（2014）锡法民撤初字第0001号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-04-29
案件名称
邓学治、汤宝奇等民事判决书
法院
无锡市锡山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓学治,汤宝奇,朱美仙
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条，第一百九十一条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十六条第一款，第一百四十四条
全文
江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2014）锡法民撤初字第0001号原告邓学治。委托代理人陈志亭，江苏文方律师事务所律师。被告汤宝奇。委托代理人肖激，江苏行德律师事务所律师。委托代理人陆浩星，江苏行德律师事务所律师。被告朱美仙。原告邓学治与被告汤宝奇、朱美仙案外人撤销之诉一案，原告于2014年8月6日向本院提起诉讼，本案依法组成合议庭，适用普通程序，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告邓学治的委托代理人陈志亭，被告汤宝齐及其委托代理人陆浩星到庭参加诉讼，被告朱美仙经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓学治诉称：朱美仙未取得无锡市锡山区东北塘街道芙蓉山庄A区14幢2单元401室房屋所有权，且该房已由中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建设银行）进行了抵押权登记。朱美仙在未取得所有权亦未征得抵押权人同意的情况下不得处分该房屋。其与汤宝奇签订的关于上述房屋的《商品房转让协议》（以下简称《转让协议》）并非出于买卖房屋的真实意思，实质上是以物抵债，且汤宝奇并未支付房屋转让全款，也未办理过户手续，故该协议无效。原告认为，（2012）锡法民初字第0763号民事判决书确有错误，且已经损害原告权利。请求：撤销（2012）锡法民初字第0763号民事判决书。被告汤宝奇辩称：朱美仙和汤宝奇签订的《转让协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，《转让协议》有效。（2012）锡法民初字第0763号民事判决书没有错误。请求：驳回原告诉讼请求。被告朱美仙未作答辩。本院查明：2012年7月9日，本院立案受理汤宝奇诉朱美仙商品房买卖合同纠纷一案，2013年1月9日作出（2012）锡法民初字第0763号民事判决书，判决汤宝奇与朱美仙于2011年3月11日签订的买卖无锡市锡山区东北塘芙蓉山庄A区14幢2单元401室商品房的《转让协议》有效。另查明：2011年3月11日，汤宝奇、朱美仙至江苏省常州市武进区前黄超强法律咨询服务部签订《转让协议》，约定朱美仙将本案涉诉房屋作价642350元转让给汤宝奇所有。上述《转让协议》由江苏润凯律师事务所律师柴华平按照朱美仙、汤宝奇意思起草，朱美仙、汤宝奇签字确认，武进区前黄超强法律咨询服务部业主卞圣云、柴华平签字见证。本院认为：本案的争议焦点是汤宝奇与朱美仙签订的《转让协议》是否有效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，汤宝奇、朱美仙于2011年3月11日签订的《转让协议》明确约定了双方买卖的房屋、价款、过户手续及违约责任等条款。从形式和内容来看，该《转让协议》是商品房买卖合同，而非以物抵债协议。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。按照这一原则，关于不动产物权变动的原因关系或者基础关系，即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否有效，应当依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。如果合同具备法律规定的生效要件，则应当认为合同关系已经生效。至于不动产变动能否成就，并不是合同生效的必要条件。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该规定进一步明确了物权变动的原因与结果相分离的原则。再者，《物权法》第一百九十一条第二款规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。就不动产物权变动而言，这里的转让指的是不动产物权变动的结果，而非原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。根据上述理由，本案中，朱美仙是否取得涉诉房屋所有权不影响《转让协议》的效力，建设银行作为抵押权人是否同意转让涉诉房屋对《转让协议》的效力亦无影响，汤宝奇是否支付房屋转让全部价款，是否办理房屋过户手续属于《转让协议》之履行的范畴，履行范畴的内容并不影响《转让协议》效力之判定。依据《合同法》第五十二条之规定审查，《转让协议》没有无效情形，故该协议自成立时生效。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告邓学治要求撤销（2012）锡法民初字第0763号民事判决书的诉讼请求。案件受理费5110元、公告费500元，合计5610元，由邓学治负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长 蒋 飞审 判 员 薛悠云代理审判员 刘家强二〇一五年一月十二日书 记 员 邬明珠本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”