（2014）茶法民一初字第660号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-02-13
案件名称
湖南慧科生态园林开发有限公司与陶敏租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
茶陵县人民法院
所属地区
茶陵县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南省慧科生态园林开发有限公司,陶敏
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十二条第一款，第一百一十三条
全文
湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2014）茶法民一初字第660号原告湖南省慧科生态园林开发有限公司（以下简称慧科公司），住所地：茶陵县。法定代表人陈春香，该公司董事长。委托代理人陈智军，湖南挚友律师事务所律师，特别授权。委托代理人李振锋，湖南挚友律师事务所律师，一般代理。被告陶敏，女，1972年1月1日出生，汉族，浙江省海宁市人，户籍在浙江省海宁市，现住茶陵县马江镇慧科生态园。委托代理人陈林，湖南挚友律师事务所律师，特别授权。原告慧科公司与被告陶敏租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理，依法组成由助理审判员宋蓓担任审判长，人民陪审员谭六生、谭建华参加的合议庭，于2014年10月21日、10月27日、1月12日公开开庭进行了审理。原告慧科公司的代理人陈智军、李振锋、被告陶敏及其代理人陈林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告慧科公司诉称：2012年9月12日，原告与被告签订《租赁合同》，将原告所有的农家乐饭店房屋、餐饮用品、员工宿舍、竹屋4套、大鱼塘2口即皮窝冲和马塘包括鱼在内租赁给被告。合同约定：租期为5年，自2012年9月13日至2017年9月12日止。租金合计人民币60万元整，其中包括鱼塘的鱼作价15万元在内归乙方（被告）所有。首次付款40万元在签订合同同时支付，其余20万元6个月内付清，另外支付1万元水电保证金。竹板房每年需要全面刷防腐漆一次，费用由乙方（被告）支付并负责施工。乙方（被告）如逾期超过30天仍未足额缴纳租赁金，则甲方（原告）可单方解除合同，乙方交纳的租赁金抵作违约金。合同签订后，被告没有按照合同约定交纳租金，且因个人债务等问题影响了原告。故原告依据双方合同的约定和法律相关规定诉至法院，请求判令解除原、被告在2012年9月12日签订的《租赁合同》，限期将租赁财产按原状交还给原告，如不能则承担恢复原状或赔偿损失的法律责任，并依合同约定承担违约金。为支持自己的诉讼请求，原告向本院提交了以下证据材料：《租赁合同》一份，拟证明：（1）合同约定租金一共60万元，其中包括鱼塘的鱼作价15万元；（2）合同约定是签订合同时付款40万元，其余20万元应当在合同签订之日起6个月内付清；（3）合同第九条第一项约定被告不能按期缴纳租金的，只要被告逾期30天不能交纳租金，原告方有权解除合同；（4）合同约定的财产包括租赁财产移交清单与合同第一条中约定的财产；（5）合同约定了承租方即被告的权利与义务，其中包括租赁期发生的水电等费用由承租方承担，租赁期满或者合同解除，被告需按照财产移交清单交付财产，损坏的照价赔偿等内容；马江镇自来水厂出具的证明，拟证明被告所经营的农家乐被停水是发生在2014年5月，被告所经营的农家乐被停水不是原告的原因，是被告拖欠自来水公司水费造成的；对刘某某的调查笔录，拟证明在被告经营农家乐期间没有被告陈述的原告关门影响其经营的事实；从2012年12月以后，惠科公司没有使用马江镇自来水厂供应的水，而是使用自己水井的水；对陈甲某的调查笔录，拟证明原告没有关门影响被告经营的事实存在。经质证，被告对原告提交的证据的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但认为该租赁合同中包含了两个法律关系，一个是农家乐的租赁关系，标的是45万元，另外一个是鱼的买卖合同关系，标的是15万元。就租赁合同而言，双方只存在5万元的差异；对证据2认为不能作为马江镇自来水厂的证明，因为对马江镇自来水厂的性质不能确定，根据其了解，陈丙某出具了两份证明给原告，对这份证据的真实性有异议；对证据3、4均认为证人刘某某、陈甲某是原告方的工作人员，与原告有利害关系，证人的陈述与事实不符；被告陶敏向本院提交书面答辩状，辩称如下：1、原告第一项诉讼请求不属于人民法院裁判的范围，人民法院不应受理；2、原告约定解除权已经变更，法定解除权尚未成就。本案包含租赁农家乐及鱼塘的租赁合同（标的为45万元），以及鱼塘中鱼的买卖合同（标的为15万元）两种合同关系，原告所称的“租金”，包含尚欠的5万元农家乐租金，以及15万元鱼款，而拖欠鱼款并不能导致解除租赁合同的后果。订立合同时，原告描述鱼塘中已经放养10多万元的鱼，待6个月后即2013年春节时可成鱼上市，故双方约定在6个月后支付余款。然而，在2013年春节时，鱼塘根本捞不到鱼，原告认可鱼塘无鱼的事实，并表态尚欠租金待以后成鱼上市再说，对合同条款作了变更处理，其合同解除权也已经变更；3、2013年度，原告在答辩人处消费签单32471元，此时成鱼尚未上市，故签单消费应抵作租金，答辩人尚欠租金仅为17529元；4、原告未依约供水，存在重大违约行为；5、即使原告存在合同解除权，其权利亦已经消灭。被告向本院提交以下证据证明自己的诉讼主张：对证人陈建平、王乙某所做的调查笔录各一份，拟证明原告出租的鱼塘没有鱼；原告在被告的农家乐消费的相关单据，拟证明原告在被告经营的农家乐进行消费签单，应当予以抵账，签单的人员包括陈春香本人及其司机左斌、还有陈春香的儿媳妇等人；曾某某出具的2014年元月份交纳水费的收条，拟证明被告方有交纳水费；录音材料一份，拟证明证人陈丙某向原告提供了两份证明材料，而原告只向法院提交了一份。原告对被告提交的证据材料的质证意见如下：认为证据1不符合证据的形式要件，且两名证人与被告存在利害关系，证人所反映的捞鱼情况与合同签订不是同一时间；对证据的真实性有异议，且签单的行为是另外一种法律关系，原、被告之间还有其他包括烟酒等货款没有结清，双方需要结算才能算清；证据3的真实性不能确定，但根据合同被告在经营期间是直接向马江镇自来水厂交纳水费，这与原告没有关系；证据4不符合证据的形式要件，是非法证据材料。因被告向本庭提交了一份与原告提交的马江镇自来水厂证明人陈丙某的录音，怀疑马江镇自来水厂的证明的真实性，故本院依职权传唤证人陈丙某，并就谈话做了记录。双方对此无异议。原告提交的马江镇自来水厂的证明是由陈丙某出具，是其真实意思表示。对证据综合各方质证意见，合议庭对本案证据认证如下：原告慧科公司提交的证据：证据1，被告对其真实性没有异议，本院依法予以采纳；对证据2，经本院与证明人核实，该证明内容是其真实意思表示，对该份证据本院予以采信；对证据3、4因证明人与原告有利害关系，在没有其他证据证明其证明内容的情况下，对该两份言辞证据不予采纳。被告陶敏提交的证据：证据1因证明人与被告有利害关系，在没有其他证据证明其证明内容的情况下，对该两份言辞证据不予采纳；对证据2的关联性原告提出了异议，本院认为，被告提交的签单一方面与本案是两个法律关系，另一方面不能证明原告对签单冲抵租金的认可，故本院对此证据不予采纳；对证据3，陈丙某的证明可以佐证该证据的真实性，本院予以采信，对证据4，虽然该证据的形式要件存在瑕疵，但以此对此原告所提交的相应证据材料的合理怀疑可以实现，故本院对该证据予以采纳。根据上述采信证据，并结合到庭的当事人、代理人的陈述，以及本院依职权调取的证据，本院确认本案事实如下：2012年9月12日，原告将其所有的农家乐饭店房屋、餐饮用品、员工宿舍、竹屋4套、大鱼塘2口（皮窝冲和马塘）租赁给被告，并将鱼塘的鱼一并转让，双方就上述内容签订了一份《租赁合同》。该合同约定：租期为5年，即2012年9月13日至2017年9月12日。租金共计60万元，其中包括鱼塘的鱼作价15万元。被告在签订合同之后依约先付款40万元，余下20万元至今未付。2013年原、被告双方就通往农家乐场所的自来水管道产生的水损应当由谁承担一事产生矛盾，2014年5月茶陵县马江镇自来水厂对该专用水表采取停水停户处理。原告认为被告违反了双方签订的《租赁合同》中的约定事项，符合第九条违约责任中的第一款的条件。为此原告诉至法院，请求判令解除原、被告于2012年9月12日签订的《租赁合同》，并限期被告将租赁财产按原状交还给原告，要求被告依约将租赁财产交还给原告后所剩余的租赁金用于向原告支付违约金。本院认为，本案需要查明的事实：1、原、被告之间的合同是否合法有效，原告解除合同的请求是否应当得到支持；2、如合同解除，被告应如何承担违约责任。从审理查明的事实来看，原、被告2012年9月12日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同。该合同中包含两个法律关系，即农家乐饭店、竹屋房4套加1竹屋内客房3间、鱼塘2口及屋内相应设备等的租赁关系和4口鱼塘中鱼的买卖关系。双方将上述两项法律关系的租金和货款统一规定为租金60万元，分两次付清，但未就租金和货款支付的先后顺序做出约定。本院认为，，双方就鱼款的付款时间没有在合同中进行明确约定，在庭审过程中双方就此也未能达成一致意见，根据法律规定，买受人应当在收到标的物的同时支付。故本案中鱼塘的鱼应当以鱼塘交付使用之日起视为所有权的转移，鱼的价款应当自鱼的所有权转移时支付，即被告支付给原告的第一笔租金40万元中包含了鱼款15万元。被告辩称事后发现鱼塘没有鱼，且原告在被告处的签单应当抵扣租金。本院认为，根据法律规定被告应当在发现或者应当发现该情况合理期间内通知出卖人。签单抵扣租金需要有双方的结算，以及双方书面的认可。就被告提交的现有证据材料，不足以支持自己的抗辩理由。现被告未按照合同约定在规定的期限内支付余款20万元，原告以被告未依约支付剩余的20万元租金违反了合同的约定为由，请求解除原、被告2012年9月12日签订的《租赁合同》依法应当得到支持。关于违约责任如何承担，本院认为，原、被告的行为都存在违约。首先，原告作为出租方应当履行租赁物的维修义务，在2013年1月双方就自来水的水损问题发生了争议，在没有协商处理好的情况下，原告采取将被告承租的农家乐以外的自来水停用的措施，未从根本上将水损一事进行解决。被告也没有在出租人未履行维修义务的前提下自行维修，而是继续使用，造成水损扩大，双方都存在过错。其次，被告未按照合同约定按期缴纳剩余租金，是原、被告签订合同解除的根本原因。综上，原、被告在租赁合同存续期间均有违约行为，对合同的解除以及各自的损失，双方各承担50%的违约责任。根据双方的合同约定，乙方（被告）如不能按期缴纳租赁金，乙方交纳的租赁金抵作违约金。被告已交纳25万元租金，减去已租赁2年4个月（2012年9月12日至2015年1月12日）的租金21万元，剩余租金为4万元，各承担50%的违约责任，即各承担2万元的违约金。原告应将被告多缴纳的4万元租金在被告将租赁物返还给原告时，退还给被告。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百一十三条、《中国人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百五十九、一百六十一条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条之规定，判决如下：解除原告湖南省慧科生态园林开发有限公司与被告陶敏于2012年9月12日签订的《租赁合同》的租赁关系；限被告陶敏在本判决书生效后十日内将租赁财产依照《租赁合同》所附财产移交清单所列项目按照原状返还给原告湖南省慧科生态园林开发有限公司；原告湖南省慧科生态园林开发有限公司与被告陶敏各承担50%的违约责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5350元，由原告湖南省慧科生态园林开发有限公司负担2675元，被告陶敏负担2675元（此款已由原告预交，由被告在履行本判决时直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 宋 蓓人民陪审员 谭六生人民陪审员 谭建华二〇一五年一月十二日书 记 员 彭双胜附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。《中国人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”