（2015）长法民初字第07021号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2016-12-26
案件名称
重庆金科景绎房地产开发有限公司与刘茹君商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆金科景绎房地产开发有限公司,刘茹君
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第07021号原告（反诉被告）重庆金科景绎房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区渡舟街道菩提大道91号。法定代表人杨程钧，该公司总经理。委托代理人（特别授权）何家胜，男，1971年6月26日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。委托代理人（特别授权）吴皓男，男，1988年5月20日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝中区。被告（反诉原告）刘茹君，女，1963年6月30日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。原告（反诉被告）重庆金科景绎房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称金科景绎公司）与被告（反诉原告）刘茹君商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法由代理审判员李琨适用简易程序分别于2015年11月18日、2015年12月4日和2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金科景绎公司的委托代理人何家胜、吴皓男，被告（反诉原告）刘茹君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆金科景绎房地产开发有限公司诉称，2014年6月18日，我公司与被告刘茹君签订了《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定我公司将由我公司开发的位于重庆市长寿区金科·阳光小镇2034号的商品房一套出售给被告刘茹君，房屋总价为770000元，合同约定的付款方式为分期付款。合同签订后，被告刘茹君向我公司支付了第一期购房款165000元，同时支付了契税、产权印花税、合同印花税、大修基金、转移费、转让手续费、国土联办费、预告登记费等代收税共计35177元。之后被告刘茹君再未履行支付房款的义务。现我公司要求被告刘茹君向我公司支付房款605000元及逾期支付房款的违约金（以220000元为基数从2014年12月21日起按日万分之二计算至付清时止；以385000元为基数从2015年6月16日起按日万分之二计算至付清时止）。被告（反诉原告）刘茹君辩称并诉称，原告金科景绎公司陈述的合同签订情况及履行情况属实。签订合同后，我身体状况发生了巨大变化，患上了糖尿病，需长期用药。再加上我没有职业，又无经济来源，且要照顾长期瘫痪生活不能自理的母亲，尚欠有5万余元外债，所以整个家庭经济困难，属于不可抗力，致使合同目的不能实现，故我没有能力支付房款。我曾多次以书面形式向原告金科景绎公司提出要求双方协商解除合同，但金科景绎公司一直置之不理。因双方在商品房买卖合同中约定了合同在履行过程中发生争议由双方共同协商解除，而原告金科景绎公司对我提出的问题置之不理，且我不是有意违约，所以我不应向原告金科景绎公司支付违约金。原告金科景绎公司不与我协商的态度属于率先违约，违约金应当由其自行承担。原告金科景绎公司在合同中单方写明违约金20%过高且不合法。故请求判令驳回原告金科景绎公司要求我支付房款及违约金的请求。现我要求与反诉被告金科景绎公司解除合同，由反诉被告金科景绎公司退还我购房款165000元和代收税费31577元。反诉被告金科景绎公司辩称，我公司与反诉原告刘茹君签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。我公司按合同约定取得了涉案房屋的竣工验收备案登记证，履行了合同约定的义务。反诉原告刘茹君未按合同约定支付购房款，违反了合同约定，应当承担逾期支付房款的违约金。反诉原告刘茹君要求解除合同的理由不符合双方合同约定及相关法律法规的规定，且其属于先违约一方，无权解除合同。经审理查明，2014年4月18日，重庆市长寿区房屋管理局核发长房（2014）预字第（23）号重庆市商品房预售许可证。该许可证载明：“规划批准的项目名称：金科·阳光小镇”；“房屋坐落：长寿区渡舟街道菩提大道91号7-8、10、1、15-17、40幢”。2014年5月29日，被告刘茹君以银行转账方式向原告金科景绎公司支付了定金20000元及房款首期145000元，共计165000元；以现金方式向原告金科景绎公司支付了大修基金2802元、国土联办费85元、合同印花税385元、契税23100元、权证印花税5元、预告登记费550元、转让手续费7700元、转移登记费550元，共计35177元。原告金科景绎公司就上述款项向被告刘茹君出具了房屋销售专用收据两张。2014年6月18日，原告金科景绎公司与被告刘茹君签订《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告金科景绎公司将其开发的位于重庆市长寿区渡舟街道菩提东路2034号（金科·阳光小镇第8幢第1层）的房屋一套出售给刘茹君，建筑面积为35.02㎡，房屋总价款为770000元。原告金科景绎公司与被告刘茹君在《重庆市商品房买卖合同》中约定：“……第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项：2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：长房（2014）预字第（23）号，预售商品房核准机关：重庆市长寿区房屋管理局。……第五条付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行。（二）乙方按下列第2种方式按期付款：2、分期付款本商品房总成交金额770000元整（大写：柒拾柒万元整）。（1）第一期：乙方在本合同签订时支付房款165000元整（大写：壹拾陆万伍仟元整）；（2）第二期：于2014年12月20日前支付房款220000元整（大写：贰拾贰万元整）；（3）第三期：于2015年6月15日前付清房款385000元整（大写：叁拾捌万伍仟元整）；……第七条交房期限及交付条件……2、属预售商品房的，甲方应当在2015年8月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工收备案登记证》。……第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理；1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在45日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起20日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二条起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2（该比率不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起20日内向甲方支付违约金。本条中的逾期付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”2014年7月3日，重庆市长寿区城乡建设委会颁发了涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（长寿区建竣备字【2015】0032号）。原告金科景绎公司于2015年3月1日向被告刘茹君邮寄催款通知，要求刘茹君支付第二期房款220000元，被告刘茹君于2015年3月6日收到该通知。原告金科景绎公司于2015年8月6日向被告刘茹君邮寄催款通知，要求被告刘茹君支付第二、三期房款共计605000元。被告刘茹君一直未按合同的约定向原告金科景绎公司支付第二、三房款。原告金科景绎公司亦未将涉案房屋交付被告刘茹君使用。2015年11月12日，重庆市长寿区凤城街道办事处三峡路社区居民委员会出具《证明》，载明：“兹有长寿区黄金村11组65号居民刘茹君，女，52岁，（身份证号为510221196306304024），现本人无职无业，无经济来源，加之身体长年多病，家庭存在实际困难。特此证明。”2015年11月16日，重庆市长寿区凤城街道办事处向阳路社区居民委员会出具《证明》，载明：“兹有凤城街道向阳社区居民，唐亚群，女，身份证号510221192909110028，因生病瘫痪长期卧床生活不能自理，于2015年5月24日去逝，与黄金村11组65号居民刘茹君，身份证号510221196306304024属母子关系，长期承担着赡养责任。”在本案审理过程中，被告刘茹君向本院提交了三份《解除购房合同书》。三份《解除购房合同书》正文部分内容完全一致，载明：重庆金科景泽房地产开发有限公司：本人刘茹君，住长寿区黄金村11组65号，身份证：（510221196306304024），于2014年6月18日与贵公司签订了商品房购房合同，合同编号（CS-YGX2-2014-0192）。具体内容见双方合同。现因本人无经济实力购买此商品房，特以此书面告知贵方共同协商解除合同，如协商不成时，也愿经法律程序向当地人民法院提起诉讼解除合同。敬请贵单位谅解，在此以前分别于2014年10月20日，12月10日和1月6日，向你公司销售于2014年10月20日，12月10日和1月6日，向你公司销售部面交此函，现再次以邮件方式寄给贵公司。此书共两份，双方各执一份。”三份《解除购房合同书》的落款时间分别为2014年8月10日、2014年10月20日和2014年12月10日。刘茹君向本院提交重庆市长寿区人民医院《诊断证明书》、《住院医药费专用收据》、《出院证》、《出院费用汇总单》，《重庆市基本医疗保险个人住院费用结算表》，拟证明其患有2型糖尿病，家庭经济困难。上述材料的落款时间均为2015年12月1日。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、商品房预售许可证、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、房屋销售专用收据二张、《催款通知》、EMS国内标准快递邮件详情单二张及物流追踪记录、证明二份、《诊断证明书》、《住院医药费专用收据》、《出院证》、《出院费用汇总单》，《重庆市基本医疗保险个人住院费用结算表》等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告金科景绎公司与被告刘茹君签订的《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告金科景绎公司要求被告刘茹君按照合同约定支付余下的房款及违约金，而反诉原告刘茹君要求解除双方签订的商品房买卖合同并由反诉被告金科景绎公司返还购房款和代收费，双方都是基于合同有效的前提下提出诉讼请求，故本案的争议焦点为：一、反诉原告刘茹君是否有权解除双方于2014年6月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；二、被告刘茹君是否应当向原告金科景绎公司支付房款及违约金。关于反诉原告刘茹君是否有权解除《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，反诉原告刘茹君以其家庭经济困难，无支付购房款的能力，属于不可抗力，导致合同目的不能实现为由，要求解除与金科景绎公司订立的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”故不可抗力一般指地震、水灾、战争、政府禁令等自然因素或社会因素，经济困难显然不属于法律规定的不可抗力。现反诉原告刘茹君以其经济困难为由要求解除其与反诉被告金科景绎公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，不符合法律规定的因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。且反诉原告刘茹君向本院提交的在重庆市长寿区人民医院住院的相关材料，仅能证明反诉原告刘茹君患有糖尿病的事实，不能证明该事实系双方签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议以后发生的，在签订合同时无法预见的重大变化。综上所述，对反诉原告刘茹君要求解除合同并由反诉被告金科景绎公司返还其已经支付的购房款及代收税费的请求，本院不予支持。关于被告刘茹君是否应向原告金科景绎公司支付房款和违约金的问题。被告刘茹君与原告金科景绎公司在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定，被告刘茹君应当于2014年12月20日前向原告金科景绎公司支付房款220000元，于2015年6月15日向原告金科景绎公司支付房款385000元，被告刘茹君应当按照合同的约定履行支付房款的义务。双方约定的上述两笔房款的履行期限均已届满，而被告刘茹君只交纳了房款165000元，未按合同约定向原告金科景绎公司支付余下两笔购房款共计605000元，且逾期均已超过45日，被告刘茹君的行为已构成违约。现原告金科景绎公司不要求解除合同，而要求被告刘茹君支付房款即继续履行合同，故被告刘茹君应当向原告金科景绎公司支付房款605000元并承担违约责任。被告刘茹君辩称，其家庭经济困难，没有支付房款的能力，属于不可抗力，其曾向金科景绎公司书面提出解除合同，金科景绎公司未予答复，所以其不应当向金科景绎公司支付违约金。因经济困难不属于不可抗力，刘茹君不能以此理由要求免除其违约责任，故对被告刘茹君的辩称理由，本院不予采信。被告刘茹君辩称，双方在合同中约定的20%违约金过高。原告金科景绎公司要求按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十条约定的日万分之二的比率计算违约金，符合法律规定，故本院对被告刘茹君关于违约金过高的辩称不予采信。被告刘茹君应当自第二期房款逾期之日即2014年12月21日起以220000元为基数按每日万分之二向原告金科景绎公司支付违约金至付清时止，并自第三期房款逾期之日即2015年6月16日起以385000元为基数按每日万分之二向原告金科景绎公司支付违约金至付清时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十四条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告刘茹君于本判决生效之日起15日内支付原告重庆金科景绎房地产开发有限公司房屋价款605000元及违约金（自2014年12月21日起以220000元为基数按每日万分之二计算至付清时止，并自2015年6月16日起以385000元为基数按每日万分之二向计算至付清时止）；二、驳回反诉原告刘茹君的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费10070元，减半收取5035元，由被告刘茹君负担（限被告刘茹君于本判决生效之日起15日内向本院交纳）；本案反诉受理费4925元，由反诉原告刘茹君负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉人应在提交上诉状后的七日内，直接向该院预交上诉案件受理费，上诉人在收到人民法院预交诉讼费用通知后七日内仍未预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中段适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员 李 琨二〇一五年一月十二日书 记 员 焦琳玲 来自