景民一终字第102号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-07-10
案件名称
吴乐峰、邹兆华等农村房屋买卖合同纠纷民事二审判决书
法院
江西省景德镇市中级人民法院
所属地区
江西省景德镇市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴乐锋,邹兆华,黄春根,王华平
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书景民一终字第102号上诉人（原审原告）吴乐锋，男，汉族，住江西省乐平市矿务局。委任代理人余军，江西义耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）邹兆华，男，汉族，住江西省乐平市后港镇。委任代理人邓育华，江西博煜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黄春根，男，住江西省乐平市洎阳街道办事处。被上诉人（原审第三人）王华平，男，汉族，住江西省乐平市洎阳街道办事处。委托代理人李金彪，江西省乐平市洎阳街道法律服务所法律工作者。上诉人吴乐峰因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服乐平市人民法院（2014）乐民一初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，被告黄春根租用店面成立乐平市乐福房产信息中心，第三人王华平于2013年6月17日经乐平市工商行政管理局注册成立名称为乐平市乐福房产中介信息部，该信息部为个休工商户，经营者为王华平。2013年5月28日，原告吴乐峰与被告邹兆华经中间人黄春根介绍，签订房地产买卖契约。契约第一条明确约定被告邹兆华自愿将座落于乐平市后港镇岭上村（建筑面积286平方米，土地面积138平方米）出卖给原告吴乐峰，原告吴乐峰对此房屋做了充分了解，愿意购买此房屋。第二条约定房地产成交价53万，原告于2013年5月28日付定金23万元。同时被告邹兆华将房屋产权证件押在中介方保管。第五条约定，房屋办理产权过户手续费用由原告吴乐峰承担，原、被告双方必须协助办理。协议由原告吴乐锋、被告邹兆华和中证人黄春根签名，并加盖乐平市乐福房产信息中心专用章。2013年5月29日原、被告及第三人一起带后港镇顾家社区居委会证明经乐平市房地产交易管理所鉴证原告吴乐锋和被告邹兆华及妻子王艳珍签订房地产买卖契约，契约第一条约定被告邹兆华自愿将座落于乐平市后港镇顾家社区居委会岭上村乐房产地证30610号的房地产（房屋建筑面积291.23平方米）出卖给原告吴乐峰，原告吴乐峰对此房屋做了充分的了解，愿意购买该房地产。第十条约定，本契约经双方签字并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。2013年5月29日经乐平市房地产管理局审查批准，2013年6月4日原告吴乐锋取得房屋所有权人为吴乐锋、产权编号为乐房权证私字第572**号的房屋所有权证。原告吴乐锋以土地使用权仍然未办理过户手续向法院提起诉讼要求：1、依法解除原、被告2013年5月28日签订的房地产买卖契约；2、依法判令被告归还原告预付的购房款23万元；3、依法判令被告赔偿原告经济损失人民币132697.4元；4、依法判令两被告承担连带责任；5、诉讼费用由被告承担。另查明，2013年5月29日原、被告及第三人一起带着乐平市后港镇顾家社区居委会证明到乐平市房地产管理局办理房屋所有权证，该证明证实：我村村民邹兆华360281197211013016与王艳珍3602581197310260047夫妇有房屋壹栋，座落于后港镇顾家社区居委会岭上村建筑面积291.23平方米，乐房权证私字第306**号经村民集体经济组织同意转移给我村村民吴乐峰360281197903162613，以上情况属实。出售人邹兆华、王艳珍，情况属实：唐延生，2013年5月29日。被告及第三人均认为该证明是原告吴乐峰将写好了上述内容的证明交给被告邹兆华拿到村委会盖章的，原告吴乐峰未出庭，原告特别授权委托代理人无证据证明原告未到场。原审法院认为，2013年5月28日和2013年5月29日原告吴乐峰和被告邹兆华签订房屋买卖契约，原告吴乐峰对此房屋做了充分了解，愿意购买该房地产。2013年5月29日被告邹兆华配合原告吴乐峰办理过户手续。2013年6月4日原告吴乐峰经乐平市房地产管理局审查批准取得房屋所有权证产权编号为乐房权证私字第572**号的房屋所有权证人为吴乐峰。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产的转让，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。该转让合法有效，原审法院予以认定。原告吴乐峰以土地使用权仍然未办理过户手续向法院提起诉讼要求解除原、被告2013年5月28日签订的房地产买卖契约不符合法律规定，原审法院不予支持。原告吴乐峰认为被告通过出具虚假证明在乐平市房地产管理局办理了过户手续，与庭审查实事实不符，同时又不同意提起行政诉讼，该主张证据不充分，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：驳回原告吴乐峰的诉讼请求。案件受理费6740元决定由原告吴乐峰承担。上诉人吴乐峰不服原审判决，向本院上诉称：原审认定事实不清。原审未对上诉人吴乐峰及被上诉人邹兆华的身份予以明确，即上诉人吴乐峰系城镇居民，被上诉人邹兆华系农村村民的事实，因为国家法律法规明确禁止城镇居民在农村购置宅基地。原审未对上诉人吴乐峰在给付被上诉人邹兆华购房款23万元后，被上诉人邹兆华至今未向上诉人交房的事实进行认定，因为这直接关系到上诉人是否实际取得交易的房屋的事实。原审未对2013年5月29日乐平市后港镇顾家社区居委会出具的虚假证明予以认定，因为该份证明效力直接导致农村宅基地使用权和房屋所有权享受主体的合法化和扩大化。原审未对办理房屋产权过户的事实进行认定，因为整个房屋产权过户中是由上诉人吴乐峰和被上诉人邹兆华、黄春根、王华平共同进行的，且是仅凭乐平市后港镇顾家社区居委会出具的虚假证明办理的，因此该房屋产权自始至终没有任何法律效力。原审未对2013年5月28日上诉人吴乐锋与邹兆华签订的《房地产买卖契约》的事实进行认定，根据吴乐锋与邹兆华的身份，双方签订的《房地产买卖契约》是无效的和没有约束力的；原审适用法律错误。原审适用的《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条错误，本案应适用《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条、《关于深化改革严格土地管理的决定》（国办发（2004）28号）第十条规定。综上，上诉人请求：1、撤销乐平市人民法院2014年5月20日作出的（2014）乐民一初字第58号民事判决；2、依法解除上诉人吴乐峰与被上诉人邹兆华2013年5月28日签订的房地产买卖契约、判令被上诉人邹兆华归还上诉人预付的购房款23万元、判令被上诉人邹兆华赔偿上诉人经济损失人民币132697.4元、判令被上诉人承担连带责任；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。针对上诉人的上诉请求及理由，被上诉人邹兆华辩称：我们的答辩意见主要以一审的代理词为准，这个房屋买卖已经通过乐平市房管局审查确认过，并且已经办理了过户登记手续，如果上诉人要撤销房屋买卖合同的话，也应通过行政复议或行政诉讼来撤销房管局的行政确认行为；在本案中，邹兆华不存在任何过错。针对上诉人的上诉请求及理由，被上诉人黄春根辩称：我没有欺骗上诉人购买房屋，房屋买卖是由上诉人与邹兆华双方商定的价格，其他的事情在原审的时候已经提及过。针对上诉人的上诉请求及理由，被上诉人王华平辩称：原审认定事实清楚，适用法律十分正确。本案的事实是2013年5月28日和2013年5月29日上诉人吴乐峰与被上诉人邹兆华签订房屋买卖契约，上诉人吴乐峰对此房屋做了充分的了解，愿意购买，且经乐平市房管局审查批准，取得了房屋所有权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条，上诉人吴乐峰与被上诉人邹兆华的房屋买卖合法有效。实际上，上诉人吴乐峰不能仅凭是农村集体土地而否认整个房屋买卖的法律效力，经申请人申请，当地村委会、镇政府及土管局同意办理相关的土地征收手续，只是由于上诉人吴乐峰不愿意办理，这才导致至今没有办理相关过户手续；上诉人吴乐峰原审起诉和二审上诉都是没有事实根据和法律基础的。本案实际是“房屋买卖纠纷”和“订立合同过错赔偿纠纷”二个案由，上诉人一并起诉错误。如果上诉人吴乐峰认为乐平市房管局错误审查颁发了房产证，那么首先应当向乐平市房管局提出复议，也可提起行政诉讼，而不是要求法院的民事庭来撤销颁发的房产证。综上，二审法院应当驳回上诉人吴乐峰的上诉。二审经审理查明，原审庭审笔录及二审审理中被上诉人黄春根均陈述乐平市后港镇顾家社区居委会证明是被上诉人王华平拿了格式版本让他抄写的，无法能证明该份证明是吴乐锋事先写好的。其他二审经审理查明的事实与原审查明的一致。本院认为，2013年5月28日上诉人吴乐峰和被上诉人邹兆华签订一份房地产买卖契约，该份契约对双方买卖的房地产、价格、办理产权过户手续、效力、责任等情况均有约定，被上诉人吴春根作为中证人在该份契约上签了名，并加盖乐平市乐福房产信息中心专用章。2013年5月29日上诉人吴乐峰和被上诉人邹兆华及妻子王艳珍签订的房地产买卖契约经乐平市房地产交易管理所鉴证，并于同日经其审批同意办证，之后，吴乐峰、邹兆华及妻子王艳珍、吴春根、王华平共同到乐平市房地产管理局申请办理房屋登记，2013年6月4日上诉人吴乐峰取得了乐房权证私字第572**号的房屋所有权证，房屋产权所有人为吴乐锋。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，上诉人吴乐峰与被上诉人邹兆华之间的房屋过户登记已具有法律效力，亦即上诉人吴乐峰已取得该房屋的产权，上诉人吴乐峰诉称要求解除与被上诉人邹兆华签订房地产买卖契约与上述乐平市房产管理局的房屋过户登记行为所产生的法律效力相矛盾，而法院的民事审判无权对乐平市房产管理局房屋过户登记行为的合法性与否作出评价。故此，上诉人吴乐峰的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6740元，由上诉人吴乐峰承担。本判决为终审判决。审 判 长 鄢用正审 判 员 付小琴代理审判员 欧阳国二〇一五年一月十二日代书 记员 胡月玲 微信公众号“”