔的权利，故对其要求被上诉人支付违约金的主张，本院亦难支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14413元，由上诉人周希秉负担。本判决为终审判决。审 判 长 张宏亮审 判 员 钟康树代理审判员 张颖璐二〇一五年一月十二日书 记 员 李春燕 关注微信公众号“”