（2014）邯市民一终字第930号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-05-05

案件名称

侯廷朝与孟艳成房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河北省邯郸市中级人民法院

所属地区

河北省邯郸市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

侯廷朝,孟艳成

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河北省邯郸市中级人民法院民事判决书（2014）邯市民一终字第930号上诉人（原审原告）：侯廷朝。被上诉人（原审被告）：孟艳成（曾用名孟宪平）。上诉人侯廷朝因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省武安市人民法院（2014）武民初字第157号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审查明：1997年左右，原告侯廷朝以杨庆元（别名杨二的）名义在武安市西土山乡杜庄村购得宅基地一处，后原告出资在宅基地上盖起房产一处（二层楼带院），即本案涉案房产，房屋坐落为武安市西土山乡向阳路北英东一巷9号。大约1999年，原、被告经协商，原告将涉案房产以88000元的价格卖与被告孟艳成（曾用名孟宪平），并达成了一份买房协议，协议约定“老侯卖与孟宪平楼房一座，（二层楼带小院）位置向阳路北以东往西数第二行，往北第二排西以东第三户，房价为捌万捌仟元，其他手续办理时，钱由孟宪平负责出，与老侯无关，但办理时，侯廷朝出面，但只允许孟宪平住，不允许卖，如卖，孟宪平再付侯廷朝肆万元正，以协议为证”。该协议标题与正文部分均由原告侯廷朝书写，之后原、被告签名（被告署名孟宪平）并依约履行了付款和交付房屋的义务。被告于2001将该房产以115000元价格卖与孟任所。2003年，为办理土地使用权证，孟任所随被告孟艳成及王彦明一起去找过原告侯廷朝两次，但洽谈时证人并未进屋参与，对具体情况不知情。2009年，孟任所通过被告孟艳成转借给原告侯廷朝3万元钱后，间接获得了争议房产的宅基地款收款凭单。2011年12月15日和2012年7月5日，争议房产已分别办理了武集用（2011）第203171879号土地使用权证与武安市房权证西土山乡字第××号房屋所有权证，土地使用权人与房屋所有权人登记均为孟任所。2012年，原告从孟任所处得知孟任所已经办理争议房产土地使用权证，并由此得知该房产已由被告孟艳成卖与孟任所。原审法院，本案争议焦点有三：一是原告侯廷朝作为本案原告的主体是否适格；二是原告所提主张是否超过诉讼时效；三是原、被告在房屋买卖合同中所约定“只允许孟宪平住，不允许卖，如卖，孟宪平再付侯廷朝肆万元正”的争议条款是否合法有效。关于争议焦点一，由于原告侯廷朝在卖房时未取得相关房产权利证书，也不是购买宅基地的权利登记人（权利人为杨庆元，别名杨二的），故本案中原、被告之间所达成的房屋买卖合同，涉及无处分权人处分他人财产权利，属于效力待定合同。鉴于在本案中，权利人杨庆元已对房屋买卖合同表示追认，原、被告房屋买卖合同有效，侯廷朝作为本案原告主体适格。关于争议焦点二，被告抗辩称原告主张已超诉讼时效，其应当提供相应证据证明，否则应承担举证不能的责任。2003年孟任所随被告等人去原告家中商议办理土地使用权证事宜，以及2009年孟任所通过被告孟艳成转借给原告侯廷朝3万元钱后，间接获得了争议房产的宅基地款收款凭单，均是孟任所通过被告孟艳成居中商谈或办理，被告并无其他证据证明原告于彼时即2003年或2009年就已经知道或应当知道争议房产已经由被告卖与孟任所。2012年原告从孟任所处得知孟任所已经办理争议房产土地使用权证，并由此得知该房产已由被告孟艳成卖与孟任所，故此时原告侯廷朝才知道并认为其权益受到了侵害，至2013年3月5日原告起诉，原告主张并未超过二年诉讼时效。即使根据物权公示公信原则，以争议房产的土地使用权证或房屋所有权证登记时间（2011年12月15日或2012年7月5日）起算，原告主张也未超过二年诉讼时效。故本案中，原告主张并未超过诉讼时效。关于争议焦点三，我国物权法明确规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原、被告之间约定“只允许孟宪平住，不允许卖”，显然侵犯了权利人的收益权与处分权。在此不合法的前提下得出的“如卖，孟宪平再付侯廷朝肆万元正”的结论更是逻辑不通，显失公平，侵占了权利人个人合法财产。故上述“只允许孟宪平住，不允许卖，如卖，孟宪平再付侯廷朝肆万元正”争议条款由于违反了我国物权法关于“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”的法律强制性规定而归于无效。无效的合同自始无效，该条款无效并不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。另外，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。根据物权法定原则，所有权作为一种最完全的物权，具有排他性和永久性，非经法定不得被任意限制。买卖合同是转移标的物所有权的合同，转移后标的物所有权的内容与权能不得被当事人任意剥夺限制，这也是物权法定主义对意思自治限制的应有之义。综上，原告依据非法无效合同条款请求被告支付其40000元及利息的诉讼请求，本院不予支持，依法应当驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第三十九条、第六十四条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告侯廷朝的诉讼请求。案件受理费800元，由原告侯廷朝承担。宣判后，侯廷朝不服，提起上诉，主要事实与理由：一、一审法院适用法律错误，本案不适用物权法的规定。二、《买卖协议》是附条件的合同，被上诉人转卖房屋的事实视为条件成就，应依法履行合同义务，给付上诉人40000元。三、被上诉人擅自自转让房屋的行为违背民法的基本原则。违背了公平原则，诚实信用原则，意思自治原则。请求：撤销一审判决，改判被上诉人给付上诉人40000元及利息。案件受理费由被上诉人承担。被上诉人孟艳成答辩称：一审判决正确，应予维持。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人侯廷朝与被上诉人孟艳成1999年签订的买卖协议中明确约定，该房屋侯廷朝88000元卖与孟艳成，只许孟艳成居住，不许孟艳成买卖，若果孟艳成买卖该房再付侯廷朝40000元。该协议是双方当事人的真实意思表示，并且该协议并不违反法律规定，为有效协议，双方当事人均应按照协议履行各自的义务。该房屋在侯廷朝卖给孟艳成不久，孟艳成将该房屋转卖给了案外人，此时，上诉人侯廷朝与被上诉人孟艳成所签买卖协议约定孟艳成再给付侯廷朝40000元的所附条件成就，按照买卖协议孟艳成应给付侯廷朝40000元，侯廷朝的上诉理由成立，本院予以支持，一审法院认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（二）项之规定判决如下：一、撤销河北省武安市人民法院（2014）武民初字第157号民事判决；二、被上诉人孟艳成在本判决生效之日起十日内给付上诉人侯廷朝40000元；三、驳回上诉人侯廷朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，由被上诉人孟艳成承担。二审案件受理费800元，由被上诉人孟艳成承担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨海山代理审判员　　张增民代理审判员　　冯　雪二〇一五年一月十二日书　记　员　　常新蕊百度搜索“”