（2014）长中民三终字第03813号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2016-01-17
案件名称
常珏、常建雄与湖南楚盛园置业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常珏,常建雄,湖南楚盛园置业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）长中民三终字第03813号上诉人（原审原告）常珏。上诉人（原审原告）常建雄。两上诉人共同委托代理人刘瑶，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南楚盛园置业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区含浦大道学士路99号江山帝景小区。法定代表人李合阳，董事长。委托代理人徐芳霖，该公司职员。委托代理人康玲，湖南天地人律师事务所律师。上诉人常珏、常建雄因与被上诉人湖南楚盛园置业发展有限公司（以下简称楚盛园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2014）岳坪民初字第00118号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。原审法院审理查明：2011年7月16日，常珏作为买受人、常建雄作为共有人与楚盛园公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定，常珏、常建雄购买楚盛园公司开发建设的江山帝景B7、B8幢805室住宅，建筑面积116.45平方米，总房价为人民币692881元。《长沙市商品房买卖合同》第十条交付期限及条件约定，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；…。第十一条房屋交接及违约责任约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期未超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。…买受人办理房屋验收手续时发现交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30日内整改，整改期间不视作延期交楼。第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在60日内完成整改。《长沙市商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准中约定，B）住宅单元5、窗户：采用高级铝合金窗和双层中空玻璃。合同签订后，常珏、常建雄按照合同约定支付了房款首付款并办理了银行按揭手续。楚盛园公司于2012年12月12日向常珏、常建雄发出《江山帝景交楼通知书》。2012年12月29日，12月31日，常珏、常建雄两次到了楚盛园公司办理房屋验收手续，楚盛园公司向常珏、常建雄提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并公示相关文件，因常珏、常建雄没有看到房屋竣工验收表等，故常珏、常建雄没有办理收楼手续。2013年1月11日，受常珏、常建雄委托的长沙市芙蓉区小李飞刀工程项目管理有限公司对本案所涉房屋出具验房报告，该报告在验房报告表门窗玻璃CCC安全标识一栏中勾划为“有”并指出房屋中存在的问题。常珏、常建雄向物业管理公司提交验房报告，要求对存在问题进行整改。因常珏、常建雄对整改效果不满意，认为未达到要求，在多次与楚盛园公司沟通后仍未办理收楼手续。2014年3月3日，楚盛园公司再次向常珏、常建雄发出房屋交付催告函，要求常珏、常建雄前来办理交付手续。2012年12月19日，楚盛园公司开发的江山帝景项目雅典学院二期B7、B8栋工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意验收。2013年1月24日，此工程经消防验收备案。2013年4月18日，长沙市望城区建设工程质量安全管理办公室对此工程同意竣工验收备案。原审法院认为：常珏、常建雄与楚盛园公司签订的《长沙市商品房买卖合同》以及附件是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法成立的合同对双方当事人有法律约束力。本案中楚盛园公司在合同约定的交付期限前向常珏、常建雄发出书面收楼通知，并在常珏、常建雄办理收楼手续时提供并出示了合同约定的相关文件，楚盛园公司的行为符合合同约定的交付条件。常珏、常建雄述称楚盛园公司出售的房屋部分玻璃无CCC标识，并未向其出示房屋竣工验收表等认定楚盛园公司未达到合同约定的交付条件，从而构成违约，应承担相应的违约责任，原审法院认为根据双方合同约定的交付条件为经验收合格并符合附件三的标准并在收楼时向买受人出示2012年12月19日经五方验收的验收报告文件和提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》即为可办理房屋交接手续，现楚盛园公司已履行上述义务。并且附件三约定的玻璃为中空玻璃，而常珏、常建雄没有证据证明房屋内的玻璃非为中空玻璃，并在常珏、常建雄提供的验房报告中对玻璃一栏明确表示为有CCC标识，故原审法院认为楚盛园公司已将符合合同约定的房屋向常珏、常建雄进行交付，没有逾期交房的违约行为，常珏、常建雄没有及时办理交接手续是为常珏、常建雄自身原因。常珏、常建雄述称楚盛园公司没有对质量问题进行整改，楚盛园公司抗辩称已整改完毕，但常珏、常建雄未提供证据证明涉案房屋现在仍存在质量问题，故原审法院对常珏、常建雄要求楚盛园公司进行质量整改的诉求暂不予支持，如常珏、常建雄有证据证明房屋仍存在质量问题，常珏、常建雄可依质量保证条款向楚盛园公司主张相应权利。对于常珏、常建雄要求楚盛园公司承担迟延整改导致的租金损失、验房交通费、验房产生的误工费，因无事实法律依据及相应证据予以佐证，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回常珏、常建雄诉讼请求。本案案件受理费1034元，适用简易程序减半收取517元，由常珏、常建雄负担。常珏、常建雄不服原审判决，向本院提起上诉称：1、2012年12月29日和12月31日业主按开发商通知前来收房时，交楼手续办理处未向业主出示《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》、《实测面积表》等文件，也没有出示由五方验收的B7、B8栋验收合格报告。所出示的文件是一份由四方验收的“工程竣工验收记录”，并且房屋存在大量质量问题导致业主无法入住。2、三室二厅及过道墙体开裂，横裂和竖裂共达26处，直到2013年8月15日业主验房时还只是填缝但尚未刷漆，导致业主无法居住。3、至2013年10月12日，仍有厨房推窗无“CCC”等7个问题未整改。4、《建筑工程竣工验收备案表》至2013年4月8日才备案。而《住宅工程质量分户验收表》《实测面积报告》二份文件至2014年4月1日开庭也未能出示。楚盛园公司不能按照应具备的房屋质量和有关文件规定的交房条件交房的行为已经构成违约。根据《商品房买卖合同》第十条、第十一条的约定，楚盛园公司应当在2012年12月31日前，将“经验收合格并符合附件三约定的装饰、设备标准”的房屋交付买受人。买卖双方进行房屋验收交接时，楚盛园公司应出示“房屋验收合格并符合附件三约定的装饰、设备标准”的证明文件，以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。楚盛园公司不能出示上述文件或证明文件不齐的，常珏、常建雄有权拒绝交接，由此产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。因此，原审法院认定事实不清，请二审法院撤销原判，依法改判。楚盛园公司答辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件为：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。楚盛园公司于交房当日拟交付给常珏、常建雄的房屋分别于2011年5月9日和2011年5月10日由长沙市房屋产权监理处出具了《户室面积对照表》、《预测成果表》，于2012年12月19日经勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，并于2013年4月17日经竣工验收取得了《竣工验收备案表》，且该房屋用材、用料以及装饰、设备完全达到楚盛园公司所提供样板房标准并符合该合同附件三的装饰、设备标准。当日，楚盛园公司还出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，楚盛园公司完全按照合同约定履行了交付义务，常珏、常建雄拒绝收房理由无理无据。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，买受人仅在房屋主体结构质量不合格以及房屋存在质量问题严重影响正常居住使用的情况下，才能以房屋质量问题为由拒绝收房或要求赔偿损失。常珏、常建雄所称的墙体开裂其实为墙面裂缝，仅为房屋质量瑕疵，并非主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的情形。更何况，楚盛园公司及时对常珏、常建雄的房屋瑕疵问题履行了保修责任。常珏、常建雄以此为由拒绝收房并要求赔偿损失无任何事实与法律依据。三、从常珏、常建雄在一审提交的证据中可以看出房屋玻璃明显符合CCC标准，且玻璃均系楚盛园公司批量采购，不存在仅厨房推窗无CCC标准的情况，常珏、常建雄所称与事实不符。四、根据《建设工程质量管理条例》第十六条以及2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》的规定，建设工程经设计、施工、监理等有关单位进行验收合格后可交付使用。且国家已经取消了《竣工验收备案证》的行政许可项目，此后《竣工验收备案证》不再作为房屋可以交付使用的凭证。常珏、常建雄以交房时楚盛园公司交付的房屋未获得《竣工验收备案表》而拒绝收房，无任何法律依据。五、商品房买卖合同中并未约定楚盛园公司交房时应当出示《住宅工程质量分户验收表》以及《实测面积报告》两份文件，因此上述两份文件并非房屋交付的必要条件。楚盛园公司交付房屋时，房屋按照法律规定以及合同约定经五方验收合格，且楚盛园公司取得了该房屋的《预测面积报告》。综上所述，常珏、常建雄的上诉理由没有依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为：常珏、常建雄与楚盛园公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方在合同中约定的交房期限是2012年12月31日前，交房条件是该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。而本案诉争所涉工程已于2012年12月19日通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五方验收合格，楚盛园公司在2012年12月31日前通知常珏、常建雄收房时提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故本案认定楚盛园公司存在逾期交房的违约行为的证据不足，原审判决驳回常珏、常建雄的诉讼请求正确。另外，双方签订的商品房买卖合同中并没有约定交房时须出示《住宅工程质量分户验收表》及《实测面积报告》，常珏、常建雄以此为由拒收房屋的理由不成立；常珏、常建雄提出房屋存在质量问题，在本案中没有提供确凿充分的证据予以证实，原审判决对其要求楚盛园公司进行整改的诉讼请求不予支持亦无不当，如常珏、常建雄提供相关证据，可依质量保证条款向楚盛园公司主张权利。综上所述，常珏、常建雄的上诉理由不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1034元，由常珏、常建雄负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 刘完玲二〇一五年一月十二日书记员 毛 韧附相关法律条文原文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：