（2014）长民三（民）初字第1860号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-05-11

案件名称

包正行与上海新长宁(集团)有限公司、李琳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

包正行,上海新长宁（集团）有限公司,李琳

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《上海市房屋租赁条例》：第六条

全文

上海市长宁区人民法院民事判决书（2014）长民三（民）初字第1860号原告包正行，男，住上海市。委托代理人王秀根（系原告之妻），女，住上海市。被告上海新长宁（集团）有限公司，住所地上海市。法定代表人黄经麟，职务董事长。委托代理人潘定，上海市新华律师事务所律师。委托代理人徐清岑，上海市新华律师事务所律师。被告李琳，女，住上海市。委托代理人郭杰，上海市新华律师事务所律师。原告包正行诉被告上海市新长宁（集团）有限公司（以下简称：新长宁公司）、李琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月10日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判，并于2014年8月19日第一次公开开庭进行了审理。之后，本院依法将案件转为普通程序组成合议庭审理，于2014年12月30日第二次公开开庭进行了审理。上述两次庭审，原告包正行及其委托代理人王秀根、被告新长宁公司的委托代理人潘定、被告李琳及其委托代理人郭杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包正行诉称，上海市长宁区镇宁路xx弄xx号公有住房（以下简称：涉讼房屋）由原告和被告李琳（由原承租人王辛安变更为李琳）两户承租。原告持有的租用居住公房凭证记载：独用租赁部位为底层前间、底层灶间、底层小卫生间、二层亭子间及天井；公用租赁部位为二层卫生间。被告李琳原持有的租用居住公房凭证记载：独用租赁部为三层前间、三层亭子间、三层卫生间、二层前间、二层阳台；公用租赁部位为二层卫生间。三层晒台使用性质两户持有的租用居住公房凭证均无记载。2013年3月间，原告意外发现被告李琳增加支付了房屋的租金。此后，原告就去新长宁公司下属的上海新长宁集团新华物业有限公司（以下简称：新华物业公司）询问情况，新华物业公司才承认被告李琳的租赁部位发生变更的事实，但新华物业公司拒绝予以改正。原告认为，原告与被告李琳虽因二层卫生间的使用纠纷进行过诉讼，但法院并未判决将涉讼房屋的二层公用卫生间和公房凭证无记载的三层晒台变更为被告李琳户独用。被告新长宁公司作为涉讼房屋的实际管理者，擅自将房屋的二层卫生间和三层晒台变更为被告李琳独用，违背了现行的公房管理法规，也有悖于法院的判决，是无效的违法行为，侵犯了原告的合法民事权利。原告为此诉至法院请求判令：撤销被告李琳名下关于涉讼房屋内二层卫生间、三层晒台的变更登记，恢复涉讼房屋内二层卫生间为公用租赁部位、三层晒台无记载的状态。被告上海新长宁（集团）有限公司辩称，上海市住房保障和房屋管理局将涉讼房屋经营授权给各区、县房地产集团公司，被告是通过授权取得了区内公有房屋的管理权，被告是涉讼房屋的直接管理者，被告承担本案的最终判决结果既没有异议，也能够履行；被告根据当事人申请以及法院的相关判决，又审核了相关的历史档案资料，最终依照职权做出了变更登记，即涉讼房屋二层卫生间、三层晒台部位变更登记为李琳独用部位，并向李琳换发了新的租用居住公房凭证；由于被告下属物业公司是分批分期换发新的租用居住公房凭证，2014年11月，被告才通知原告前来办理换发新的租用居住公房凭证的手续。因此，被告核发李琳户租用居住公房凭证的手续完备合法，请求法院驳回原告的诉请。被告李琳辩称，涉讼房屋的权利人还是上海市住房保障和房屋管理局，被告并非是适格被告，被告在诉讼中的地位应为第三人；涉讼房屋的实际使用人通过协商，约定将二层卫生间由李琳户独用。因此，二层卫生间应归属于被告，被告新长宁公司将二层卫生间核定给被告李琳独用是尊重法律和事实；涉讼房屋中三层晒台部位一直为被告李琳独用，被告新长宁公司确认将这个部位归属被告李琳独用也是依法有据的。综上，被告李琳希望法院驳回原告提出的诉讼请求。经审理查明，涉讼房屋由两户承租，原租赁户名分别为原告与王辛安。原告一户的租用居住公房凭证记载：独用租赁部位为底层前间、底层灶间、底层小卫生间、二层亭子间及天井；公用租赁部位为二层卫生间。王辛安一户的原租用居住公房凭证记载：独用租赁部位为三层前间、三层亭子间、三层卫生间、二层前间、二层阳台；公用租赁部位为二层卫生间。本案诉讼前，原告与王辛安就涉讼房屋二层卫生间的使用产生纠纷，原告向本院提起诉讼，本院一审判决结果为：驳回原告的诉讼请求。之后，原告提出上诉，二审审理后判决：驳回上诉，维持原判。2011年8月5日，王辛安向被告新长宁公司下属的新华物业公司申请重新核定涉讼房屋的使用面积，并提出申请。2011年9月1日，新华物业公司依据：一、双方曾签订的协议书；二、王辛安户按协议使用已有26年；三、根据法院的一、二审判决；四、晒台根据公司内部资料记载和原公房凭证发放（详见测估单和公房凭证）晒台为独用。新长宁公司就涉讼房屋租赁部位作出了如下调整变更：自2011年9月1日起，涉讼房屋的二层卫生间变更为王辛安独用，晒台依旧为王辛安独用。租金作相应的调整，即从170.30元调整到201.70元。2013年1月7日，王辛安户重新换发了租用居住公房凭证，租用公房居住凭证记载的独用租赁部位为三层前间、三层亭子间、二层大卫生间、二层前间、三层卫生间、二层阳台、晒台。租用居住公房凭证上的租赁户名同时变更为被告李琳。被告新长宁公司当时未通知原告更换其持有的租用居住公房凭证。2014年11月17日，新华物业公司向原告发出一份通知，告知原告办理新的租用居住公房凭证。另查明，原告以本案相同理由曾起诉新华物业公司。之后，原告以主体资格问题撤回了起诉，又提起了本案诉讼。上海市住房保障和房屋管理局作为起诉时的被告向本院递交了答辩状和相关文件，上海市住房保障和房屋管理局同时答辩认为：其已将直接管理公有住房授权给各区、县房地产集团公司，因此直属公房合同的各项权利义务应由有关的集团公司承受，引发诉讼的，法院应列有关的集团公司为案件当事人。因此，上海市住房保障和房屋管理局不应当成为案件的当事人。本案审理中，被告新长宁公司对此予以确认，同时表示愿意承担相关责任。原告为此撤回对上海市住房保障和房屋管理局的起诉，本院口头裁定准许。上述事实，有原告提供的二份上海市租用居住公房凭证、新长宁公司房屋管理统一签报、调解协议书、民事判决书、面上直管公房经营授权书，被告新长宁公司提供的要求重新核定房屋使用面积的申请报告、测估档案表、换发公房凭证通知以及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。本院认为，被告新长宁公司系涉讼房屋直接的经营管理者，又是涉讼房屋各项权利的实际实施者，依法亦是涉讼房屋的出租人。因此，本院确认新长宁公司与本案有直接的利害关系，可承担民事责任的被告。公有房屋的承租人对公用部位的使用产生争议的，被告新长宁公司作为房屋的管理人可适当调整公用部位的使用，但一般应维持争议前的使用状况。根据已生效的民事判决书可确认，从1980年5月7日起，涉讼房屋二层卫生间就由被告李琳户使用。因此，被告新长宁公司根据法院生效的民事判决书变更登记上海市租用居住公房凭证的行为并无不当，符合事实。涉讼房屋的三层晒台部位及其使用性质原未登记在上海市租用居住公房凭证内，但被告新长宁公司作为房屋的经营管理者可实施权利人的权利，有权将涉讼房屋中未确定承租人的部位予以调整，而原告提供的证据又可证明三层晒台的租金长期由被告李琳户支付。综上所述，被告新长宁公司将上述二部位变更登记为被告李琳户独用的行为并无不当，原告为此提出的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《上海市房屋租赁条例》第六条之规定，判决如下：驳回原告包正行的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告包正行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　朱爱东代理审判员　　李　冬人民陪审员　　杨耀丰二〇一五年一月十二日书　记　员　　陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《上海市房屋租赁条例》第六条房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织，但依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人可以是房屋出租人。关注微信公众号“”