（2014）历商初字第2095号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-10-26
案件名称
王文军与济南华强广场置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王文军,济南华强广场置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十四条，第十五条第一款，第六十条第一款
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历商初字第2095号原告王文军，男，1965年2月15日出生，汉族，天下第一泉大明湖景区职工，住济南市。委托代理人柳广波，山东李晓明律师事务所律师。被告济南华强广场置业有限公司，住所地济南市。法定代表人牛自波，董事长。委托代理人张磊，男，1980年10月5日出生，汉族，公司工作人员，住历下区青后小区三区21号楼1单元301。委托代理人赵开勇，山东众成仁和律师事务所律师。原告王文军与被告济南华强广场置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王文军及其委托代理人柳广波、被告济南华强广场置业有限公司的委托代理人张磊、赵开勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文军诉称，2011年5月29日，原、被告双方签署了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的济南华强广场C号楼4层室房3-408号房屋，合同约定，房屋面积为57.06平米，房屋总价款1039866元。同时合同第10条约定，经设计部门同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人自通知到达后15日内作出是否退房的决定。另外，被告在宣传广告中一直宣传该房屋的窗户为飘窗。合同签署后，在实际履行过程中，由于被告擅自变更了涉案房屋的规划设计，不但将窗户的飘窗取消，而且还变更了窗户的设计尺寸，致使该窗户的尺寸严重变小，不单严重违反了合同约定和法律的规定，而且还影响到房屋的采光、通风等使用功能，并且，被告在擅自变更设计后，亦未按照合同约定通知原告，侵害了原告享有的退房权利，被告的行为已经构成违约。为此，原告为维护自身的合法权益不受侵害，特依法诉至贵院。请求1、法院依法判决解除《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201133593）；2、请求法院判令被告立即返还1039866元购房款，并支付利息258065.86元（2011年5月2日-2014年9月23日），自2014年9月24日至判决生效之日止期间的利息，以1039866元为基数按同期银行贷款利率计算；3、本案诉讼费用由被告承担。原告王文军为证明自己的主张，向本院提交的证据有：证据1、济南市商品房买卖合同一份，证明双方于2011年5月29日签署了涉案房屋的购买合同，同时合同的第十条及附件5补充协议的第一条和第六条，该份合同为格式合同，上述三个条款为格式条款，该格式条款免除了被告的主要合同义务加重了原告的权利负担，免除了其合同责任和义务，应当认定为无效条款；证据2、收款收据一份，证明于2011年5月2日被告向原告出具了涉案房屋的收据，价款为529866元；证据3、中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同，证明原告为购买涉案房屋向银行贷款，且承担的相应贷款利息，原告在诉求2中也是按照银行的贷款利息来主张损失；证据4、华强广场的宣传彩页4份，该彩页内容为“华强精装公寓，空间合理，户户赠送大面积飘窗，办公居住投资面面俱到，一房多用”，综合证明了被告在其广告宣传中明确原告所购买的房屋中既可用于居住同时也可用于办公；房屋的窗户为飘窗的设计方式而并非被告在答辩中所辩称该房屋不存在飘窗的问题；证据5、山东省建筑设计研究院设计更改单，证明涉案房屋所属工程及涉案房屋本身在2011年6月被告通过设计部门将房屋的挑檐取消，且将房屋的窗户尺寸变小，但双方合同签订时间于2011年5月，变更在后，变更时间为2011年6月，被告并没有按照法律的规定予以通知原告是否予以退房，显然侵害了原告的合同权利，另变更的设计尺寸也违反了国家关于房屋的规范设计要求；证据6、民用建筑设计通则GB50352-2005，证明了国家对房屋的采光系数是有明确的规范要求，涉案房屋经被告擅自变更设计规划后，其标准已无法达到上述通则的要求，这也是造成房屋的使用功能受到影响的主要原因，也是原告要求退房的主要理由；证据7、都市女报2013年3月15日关于涉案房屋的一篇报道，名称为“业主质疑华强广场公寓设计不合规定，窗户太小，屋内黑，这样的房子我怎么住”报道中提及房屋卧室窗户尺寸长约2米，宽1.3米，窗户面积为2.6平米，经过粗略测算，卧室的地面面积为25平米，窗户和地面的面积比为1：10，此比例达不到证据6的规范要求，这显然属于违反了国家的规定标准，原告有权要求解除合同。被告济南华强广场置业有限公司辩称，一、原告王文军单方要求解除《商品房买卖合同》，没有任何依据。1、原告王文军购买的房屋设计上并没有设计飘窗，我也从未在宣传广告中宣传该房屋窗户为飘窗。由于双方签订的《商品房买卖合同》中没有约定该房屋的窗户为飘窗，因此原告王文军以飘窗取消为由要求解除合同，没有任何依据。2、根据合同约定，需要书面通知买受人的设计变更情形是“结构形式、户型、空间尺寸、朝向”的变更，而本案中原告王文军所述的设计变更情形是“窗户的设计尺寸变小”，不属于合同约定的书面通知情形。二、因原告王文军要求解除《商品房买卖合同》的理由不成立，其无权要求退房，因此原告王文军也无权要求我返还购房款及利息。被告济南华强广场置业有限公司为证明自己的主张，向本院提交的证据有：证据1、商品房买卖合同一份，附件五第一条明确约定双方权利义务以合同及附件为准，销售广告宣传资料和示范单位是展示房屋的方式，仅供参考，不属于交付标准或交易条件，不构成合同内容，双方不受其约束，且原告对该条款已签字认可，应当遵守该约定内容；其次，合同附件一房屋平面图中所示原告购买户型中并无飘窗设计，该平面图也有原告的签字认可，附件三交房标准中也未提及该房屋有飘窗；合同第十条所约定的应当书面告知原告的设计变更情形，仅为该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更，并不存在原告所述的窗户设计尺寸变小的情形；根据合同第一条约定，该商品房用地性质为商务金融用地，其房屋用途属于商务公寓，无日照要求；证据2、C、D座公寓四层平面图（该平面图设计时间为2010年6月），证明原告所购买的商品房户型不存在飘窗设计，与合同约定的平面图为一致的。经审理查明，2011年5月29日，原、被告双方签署了《济南市商品房买卖合同》与《合同补充协议》，约定原告王文军购买被告济南华强广场置业有限公司开发的济南华强广场C号楼4层3-408号商品房，其用途为公寓，面积为57.06平米，房屋总价款1039866元。《商品房买卖合同》第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。”附件五，第一条约定：“买卖双方的权利义务以合同及其附件为准。销售广告、宣传资料和示范单位是出卖人展示房屋的方式，仅供参考，不属于交付标准或交易条件，不构成合同内容，双方不受其约束。”第六条约定：“房屋交付时存在质量缺陷的，出卖人应按照合同约定的交付标准及时进行整改维修，但除下列情形外，不影响交付：（1）房屋主体结构存在安全隐患；（2）其他严重质量缺陷致使房屋不能正常居住、使用的。”原告王文军于2011年5月2日向被告济南华强广场置业有限公司支付了529866元的购房款，被告济南华强广场置业有限公司向原告王文军出具了收款收据，余款原告王文军通过银行办理贷款手续。原告王文军没有接收房屋。另查明，涉案房屋的挑檐被取消，房屋的窗户尺寸变小。原告王文军认为，合同的第十条及附件5的补充协议第一条、第六条系格式条款，加重了原告王文军的义务，应属无效；被告济南华强广场置业有限公司在华强广场的宣传彩页上载明“户户赠送大面积飘窗”，而被告济南华强广场置业有限公司建造的涉案房屋无飘窗设计，变更了窗户设计尺寸，影响房屋采光、通风，构成违约且违反法律规定。被告济南华强广场置业有限公司认为，窗户尺寸变小，不在约定通知范围内；上述条款均经原告王文军签字认可，且没有提出飘窗的要求。双方形成纠纷，诉至本院。本院认为，《商品房买卖合同》与《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告王文军认为合同条款系格式条款，被告济南华强广场置业有限公司在华强广场宣传彩页上载明“户户赠送大面积飘窗”，而涉案房屋无飘窗设计，构成违约。其理由不当，本院不予支持，因为根据双方签订的《商品房买卖合同》中没有约定涉案房屋具有飘窗的设计。原告王文军认为被告济南华强广场置业有限公司变更窗户设计尺寸违反了国家关于房屋的规范设计要求，也未对其履行通知义务，涉案房屋可用于居住与办公，并提交了山东省建筑设计研究院设计更改单、民用建筑设计通则GB50352-2005、2013年3月15日都市女报文章以证明涉案房屋不适合居住。本院认为，原告王文军提交的证据能够证实涉案房屋对采光、通风有一定影响，被告济南华强广场置业有限公司有责任，但是被告济南华强广场置业有限公司没有构成根本违约，并未达到严重影响正常居住使用的程度。而且，双方提交的《商品房买卖合同》第十条显示该案所涉窗户设计形式及窗户尺寸的变化不属于合同约定的告知范围。因此，原告王文军主张解除合同、返还购房款、支付利息的请求理由不当，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告王文军要求解除《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201133593）的诉讼请求；二、驳回原告王文军要求被告济南华强广场置业有限公司返还1039866元购房款，并支付2011年5月2日起至2014年9月23日止的利息258065.86元，自2014年9月24日至判决生效之日止期间的利息，以1039866元为基数按同期银行贷款利率计算的诉讼请求。案件受理费人民币17480元、保全费人民币5000元，由原告王文军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币17480元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 于 毅人民陪审员 陈 军人民陪审员 胡丽颖二〇一五年一月十二日书 记 员 韩冰清 关注公众号“”