（2014）济民一终字第965号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-01-19
案件名称
王蔚、宋海岩与葛美荣、任庆省房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王蔚,宋海岩,葛美荣,任庆省
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民一终字第965号上诉人（原审原告、反诉被告）王蔚，女，1986年1月19日出生，汉族，无业，户籍所在地济南市，现住济南市。上诉人（原审原告、反诉被告）宋海岩，男，1987年6月30日出生，汉族，济南铁路局济南供电段职工，户籍所在地济南市，现住济南市。被上诉人（原审被告、反诉原告）葛美荣，女，1977年1月21日出生，汉族，无业，户籍所在地济南市，现住济南市。被上诉人（原审被告、反诉原告）任庆省，男，1964年11月22日出生，汉族，济南伟光商贸有限公司总经理，户籍所在地济南市，现住济南市。两被上诉人共同委托代理人魏毅、闫秋香，均系山东琴岛（济南）律师事务所律师。上诉人王蔚、宋海岩因与被上诉人葛美荣、任庆省房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人王蔚、宋海岩，被上诉人任庆省及其与葛美荣的共同委托代理人魏毅、闫秋香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：王蔚、宋海岩及葛美荣、任庆省均为夫妻关系。葛美荣通过商品房买卖方式购得济南市槐荫区x小区x区x号楼x号房屋（以下简称x号房）一套，该房屋于2012年5月14日登记于其名下，房产证号为济房权证槐字第x号，登记面积62.7m2。该房屋之上设定有招商银行股份有限公司济南分行抵押权，抵押金额313000元，担保债务履行期限为2010年9月15日至2020年9月15日。2012年10月24日，王蔚、宋海岩与葛美荣、任庆省签订《房屋买卖合同》一份，双方约定葛美荣、任庆省将x号房屋以80万元的价格出售给王蔚、宋海岩，由王蔚、宋海岩于合同签订当日支付定金2万元。该合同第五条房屋价款支付方式约定，王蔚、宋海岩应当于2012年10月24日向葛美荣、任庆省支付房款544300元，剩余房款255700元为葛美荣、任庆省该房屋按揭贷款尚未还清的本金，该部分房款为本合同房屋总价款的一部分，由王蔚、宋海岩在总房款中扣除而由葛美荣、任庆省代王蔚、宋海岩向银行偿还。王蔚、宋海岩承诺每月15号前将该月的房屋贷款（包括本金和银行利息）转交葛美荣、任庆省，由葛美荣、任庆省代王蔚、宋海岩存入该房屋招商银行还贷卡（卡号xxxxxx，姓名葛美荣），双方即时沟通，王蔚、宋海岩拒绝履行视为违约。第六条约定，待王蔚、宋海岩将剩余房款全部向银行还清后即办理产权转移手续，办理过户手续所产生的费用按照国家有关规定由双方各自承担。办理过户前，该房屋的产权证由王蔚、宋海岩保管。第七条违约责任约定：1.合同签订后葛美荣、任庆省应当在2012年10月25日前向王蔚、宋海岩移交该房屋，葛美荣、任庆省存在反悔、拒不履行合同手续等违约行为的，葛美荣、任庆省向王蔚、宋海岩承担违约金50万元，且王蔚、宋海岩有权要求继续履行合同。2.合同签订后，王蔚、宋海岩存在反悔、拒不履行合同手续等违约行为的，王蔚、宋海岩应向葛美荣、任庆省承担违约金50万，且葛美荣、任庆省有权要求继续履行合同。3.王蔚、宋海岩未能按本合同约定按时足额向葛美荣、任庆省支付购房款时，每逾期一日，按未支付房款的万分之五向葛美荣、任庆省承担违约金。4.合同签订后，葛美荣、任庆省未能按合同约定及时向王蔚、宋海岩交付房屋时，每逾期一日，按已付房款总额（包括已经偿还的银行贷款部分）的万分之五承担违约金。5.双方任何一方单方解除本合同或者有其他违约行为的，应赔偿给守约方造成的一切经济损失（包括可得利益、守约方实现债权所支出的诉讼费、律师费等费用）。第九条约定该合同自双方签字之日生效，此前签署的此房购房合同将自动失效。该合同还约定了其他事项。双方一致认可，在上述合同签订前，2012年7月23日，葛美荣、任庆省与案外人唐某某签订《房屋买卖合同》一份，约定葛美荣、任庆省将x号房屋以80万元的价格卖予唐某某。葛美荣、任庆省与唐某某签订的《房屋买卖合同》内容除付款时间、交房时间及第九条约定与王蔚、宋海岩和葛美荣、任庆省签订的《房屋买卖合同》不一致外，其他内容均一致。葛美荣、任庆省在本案审理中先是说明，唐某某于合同签订后的当日在王蔚的陪同下在招商银行取款2万元交纳了购房定金，于2012年7月29日、2012年8月17日、2012年8月18日、2012年8月19日、2012年8月29日、2012年8月30日通过银行汇款支付购房款17万元、10万元、10万元、14余万元、24300元、10万元，以上共计634300余元。但葛美荣、任庆省后又称其仅收到唐某某324300元购房款。为证明其收到的购房款数额，葛美荣、任庆省提交任庆省招商银行《活期账户明细（个人）》一份，该银行账户明细显示唐某某分别于2012年7月29日、2012年8月1日、2012年8月9日、2012年8月29日、2012年8月30日向该银行账户汇款5万元、5万元、10万元、24300元、10万元，共计324300元。2012年7月23日，葛美荣、任庆省与唐某某签订《房屋交接确认书》，双方完成了x号房屋的交付。葛美荣、任庆省还向原审法院说明，因唐某某还款能力出现问题，唐某某提出将x号房屋转让于其妹妹即王蔚。2012年10月24日，在王蔚、宋海岩均在场的情况下，其与唐某某解除了双方签订的《房屋买卖合同》（双方在《房屋买卖合同》、《房屋交接确认书》上签字确认“此件已作废，2012.10.24”），解除与唐某某的合同后，其当场与王蔚、宋海岩签订了本案诉争的《房屋买卖合同》。王蔚、宋海岩认可在葛美荣、任庆省与唐某某解除房屋买卖合同的当场其与葛美荣、任庆省签订了《房屋买卖合同》，但否认其同唐某某之间存在亲属关系。王蔚、宋海岩认可《活期账户明细（个人）》的真实性，但认为此仅能证明唐某某通过银行转账与任庆省之间的资金往来，不能证明双方没有现金往来。王蔚、宋海岩向原审法院说明，因唐某某欠其借款到期未能偿还，其与葛美荣、任庆省及唐某某三方达成一致意见，葛美荣、任庆省与唐某某解除合同，然后由其购买x号房屋，购房款首付部分以其对唐某某的债权与葛美荣、任庆省应退还唐某某的购房款抵销414300元，剩余部分其当场支付给葛美荣、任庆省9万元，之后又陆续支付了部分购房款。王蔚、宋海岩据此认为其依约向葛美荣、任庆省支付了购房款，但葛美荣、任庆省拒不交付房屋，葛美荣、任庆省的行为构成违约，应当承担违约责任。为证明上述主张，其向原审法院提交以下证据：证据1.葛美荣、任庆省于2012年10月24日向其出具《收条》，载明：“今收到王蔚购房款人民币￥504300元（伍拾万肆仟叁佰元整），收款人：葛美荣，任庆省，收款日期2012年10月24日。”证据2.《收条》一份，载明：“已分三次收到王蔚按月还入的葛美荣招商银行（卡号xxxxxx）房贷款共计12384元（4128×3）壹万贰仟叁佰捌拾肆元整。收款人：葛美荣、任庆省，收款时间2012年10月25日。”证据3.《收条》一份，载明：“甲方收到乙方购房款人民币肆万元整。甲方：葛美荣、任庆省，乙方：王蔚、宋海岩，2012年12月10日。”证据4.招商银行网上银行交易记录电脑截屏打印页一份，该记录显示自2012年11月22日葛美荣收到转账4128元，之后截止2013年11月27日，共计15次收到52215.10元。证据5.《欠条》照片打印页一份，载明：“唐某某于2012年8月25日欠王蔚人民币肆拾万元整（￥400000），经双方协商约定于2012年10月15日全部归还，特立此据！欠款人唐某某，xxxxxxxxxx，2012年9月28日。”证据6.《欠条》复印件一份，载明：“唐某某于2012年9月20日欠王蔚人民币贰拾万元整（￥200000），经双方协商约定于2012年10月15日全部归还，特立此据！欠款人唐某某，xxxxxxxxxx，2012年9月20日。”证据7.《收条》照片打印页一份，载明：“今收到葛美荣退房款￥414300，肆拾壹万肆仟叁佰元整。唐某某，xxxxxxxxxx，2012年10月24日。”葛美荣、任庆省质证认为，对证据1、证据2的真实性没有异议，是其签字按捺的手印，但是并没有收到504300元的购房款，也没有收到预付的12384元房贷房款。当时其与王蔚、宋海岩及唐某某三方达成的协议是，其与唐某某的合同解除后，由其向唐某某返还购房款，再由王蔚、宋海岩依合同约定向其支付购房款，不存在抵销唐某某对王蔚、宋海岩债务的约定，当时王蔚、宋海岩只是支付了9万元，基于朋友间的信任其向王蔚、宋海岩出具了证据1、证据2的收条，王蔚、宋海岩承诺之后付款但一直未付。对证据3的真实性没有异议，是在2012年12月9日收到的汇款4万元，2012年12月10日出具的收条。对证据4的真实性没有异议，认可收到了归还的房贷房款52215.10元，但王蔚、宋海岩每次都逾期付款，导致葛美荣银行信用严重受损，造成损失2万元。证据5、证据6、证据7均非原件，对其真实性不予认可，葛美荣没有向唐某某出具过414300元的收条，该两份证据无法证明王蔚、宋海岩向葛美荣、任庆省支付房款的事实。葛美荣、任庆省为证明已向王蔚、宋海岩交付了x号房屋，其向原审法院提交以下证据：证据1.照片打印页9张，照片内容为x号房屋入户门口及旁边配电室的状况，配电室内放有床垫等物品。葛美荣、任庆省向原审法院说明配电室内的物品为王蔚、宋海岩所有，王蔚、宋海岩已经还贷一年多，足可以证明王蔚、宋海岩已经收房。证据2.（2014）济历城民字第1599号《公证书》一份，公证书的内容为通过电脑网络访问宋海岩腾讯微博的记录。公证书公证显示，2012年12月24日，宋海岩发微博：“个人售x精装双层商住两用写字间120平产权65年带房产证空间相册有照片。”2013年10月21日，宋海岩发微博对x小区自来水与普利思纯净水TDS值与电解实验对比。葛美荣、任庆省主张上述微博内容可以证明x号房屋的房产证已经交由王蔚、宋海岩持有，房屋也已经交付。证据3.经葛美荣、任庆省申请原审法院自济南市公安局报警指挥中心调取的报警电话录音一份，录音中显示宋海岩于2014年1月12日报警称：“我家的房子让人砸了”，“我现在进不了家门。”证据4.经葛美荣、任庆省申请原审法院自招商银行济南分行个人信贷部调取的催收贷款电话录音一份，录音显示，因王蔚、宋海岩逾期偿还葛美荣在招商银行的x号房屋的按揭贷款，银行工作人员向宋海岩进行催收。王蔚、宋海岩质证认为，对证据1、证据2的真实性均没有异议，但是不能证明葛美荣、任庆省的证明目的，物品是其放在配电室的，但因为葛美荣、任庆省没有交房，其才无法将物品放入房内；卖房子的微博是因其已付清了房款，认为其拥有房屋的处分权，才决定出售，照片是在签合同前看房时拍摄的；水质实验是在x小区其朋友周某某家做的并非在x号房屋内完成。以上证据无法证明葛美荣、任庆省已经交房的事实。证据3的真实性没有异议，但当时的背景是因葛美荣、任庆省违规在x号入户门外的过道上自行加装了一道防盗门，在物业获知后，物业对该违规加装的防盗门进行了拆除，报警的当天其到x号房屋门外后发现走廊防盗门被拆除，与其签订合同时房屋的状态发生了改变，其在尚未知晓为物业拆除的情况下报的警，此录音不能证明已经交房，其一直未能进入x号房屋。证据4的真实性没有异议，但是因为葛美荣、任庆省没有交房，其才逾期付款。在原审法院调查过程中，在双方均在场的情况下，由宋海岩当庭拨通其朋友周某某的电话，原审法院与周某某进行了通话。经向周某某询问，其向原审法院说明王蔚、宋海岩曾在x小区其家中做过水质实验，并说明王蔚、宋海岩在2013年下半年入住了x号房，其曾在王蔚、宋海岩入住后到访过x号房，其经常看到王蔚、宋海岩的汽车停放在x小区。王蔚、宋海岩否认周某某说明的事实，其向原审法院说明因处理x号房屋走廊防盗门被拆一事，其车辆经常停放在x小区，由此可能导致周某某误认为其已经入住x号房。经葛美荣、任庆省申请，原审法院对x号房内部进行了现场勘验。经勘验，发现房间内除双方合同中约定的物品外，另有床垫等物品，双方均否认床垫为自己所有。原审法院还对x号房的邻居xxx号房屋的使用人进行了调查，经查xxx号房屋为一单位使用，该单位在场职工均称不认识双方，已长时间不见x号房屋内有人居住。为证明王蔚、宋海岩尚欠葛美荣、任庆省物业费，葛美荣、任庆省向原审法院提交x号房屋所在小区物业公司某物业管理有限公司济南分公司诉葛美荣拖欠物业费《起诉状》一份，该物业公司要求葛美荣补交2012年7月至2013年12月欠缴的物业费3387元及支付违约金1828.98元。其主张当时双方约定物业费由王蔚、宋海岩承担。王蔚、宋海岩质证认可《起诉状》的真实性，但认为此为物业公司与葛美荣、任庆省之间的纠纷，与王蔚、宋海岩没有关系，且双方在签订房屋买卖合同时没有约定物业费的承担，其不同意向葛美荣、任庆省支付物业费。原审法院另查明，王蔚、宋海岩为本案支付律师费25856元；葛美荣、任庆省为本案支付律师费31056元。原审法院认为：王蔚、宋海岩与葛美荣、任庆省于2012年10月24日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行各自义务。具体而言，王蔚、宋海岩应当履行给付购房款等义务，葛美荣、任庆省应当履行交付房屋等义务。现双方争议的焦点问题为王蔚、宋海岩是否依约支付了房款及葛美荣、任庆省是否依约交付了房屋。关于房款的交付，双方约定，王蔚、宋海岩应当于2012年10月24日向葛美荣、任庆省支付544300元首付款，余款255700元由王蔚、宋海岩按照葛美荣、任庆省剩余房贷的按揭数额按月于每月15日前支付葛美荣、任庆省。王蔚、宋海岩向原审法院提交的购房款收条及网上银行转账记录显示，葛美荣、任庆省于2012年10月24日收到房款504300元，于2012年10月25日收到余款中三期按揭贷款共计12384元，于2012年12月10日收到房款4万元，于2012年11月22日至2013年11月27日，分15次收到52215.10元，以上共计608899.10元。王蔚、宋海岩对上述房款的构成进行了相应的解释。葛美荣、任庆省否认收到了504300元购房款中的414300元及余款中三期按揭贷款12384元，认可收到了其他房款。葛美荣、任庆省向原审法院说明其系基于对王蔚、宋海岩的信任预先写下的收条，双方约定延后付款。原审法院认为，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，一方当事人对书证原件提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。王蔚、宋海岩提交的504300元及12384元的收条均为葛美荣、任庆省本人签字按捺手印的书证原件，葛美荣、任庆省否认其收到了上述款项，并提出双方另行约定付款时间，但其就该主张其未能提交证据证明，无法推翻王蔚、宋海岩提交的书证原件的证明力，原审法院对该答辩意见不予采纳。综上，依据原审法院查明的事实。原审法院认定葛美荣、任庆省共计收到王蔚、宋海岩房款608899.10元，王蔚、宋海岩主张已支付608900元不准确，应以原审法院查明为准。葛美荣、任庆省提出王蔚、宋海岩尚欠其402208.25元的主张，证据不足，原审法院不予采信。关于房屋的交付，依双方合同约定，葛美荣、任庆省应于2012年10月25日将x号房屋交付王蔚、宋海岩，此系葛美荣、任庆省的一项主要合同义务。双方在本案审理中就x号房屋是否交付产生争议。原审法院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。葛美荣、任庆省主张其已经将x号房屋交付王蔚、宋海岩，其应当就该主张提供证据予以证明。葛美荣、任庆省为此提交了照片、《公证书》、录音证据等证据。虽然每份证据均无法直接证明交房的事实，但综合各证据间接反映的情况及生活经验，结合原审法院调查的情况，原审法院认为葛美荣、任庆省提交的证据足以证明其已经将x号房屋交付给王蔚、宋海岩。王蔚、宋海岩辩称其未收房，但对房屋的占有作为行使房屋权利的基础，按生活常理，只有占有房屋后才会作出一定的与房屋使用、处分相关的行为。王蔚、宋海岩尚未收房即向房屋外放置居住用品，未收房便代葛美荣、任庆省偿还贷款长达一年的时间，未收房即向外发布售房信息的行为明显与常理不符。且宋海岩的朋友周某某向原审法院陈述王蔚、宋海岩已经实际入住了x号房屋，与周某某的通话作为王蔚、宋海岩提交的证据，其陈述的事实对是否交付房屋一事具有较大的证明力。综合葛美荣、任庆省提供的以上证据、双方的陈述及原审法院的调查取证情况，原审法院认定葛美荣、任庆省已经依约向王蔚、宋海岩交付了x号房屋。因葛美荣、任庆省不存在逾期交房的违约情况，王蔚、宋海岩基于逾期交房要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，原审法院不予支持，葛美荣、任庆省要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》的反诉请求，原审法院予以支持。王蔚、宋海岩要求葛美荣、任庆省支付其违约金13万元及律师费25856元的诉讼请求均无事实依据，原审法院不予支持。关于葛美荣、任庆省要求王蔚、宋海岩支付其截止2013年12月19日的购房款402208.25元的诉讼请求，依据原审法院查明的事实，王蔚、宋海岩截止2013年11月27日已向葛美荣、任庆省支付了购房款共计608899.10元，不存在王蔚、宋海岩欠付购房款402208.25元的事实，其该项反诉请求原审法院不予支持。按照双方合同约定，剩余购房款255700元为按月支付的购房贷款，截止2013年12月19日，王蔚、宋海岩实际欠付了一期的银行贷款，因葛美荣、任庆省未对该期银行贷款的具体数额举证，原审法院对该期购房款不予处理。关于王蔚、宋海岩违约责任的认定，依双方合同约定，王蔚、宋海岩应于2012年10月24日先支付544300元首付款。但王蔚、宋海岩仅于2012年10月24日支付了504300元首付款，剩余4万元于2012年12月9日支付并由葛美荣、任庆省于2012年12月10日出具收条予以确认，该4万元首付款逾期46日，依双方合同约定，王蔚、宋海岩应当按照未付款项的日万分之五计算违约金，经核算为920元。同时依约，王蔚、宋海岩应当于每月15日前偿还银行贷款，但2012年11月22日至2013年11月27日期间，其存在逾期还贷的情况，根据该期间其实际还款数额及逾期还款日期，按照未付款项的日万分之五计算违约金，原审法院核定该期间王蔚、宋海岩应承担的违约金为170.88元。故原审法院认定王蔚、宋海岩应向葛美荣、任庆省支付违约金共计1090.88元。葛美荣、任庆省要求王蔚、宋海岩按照其主张的未付房款402208.25元为基数，按日万分之五的标准，自2012年10月24日计算至2013年12月19日支付违约金85000元的反诉请求，没有事实依据，原审法院不予支持，具体逾期付款违约金应以原审法院核定为准。葛美荣、任庆省还要求王蔚、宋海岩支付其2012年7月1日至2013年12月31日期间的物业管理费3387元及违约金1828.98元，其并提供了《起诉状》作为证据。原审法院认为，《起诉状》仅表明了葛美荣、任庆省与物业公司之间存在欠缴物业管理费的纠纷，无法证明其是否实际向物业公司支付了相应的物业管理费及违约金。葛美荣、任庆省要求王蔚、宋海岩支付其物业管理费及违约金的反诉请求，证据不足，原审法院不予支持。关于葛美荣、任庆省要求王蔚、宋海岩向其支付的因王蔚、宋海岩逾期付款导致葛美荣个人银行信用记录不良造成的损失2万元，葛美荣、任庆省未提交证据证明该损失的存在。葛美荣、任庆省的该反诉请求，证据不足，原审法院不予支持。关于律师费的负担，按照双方合同约定，违约方应当向守约方支付律师费。葛美荣、任庆省因本案纠纷支付律师费31056元并提供了代理合同及律师费发票予以证实，王蔚、宋海岩作为违约方，应当赔偿该费用。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十条第（一）项的规定，判决：一、原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩与被告（反诉原告）葛美荣、被告（反诉原告）任庆省于2012年10月24日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应继续履行该合同；二、原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）葛美荣、被告（反诉原告）任庆省支付逾期付款违约金1090.88元；三、原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）葛美荣、被告（反诉原告）任庆省支付律师代理费31056元；四、驳回原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩要求解除其与被告（反诉原告）葛美荣、被告（反诉原告）任庆省于2012年10月24日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求；五、驳回原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩要求被告（反诉原告）葛美荣、被告（反诉原告）任庆省返还其购房款608900元的诉讼请求；六、驳回原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩要求被告（反诉原告）葛美荣、被告（反诉原告）任庆省向其支付违约金13万元的诉讼请求；七、驳回原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩要求被告（反诉原告）葛美荣、被告（反诉原告）任庆省支付其律师费25856元的诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）葛美荣、被告（反诉原告）任庆省要求原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩支付购房款402208.25元的反诉请求；九、驳回被告（反诉原告）葛美荣、被告（反诉原告）任庆省要求原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩支付其物业管理费3387元及相应违约金1828.98元的反诉请求；十、驳回被告（反诉原告）葛美荣、被告（反诉原告）任庆省要求原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩支付其因原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩违约导致其个人银行信用记录不良的损失2万元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11547元，由原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩负担。反诉案件受理费8566元，由原告（反诉被告）王蔚、原告（反诉被告）宋海岩负担4566元，由被告（反诉原告）葛美荣、被告（反诉原告）任庆省负担4000元。上诉人王蔚、宋海岩不服原审判决上诉称：一、涉案房屋并未交付。在《房屋买卖合同》中约定交付房屋的时间是2012年10月25日，原审判决虽然认定涉案房屋已经交付，但是对房屋权属证书、钥匙、物业费、水电卡等的交付时间和交付地点均未查清。通过原审时对涉案房屋物业公司及邻居的走访，以及房屋内物品的查看，均能证实王蔚、宋海岩未使用过该房屋。葛美荣、任庆省应对已经交付房屋负举证责任，但是其没有直接证据证明，仅有的几份间接证据也形成不了证据链。原审时通过打电话的方式询问证人周某某从程序上和内容上均有瑕疵，不能作为证据使用。二、葛美荣、任庆省在签订《房屋买卖合同》之前即知道物业公司下达了《装修违章整改通知书》，但是在房屋买卖过程中隐瞒了该事实，并将违章部分的装修费用计算在总房款内。之后房屋违章部分被强行拆除，给王蔚、宋海岩造成了利益损失，葛美荣、任庆省在签订合同时就存在违约行为，应返还费用并赔偿损失。三、原审法院调取的招商银行电话记录并不完整，对王蔚、宋海岩有利的部分没有调取。四、因葛美荣、任庆省的种种违约行为，王蔚、宋海岩不应该承担逾期付款违约金，诉讼期间停止支付银行贷款的所有损失应当由葛美荣、任庆省承担。五、葛美荣、任庆省的反诉请求只支持了一部分，却要求王蔚、宋海岩承担全部的反诉律师费不公平。原审判决要求王蔚、宋海岩承担的诉讼费用也过高。综上，请求撤销原判，依法改判支持王蔚、宋海岩的原审诉讼请求，或者发回重审。本案一、二审诉讼费用和律师费由葛美荣、任庆省承担。被上诉人葛美荣、任庆省答辩称：一、葛美荣、任庆省已按约向王蔚、宋海岩妥善交付了涉案房屋，不存在违约行为。综合原审时的所有证据，结合生活经验及社会常识，能够充分认定葛美荣、任庆省已经将涉案房屋交付给王蔚、宋海岩，王蔚、宋海岩也已经在涉案房屋内居住。涉案房屋的买卖对于双方当事人来说属于重大交易行为，王蔚、宋海岩在一年多的时间里十几次偿还涉案房屋的银行贷款，表明其继续履行房屋买卖合同的意愿，如果该房屋未实际交付，王蔚、宋海岩十几次偿还涉案房屋银行贷款的行为是无法想象的，已经远远超出了生活经验。二、原审时主审法官与周某某的即时通话是依职权作出的法庭调查，双方当事人均在场，宋海岩主动拨通周某某的电话，由法官对案件事实进行核实。周某某对法官的身份及法官依职权调查有充分了解，周某某已经明确确认王蔚、宋海岩已经在涉案房屋中居住，依法应当予以确认。三、双方签订的《房屋买卖合同》第七条第5款约定了违约方承担守约方一切经济损失。原审判决王蔚、宋海岩承担葛美荣、任庆省律师费符合该约定，不存在律师费过高的情形。四、因王蔚、宋海岩违约，致使葛美荣、任庆省无故支出物业管理费、律师费及诉讼费用，该费用应由王蔚、宋海岩承担。五、根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，人民法院对当事人诉讼费用的承担有自由裁量权。本案因王蔚、宋海岩的违约行为引起，原审判决王蔚、宋海岩承担诉讼费用公正合理，依法应予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，应当依法驳回上诉。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，1.王蔚、宋海岩提交证人周某某的书面证言一份。证明原审时法官当庭电话联系周某某对其调查，因周某某口误，陈述的内容与事实不符。葛美荣、任庆省质证称，根据法律规定证人应出庭接受双方当事人质证，王蔚、宋海岩提交的证人周某某的书面证言不符合证据的法定形式，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。原审时法官通过宋海岩的电话与周某某进行通话，是法官依法进行法庭调查，不能将该调查过程简单认定为证人证言。假设原审法官与周某某的通话被认定为证人证言，根据证人证言的稳定性，应该认为原审时周某某的陈述的证明力比二审书面证人证言的证明力强。周某某与原审法官通话所陈述的内容能够清晰反映王蔚、宋海岩在2013年下半年在涉案房屋居住的事实，同时表明周某某曾经前往涉案房屋对王蔚、宋海岩进行探望。该份书面证人证言中也陈述宋海岩曾经给周某某看过手机中的涉案房屋照片，宋海岩打算出租或出售涉案房屋。根据正常的生活经验，如果涉案房屋未实际交付，那么宋海岩手机中怎么会有涉案房屋的照片，王蔚、宋海岩如何出售或出租自己未取得控制权的房屋？房屋买卖是重大交易行为，买卖双方一定会尽到重大注意义务，这也能够印证涉案房屋已交付的事实。2.葛美荣、任庆省提交（2014）槐民初字第55号民事判决书、二审诉讼委托代理合同、律师代理费收费发票以及葛美荣、任庆省支付律师代理费的银行转账凭证，证明因王蔚、宋海岩拒绝履行合同给葛美荣、任庆省造成了物业费损失3387元、物业费违约金损失1828.98元、二审律师代理费损失2万元。本院认为：本案的争议焦点为葛美荣、任庆省是否按照《房屋买卖合同》的约定向王蔚、宋海岩交付了涉案房屋。从葛美荣、任庆省提交的照片、对宋海岩微博进行证据保全的《公证书》、录音材料等证据来看，虽然不能直接证明葛美荣、任庆省向王蔚、宋海岩交付了涉案房屋，但是综合全案证据可以认定葛美荣、任庆省依约向王蔚、宋海岩交付涉案房屋的事实。第一，从公证书载明的宋海岩的微博内容可以看出，宋海岩在《房屋买卖合同》订立之后对涉案房屋所在的x小区自来水与纯净水TDS值进行电解对比实验，在微博中发布出售涉案房屋的信息，从照片可以看出王蔚、宋海岩在涉案房屋旁的配电室放置了一些物品。通常情况下，上述行为均是房屋所有权人对房屋行使使用、处分权利的行为，上述行为需要以实际占有房屋为前提。尤其是宋海岩出售涉案房屋的行为，通常情况下买卖房屋作为重大交易行为，买受人必然要实际查看房屋，如果宋海岩未实际占有涉案房屋，其无法满足买受人查看涉案房屋的要求。所以王蔚、宋海岩主张在实际未占有涉案房屋的情况下即发布出售涉案房屋的信息，与常理不符。第二，在《房屋买卖合同》订立之后，王蔚、宋海岩每月偿还涉案房屋的银行贷款长达一年多的时间，而王蔚、宋海岩未提交证据证明在该期间其要求葛美荣、任庆省交付涉案房屋。可见，如果葛美荣、任庆省未交付涉案房屋，而王蔚、宋海岩在未要求交付涉案房屋的情况下依然每月偿还涉案房屋银行贷款长达一年多的时间，显然不符合常理。第三，原审法院自济南市公安局报警指挥中心调取的报警电话录音显示宋海岩于2014年1月12日报警称“我家的房子让人砸了”，“我现在进不了家门”。宋海岩报警时的陈述显然是以其报警之前可以进入涉案房屋为前提，表明涉案房屋实际由其控制。虽然宋海岩称其去查看涉案房屋时因房屋大门发生变化，为了让公安部门派人来处理只能如此陈述，并且主张其每隔一段时间去涉案房屋查看情况。但是，如果宋海岩未实际控制涉案房屋，甚至无法进入的话，其主张每隔一段时间去涉案房屋查看情况，显然不符合常理。第四，关于周某某在原审调查时接受法官当庭电话问询，原审调查时由宋海岩用自己的手机拨通周某某的电话，原审法官就本案事实向周某某进行调查，调查内容形成了笔录，经双方阅笔录无误后签字确认，因此向周某某进行调查的内容可以作为证据使用。周某某明确陈述王蔚、宋海岩已经实际入住了涉案房屋。虽然王蔚、宋海岩二审提交周某某的书面证人证言主张周某某在法官向其电话调查时因口误陈述的内容与事实不符，但是从证据的证明力来看，二审中书面证人证言的证明力没有一审中证人接受法庭调查陈述内容的证明力高。因此对于王蔚、宋海岩二审提交的周某某的书面证人证言，本院不予采信。第五，王蔚、宋海岩与葛美荣、任庆省均认可在2012年10月24日双方订立《房屋买卖合同》时唐某某在场，先由葛美荣、任庆省与唐某某在之前订立的《房屋买卖合同》和《房屋交接确认书》上签名确认作废，之后再由王蔚、宋海岩与葛美荣、任庆省订立《房屋买卖合同》。根据一般生活常理判断，葛美荣、任庆省作为涉案房屋的出卖人其主要义务为向王蔚、宋海岩交付涉案房屋，在王蔚、宋海岩知晓葛美荣、任庆省与唐某某订立过《房屋交接确认书》的情况下，王蔚、宋海岩作为买受人必然要求与葛美荣、任庆省就交付涉案房屋进行协商并达成一致。因此，王蔚、宋海岩主张葛美荣、任庆省未交付涉案房屋与常理不符。综上，可以认定葛美荣、任庆省已经依约向王蔚、宋海岩交付了涉案房屋。在履行涉案《房屋买卖合同》过程中，王蔚、宋海岩存在延期支付购房首付款和延期按月偿还银行贷款的行为，系违反合同约定，应当依约向葛美荣、任庆省支付违约金。基于上述事实，原审法院作出的原审判决并无不当，本院予以维持。关于涉案房屋部分违章建筑被强行拆除的问题，本院认为，王蔚、宋海岩主张葛美荣、任庆省在订立《房屋买卖合同》时已经知晓违章事实并予以隐瞒系违约，因此应当返还相应的费用并赔偿损失，然而王蔚、宋海岩原审依据《房屋买卖合同》第七条第4款要求葛美荣、任庆省支付违约金13万元，并未提出二审中主张的因涉案房屋部分违章建筑被强行拆除而承担返还费用、赔偿损失等相关诉讼请求，故本院对此主张不予处理。关于原审判决律师代理费和诉讼费的承担问题，本院认为，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”原审判决根据本案事实以及双方的责任作出本案律师代理费和诉讼费的承担并无不当，本院予以维持。鉴于葛美荣、任庆省未提出上诉，其要求王蔚、宋海岩承担的物业费损失3387元、物业费违约金损失1828.98元、二审律师代理费损失2万元不属于本案二审审理范围，本院不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11547元，由上诉人王蔚、宋海岩负担。本判决为终审判决。审 判 长 许海涛代理审判员 徐林豹代理审判员 唐鸣亮二〇一五年一月十二日书 记 员 赵 艳 来自：