（2014）穗海法生民初字第905号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-05-08
案件名称
广东宏德科技物业有限公司与姚晓聪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东宏德科技物业有限公司,姚晓聪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《广东省物业管理条例》：第五十条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法生民初字第905号原告：广东宏德科技物业有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张朝德。委托代理人：林高民。被告：姚晓聪，住所地广州市天河区。委托代理人：杨创铄。原告广东宏德科技物业有限公司诉被告姚晓聪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李鑑辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林高民，被告的委托代理人杨创铄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系海珠区凤浦西苑小区业主，2014年7月份之前，一直接受原告提供的物业管理服务。2013年6月，小区所在的凤浦西苑业主委员会提出要与原告终止物业管理服务合同，原告针对业委会提出的要求，及时与相关部门沟通，同意等待有关部门确认后才能终止对该小区的物业管理服务。后原告于2014年6月25日在政府有关部门的见证下，才正式撤离该小区，终止原物业管理服务事项。期间，原告一直都在为凤浦西苑小区的业主提供物业管理服务。按《物业服务委托合同》第二十条的约定，凤浦西苑小区物业的业主按建筑面积每平方米每月1.5元交付物业管理费，逾期交纳者，从逾期之日起每日按应缴金额的千分之二交纳滞纳金（即违约金）。被告为凤浦西苑小区嘉泰一街10号302房的业主，拥有房屋建筑面积为123.2922平方米，每月物业管理费为205.21元，而被告自2012年7月份起至2014年6月份共拖欠物业管理服务费用4438.52元及其违约金。原告多次向被告催收无果，特起诉请求：一、判令被告支付物业管理服务费4438.52元给原告；二、判令被告支付上述款项至还清之日止的违约金（从2012年7月份计到2014年6月份的违约金为3092.17元，每日按应缴金额的千分之二交纳，之后的违约金待后续计算）给原告；3、诉讼费用由被告负担。被告辩称，确认原告主张的房屋面积、物业管理费单价、每月应缴管理费数额，确认原告主张的欠费期间没有向原告缴纳过管理费。其没有缴纳物管费的原因，是由于业委会也有要求收费，不清楚向谁交。其看到了业委会张贴的公告，公告中称免除其9个月的物管费。由于其确实没有交物业管理费，其同意交纳物管费给原告，但不同意支付违约金，其认为违约金过高，由法院按照银行同期贷款利率标准予以适当调整。经审理查明，被告是广州市海珠区嘉泰一街10号302房的权属人，房屋的建筑面积为123.2922平方米。2012年1月，原告（乙方）与广州市海珠区凤浦西苑业主委员会（甲方）签定《凤浦西苑小区物业服务委托合同》，约定甲方将“凤浦西苑”商住小区AB区委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止；本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或使用人收取：（1）住宅：高层1.50元／月.平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴金额的千分之二交纳滞纳金；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三十日内向对方提出书面意见，且在同等条件下，乙方享有签约的优先权；等。协议签订后，原告按约对凤浦西苑小区进行了物业管理服务。但该合同约定期限届满后，原告没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对该小区进行物业管理服务，直至2014年6月25日将物业管理权移交给该小区业主委员会。被告所有的上述房屋位于凤浦西苑小区内，每月物业服务费为184.94元，其自2012年7月起没有向原告交纳上述房屋的物业服务费。诉讼中，被告提供了一份落款为“凤浦西苑业主委员会”的《收费公告》照片打印件，主要内容为：2013年7月6日，经小区业主大会表决通过，终止与宏德物业公司的服务合同，实行业主委员会自治管理，但由于物业公司的干扰、阻挠、拒不办理移交，致使2013年7月以来，业委会无法正常收取管理费…经业主委员会研究决定，免除全体业主2013年7月至2014年3月共计9个月管理费；等。原告表示广州市海珠区凤浦西苑业主委员会在2013年8月左右曾经向其司发出书面通知，要求终止与其司的物业委托合同关系，但其司以需相关行政部门核实后才撤离为由，没有撤离该小区。业委会在2013年7月张贴已与其司终止合同的公告，要求业主不要交管理费，导致其司无法收取物业管理费。本院认为，原告与广州市海珠区凤浦西苑业主委员会签订的《凤浦西苑小区物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，双方均应自觉履行。原告自2012年1月1日起对凤浦西苑小区实行物业管理服务，直至2014年6月25日才将物业管理权移交给该小区业主委员会。被告所有的房屋位于凤浦西苑小区，在原告物业管理服务范围。现原告要求被告支付拖欠2012年7月至2014年6月的物业服务费4438.52元，被告对此予以确认，并表示同意向原告支付上述物业服务费，并无不当，本院予以支持。至于被告认为凤浦西苑小区业主委员会要求其向该业主委员会交纳物业管理费问题，因属另一法律关系，本案对此不作调处。原告表示凤浦西苑小区业主委员会在2013年8月左右已书面通知终止物业服务委托合同关系，根据《广东省物业管理条例》第五十条第二款“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域”的规定，原告本应及时退出凤浦西苑小区。在原告未按规定及时退出物业管理区域的情况下，原告与业主之间就物业服务费问题存在争议，在争议未明确前，原告要求被告支付拖欠2013年7月至2014年6月物业服务费的违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。至于2012年7月至2013年6月物业服务费的违约金，因被告没有及时交纳且没有合理原因，故原告要求被告支付该段期间物业服务费的违约金有理，本院予以支持，但原告主张的每日千分之二的违约金标准过高，被告要求调整有理，本院予以采纳，即被告应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准支付所欠2012年7月至2013年6月物业服务费的违约金给原告，当月所欠物业服务费的违约金均从次月1日起计算至清还之日止，且均不得超过所欠物业服务费本金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条和《物业管理条例》第七条第（一）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告姚晓聪在本判决生效之日起十日内，向原告广东宏德科技物业有限公司支付物业服务费4438.52元。二、被告在本判决生效之日起十日内，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准向原告支付拖欠2012年7月至2013年6月物业服务费的违约金（当月所欠物业服务费的违约金均从次月1日起以184.94元为本金计算至清还之日止，且均不得超过所欠物业服务费本金）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元由被告负担。本案受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李鑑辉二〇一五年一月十二日书记员 马智妍黄智敏 关注公众号“”