（2014）鄂沙市民初字第01532号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-09-29
案件名称
荆州市民成商贸有限公司与荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
荆州市沙市区人民法院
所属地区
荆州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂沙市民初字第01532号原告：荆州市民成商贸有限公司，住所地：湖北省荆州市沙市区北京路191号。法定代表人：谭荟，该公司董事长。委托代理人：黄远长，该公司副总经理。委托代理人：汤运芝，湖北博智律师事务所律师。被告：荆州市蓝精灵投资管理有限公司，住所地：湖北省荆州市沙市区北京路242—3号。法定代表人：夏家艳，该公司经理。被告：夏家艳，男，1974年2月27日出生，汉族，住湖北省荆州市。二被告委托代理人：彭涛，湖北三鼎律师事务所律师。二被告委托代理人：蒋忠昶，湖北三鼎律师事务所实习律师。原告荆州市民成商贸有限公司诉被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李娅适用简易程序于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告荆州市民成商贸有限公司的委托代理人黄远长、汤运芝，被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳的委托代理人彭涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荆州市民成商贸有限公司诉称，2006年6月7日，被告夏家艳租赁原告位于荆州市沙市区北京路房屋，与原告签订《租赁合同》，租期从2006年9月26日起至2009年9月25日止。应被告夏家艳多次请求，其与原告于2006年7月10日签订了《补充协议》，该协议约定，被告在其租赁的房屋内新开楼梯，并承担安全责任，缴纳10000元作为恢复原貌的保证金；并明确约定，新楼梯建成后，原门面楼梯不得毁坏，一切损失由被告承担。被告夏家艳租赁房屋后，以该房屋为住所，于2006年7月31日登记设立了荆州市蓝精灵投资管理有限公司。二被告在新建楼梯的过程中造成了原告房屋破坏性的改变，并封闭了原告门面内一楼至二楼完好的二楼出口。2009年9月25日，被告又与原告续签了租赁合同，租期从2009年9月25日起至2012年9月24日止。该合同到期前后，原告多次通知被告依约搬，但被告拒不履行合同，并又于2012年10月9日出具承诺保证书，请求原告延期两年时间让其搬迁和移交房屋，保证在2014年9月25日准时移交房屋给原告。在保证书到期之前，原告多次通知二被告按期腾房，又于2014年9月1日、9月18日在二被告经营门店粘贴《通知》、《告知书》，于2014年9月24日以特快专递方式送达《关于房屋移交的通知函》，通知二被告于2014年9月25日清场，准时将房屋交还给原告，可二被告却不予理睬。现该房屋周边门面的租赁价格已为：一楼每月每平方米80元、二楼每月每平方米25元。而涉案房屋一楼面积为100.88平方米、二楼面积为440.20平方米，故该房屋的每月占用费为19075元。二被告的拒不按期腾房，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳立即腾空原告所有的位于荆州市沙市区北京路房屋，并返还给原告；判令被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳从2014年9月26日起按每月19075元的标准向原告支付延期交房的房屋占有使用费；判令荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳拆除其自建的楼梯，恢复原告房屋原状，相关费用由二被告承担；由二被告承担本案诉讼费、鉴定费、原告律师代理费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据以及对方当事人的质证意见如下：证据1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件各一份；拟证明原告的主体身份情况。证据2、被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司的企业法人营业执照、被告夏家艳的身份证复印件各一份；拟证明二被告的主体身份。证据3、房屋所有权证、土地使用权证复印件各一份；拟证明原告系涉案房产、地产的权利人。证据4、荆州市民成商贸有限公司与夏家艳于2006年6月7日、2006年7月10日分别签订的《租赁合同》、《补充协议》复印件各一份。证据5、荆州市民成商贸有限公司与夏家艳于2009年9月25日签订的《租赁合同》、夏家艳于2012年10月9日出具的《保证书》复印件各一份。证据6、原告荆州市民成商贸有限公司于2014年9月1日、2014年9月18日、2014年9月24日分别向被告夏家艳出具的《通知》、《告知书》、《关于房屋移交的通知函》各一份。证据4—6拟证明被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳在房屋租赁合同到期后拒不腾退房屋，故原告的诉讼请求应得到支持。证据7、荆州市沙市区价格认证中心于2014年11月13日出具的《价格鉴定结论书》一份；拟证明涉案房屋的现市场租赁价格高于原告房屋占有使用费诉讼请求金额。证据8、案件受理费、鉴定费、律师代理费票据复印件各一张；拟证明原告主张二被告承担鉴定费2000元、律师代理费5000元、诉讼费3000元。经庭审质证，被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳对原告提交的证据1、3、7的真实性、合法性、关联性均无异议；对原告提交的证据2的真实性无异议，但认为原告只能在二被告中选择一个主张权利；对原告提交的证据4、5、6的真实性无异议，但认为与原告签订租赁合同的被告夏家艳，并非是荆州市蓝精灵投资管理有限公司，其作为本案被告主体不适格；对原告提交的证据8的真实性无异议，但认为原告主张由被告承担原告方的律师代理费没有法律依据。被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳辩称，与原告形成租赁关系的是夏家艳，并非荆州市蓝精灵投资管理有限公司，故荆州市蓝精灵投资管理有限公司作为本案被告主体不适格。如果被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司主体适格，被告夏家艳的签字行为就属于职务行为，不应由其个人承担责任，因此原告只能在二被告中选择其一来承担责任。原告多次口头承诺租期延长，被告并未违约，即使原告提出解除双方的租赁关系，也应当对被告的装修损失进行补偿。本案原告方的律师代理费不应由被告承担。被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳在举证期限内未向本院提交证据。综合原告的举证意见及被告的质证意见，本院对原告提交的证据的证明效力分析认定如下：对原告提交的证据1、2、3、7，均系原件和与原件核对无异议的复印件，其内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，证明目的及证明对象明确，证据之间能够相互佐证，且双方当事人对其真实性、均无异议，故本院对原告提交的上列证据的证明效力予以确认。对原告提交的证据4、5、6，本院认为，该证据能够证明原告与被告夏家艳签订的《租赁合同》已到期终止，原告已通知被告夏家艳腾退租赁房屋的事实。根据本院确认的有效证据，综合原被告双方的陈述，本院查明本案事实如下：2006年6月7日，原告荆州市民成商贸有限公司（甲方）与被告夏家艳（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：“甲方房屋坐落在荆州市沙市区北京路，建筑面积480平方米，该房屋为甲方产权所有，主要用于网吧经营活动，除甲方同意外，乙方不得任意改变承租房屋用途或转租；本合同约定的租赁期限为三年，租期自2006年9月26日至2009年9月25日止；该房屋年租金为45000元；乙方租赁前应先交押金15000元，此款不计息，中途不作抵缴租金，合同终止时甲方凭据退还押金；合同期满后，如乙方有意续约，在同等条件下，乙方有优先租赁权，但乙方必须在合同到期前三个月告知甲方，进行书面约定。甲方根据市场行情，有权调整房屋和租赁价格，经甲乙双方协商一致后，重新签订租赁合同或者终止合同；如果甲乙双方未达成协议，乙方必须及时搬走租赁房屋的物品，并经甲方验收，如退租后租赁房屋内仍有物品未搬走，则视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理。”合同还约定了其他相关权利义务。2006年7月10日，原告荆州市民成商贸有限公司（甲方）与被告夏家艳（乙方）又签订了一份《补充协议》，协议约定：“甲方同意乙方在其租赁的门面一楼处新开楼梯；安全责任全部由乙方承担；三年合同期履行完毕后，乙方负责将新楼梯拆除，归还原貌，其一切费用由乙方承担；为保证本协议落实到位，乙方必须交10000元作为恢复原貌的保证金；合同期满后，如乙方不能将新楼梯拆除，甲方有权将乙方的保证金作拆除和修缮费用，乙方不得提出异议；租赁期间，房屋所发生的维修、保养等费用由乙方自行负责和承担；乙方装修房屋不得影响和损坏甲方房屋整体结构及美观；乙方的装修方案配施工方案需经甲方同意后，乙方方可施工，所需费用均由乙方自行承担；租赁期满，所有装修不得毁坏拆除，应随同房屋无偿交给甲方，甲方不给予任何补偿。”合同、协议签订后，原、被告双方均按约履行。2006年7月31日，被告夏家艳作为法定代表人注册成立了“荆州市蓝精灵投资管理有限公司”，其承租的沙市区北京路作为该公司的企业登记住所地。在2006年6月7日签订的租赁合同履行期限届满后，原告荆州市民成商贸有限公司（甲方）与被告夏家艳（乙方）于2009年9月25日再次签订了一份《租赁合同》，合同约定：“本合同约定的租赁期限为三年，租期自2009年9月25日至2012年9月24日止；该房屋合同第一年年租金为80000元，第二年年租金总额为88000元，第三年年租金总额为96800元；合同期满后，甲方对该资产收回，不再对外招租；乙方必须及时搬走租赁房屋内的物品，并经甲方验收，不能影响甲方的顺利使用。”合同其他条款与2006年6月7日双方签订的《租赁合同》基本一致。在2009年9月25日签订的租赁合同履行期限届满后，被告夏家艳于2012年10月9日向原告荆州市民成商贸有限公司出具了一份《保证书》，内容为：“请求民成公司延期两年时间让我搬迁和移交房屋；请求延期两年占有房屋使用费270000元，按季交款，每季3日前在公司财务科交款33750元，超期每天按季交款金额的5%罚款；本人保证在2014年9月25日准时移交房屋给民成商贸有限公司。”原告荆州市民成商贸有限公司对此予以认可。在被告夏家艳保证移交房屋期限届满前，原告荆州市民成商贸有限公司多次通知被告夏家艳应按期腾退租赁房屋，并分别于2014年9月1日、2014年9月18日、2014年9月24日发出书面通知，要求其于2014年9月25日清场，准时交还租赁房屋给原告。但被告至今仍未腾退，故而成讼。另查明，诉争租赁房屋坐落于沙市区北京东路，房屋所有权人为原告荆州市民成商贸有限公司。根据本院查明的事实，综合原、被告双方的诉辩意见，本案双方争议的焦点是：被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳作为本案被告的主体资格是否适格的问题；原告是否应当对被告的装修损失进行补偿的问题；原告的诉讼请求是否能够得到支持的问题。一、被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳作为本案被告的主体资格是否适格的问题。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告夏家艳为设立公司以自己的名义与原告荆州市民成商贸有限公司签订《租赁合同》，应承担合同责任；被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司在成立时以本案诉争租赁房屋作为公司登记住所地，并实际占有使用租赁合同标的物，亦应承担合同责任。因此，原告荆州市民成商贸有限公司主张被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳承担租赁合同责任于法有据，二被告作为本案被告的诉讼主体资格适格。二、对于原告是否应当对被告的装修损失进行补偿的问题。对于被告认为原告应对其装修损失进行补偿，本院认为，原告荆州市民成商贸有限公司与被告夏家艳先后两次签订的《租赁合同》均约定了租赁期满，所有装修不得毁坏拆除，应随同房屋无偿交给原告，原告不给予任何补偿，故对于租赁房屋的装修损失应由二被告自行承担。且在本案审理过程中，被告也未就装修损失向本院提出反诉请求，不属于本案审理范围。故对于被告提出的原告应对其装修损失进行补偿的抗辩意见，本院不予采信。三、对于原告的诉讼请求是否能够得到支持的问题。原告荆州市民成商贸有限公司与被告夏家艳先后两次签订的《租赁合同》及《补充协议》，均系双方真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，应合法有效。合同当事人应全面履行约定的义务。虽然双方于2009年9月25日签订的《租赁合同》的租期截止至2012年9月24日，但是被告夏家艳出具的《保证书》中要求于2014年9月25日腾退租赁房屋，原告对此也予以认可，因此原、被告于2009年9月25日签订的《租赁合同》的租赁期限应延长至2014年9月25日止，现《租赁合同》的租赁期限已届满，合同已到期终止，被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳应于2014年9月26日前腾退诉争租赁房屋。故原告主张被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳立即腾空原告所有的位于荆州市沙市区北京路房屋返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。合同终止后，由于二被告未按约腾退，仍实际占有租赁房屋，应比照当前诉争租赁房屋的市场租赁价格向原告支付房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的金额认定，本院应原告申请，委托了荆州市沙市区价格认证中心作出了沙价鉴字（2014）05号价格鉴定结论书，认定沙市区北京东路房屋的市场租赁价格约为每月23294元。基于原告请求按每月19075元的标准计算房屋占有使用费，低于荆州市沙市区价格认证中心作出的鉴定价格，是对自己诉讼权利的合理处分。故原告主张被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳从2014年9月26日起按每月19075元的标准向原告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。鉴于被告夏家艳在与原告签订租赁合同时支付了15000元押金，现租赁合同已终止，原告应予退还。由于原告与被告夏家艳签订的《补充协议》中约定了合同履行完毕后，由被告夏家艳负责将新楼梯拆除，归还原貌，其一切费用由其自行承担；如被告不拆除自建楼梯，原告有权将收取的10000元保证金作拆除和修缮费用。因此在租赁期限届满后，被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳应当按照约定的状态返还租赁物。故原告主张被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳拆除自建楼梯，恢复租赁物原状的诉讼请求，本院予以支持。但如被告未自行拆除自建楼梯，原告主张被告应支付由此产生的相关费用18000元，本院认为，由于原告未提交拆除楼梯需要18000元的相关证据予以证实，且双方对承租人不自行拆除楼梯的情况已作了相关约定，因此，如被告未自行拆除自建楼梯，则被告应按约定将被告夏家艳交纳的10000元保证金抵作拆除和修缮费用。对于原告主张被告支付律师代理费5000元的诉讼请求，本院认为，由于原、被告双方在《租赁合同》及《补充协议》中均未明确约定律师代理费由违约方承担，且法律法规及司法解释也未就本案所涉及的法律关系明确规定由败诉方承担胜诉方合理的律师费，因此原告荆州市民成商贸有限公司主张被告承担律师代理费5000元的诉讼请求既无法律规定，也无合同约定，本院不予支持。据此，依照《中国人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳于本判决生效之日起十日内搬离其承租的坐落于荆州市沙市区北京东路房屋，全部房屋返还给原告荆州市民成商贸有限公司；二、被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳于本判决生效之日起十日内按每月19075元的标准计付自2014年9月26日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（扣除被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳已支付给原告荆州市民成商贸有限公司的合同押金15000元）；三、被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳于本判决生效之日起十日内拆除自建楼梯、恢复租赁物原状，原告荆州市民成商贸有限公司退还给被告夏家艳保证金10000元；如被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳未拆除自建楼梯，则被告夏家艳交纳的10000元保证金抵偿给原告，用于抵扣拆除楼梯和修缮费用。案件受理费3000元，本院减半收取1500元，鉴定费2000元，共计3500元，由被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳共同负担。被告荆州市蓝精灵投资管理有限公司、夏家艳如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用缴纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件诉讼费。收款人：荆州市非税收入管理局汇缴结算户，账号：260201040006032，开户行：农业银行荆州市分行直属支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 李娅二〇一五年一月十二日书记员 黄炼 来自：