（2014）李民初字第1757号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-05-19
案件名称
青岛宝龙房地产发展有限公司与张丽丽房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市李沧区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛宝龙房地产发展有限公司,张丽丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2014）李民初字第1757号原告：青岛宝龙房地产发展有限公司，住所地：青岛市李沧区。法定代表人：许健康，职务：董事长。委托代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托代理人：杜勇，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告：张丽丽，女，汉族，个体业主，户籍所在地青岛市市南区。原告青岛宝龙房地产发展有限公司为与被告张丽丽房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月31日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杜勇到庭参加了诉讼，被告张丽丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2011年5月6日，原告与被告签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，合同约定原告将位于青岛市李沧区青山路689号的李沧宝龙城市广场mall区第四层的编号为4038、4039、4040的商铺租赁给被告并由被告按合同约定支付租金。合同签订后，原告于2011年12月3日将租赁场所交付被告使用，但被告未按约向原告支付租金、履约保证金、综合管理费、水电费等各种费用，原告已经解除了租赁合同，被告应于2013年5月10日前搬离租赁场所，但被告不仅不搬离租赁场所，并且仍未付清拖欠的租金、综合管理费、水电费等各种费用。被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除双方的合同并要求被告承担违约责任。现诉至法院，请求依法判令：1、解除双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付解除合同违约金36644元；3、判令被告向原告支付租金57409元、综合管理费56463元、水电费1368.9元等各种费用及逾期利息；4、补交优惠期租金183220元；5、判令被告向原告支付自2013年5月10日至2013年9月17日期间的延期占用费156438元；6、本案诉讼费等费用由被告承担。被告未到庭答辩。经开庭审理查明，2011年5月8日，原告与被告签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》1份，约定原告将位于青岛市李沧区青山路689号的李沧宝龙城市广场mall区第四层4038、4039、4040号商铺3间租赁给被告经营使用，租赁期限5年，租赁起始日为商场最迟开业日或被告租赁场所实际开业日（以两者较早发生者为准）。第一、二个租赁年度每月租金18322元、第三个租赁年度每月租金19198元、第四个租赁年度每月租金20358元、第五个租赁年度每月租金21518元，综合管理费为每月每平方米32元。原告同意在租赁期限内给被告租金缓交期12个月，租金优惠期外的其他租赁期间，被告应按合同约定的正常租金标准向原告支付租金。合同还约定，被告向原告缴纳2个月租金及2个月综合管理费共计人民币49674元作为履约保证金。履约保证金在整个合同期内由原告保管，原告无须向被告支付利息。合同期内，被告不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，但如原告因被告违约而从履约保证金中扣除相应未付款项、违约金或赔偿金的，被告应在收到原告通知后5日内补足该履约保证金，否则原告有权以被告根本违约而提前解除合同。本合同非因被告违约而终止时，原告于被告完成相关事项后7日内将履约保证金或余额无息退还被告，任何因被告违约导致原告提前解除合同的，原告有权提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。合同还约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。如被告擅自提前终止本合同或原告根据合同约定在被告违约的情况下提前终止合同，则在不影响本合同项下原告其他权利的前提下，视为被告自始不享有前述租金优惠期的租金优惠，前述租金优惠期转为正常租金的计租期，被告应按相应租赁年度的正常租金标准向原告补交该等期间的所有租金。该租赁合同起始日为原告商场开业日2011年12月3日。被告依约向原告交付履约保证金49674元。上述事实，有原告提交的租赁合同1份、物业管理服务协议1份及原告的陈述笔录在案为凭。原告称，双方合同签订后，被告未按时支付租金及物业费，故原告于2012年11月22日、2012年12月24日、2013年2月20日分别向被告发出催款函，2013年4月30日向被告发出《催要租金、物业管理费等律师函》，催促被告交付欠缴费用。因被告没有按时交费，原告于2013年5月2日向被告发出解除合同通知书，称即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及《物业管理合同》，要求被告于接到通知后7日内搬离涉案商铺。原告提交催告函3份、律师函1份、解除合同通知书1份、快递底单2份以证实其主张。原告称，双方签订的合同从2011年12月3日商场开业之日开始履行，被告实际迁出之日是2013年9月17日，期间被告共应交付租金175380元，但被告实际交付租金54966元，共欠付租金120414元，故原告主张的租金诉讼请求即第三项与第五项变更为截止2013年9月17日，要求被告支付欠付租金120414元。因双方合同约定的逾期付款违约金过高（未付款项的日5‰），故要求按照同期银行贷款利率标准的130%计算，被告向原告支付上述款项自2013年9月17日至判决生效之日止的利息。原告称，按照合同约定，因被告原因导致合同解除，被告应向原告支付相当于两个月的违约金36644元。原告称，截止到2013年9月17日，被告共欠付涉案商铺物业管理费56463元、水电费1368.9元，共计57831.9元。青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司委托原告代为收取被告欠付的物业管理费及水电费，故被告应向原告支付上述费用。因双方合同约定的逾期付款违约金过高（未付款项的日5‰），故原告主张按照同期银行贷款利率标准的130%计算，被告向原告支付上述款项自2013年9月17日至判决生效之日止的利息。原告提交青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司出具的代收费用的委托书1份以证实其主张。原告称，根据合同约定，被告享有12个月的缓缴租金期，但是在被告违约的情况下，被告应补交已经享受的10个月的缓交租金183220元。原告称，被告虽然按照合同约定交纳了履约保证金49674元，但是因为被告违约，所以该款原告不能退还被告。上述事实，有本院的庭审笔录在案为凭。本院用以确认上述事实的证据，已经本院审查，可以采信。本院认为，原、被告就涉案青岛市李沧区青山路689号的李沧宝龙城市广场mall区第四层4038、4039、4040号商铺签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，合法有效，本院对此予以确认。双方均应按合同约定享有各自的权利并履行各自的义务。被告经本院传票传唤，无正当理由未出庭应诉，亦未就原告提交的证据及主张提出异议，应承担举证不能的责任。本案中，因被告未按约向原告支付租金，原告依照合同约定向被告发出解除合同通知书，且被告已经实际从涉案商铺搬离，故双方签订的租赁合同已无履行的可能，原告现要求解除双方签订的租赁合同，本院予以确认。因涉案商铺的物业管理单位青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司委托原告代为收取被告欠付的物业管理费及水电费，故原告主张被告支付欠付的物业管理费及水电费，于法有据，本院予以支持。原告主张被告欠付租金120414元、物业管理费及水电费57831.9元，被告未提出异议，本院对此予以支持。原告主张应按照中国人民银行同期贷款利率标准的130%计算向原告支付上述款项自2013年9月17日至本判决生效之日止的利息，该主张未超过双方合同约定的标准，本院予以支持。因双方合同约定若因被告违约解除合同，原告不返还履约保证金；违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金；被告自始不享有租金优惠期的租金优惠，应按照相应租赁年度的正常租金标准向原告补交该等期间的所有租金，故原告现要求被告支付违约金36644元、补交优惠期租金183220元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告青岛宝龙房地产发展有限公司与被告张丽丽于2011年5月8日就坐落于青岛市李沧区青山路689号的李沧宝龙城市广场mall区第四层4038、4039、4040号商铺签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》。二、被告于本判决生效之日起10日内支付原告租金120414元、物业管理费及水电费57831.9元，并按中国人民银行同期贷款利率标准的130%计算向原告支付该款自2014年9月30日至本判决生效之日止的利息。三、被告于本判决生效之日起10日内支付原告违约金36644元。四、被告于本判决生效之日起10日内向原告补交优惠期租金183220元如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8673元、保全费600元，共计9273元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起10日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 张玲玲人民陪审员 花光春人民陪审员 刘风秋二〇一五年一月十二日书 记 员 郝军军 百度搜索“”