（2014）穗中法民五终字第4761号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-03-04
案件名称
罗娟、万小雷与刘海鹂商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘海鹂,罗娟,万小雷
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4761号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘海鹂，女，1967年9月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托代理人：覃东明，广东至信忠诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗娟，女，1985年9月21日出生，汉族，身份证住址湖南省桃源县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：万小雷，男，1985年8月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上述两被上诉人的共同委托代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托代理人：马安好，广东宏力律师事务所实习律师。上诉人刘海鹂因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年10月14日，罗娟、万小雷（乙方）通过中介公司与刘海鹂（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介提供独家的中介服务就买卖位于广州市白云区机场路和顺三街9号204房的物业，该物业建筑面积60.61平方米；成交价110万元，交易双方产生的税费由买家承担；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；甲方收取定金后不能按本合同约定该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日，乙方除有权按本条约定向甲方收取违约金外并有权不再购买该物业，届时甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价的10%违约金；乙方交付定金后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价的10%违约金。甲方应退还乙方已付的所有款项；房屋交易过户手续（见付款细则）如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延；甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统，签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准，双方未尽事宜可通过补充协议予以约定等。付款细则约定：首期楼款33万元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后5个工作日内到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清；余款77万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号等。上述合同签订后，罗娟分别于2013年10月14日、10月16日向刘海鹂支付定金3万元、2万元，并于2013年10月29日向中介公司支付中介费11000元。2013年11月20日，万小雷取得中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出具的贷款总额为77万元的《银行同意贷款通知书》。2013年12月25日，双方签订《广州市存量房买卖合同》，其中对产权转移登记的时间约定为：甲乙双方应当于2014年3月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。对延迟办理产权登记的违约责任约定为：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按双方协商处理等。同日，万小雷与刘海鹂在中介公司人员的见证下签订《补充协议》，约定：1、今日须交齐首期楼款（含定金5万元）共33万元，须在2014年1月10日前递件；2、业主在收齐楼款当日起40日内交楼（含贷款部分，交楼前房屋租金归卖方收取）；3、业主收齐楼款起60日天迁出户口。罗娟、万小雷于签订上述《补充协议》当日向刘海鹂支付首期楼款28万元，并向房管部门缴纳买卖双方税费各11000元。2014年2月19日，罗娟、万小雷委托律师向刘海鹂发出《律师函》，主要内容为：……二、委托人现已按合同约定支付了首期款并办理了银行贷款手续取得了同贷书，但您未按合同约定履行过户的合同义务，已构成违约。三、委托人于2014年1月20日向您邮寄了履约催促函，要求您收到函件后三日内完成过户手续，但您未予签收。根据以上事实及合同第八条……双方签订的《房屋买卖合同》已经解除……。另外，在罗娟、万小雷于2014年2月20日向法院提起本案诉讼后，刘海鹂曾于2014年3月7日至3月30日期间向罗娟、万小雷以电子邮件和快递方式发出递件通知书，限期要求罗娟、万小雷前往办理递件手续。罗娟、万小雷表示收到刘海鹂发出的邮件，并回复要求协商过户的时间，但刘海鹂未予回复。庭审中，刘海鹂表示愿意继续配合罗娟、万小雷办理产权过户手续，将房屋出售给罗娟、万小雷。罗娟、万小雷表示因其向银行申请的《银行同意贷款通知书》已超过半年，已失效，根据广州目前的购房贷款政策难以再次申请，故不愿意继续履行上述合同。另其主张的11000元税费是代刘海鹂支付的卖方税费，因合同解除要求退回。以上事实：有《房屋买卖合同》、房产证、《广州市存量房买卖合同》、收据、汇款回单、《银行同意贷款通知书》、《补充协议》、《律师函》以及双方当事人陈述等证据证实。2014年2月20日，罗娟、万小雷以刘海鹂违约为由，向原审法院起诉，请求判令：1.解除罗娟、万小雷与刘海鹂签订的《房屋买卖合同》；2.刘海鹂向罗娟、万小雷返还已付购房款33万元；3.刘海鹂赔偿罗娟、万小雷已经支付的中介费11000元、税金11000元；4.刘海鹂向罗娟、万小雷支付违约金11万元；5.刘海鹂向罗娟、万小雷支付上述购房款、中介费、税金、违约金总和462000元的利息（按中国人民银行贷款利率从起诉之日起计至判决支付之日止）。刘海鹂原审辩称：不同意罗娟、万小雷的诉讼请求。理由如下：1.罗娟、万小雷逾期支付房款，违约在先。2.根据双方签订的网签合同，约定办理产权过户手续的时间是2014年3月30日，刘海鹂一直有协助罗娟、万小雷办理相关手续，不存在拒绝卖房的违约行为。3.根据网签合同约定，双方应该对有争议的问题进行协商处理，刘海鹂一直要求罗娟、万小雷在3月30日前办证，但罗娟、万小雷一直不予办理，至今刘海鹂也愿意配合罗娟、万小雷去办理产权过户手续，将房屋出售给罗娟、万小雷，而罗娟、万小雷坚持解除合同，是罗娟、万小雷违约。4.根据双方的交易情况，罗娟、万小雷已办理完税凭证，网签合同亦已得到政府的认可，买卖行为已依法生效，无论哪一方反悔，只能继续履行合同。5.罗娟、万小雷诉请的违约金远远高于其给刘海鹂造成的损失，请求法院依法予以减少，罗娟、万小雷要求支付利息也没有依据。故罗娟、万小雷的诉讼请求无理，应予驳回。另外，因罗娟、万小雷逾期付款，单方解除合同的行为属根本违约，故刘海鹂提起反诉，请求法院判令：罗娟、万小雷向刘海鹂支付违约金11万元。本案一审诉讼费由罗娟、万小雷承担。针对刘海鹂的反诉，罗娟、万小雷原审辩称：本案的事实是刘海鹂在双方对过户期限作了明确约定的情况下逾期不办理过户手续，且拒绝与罗娟、万小雷进行磋商，造成了买卖合同的解除，故刘海鹂要求罗娟、万小雷支付违约金缺乏依据。原审法院认为：罗娟、万小雷与刘海鹂签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。合同签订后，罗娟、万小雷依约支付了定金，申请取得了《银行同意贷款通知书》，并于2013年12月25日向刘海鹂支付了首期购房款，根据上述合同和补充协议的约定刘海鹂应在2014年1月10日前为罗娟、万小雷办理涉案房屋过户的递件手续。但刘海鹂至今未办理涉案房屋的过户递件手续，已构成违约，根据《房屋买卖合同》关于“甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日，乙方除有权按本条约定向甲方收取违约金外并有权不再购买该物业，届时甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价的10%违约金”的约定，罗娟、万小雷在刘海鹂逾期办理递件手续逾期十天，即2014年1月21日起便有权要求解除合同。刘海鹂在罗娟、万小雷已向其发出解除合同的《律师函》和向法院提起诉讼要求解除合同后，向罗娟、万小雷发出办理递件通知书，但刘海鹂亦至今未协助办理递件手续，且罗娟、万小雷亦明确不愿意继续履行合同，故现罗娟、万小雷要求解除上述合同，退还已付房价款33万元及支付利息，并按房屋总价款的10%支付违约金的意见合理合法，予以支持。因罗娟、万小雷代刘海鹂支付了卖方应付的税费11000元，刘海鹂亦可向相关部门申请退回该笔费用，故现罗娟、万小雷要求刘海鹂退还11000元税金的主张合理合法，予以支持。关于刘海鹂抗辩双方于2013年12月25日签订的《补充协议》约定不明确，应该以《广州市存量房买卖合同》约定时间2014年3月30日前办理产权转移登记的意见。一方面，双方签订的《房屋买卖合同》约定首期楼款的支付时间为双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向后5个工作日到房地产交易中心递件当天付清，故在2013年12月25日当天罗娟、万小雷已向刘海鹂支付33万元首期楼款的情况下，“须在2014年1月10日前递件”意指到房地产交易中心递件符合双方在《房屋买卖合同》中的上述约定，故刘海鹂抗辩《补充协议》中约定的“2014年1月10日前递件”约定不明确的意见不予采纳。另一方面，双方签订的《房屋买卖合同》中已明确约定《广州市存量房屋买卖合同》与《房屋买卖合同》不一致时，以《房屋买卖合同》为准。故刘海鹂现以《广州市存量房屋买卖合同》签订时间在后为由，认为向房地产交易中心递件的时间应以2014年3月30日为准的意见缺乏依据，不予采纳。关于刘海鹂抗辩罗娟、万小雷逾期支付首期购房款，存在先行违约行为，并要求罗娟、万小雷应当承担根本违约的违约责任的意见。双方签订的《房屋买卖合同》已约定，罗娟、万小雷支付首期楼款的时间为双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向后5个工作日到房地产交易中心递件当天付清，罗娟、万小雷已于递件前支付首期购房款，而刘海鹂亦未能举证证实罗娟、万小雷存在逾期向银行申请贷款的行为，故刘海鹂认为罗娟、万小雷存在逾期支付首期购房款，并要求按购房款的10%支付违约金的主张理据不足，不予支持。关于刘海鹂抗辩罗娟、万小雷诉请的违约金远远超过其损失，应当予以减少的意见。该违约责任是双方共同意思表示下所作出的约定，且根据罗娟、万小雷已向刘海鹂支付首期房款及办理银行按揭贷款等履行合同情况、履行合同过程中发生的费用、因未能购买涉案房屋所发生的差价损失等因素，罗娟、万小雷因此主张刘海鹂依约按房价款的10%支付违约金合理，故刘海鹂的上述抗辩意见欠理，不予采纳。关于罗娟、万小雷要求刘海鹂赔偿已支付的中介费及各项费用总额利息的问题。因《房屋买卖合同》约定的违约金标准不属于过低情形，且罗娟、万小雷亦未举证证实其实际损失超过合同约定违约金，故罗娟、万小雷要求刘海鹂赔偿已支付中介费及支付各项费用总额利息的主张不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年10月10日作出如下判决：一、罗娟、万小雷和刘海鹂于2013年10月14日签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、在本判决生效之日起十日内，刘海鹂向罗娟、万小雷返还购房款330000元、税费11000元；三、在本判决生效之日起十日内，刘海鹂向罗娟、万小雷支付违约金110000元；四、驳回罗娟、万小雷的其他诉讼请求；五、驳回刘海鹂的全部反诉请求。本案一审本诉受理费8430元，由罗娟、万小雷负担330元，刘海鹂负担8100元；反诉费1250元，由刘海鹂负担。刘海鹂负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付罗娟、万小雷，罗娟、万小雷已交纳的受理费不予退回。判后，上诉人刘海鹂不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院依据2013年10月14日刘海鹂与罗娟、万小雷签订的《房屋买卖合同》第八条第二款作出判决，而无视双方在2013年12月25日签订的《广州市存量房买卖合同》第十一条规定的效力，是错误的：1.司法实践中，双方签订《广州市存量房买卖合同》后，房屋交易已依法生效，罗娟、万小雷的合法权益没有任何损失，根据司法判例，法院应判令合同成立并令双方办理过户手续，因此本案不能按照《房屋买卖合同》第八条第一款进行判决。2.按照《房屋买卖合同》第十五条约定，《广州市存量房买卖合同》具有与《房屋买卖合同》同等效力。3.《广州市存量房买卖合同》第五条、第十一条的约定与《房屋买卖合同》并无冲突之处，因此《广州市存量房买卖合同》的上述约定依法有效，对双方具有约束力。4.《广州市存量房买卖合同》第五条、第十一条对迟延办理产权转移手续并未约定违约责任，因此双方未能按照合同约定的时间办理产权过户不需要承担违约责任，应另行约定时间办理产权过户。《广州市存量房买卖合同》约定2014年3月30前共同办理产权手续，但罗娟、万小雷单方毁约，拒绝办理产权转移手续，应承担违约责任。二、罗娟、万小雷违约证据确凿，一审法院应当依据《房屋买卖合同》第九条第二款支持刘海鹂的反诉请求，但一审法院驳回刘海鹂的反诉请求，显失公平。《房屋买卖合同》约定双方在银行出具贷款通知书或相关意向回复后五个工作日（2013年11月10日）前到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清，罗娟、万小雷没有按照约定按期支付首期楼价款，经刘海鹂催促，罗娟、万小雷超过一个多月于2013年12月25日支付首期楼价款33万元，由此可见罗娟、万小雷违约证据确凿，依据《房屋买卖合同》第九条第二款约定，罗娟、万小雷应向刘海鹂支付成交价的10%的违约金。三、刘海鹂一直协助罗娟、万小雷办理房屋买卖的有关手续，不存在拒绝卖房的违约行为，不存在导致房屋买卖交易不成的过错：刘海鹂于2013年12月25日与罗娟、万小雷及中介方广州市德瑞行房地产代理有限公司前往广州市房地产交易中心，进行核实房屋产权证和身份证等原件，双方在《广州市存量房买卖合同》签名。刘海鹂还协助罗娟、万小雷向税务机关办理完税手续的递件，以及为罗娟、万小雷提供办理按揭手续所需的证件及资料。在2014年3月30日前，刘海鹂多次就合同中的不完善之处及办理产权转移登记等事宜与罗娟、万小雷商谈，并多次通过特快专递书面和发短信通知罗娟、万小雷催促其在2014年4月4日前共同去办理产权登记转移手续（见证据2）。罗娟、万小雷在庭审中称：收到刘海鹂发出的邮件，并回复要求协商过户时间，但刘海鹂未予回复。对于该陈述，罗娟、万小雷并未提供任何证据证明。四、罗娟、万小雷称向银行申请的同意贷款通知书超过半年，已失效，但对此罗娟、万小雷并未提供证据证明。根据《房屋买卖合同》第十条规定，如果银行贷不了款，双方可解除合同，返还定金及楼款，不存在支付违约金问题。五、《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、《补充协议》对递件的表述不一致，存在冲突，中介方广州市德瑞行房地产代理有限公司应付全部的过错责任，一审判决以该冲突争议合同来判处刘海鹂承担违约责任显然错误：罗娟、万小雷认为《补充协议》约定的“须在2014年1月10日前递件”是指双方去办理房屋产权转移登记的期限，刘海鹂认为根据《广州市存量房买卖合同》第五条的约定，在房地产登记机构申请办理产权转移登记的时间是2014年3月30日前。因此，约定不明确，造成双方理解不一致，刘海鹂不应为此承担责任。六、中介方广州市德瑞行房地产代理有限公司制作的《补充协议》从形式到内容均违反广州市国土资源和房屋管理局自2011年1月1日起实施的《存量房网上交易规则》第六条、第十二条、第十五条规定，中介方的违规操作导致合同双方对条款的理解不一致，刘海鹂没有过错，不应承担违约责任。七、产权转移登记的时间约定不明确，属于履约瑕疵，刘海鹂一直愿意与罗娟、万小雷共同办理产权转移登记手续，不存在合同不能履行，罗娟、万小雷以2014年1月10日没有递件要求刘海鹂承担楼价10%的赔偿责任，没有法律依据，一审法院认定刘海鹂构成根本性违约是错误的。八、假设法院认定本案属刘海鹂违约，罗娟、万小雷诉请的违约金远高于其损失，刘海鹂请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定予以减少违约金，但一审判决对此不予减少，显示公平公正。九、《广州市存量房买卖合同》第九条、第十条对于合同解除作出了明确约定，但罗娟、万小雷却以2014年1月10日没有递件为由，委托广东正觉律师事务所于2014年2月19日发出律师函，单方解除合同，其行为是在2014年3月30日前，而《广州市存量房买卖合同》约定于2014年3月30日前办理产权转移登记，因此罗娟、万小雷解除合同没有依据。十、罗娟、万小雷单方解除合同已构成根本性违约，应支付房屋成交价10%的违约金给刘海鹂。综上所述，刘海鹂请求法院判令：1.撤销一审判决；2.驳回罗娟、万小雷的诉讼请求；3.支持刘海鹂的反诉请求；4.本案一审案件受理费、反诉费，二审案件受理费均由罗娟、万小雷承担。被上诉人罗娟、万小雷答辩称：同意一审判决，不同意刘海鹂的上诉请求。理由是：1.刘海鹂强调其没有违约的依据是，《广州市存量房买卖合同》中对于逾期办理过户手续约定了合同双方另行协商这一条款。但事实情况是，双方在2013年12月25日共同办理递件手续过程中因时间原因而签订了《补充协议》，约定在2014年1月10日前办理产权转移登记手续，该《补充协议》对双方具有约束力，刘海鹂没有在2014年1月10前办理过户手续，应承担违约责任。2.刘海鹂认为其没有违约的理由是，其不清楚《补充协议》约定在2014年1月10前办理过户手续包括递件手续，应该按照《广州市存量房买卖合同》约定的时间2014年3月10前办理过户手续。实际情况是，刘海鹂并非真实想要履行合同，而是拖延时间、推卸责任。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘海鹂表示：同意一审判决第四项，不同意一审判决其他各项，并认为一审判决遗漏查明罗娟、万小雷逾期付款的客观事实和《房屋买卖合同》第九条第二款之约定，导致错误判决。二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：1.合同的适用。刘海鹂认为《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、《补充协议》三份合同均为有效，对于没有冲突的条款以《房屋买卖合同》为准，但交易过户时间应适用《广州市存量房买卖合同》约定；罗娟、万小雷则认为双方实际履行的是《房屋买卖合同》，《广州市存量房买卖合同》只是为办理递件手续而签订。2.首期款是否逾期支付。刘海鹂认为依据约定罗娟、万小雷应该于2013年11月10日前支付33万元首期款，但罗娟、万小雷实际是2013年12月25日才支付该笔款项，因此存在逾期支付，且罗娟、万小雷违约解除合同，故依据《房屋买卖合同》第九条第二款，其应当支付11万元违约金。罗娟、万小雷则认为是由于刘海鹂结婚证及出差等事由导致迟延递件，在刘海鹂承诺2014年1月10前办理递件手续的情况下，罗娟、万小雷于2013年12月25日向刘海鹂支付了33万元首期款。3.办理涉案房屋的过户时间及责任。刘海鹂认为《广州市存量房买卖合同》约定过户时间是2014年3月10日，《补充协议》约定的“2014年1月10日递件”仅是指递件手续，该《补充协议》并无明确办理过户手续时间。在2014年3月30日前，刘海鹂多次通知罗娟、万小雷办理过户手续，但罗娟、万小雷均拒绝办理，且罗娟、万小雷向刘海鹂发出解除合同通知，因此刘海鹂才没有去办理过户手续。罗娟、万小雷则表示签订《广州市存量房买卖合同》后，由于无法办理递件手续，于是当天又签订了《补充协议》，约定在2014年1月10日前办理过户手续。罗娟、万小雷向刘海鹂发出书面催促履行合同通知，但刘海鹂拒收，因此依据《房屋买卖合同》第八条才发出解除合同通知。4.违约金是否过高。刘海鹂表示网签涉案房屋后，该房屋就不能再出售给他人，导致刘海鹂因不能继续出售房屋而遭受损失，而罗娟、万小雷至多损失也就是33万元的利息，因此一审判决显失公平。罗娟、万小雷认为依据合同约定主张的违约金是合理的，不存在过高情形。本院认为：本案双方争议的焦点是：一、涉案三份合同的效力认定及冲突部分的适用；二、关于首期款33万元的支付时间及责任认定；三、合同解除的责任认定。关于涉案三份合同的效力认定及冲突部分的适用问题。双方签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、《补充协议》均是基于双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，因此，三份合同均属于合法有效。对于三份合同中存在冲突的部分条款，则应依照合同关于解决冲突部分的约定予以适用，双方签订的《房屋买卖合同》第十五条约定：甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统，签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。三方未尽事宜可通过《补充协议》予以补充约定。据此可知，在三份合同就交易过户的约定存有冲突的情况下，理应适用《补充协议》的约定。原审法院对此认定正确，本院予以确认。刘海鹂上诉认为应适用《存量房买卖合同》解决双方的争议，缺乏合同依据，本院不予采信。关于首期款33万元的支付时间及责任认定问题。因《房屋买卖合同》已明确约定《广州市存量房买卖合同》与《房屋买卖合同》不一致时，以《房屋买卖合同》为准，且双方未尽事宜以通过《补充协议》予以约定。2013年12月25日签订的《补充协议》约定：今日须交齐首期款33万元，因此双方对于首期款33万元的支付时间合意约定为2013年12月25日，事实上罗娟、万小雷于2013年10月14日、2013年10月16日支付定金共计5万元，2013年12月25日支付首期款28万元，总计33万元首期款已于2013年12月25日支付完毕，因此罗娟、万小雷已经依约支付首期款，故不存在逾期付款的违约行为，刘海鹂上诉提出罗娟、万小雷逾期支付首期款的主张缺乏事实及合同依据，本院不予采纳。关于合同解除的责任认定问题。依据《补充协议》对递件时间的约定，双方须在2014年1月10前办理递件。刘海鹂认为应当依据《广州市存量房买卖合同》的约定在2014年3月30前申请办理产权转移登记的主张，不符合双方对于解决冲突部分所作出的约定，故本院不予采纳。在刘海鹂未依约办理产权转移登记的情况下，2014年2月19日罗娟、万小雷向刘海鹂发出《律师函》，解除涉案合同，符合合同约定和法律规定。因此，合同解除的过错责任理应由刘海鹂承担，原审法院依据过错责任认定判令合同解除及处理合同解除的法律后果正确，本院予以维持。至于刘海鹂上诉主张违约金过高的问题。因该违约金是双方合同约定，对于双方均具有约束力，现刘海鹂并没有充分证据证明该违约金过分高于罗娟、万小雷的损失，故对该主张本院不予采纳。至于刘海鹂认为中介方广州市德瑞行房地产代理有限公司应当为合同解除承担相应的过错责任。因刘海鹂一审中并未提出该诉讼请求，因此二审不予调处。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人刘海鹂的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9350元，由上诉人刘海鹂承担。本判决为终审判决。审 判 长 张怡代理审判员 余盾代理审判员 蔡峰二〇一五年一月十二日书 记 员 张辉 来自