（2014）穗番法石民初字第905号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-07-31
案件名称
何婧与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何某甲,广州番禺某房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十三条第一款，第七十六条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗番法石民初字第905号原告何某甲。委托代理人何某乙。委托代理人欧阳某。被告广州番禺某房地产开发有限公司（以下简称“某房地产公司”）。法定代表人梁某。委托代理人赵某。委托代理人黎某。原告何某甲诉被告某房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何某甲的委托代理人何某乙、被告某房地产公司的委托代理人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何某甲诉称，2011年5月17日原被告签订《广州市商品房买卖合同》约定：被告向原告出售位于广州番禺区XX大道XX北苑XX街XX、XX号第XX街XX号幢XX层XX号房，原告须支付1463903元的房款给被告，被告应当在2012年11月15日前将该商品房交付给原告使用，若被告未能按照上述日期交付，自2012年11月16日起至实际交付之日，被告应按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止。合同签订后，原告如约履行了全额付款的义务，被告拟交付的房屋因存在房顶漏水、地板多处开裂、墙地砖空鼓等诸多质量问题，虽经过多次整改，但均未能成功收楼。鉴于被告迟延交楼对原告造成的损失巨大，为避免损失继续扩大，2014年8月29日原告在相关房屋质量问题还未解决情况下被迫收楼。收楼后原告虽多次反映，但被告还是置相关质量问题不理。原告认为被告的行为有违诚实信用原则，且严重违反合同第十三、十四条的约定，现根据《合同法》相关规定，特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求如下：1、被告依据《房屋查验咨询报告》对涉案房屋的质量问题进行修缮，修缮内容以2013年7月27日的《业主收楼验收表》为准；2、被告支付逾期交付违约金95300元［（1463903元×0.1‰×651天）2012年11月16日起至2014年8月29日（实际交付日）止］；3、被告承担本案的所有诉讼费用。被告某房地产公司辩称，一、被告已书面通知原告收楼，是原告未能按期办理收楼手续。被告于2012年11月12日向原告发出收楼通知书，告知原告可于2012年11月15日至11月30日办理收楼，是原告方面的原因未能办理收楼，故被告不存在逾期交楼的违约行为。被告后于2013年7月3日、8月31日向原告再次发出收楼催告，原告在2014年8月29日领取涉案房屋的钥匙和收楼文件。二、原告以涉案房屋存在质量问题为由拒绝收楼，既无事实依据，也不符合双方的合同约定。1、涉案房屋已于2012年6月30日通过竣工验收备案，领取《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合法律规定的交楼标准，也符合双方合同约定的交付条件，涉案房屋不存在建筑工程质量方面的问题；2、原告提供的2013年7月23日、27日的《业主收楼验收表》所列情况，从内容看属于商品房的装饰、设备标准方面，即使存在问题也属于保修范围由被告负责保修，按双方合同约定原告不得拒绝收楼，事实中被告履行了相关的保修义务。三、本案中原告主张诉请合同依据不当。1、原告在起诉状中事实部分称因存在房屋质量问题而拒绝收楼，但按照双方合同约定，原告所称的质量问题属于装饰、设备标准，应由被告履行保修义务。如确实存在被告不履行保修义务，侵害了原告权益或造成其损失，而向被告主张权利，应适用侵权或房屋质量之诉，而不应适用双方合同中约定的“逾期交房”违约条款；2、在补充协议第八条第2项中约定被告履行了保修义务的情况下，原告无权向被告主张赔偿。综上所述，被告不存在逾期交楼的违约行为，原告拒绝收楼不符合双方合同的约定，因此，望人民法院依法查明事实，驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，被告某房地产公司是具备房地产开发经营资质的企业。2011年5月17日原告与被告签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同由广州市国土资源和房屋管理局制定、广州市工商行政管理局监制。该合同第三、四条约定：被告某房地产公司将由其开发的位于广州XX北苑XX街XX号XX房出售给原告（被告出售的商品房为预售，已取得《商品房预售许可证》），合同注明该商品房约定建筑面积104.7141平方米，其中套内建筑面积87.1067平方米，共有分摊面积17.6074平方米。合同第七条约定：该商品房以套出售，单价为人民币每平方米16805.86元，总金额人民币1463903元整。合同第八条约定：按揭贷款方式付款。首期款自本合同网上签订之日起支付463903元，剩余房款1000000元，须于2011年5月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；同时约定由被告代理原告办理按揭贷款手续。合同第十二条交房条件约定为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条房屋交付约定被告应当在2012年11月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用，被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。合同第十四条延期交房的违约责任约定被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.01%的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行；由于原告原因，导致未能按期交付的，双方同意按补充协议第八条的约定处理。合同第十五条房屋交付时的有关资料约定双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告，（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第十六条交付时的验收约定原告应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；原告认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，被告在接到原告异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不答复及处理的，视为原告异议事实成立，该商品房视为未交付。合同附件七第六条约定被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。合同附件七第八条第2款约定原告在办理收楼手续过程中所提出的异议，若被告在合同规定的时间内作出书面答复和处理意见的，原告应该收楼，被告则应按实际情况在合理时间内负责修缮，履行《房地产（住宅）质量保证书》规定的义务，修缮期间，原告同意不向被告主张赔偿。合同附件七第十二条约定原、被告双方同意按《商品房买卖合同》第二十三条的约定，并增加补充条款：原告不得以被告交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到约定的标准为由拒绝接收该商品房，但被告须按《房地产（住宅）质量保证书》的要求履行保修义务。上述合同及其附件还对其他事项进行了相关约定。上述合同及附件签订后，原告依合同约定向被告支付了全部房款。2012年11月12日被告向原告发出收楼通知书，通知原告可于2012年11月15日至2012年11月30日前往物业管理公司办理收楼手续。原告述称其收到被告发出的收楼通知书后于2012年11月17日来到收楼现场，但因涉案房屋不具备收楼条件，被告委托的物业公司员工让原告先回去再等另行通知收楼。2013年7月3日、8月31日被告向原告分别发出《收楼催告书》，被告在2013年8月31日发出的《收楼催告书》中注明：“我公司已于2012年11月12日发过收楼通知书给贵单元，以及电话预约您于2012年11月17日到XX客户服务中心收楼现场办理收楼，但至今未办理收楼手续。阁下于2012年11月17日向我司提出返修要求，我司亦积极帮助阁下联系施工单位进行返修，同时物业公司多次与您电话沟通相关返修问题，阁下亦到达现场，与物业公司代表确认相关返修情况。2012年12月15日现场已整改完毕，物业公司代表于2012年12月至2013年8月期间多次电话与您联系预约到达现场收楼，但阁下至今未到场办理收楼手续。”原告在收到被告向其发出的收楼催告书后，曾于2013年7月23日、7月27日来到收楼现场，原告并与被告委托的物业公司员工签署了两份《业主收楼验收表》，在上述签署日期分别为2013年7月23日、7月27日的《业主收楼验收表》中详列了需要被告修缮的商品房装饰、设备标准不达标准等方面的项目。2014年8月29日原告与被告委托的物业公司员工签署了《收楼工程问题记录表》及《业主文件／钥匙签收表》，在上述《收楼工程问题记录表》中仍详列有需修缮的商品房装饰、设备标准不达标准等方面的项目，上述《业主文件／钥匙签收表》中注明：“本人已收楼并签收XX山楼盘XX单元的钥匙及相关文件资料”。后因原、被告双方一直未能就房屋修缮及延期交房的赔偿事宜达成一致意见，原告遂于2014年9月17日将被告诉至本院，要求被告修缮房屋并由被告支付至实际交房之日止的逾期交房违约金95300元。被告到庭应诉，被告辩称涉案商品房具备交楼条件，原告延迟收楼的原因不在被告，故不同意原告的诉讼请求。另查明，本案经过两次开庭审理，在两次庭审中，原、被告双方均表示同意由被告按照2014年8月29日《收楼工程问题记录表》中所记载的内容对涉案房屋进行修缮。本院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与被告某房地产公司签订由广州市国土资源和房屋管理局制定、广州市工商行政管理局监制的《广州市商品房买卖合同（预售）》，不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。纵观全案事实，合同当事双方已在合同及附件中明确约定了楼价、付款方式、房屋交付、延期交房的违约责任等。按合同的相关约定，被告应当在2012年11月15日之前将涉案商品房交付给原告使用，而事实上虽然被告在2012年11月15日前通知原告于2012年11月15至2012年11月30日期间前往收楼，但从被告提供其于2013年8月31日向原告发出的《收楼催告书》中可见原告于2012年11月17日前往收楼时，涉案房屋存在问题需要返修而暂不具备收楼条件，而后直至2013年7月23日原、被告双方才第一次签署《业主收楼验收表》，2013年7月23日双方签署《业主收楼验收表》后，涉案房屋仍然存在一些需要修缮的商品房的装饰、设备标准达不到约定标准的问题，但根据双方合同附件补充协议第十二条的约定原告不得以此为由拒绝接收该商品房，故本院从公平合理等原则予以考量，认为原告的收楼时间应当确定为2013年7月23日，逾期交房违约金也应从逾期之日即2012年11月16日起计算至2013年7月23日止。综上，因本案系被告出售的商品房存在瑕疵且未能及时返修、修缮相关商品房的装饰、设备标准不达约定标准等问题，责任显然在于被告，故被告应当承担迟延交楼的违约责任。按合同的约定，被告需支付迟延交楼的违约金为1463903元×0.01%×249天=36451.18元。因原、被告双方在庭审中均表示同意由被告按照2014年8月29日《收楼工程问题记录表》中所记载的内容进行修缮，是双方当事人真实意思的表示，本院应予认可。综上所述，驳回原告何某甲的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告广州番禺某房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内按照2014年8月29日《收楼工程问题记录表》所记载的内容对广州市番禺区南村镇兴南大道广州XX北苑XX街XX号XX房进行修缮；二、被告广州番禺某房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告何某甲支付迟延交房的违约金36451.18元；三、驳回原告何某甲的其余诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1086元，由原告何某甲负担375元、被告广州番禺某房地产开发有限公司负担711元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 胡 林代理审判员 冯 婉人民陪审员 麦琦旋二〇一五年一月十二日书 记 员 黄泽兴 更多数据：