（2014）江蓬法民三初字第321号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-02-16
案件名称
江门市益威物业管理有限公司诉韩振汕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江门市益威物业服务有限公司,韩震汕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第十五条，第三十五条第一款，第三十六条第一款，第四十二条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2014）江蓬法民三初字第321号原告：江门市益威物业服务有限公司，住所地江门市蓬江区。法定代表人：舒兆洋，该公司总经理。委托代理人：欧阳翠文、刘凤英，均是该公司员工。被告：韩震汕，男，1978年7月4日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告江门市益威物业服务有限公司（以下简称益威公司）诉被告韩震汕物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年12月10日公开开庭进行了审理，原告益威公司的委托代理人欧阳翠文、刘凤英，被告韩震汕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益威公司诉称：经江门市丽苑·南奥园住宅小区业主委员会（以下简称南奥园业委会）选聘原告益威公司为丽苑·南奥园住宅小区的物业服务公司。南奥园业委会与原告益威公司签订《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》，约定原告益威公司为该小区提供物业服务，住宅房屋物业费按建筑面积每月每平方米0.6元，2014年5月1日起住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米0.8元，另加电梯保养费和电费（2楼25元／月，3-7楼28元／月，8-11楼31元／月）；小车停放服务费20元／辆／月，摩托车停放服务费5元／辆／月。所收取的物业服务费只限用于乙方益威公司各岗位人员的工资、办公费用、物业公共水电费、电梯维保费、税费等。物业服务费的缴交时间为每月1至30号缴纳当月的物业服务费，逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金（违约金）；合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告益威公司即为该小区提供物业服务。被告是该小区业主之一，已接受了原告为其提供的物业服务，涉案江门市蓬江区港口二路高沙二街侧丽苑·南奥园丽康居涉案房屋的建筑面积117.22平方米，2013年7月至2014年4月每月物业服务费70.3元，应付物业服务费702.9元，2014年5月至2014年10月每月物业服务费93.7元，应付物业服务费562.3元，被告从2013年7月至2014年10月的公共电梯维护费共448元，共拖欠物业服务费和公共电梯维护费1713.2元，经原告多次催收未果。原告认为，原告为被告提供物业服务，被告应向原告支付物业服务费，被告拒不支付物业服务费的行为构成违约，应当承担向原告缴纳物业服务费及支付违约金的责任。据此，原告诉至法院，请求法院判令：1.被告向原告立即支付2013年7月至2014年4月（10个月）的物业服务费702.9元，2014年5月至2014年10月（6个月）的物业服务费562.3元，2013年7月至2014年10月的公共电梯维护费共448元，支付逾期付费滞纳金557.7元，合计2270.9元。违约金从逾期之日起按每日千分之二计，暂计至2014年11月4日；2.本案诉讼费用由被告承担。原告益威公司在举证期限内提供的证据有：证据1.房地产登记申请书及产权人身份证复印件各一份，证明本案物业产权所属人的事实。证据2.江门市丽苑南奥园物业服务合同复印件一份，证明原告与江门市丽苑南奥园小区业主委员会分别于2011年4月24日、2014年4月28日签订了《江门市丽苑南奥园物业服务合同》，且约定了双方的权利和义务的事实。证据3.温馨提示、通知等资料复印件一份，证明原告在南奥园小区服务期间履行了合同义务，并通知欠费业主交费的事实。证据4.照片复印件一份，证明原告为被告小区提供了物业服务的事实。被告韩震汕辩称：第一、原告没有按照合同约定履行职责，表现在：安保工作不到位，小区保安几乎没有巡逻，而且保安没有上岗证；公共区域管理不善，被摩托车占用；小区内的车辆乱摆放，造成出入不便，也存在很大的安全隐患；楼下的地下车库无法上锁，存在隐患。第二、原告对我的投诉没有回复，也没有处理。我家失窃后，至今没有获得赔偿；防火公共设施管理不善，消防管理存在缺失，曾因楼上的业主装修，造成我居住房屋的阳台起火。第三、我是由于原告提供的物业服务不到位才不缴纳物业服务费的，因此我不应当支付滞纳金。被告韩震汕为其答辩提供的证据有：证据1.报警回执复印件一份，证明在2013年6月18日，由于原告的安保工作不到位，造成被告居住的房屋失窃。失窃后，被告有向物管公司进行沟通，但是物管公司至今没有处理。证据2.小区照片复印件一份，证明小区内的车辆乱摆放，影响业主的出入。经审理查明：2011年4月24日，南奥园业委会与原告益威公司签订《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》，主要约定：甲方（南奥园业委会）选聘乙方（益威公司）为丽苑·南奥园小区实行专业化、一体化的物业管理服务；物业服务收费采用包干制方式，收费标准为：住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米0.6元，物业服务收费已含小区公共水电，电梯楼另加电梯保养费和电费（2楼25元／月，3-7楼28元／月，8-11楼31元／月）；物业服务费缴交时间为每月1至10号，逾期三个月不交纳的，从逾期之日起每天按应缴额2‰缴纳滞纳金，半年后仍不缴交的，乙方可向人民法院申请强制追缴；合同期限为2011年5月1日起至2014年4月30日止。2014年4月28日，南奥园业委会与原告益威公司再次签订《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》，主要约定：甲方（南奥园业委会）选聘乙方（益威公司）为丽苑·南奥园小区实行专业化、一体化的物业管理服务；物业服务收费采用包干制方式，收费标准为：住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米0.8元，物业服务收费已含小区公共水电，电梯楼另加电梯保养费和电费（2楼25元／月，3-7楼28元／月，8-11楼31元／月）；物业服务费缴交时间为每月1至10号，逾期三个月不交纳的，从逾期之日起每天按应缴额2‰缴纳滞纳金，半年后仍不缴交的，乙方可向人民法院申请强制追缴；合同期限为2014年5月1日起至2017年4月30日止。签订上述物业服务合同后，益威公司在小区内张贴告示，向业主告知进驻小区提供物业服务的事宜，并从合同签订之日起益威公司开始对丽苑·南奥园小区提供物业管理服务，至今仍在该小区进行管理。原告益威公司为有限责任公司，于2007年11月13日登记成立，经营范围为：物业管理；经济信息咨询；家电安装、维修等。于2012年8月1日取得江门市住房和城市建设局颁发的《中华人民共和国物业服务企业三级资质证书》，有效期为2014年8月22日至2016年8月21日。被告韩震汕是江门市蓬江区丽苑南奥园丽康居涉案房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为117.22平方米，属于电梯楼。原告益威公司管理丽苑·南奥园小区期间，韩震汕缴交了2013年6月前的物业管理费。2013年6月18日，韩震汕居住的房屋失窃，加上韩震汕对益威公司的日常管理并不满意，于是没有向原告益威公司支付2013年7月至2014年10月（共16个月）的物业服务费和公共电梯维护费。在韩震汕拖欠物管费期间，益威公司通过在小区内张贴《催收通知》的方式向韩震汕催收物业服务费未果，遂向本院提起本案诉讼。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，南奥园业委会代表南奥园业主签订的《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，依法应受法律保护。本案双方当事人争议的焦点是：一、被告韩震汕是否应支付物业服务费和公共电梯维护费；二、被告韩震汕是否应支付逾期付款违约金的问题。一、关于韩震汕是否应支付物业服务费和公共电梯维护费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告益威公司与南奥园业委会签订协议后为丽苑·南奥园小区提供物业服务，被告韩震汕作为业主之一，享受益威公司提供的物业服务，应当按照合同的约定支付物业服务费用。被告韩震汕抗辩主张，益威公司没有按照合同约定履行义务，故拒绝缴纳物业服务费。因原告益威公司提供了证据，证实其进驻涉案小区后，按照合同约定提供了小区安保、清洁卫生、绿化、车辆管理等服务，而韩震汕提供的反驳证据能够证实益威公司在小区安保、车辆管理方面存在缺失，但无法证实益威公司存在根本违约行为。至于韩震汕提到的自己财物被盗造成的损失问题，该损失的承担问题属于另一种法律关系，不应在本案一并处理。因此，本院确认益威公司履行了合同义务，虽然在处理与韩震汕投诉的相关问题上存在瑕疵，韩震汕仍应承担缴纳物业服务费的责任。因此，原告益威公司起诉要求韩震汕支付物业服务费和公共电梯维护费合法有理，本院予以支持。被告韩震汕所有的江门市蓬江区丽苑南奥园丽康居涉案房屋的建筑面积为117.22平方米，2013年7月至2014年4月，每月应缴的物业服务费为70.3元（117.22平方米×0.6元／月／平方米），2014年5月至2014年10月，每月应缴的物业服务费为93.7元（117.22平方米×0.8元／月／平方米），该涉案房屋属于电梯楼，2013年7月至2014年10月应缴的电梯维护费为448元，故被告韩震汕应当支付物业管理服务费1265.2元（70.3元／月×10月＋93.7元／月×6月），电梯维护费448元（28元／月×16月），上述费用共计1713.2元。二、关于韩震汕是否应支付逾期付费违约金的问题。《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》约定物业服务费缴交时间为每月1至10号，逾期三个月不交纳的，从逾期之日起每天按应缴额2‰缴纳滞纳金。此约定的滞纳金实际上是逾期付费违约金。经本院查明，韩震汕缴纳了2013年7月以前的物业服务费，因发生了居家财物失窃以及对相关投诉未得到益威公司的满意答复而拒绝继续支付物业服务费。如前所述，益威公司在小区安保、车辆管理方面存在瑕疵，益威公司有义务积极回应业主提出的意见和建议，并通过整改消除业主的投诉和疑虑。因益威公司未能妥善处理好业主的相关投诉，引起本案纠纷的发生。因此，本院认定，益威公司对本案纠纷的发生亦存在过错，其无权向韩震汕收取逾期付费违约金。韩震汕提出其不应支付逾期付款违约金的主张，理由充分，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第十五条、第三十五条、第三十六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告韩震汕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市益威物业服务有限公司缴交2013年7月至2014年10月的物业服务费1265.2元以及上述期间的公共电梯维护费448元。二、驳回原告江门市益威物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告韩震汕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半50元，由被告韩震汕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员 郭俊平二〇一五年一月十二日书记员 林华彬 更多数据：搜索“”来源：