（2015）沈中民二终字第00060号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-11-30

案件名称

上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与被上诉人徐丙南、曹东宁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第00060号上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区。法定代表人：李德武，该公司总经理。委托代理人：刘野，辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人：王寅生，男，1983年3月2日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：徐丙南，男，1974年2月12日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：曹东宁，女，1978年4月20日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。二被上诉人共同的委托代理人：田苗，辽宁铭博律师事务所律师。上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与被上诉人徐丙南、曹东宁因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第1876号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告徐丙南、曹东宁诉称：2010年8月30日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的，位于沈阳市浑南新区天赐街7-1号1115号房屋一套，建筑面积42.28平方米，房款总金额216，164元。原告依照双方约定向被告支付全额房款，依照合同第十五条之约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记所需相关材料报产权登记机关备案，以便原告取得房地产权属证书。然而时至今日，被告仍未能履行该项合同约定，直接导致原告无法取得房屋权属证书，依照合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。综上所述，原被告之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，依法成立，合法有效，对双方均有约束力。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权利，现诉至贵院，恳请法院判令被告支付逾期办证违约金16，363.61元（暂计算至2014年9月12日），判令被告承担本案的诉讼费用及其他相关费用。原审被告沈阳曙光房地产开发有限公司辩称：本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是合同关系之外的第三人消防局的原因造成的。因此，曙光公司不应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在180天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。不是出卖人的责任，即使超过180天办理权属证书，出卖人也不应承担责任。而本案中造成原告不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，而在国家行政执法机关沈阳市消防局至今没有为曙光公司办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是曙光公司的过错，而是在曙光公司工程建设期间，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能升级，由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又没通知曙光公司。单位工程竣工验收后消防局才提出让曙光公司整改，不整改就不给验收，致使曙光公司向房产登记机关报备延迟造成的。这属于政府行政行为造成的。据消防局介绍，在沈阳市，像曙光公司这样的企业有200多家，至今没有通过消防验收。人民法院对这种普遍性问题应当予以考虑。曙光公司开发建设的沈阳曙光大厦工程，开工日期是2009年6月20日，当时消防设计的耐火材料等级为符合国家标准的一级材料。沈阳市消防局审核后认为曙光大厦消防设计基本合格，同意施工。曙光公司已按消防局审核同意的消防设计采购外墙保温材料进行了施工。按理，如果公安部和住建部对高层建筑消防材料等级要求提级，负有对消防设计进行审核的沈阳市消防局应当书面或口头通知曙光公司，可是，直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对曙光公司使用的外墙保温材料提出过异议。当曙光公司申请沈阳市消防局进行消防竣工验收时，才知道公安部、住建部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。不按公安部与住建部的要求整改，消防局就不验收。而消防工程不验收合格，即使曙光公司已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目搞完，房产局也不给办理备案登记和办证手续，这是全国无一例外的通行做法。被迫无奈，曙光公司只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰层项目层间防火保温层封修改造合同，仅此一项，就多投资420万元，整个消防材料提级工程投资上千万元。在此期间，曙光公司也多次向沈阳市消防局提出尽快出具消防验收合格申请，直到2014年10月22日，沈阳市消防局才为曙光公司出具消防验收合格通知，因此，曙光公司说造成迟延办证的责任不在曙光公司。原告以“合同相对性”为由，让曙光公司先承担责任是错误的。双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，而不是“归责责任”原则，即不是曙光公司的过错，曙光公司不承担责任。即使是因卖房人的责任造成逾期办证，承担违约金的数额也只是买受人已付房款日万分之一的一年期违约金。这是从合同第十五条第3项约定应当得出的结论。该项对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书作出如下约定：“一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行”。这是双方根据损失补偿原则和适当惩罚原则对违约金总额做出的限制性规定。合同并没有规定逾期超过一年的，仍按日万分之一支付违约金，而是规定“合同继续履行”，即出卖人仍应承担办证的随符义务即次要义务。从合同对“逾期超过一年的，买受人退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失”的约定可以看出，订立合同时，主要考虑退房人的购房款在逾期办证超过一年以后仍有法定孳息，而给退房人的补偿。而对不退房的购房者来说，由于其已经取得房屋的实际所有权和居住权，即对所购房屋已经享有占有、使用的权利，不存在购房款的孳息损失问题。逾期办证只是取得产权凭证的早晚问题，并不存在严重损害购房人利益问题。所以，双方同意对逾期办证超过一年而不退房的人不再予以补偿。合同第十五条第3项约定，属于双方对逾期办证的特殊约定。根据最高法院的相关司法解释，双方对逾期办证有特殊约定的应当按照双方约定。因此，原告要求从逾期办证之日起一直到办证之日止，都按已付房款的日万分之一承担违约金，没有合同依据和法律依据，也不公平合理。原告提出诉讼请求已超过两年诉讼时效期间，丧失胜诉权。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”。逾期办证的诉讼时效，应当从办证的逾期之日起计算，超过两年的，法律对逾期办证的违约金请求不应予以支持。本案2011年8月16日交房，根据合同第十五条约定，报备时间为180天，那么报备期限应是2012年2月16日，从2012年2月16日开始起算诉讼时效。可是，直到2014年2月15日，原告也没有向曙光公司主张违约赔偿权利，其2014年9月24日起诉，已超过诉讼时效，丧失胜诉权。另外，曙光公司按照消防整改要求花掉上千万元，提高防火材料等级增加了房屋的安全性，也增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，曙光公司也没有因此向购房户再收房款。对此，曙光大厦绝大部分购房户都给予了理解。综上，本案的逾期办证是由政府行为所致，责任不在曙光公司；双方约定的逾期办证违约金只是购房款日万分之一的一年期违约金；原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间，法律不应支持。请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。原审法院查明：原告徐丙南、曹东宁与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2010年8月30日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7－1号1115号建筑面积42.28平方米的房屋一处，房屋总价款216，164元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，原告提出退房，被告将原告已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。合同签订后原告按约定支付了房款，被告于2011年8月16日交付房屋，该房屋至今未取得初始登记批复。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2011年8月16日交付房屋，应在180天内即2012年2月12日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，被告仍未完成合同约定的报备资料义务，故被告已构成违约。关于如何承担违约责任的问题，因原告与被告已在合同中就被告逾期报备资料的违约责任做出约定，即逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，合同仅约定，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失，故仅能支持一年内的违约金，超过一年的不予支持，本案中一年内即2012年2月13日起至2013年2月12日止，但原告于2014年9月24日来院诉讼，2012年9月25日之前的部分已超过诉讼时效，故本案中应支持的违约金应从2012年9月25日起至2013年2月12日止，即141天，违约金共计3，047.91元（216，164元×0.0001×141天）。故原告请求被告支付逾期办证违约金16，363.61元的诉讼请求，本院对其中3，047.91元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告徐丙南、曹东宁逾期办证违约金3，047.91元；二、驳回原告徐丙南、曹东宁的其它诉讼请求。案件受理费209元，由原告李欣承担159元，被告承担50元。宣判后，沈阳曙光房地产开发有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定上诉人没能提供证据证明逾期报备办证的责任不在上诉人，而在沈阳市消防局，是不属实的。上诉人在一审提交了七份证据，证明上诉人已经按照合同约定交付了房屋，证明上诉人已具备办理房屋产权登记的其他资料，只因沈阳市消防局在工程竣工后擅自提高消防等级而迟迟不进行消防验收，从而影响了上诉人向房产局的登记资料报备时间。庭后，上诉人根据法官示明，又到沈阳消防局，要求其给出具因消防验收争议，消防局一直没有出具验收合格证的证明，但消防局一直没有给出示。随后，上诉人向法官寄交了上诉人于2014年5月12日给沈阳市消防局的《关于请求尽快出具消防验收合格手续的申请》和上诉人于2011年6月7日给沈阳市消防局的《消防验收申请报告》。这些证据包括庭审举证足以证明，造成上诉人逾期报备办证的责任不在上诉人，而在国家行政执法机关消防局。而没有消防验收合格证，沈阳市房产局即使接收办理房屋产权的其他全部登记资料，也不给办理房屋产权证，这也是全国各地无一例外的通行做法。而根据合同第十五条约定，逾期报备办证的责任不在上诉人，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。二、从合同第十五条约定看，双方在合同中逾期报备办证采取的是“过错责任”，而不是“归责责任”。一审判决以“合同相对性”为由让上诉人承担逾期报备办证“归责责任”，属于适用法律错误。三、上诉人按照消防整改支出上千万元，提高防火材料等级增加了房屋安全性，也增加了建筑成本和房屋市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，上诉人也没有因此向被上诉人再收取房款。对此，大部分购房户都予以理解。一审判决再让上诉人承担逾期报备责任，既不公平也不合理。被上诉人徐丙南、曹东宁辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、发票、收款收据、商品房预售许可证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人至今仍未按合同约定履行其将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，应当按照合同约定承担相应违约责任。关于上诉人提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，上诉人不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明上诉人在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明上诉人未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，即使上诉人主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免上诉人的违约责任，故上诉人亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费209元，由上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　濛审　判　员　　姜会军代理审判员　　朱闻天二〇一五年一月十二日书　记　员　　王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 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