（2014）让民初字第1775号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2016-02-18
案件名称
李剑与大庆市恒新房地产开发有限公司、张小红房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
大庆市让胡路区人民法院
所属地区
大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李剑,大庆市恒新房地产开发有限公司,张小红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2014）让民初字第1775号原告李剑，男，1972年4月12日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告大庆市恒新房地产开发有限公司，住所地大庆市开发区。法定代表人陈志华，经理委托代理人赵平，男，1962年1月21日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托代理人冷泓淏，男，1986年10月9日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告张小红，女，1966年2月3日出生，汉族，住大庆市让胡路区。原告李剑与被告大庆市恒新房地产开发有限公司、张小红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理，依法由代理审判员刘晓东担任审判长并主审本案，与人民陪审员葛荣、吴坤清共同组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭进行了审理。原告李剑、被告大庆市恒新房地产开发有限公司委托代理人冷泓淏到庭参加诉讼，张小红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李剑诉称，2010年2月，第二被告张小红（大庆市让胡路区世奥新天地购物中心个体工商户，以下简称世奥中心）以第一被告大庆市恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新）名义向社会公众预售奥林公寓商业区X区超市商铺。原告至被告售楼中心咨询购买，世奥中心向原告出示该预售楼盘相关证件，并强调作为开发商的第一被告恒新资金雄厚、信誉良好、系大庆油田有限责任公司下属企业。其提供的相关证照上记载内容与宣传内容一致，且售楼中心就位于预售楼盘前100米处。第一被告未以任何方式向社会公众否认该销售行为系其授权。以上种种情况，让原告相信第二被告是在第一被告授权下进行的预售行为。另根据我国相关法律规定，未建成的房屋预售行为只能由开发商作为销售主体。故原告作出购买决定，并于2010年2月12日交纳定金20000元、于2010年2月20日交纳151698元，将全部购房款交齐。款项交纳后，第二被告以自己名义向原告出具收条、签订认购协议。协议签订后，原告等待接受所购买的商铺及办理相关证照。但至今无法实现权利。不但商铺未能竣工、产权证无法办理，且大庆市中级人民法院下发（2013）庆执字第24号通知书，通知社会公众原告所购买的商铺将强制执行至大庆莱城购物有限公司名下。被告在原告购房过程中从未提及这一重大情况，使原告无从得知尚有第三人对该楼盘享有权利，致原告在不知情的情况下做出购买决定。如果原告在购买前得知，是绝对不会同意购买该楼盘。自交付购房款至今，已经4年时间，事实上已无法实现原告与二被告买卖商铺的合同目的。经多次与二被告协商解除协议、退还购房款及赔偿无果，故诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益。1、解除原被告之间的商品房购买协议；2、请求判令二被告承担连带责任共同返还购房款171698元；3、二被告赔偿原告购房款利息，自2010年3月至2010年10月按银行贷款利率6.65%计算6614元，2012年到2014年7月按银行贷款利率6.65%计算为22871元，合计29485元。被告大庆市恒新房地产开发有限公司辩称，原告请求被告返还购买商铺款无任何依据，我方将此房屋出售给张小红个人，而原告是与世奥新天地购物中心签订的商铺购买合同，我方没有收原告的购房款，也没签订合同，所以原告的买卖合同属二手房交易，与我方无关。被告张小红未出庭，未提交书面答辩意见。为证实自己的主张，原告李剑向本院提交证据如下：1、世奥新天地认购协议书一份（2010年2月11日签订）、商铺订购协议书一份（2010年9月23日签订）、交20000元订金收据一份、交付151698元的房款收据一份，上述认购书及收据上均盖有大庆市让胡路区世奥新天地购物中心的章。证明原告购买了世奥新天购物中心X座X层XXX号商铺。房款总价为171698元。被告对此无异议，本院予以采信。2、2011年12月21日恒新房地产有限公司奥林商业区项目部出具的承诺书复印件一份（与原本核对无异）。证明恒新公司项目部承认争议房屋涉及诉讼，无法过户到张小红名下，也是此原因导致张小红不能按期过户给原告，进一步证明恒新公司与张小红存在共同误导和欺诈业主的行为，二被告存在共同过错。被告认为与己无关，不予质证。本院对此证据的真实性予以确认。3、2012年1月5日大庆市世奥新天地购物新天地出具的答复复印件一份（与原本核对无异）。用以证明被告张小红再次承诺同意退房，承担违约责任。被告质证意见：真实性有异议，奥林项目部不是法人单位，公章也没备案，不能确定真伪；恒新奥林项目部既不是法人单位，也无授权，无权出具承诺；明确写明我方将房屋卖给世奥购物中心；原告陈述受欺骗责任应自负，与我方无关。承诺书只承诺恒新监督张小红按照约定将商铺产权过户给业主，而不是恒新过户给业主，恒新只起着监督的作用。本院对此证据的真实性予以确认。4、世奥新天地购物中心给业主出具的答复，证明不能办理交付手续的原因是因该房屋与其他公司打官司。被告对此无异议，本院予确认。5大庆晚报2010年1月26日广告信息一份，证明原告当时看到信息才买的商铺，该信息内容显示：开发商是大庆恒新，世奥新天地是该楼盘的名称，接待中心是大庆市让胡路区世奥新天地售楼中心。而原告与张小红签订的认购协议上明确写的是甲方开发商，认购协议的内容与该晚报的信息相吻合。被告对此证据真实性无异议，但不是我公司开发的，与我方无关。本院对此证据的真实性予以确认。被告恒新公司未向本院提交证据。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：2010年2月11日，原告李剑与世奥新天地购物中心签订认购协议书，双方约定李剑在世奥新天地购物中心处购买X座X层XXX号商铺，价款171698元。原告于2010年2月12日和2月20日共向世奥新天地购物中心交纳购买商铺款522827元。2010年10月4日，原告又与世奥新天地购物中心签订商铺定购合同书，双方约定原告将X座X层XXX号商铺交给世奥新天地购物中心，并授权世奥新天地购物中心代为招商、出租及管理，期限为三年，自开业日期起计算。同时双方还约定“在委托年限内，乙方每年按房价总额8%的标准获得固定租金，2010年10月15日支付第一年租金，次年的同一日期支付第二年租金，依次类推”。另双方还约定“大庆市让胡路区世奥新天地购物中心在签订商铺定购合同书后的180个工作日内，大庆市让胡路区世奥新天地购物中心负责给原告签订商品房买卖合同及相关证件的办理”。2011年12月21日，世奥新天地购物中心向业主出具承诺书，该承诺书记载“尊敬的世奥新天地购物中心业主：为了解决世奥新天地购物中心与各位业主之间的纠纷，及时答复和解决业主所提出的问题，世奥新天地购物中心设专门办公室并指派工作人员登记并处理业主所提出的问题（办公室地址及工作人员联系电话3日内公布）。世奥新天地购物中心与各位业主形成的租赁关系，已按约定如期支付了租金，今后不管是否如期开业，租金如约照付，并承诺X座商场于2012年5月1日前开业。世奥新天地购物中心承诺，2012年5月1日前给X座商场业主办理产权过户手续，对于晚办理产权过户按约定标准承担责任。在本承诺之前每延迟一日按购房款的万分之一承担违约责任；在本承诺之后每延迟一日按购房款的万分之二承担违约责任；如果2012年5月1日还不能完成给业主办理过户手续，世奥新天地购物中心同意退房。对于部分业主现在要求退房的可以通过协商解决，协商不成的可以通过人民法院诉讼解决。本承诺经过公证后生效”。2011年12月21日，恒新公司奥林商业区项目部做出承诺书，该承诺书记载“尊敬的世奥新天地购物中心业主：大庆市恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部开发的商业区，其中两座商场（X座和X座），均卖给了世奥新天地购物中心，该购物中心的负责人为张小红。X座商场整体产权变更登记的手续正在办理之中，待整体办理完成后按照小商铺的形式将产权逐一办理到各位业主名下，由于X座商场涉及诉讼，待该案结束后将整体产权过户到张小红名下，以同样的方式再过户到各位业主名下。“奥林商业区项目部”不但承担将这两座商场的产权过户到张小红名下，还承担监督张小红按照各位业主与世奥新天地购物中心所签订的买卖合同的约定，于2012年5月1日前逐一以小商铺的形式将产权过户到各位业主名下”。2012年1月5日，世奥新天地购物中心出具答复，该答复记载“各位买主：我世奥新天地从大庆恒新房地产开发有限公司购买了X座和X座商业房产。X座，大庆恒新房地产开发有限公司已与我们签订了网上备案的电子合同，所签订的备案合同是分小商铺的形式签订的，待产权办到我们名下即与您办理产权过户。对于晚办理产权证问题，世奥新天地将按约定承担违约责任。现商场已经开业，我们不同意给您退房，请理解为盼！X座之所以暂时未网签到我们名下，是因为大庆恒新房地产开发有限公司涉诉，预售许可证未能下发，现二审已经接近尾声。从现在起30个有效工作日内，如果恒新房地产开发有限公司还不能与我们签网上备案合同，世奥新天地立即给各位买主退房，并按约定承担赔偿责任；从现在起30个有效工作日内，如果恒新房地产开发有限公司与我们签订网上备案合同，我们将按与您签订的买卖合同，将产权过户给您，对于晚办理产权过户，将按照约定承担违约责任。X座已招商完毕，2012年5月开业”。另查明，2010年1月28日，张小红以个人名义向大庆市让胡路区工商局申请注册世奥新天地购物中心，注册资金5亿元，企业性质为个体工商户。另查明，2010年10月至2013年10月，被告张小红返还原告租金125478.48元。另查明，2007年10月16日，恒新公司与铼成公司分别签订了《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》（以下简称《购买合同》），及《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同补充协议》（以下简称《补充协议》）上述购买合同及补充协议铼成公司盖章时间为2007年9月30日。双方约定，铼成公司提供设计方案，恒新公司负责对奥林国际公寓商业用地的建设施工。2007年10月15日、2008年1月8日，恒新公司与新科公司分别签订了《购买奥林国际公寓X区商业用地的协议》及《购买奥林国际公寓X区商业用地的协议一》，约定恒新公司将地块出售给新科公司开发建设，并依据恒新公司授权，由新科公司刻制“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”公章、财务专用章、合同专用章共三枚。因恒新公司与铼成公司在履行合同过程中产生争议，铼成公司认为恒新公司违反约定未按合同约定正式交付房屋，私自出售应由铼成公司出售的房屋，并拒不给铼成公司办理相应的土地过户手续向大庆市中级人民法院提起诉讼。经大庆市中级人民法院审理并于2011年6月3日作出（2010）庆民三初字第18号民事判决，判决：一、铼成公司与恒新公司签订的《购买合同》及《补充协议》合法有效，双方应继续履行；二、恒新公司于判决生效后15日内将奥林国际公寓住宅区购物中心（建筑面积为64512.76平方米）交付给铼成公司；三、恒新公司于交付诉争房屋（奥林国际公寓住宅区购物中心）之日起15日内将诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证及其他相关证照手续过户给铼成公司于接收诉争房屋及所有证照手续后15日内给付恒新公司房价款117053969.66元；五、铼成公司与恒新公司应于交接房屋后按合同约定取费标准及相关法律规定及时清算剩余房款，铼成公司应于清算结束次日起15日内给付剩余房款；六、如铼成公司违反上述第四、五项判决所确定的义务，则解除双方当事人签订的《购买合同》及《补充协议》，铼成公司应将诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证及其他相关证照退还恒新公司，并承担相关证照过户费用。恒新公司双倍赔偿铼成公司经济损失1220万元。七、驳回恒新公司的反诉请求。本诉案件受理费53800元由铼成公司承担，反诉案件受理费195761元，由恒新公司承担；诉讼保全费5000元，由恒新公司承担，鉴定费600000元，由铼成公司承担300000元，由恒新公司承担300000元。恒新公司不服判决，向黑龙江省高级人民法院提起上诉，该院于2010年5月11日作出（2011）黑民一终字第81号民事判决，判决：一、撤销大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决书。二、恒新公司于判决送达15日内给付铼成公司610万元及利息（500万元自2008年6月25日起计息，10万元自2008年9月10日起计息，100万元自2008年10月15日起计息，合计610万元计息至判决确定给付之日，按中国人民银行同期贷款利息计算）；三、驳回恒新公司的其他上诉请求；四、驳回铼成公司的其他诉讼请求；五、驳回恒新公司的其他反诉请求。一审案件受理费53800元由铼成公司负担；反诉费195761元由恒新公司负担；保全费5000元由铼成公司负担；鉴定费600000元由铼成公司负担300000元，由恒新公司负担300000元；二审案件受理费58800元由恒新公司负担。铼成公司不服黑龙江省高级人民法院二审判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2012年12月15日做出（2012）民提字第191号民事判决，判决：撤销黑龙江省高级人民法院（2011）黑民一终字第81号民事判决；二、维持黑龙江省大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决第一项、第七项；三、撤销黑龙江省大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；四、驳回大庆铼成购物有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费53800元，由大庆铼成购物有限公司负担10760元，大庆恒新房地产开发有限公司负担43040元；反诉案件受理费195761元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担；财产保全费5000元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担；鉴定费600000元，由大庆铼成购物有限公司负担300000元，大庆恒新房地产开发有限公司负担300000元。二审案件受理费58800元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。另查明，2009年11月18日，恒新公司奥林商业区项目部与张俊君签订商品房参建协议，将包含原告购买商铺所在位置商场出售给张俊君。2012年7月10日，恒新公司奥林商业区项目部与张XX、张小红签订商铺买卖协议，约定将包含原告购买商铺在内的2061个小商铺出售给张某某、张小红，并约定“以前所签《参建协议》全部作废。另查明，被告张小红与天康公司法定代表人曲某某系夫妻关系，且在2007年11月27日，张小红成为该公司监事。2010年2月30日，该公司向工商行政管理部门申请将公司股东变更为曲某某、曲某某。曲某某系曲某某儿子（1989年3月29日出生）。2012年7月10日，该公司向工商行政管理部门申请增加张小红为该公司股东，至此该公司股东为曲某某、张小红、曲某某三人。现原告诉至法院要求1、解除原被告之间的商品房购买协议；2、请求判令二被告承担连带责任共同返还购房款171698元；3、二被告赔偿原告购房款利息，自2010年3月至2010年10月按银行贷款利率6.65%计算6614元，2012年到2014年7月按银行贷款利率6.65%计算为22871元，合计29485元。庭审中，被告恒新公司陈述，自己与被告张小红之间系买卖合同法律关系。现因最高人民法院的判决确定恒新公司铼成公司之间的合同继续履行，导致恒新公司与张小红的合同无法履行，继而导致原告所签订的购房合同无法履行。原告陈述在购买涉案房屋时，看见广告宣传及工地宣传均系以恒新公司的名义进行的。涉案房屋与恒新公司开发的奥林小区房地产系同一片区域。本院认为：原告与世奥新天地购物中心（张小红为个体业主）签订了《世奥新天地认购协议书》的事实存在，且协议已经部分履行，原告交付了全部房款，被告张小红向原告支付过租金。因本案涉诉房屋存在纠纷，无法按约定期限办理产权转让手续，被告张小红承诺如不能在2012年5月1日前为买方办理产权手续，买方可以要求退房，后被告未能在该时间内为原告办理产权登记，原告诉至法院要求解除协议。对上述事实各方当事人没有争议，本院依法予以确认。因协议解除的条件已经成就，故对原告要求解除双方于2010年2月签订的《世奥新天地认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。因协议解除，世奥新天地购物中心（即张小红）收取原告的商铺购买款应当予以返还，并支付占用期间的利息。关于恒新公司是否与张小红承担连带责任问题。从查明的事实看，本案涉及的商铺所在房屋系恒新公司与铼成公司之间签订合同，由铼成公司提供设计方案和图纸，恒新公司负责开发建设，建成后，整体销售给铼成公司。而在恒新公司履行与铼成公司协议过程中，恒新公司又与新科公司签订《购买奥林国际公寓X区商业用地的协议》及《购买奥林国际公寓X区商业用地的补充协议》，双方约定由新科公司出资，并由恒新公司向大庆市人民政府办理国有土地使用权转让手续，且恒新公司授权新科公司成立“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”负责商业用地的开发建设、项目管理、经营销售，并独自承担投资开发风险。同时双方还约定恒新公司按照实际销售额提取2.5%的管理费。本院认为，通过双方约定，恒新公司与新科公司之间实际已经形成商品房合作开发关系。而新科公司于2007年10月15日与恒新公司签订协议后，于2007年10月20日，又与天康公司、华夏公司签订《合作协议》，三方约定购买奥林国际公寓X地块商业用地事宜具体合作方式。天康公司出资4千万元，新科公司出资3千万元，华夏公司出资2千万元，并约定将出资款汇到新科公司账户，由新科公司统一与恒新公司签订购置协议，且三方还约定共同组建奥林国际公寓X区项目部，项目经理由华夏公司担任，项目副经理、财务会计由新科公司担任，项目副经理、财务出纳由天康公司担任，项目实施主要由华夏公司负责，每月召开一次投资人会议，重要事项由投资人会议研究决定。通过该上述合作协议能够认定，新科公司、华夏公司、天康公司作为一个整体并由新科公司作为三家企业的代表与恒新公司签订协议后，由该恒新公司与上述三家企业共同进行了案涉房屋的开发销售。2008年4月10日恒新公司出具的《授权书》中“大庆恒新房地产开发有限公司为开发奥林国际公寓商业区，设立大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”的记载，可以认定恒新公司与新科公司已经开始实际履行双方签订的协议内容。张小红作为天康公司的监事，其于2010年1月28日以个人名义向大庆市让胡路区工商局申请注册世奥新天地购物中心，并于2010年2月向原告销售商铺，对于张小红的销售行为合作各方均明知且没有异议，应视为恒新公司及合作各方为履行合作协议，以张小红的名义设立了世奥新天地购物中心，该中心对外从事的与合作相关的民事行为，应由合作各方共同承担责任。故对原告要求恒新公司承担返款责任的诉讼请求，本院予以支持。至于恒新公司与合作各方之间的权利义务关系，不属于本案处理范围，本院不予处理。另外，恒新公司将房屋的产权转移到张小红等人名下的行为，应视为履行合作协议的行为，二被告主张存在买卖关系证据不足，本院不予支持。诉讼中原告将标的额由356600元减为201183元，相应的诉讼费予以退回。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告李剑与大庆市让胡路区世奥新天地购物中心2010年2月签订的《世奥新天地认购协议书》；二、被告张小红、大庆恒新房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还原告李剑交纳的购买商铺款171698元，支付2010年3月1日起到2014年7月份的利息29485元；案件受理费人民币6648元退回原告2277元后，由被告共同承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长 刘晓东人民陪审员 葛 荣人民陪审员 吴坤清二〇一五年一月十二日书 记 员 康红岩附适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：