（2015）二中民终字第00560号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-01-26
案件名称
孙强与李义租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙强,李义
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第00560号上诉人（原审被告、反诉原告）孙强，男，1989年4月18日出生。委托代理人于燕汀，北京市嘉安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李义，男，1959年12月29日出生。委托代理人张海涛，北京市房山区长沟镇法律服务所法律工作者。上诉人孙强因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第05130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。2014年4月，李义起诉至原审法院称：2012年4月8日，我与孙强签订《租赁协议》，约定我将座落于北京市房山区长沟镇东长沟村东北的晾晒场（以下简称涉案场地）租赁给其使用，租期自2012年4月8日至2015年4月7日止，租金为每年15000元，同时还约定了违约等其他条款。合同签订后，我履行了合同约定的义务，但孙强却迟延交纳租金甚至拒交。经我多次催促，孙强仍未交纳。故我诉至法院，请求判令：1、解除《租赁协议》，孙强立即腾退涉案场地；2、孙强支付拖欠的2013年度租金15000元；3、孙强支付涉案场地使用费至其实际腾退之日止。孙强辩称并反诉称：我与李义虽签订了《租赁协议》，但未实际履行，因为涉案场地被北京市房山区长沟镇东长沟村（以下简称东长沟村）修理水道而占用。李义在签订合同时故意隐瞒，未将上述情况告知于我。李义没有涉案场地的转租权，且其转租给非本村的城镇居民使用不符合法律程序，《租赁协议》应属无效。综上，我不同意李义的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。同时，我认为《租赁协议》违反法定程序，应属无效。李义明知涉案场地无法实际使用，却未告知于我。故我反诉要求：1、确认《租赁协议》无效；2、李义返还我租金15000元。李义针对孙强的反诉辩称：我不同意孙强的反诉请求。其反诉的事实及理由不属实。理由如下：一、孙强反诉要求确认《租赁协议》无效，与本诉不是同一法律关系，应另行起诉。二、《租赁协议》签订后，涉案场地已交付给孙强用于经营废品收购。曾有九人起诉孙强要求给付废铁款及液化气款，当时所提到的都是涉案场地。三、至于孙强所称涉案场地被东长沟村修理水道占用，与事实不符，场地上没有任何水道，不存在影响孙强经营的条件。原审法院经审理认为：李义与孙强所签《租赁协议》为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应依约履行。本案中，李义交付了场地，孙强支付了合同第1年的租金15000元。孙强自2013年4月8日至今一直未再向李义交纳租金，孙强的行为致使李义无法实现出租土地收取租金之合同目的，现李义诉至法院要求解除双方之间签订的《租赁协议》，孙强在庭审中主张合同无效，但在合同有效的情况下亦同意解除协议，对此，法院不持异议。李义要求孙强返还场地，给付拖欠租金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。孙强认为李义隐瞒事实导致其未能使用场地的主张，孙强未能提供证据证明，法院不予采纳。孙强提出的请求法院判令《租赁协议》无效并返还租金，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年9月判决：一、解除李义与孙强于二〇一二年四月八日签订的《租赁协议》；二、孙强于判决生效后十日内返还李义场地；三、孙强给付李义自二〇一三年四月八日至判决生效之日的租金，按每年一万五千元计算，于判决生效后十日内执行清；四、驳回孙强的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，孙强不服，上诉至本院称：我与李义虽然签订了《租赁协议》，但因涉案场地被东长沟村修理水道而占用，而李义对此故意隐瞒，导致我实际未使用该场地；《租赁协议》的签订违反了《土地管理法》之规定，应属无效，李义应当返还我已交纳的租金，故请求撤销原判，依法改判。李义同意原审判决。经审理查明：涉案场地系东长沟村集体所有土地，李义于1999年承租该场地。2012年4月8日，李义作为甲方与乙方孙强签订《租赁协议》，约定：甲方将涉案场地租赁给乙方经营使用，乙方享有自主经营、管理权及承包收益权，租期3年，自2012年4月8日至2015年4月7日止，租赁费每年15000元。本协议签订时乙方向甲方交纳本年租赁费，此后每年4月8日前向乙方交纳下年租赁费。《租赁协议》签订当日，孙强支付李义租赁费15000元。2014年6月18日，东长沟村村委会出具证明，内容为：“东长沟村东北场院于1999年1月以租赁的形式与本村村民李义签订了协议。租金当时为每年3000元，陆续增长为5000元。李义在租赁期间可自主经营。如政府、集体征用或占地开发，李义自动退出（租赁期间可以出租）。”原审法院审理中，孙强提供照片2张，欲证明涉案场地上堆放了沙土废料，其未实际使用涉案场地。李义对该2张照片的真实性及证明目的不予认可，称照片没有显示具体的拍摄时间，堆放的废料也是孙强自己堆放的。上述事实，有双方当事人陈述及《租赁协议》、收据、村委会证明、照片等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应依约履行。李义与孙强签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规之强制性规定，东长沟村村委会亦出具证明同意李义出租涉案场地，故李义、孙强应当履行《租赁协议》。孙强自2013年4月8日至今未再向李义交纳租金，其行为致使李义无法实现作为出租人收取租金的合同目的，原审法院判决解除《租赁协议》，并无不当。关于孙强上诉称因东长沟村村委会修理水道，其未实际使用涉案场地的主张。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从孙强提交的2张照片来看，没有照片的原始载体，本院无法核实照片的真实性；照片上所反映的堆放沙石、废料的情况，也不能证明系东长沟村村委会堆放占用的，亦无法证明李义对此情况存在故意隐瞒，故本院对孙强的该项上诉主张实难采信。孙强未向李义交纳自2013年4月8日之后的租金，李义有权向其主张。原审判决按《租赁协议》确定的租金标准判决孙强向李义支付租金，并无不当。综上，孙强的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费88元，反诉费88元，均由孙强负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费175元，由孙强负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 白 松代理审判员 袁 芳代理审判员 王 磊二〇一五年一月十二日书 记 员 史其申 关注微信公众号“”