（2013）涞民初字第586号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-12-30
案件名称
陈丹莹与河北华银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
涞水县人民法院
所属地区
涞水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈丹莹,河北华银房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第九十六条第一款
全文
河北省涞水县人民法院民 事 判 决 书（2013）涞民初字第586号原告陈丹莹，女，1972年9月30日生，汉族，住北京市。委托代理人赵觉，北京市万博律师事务所，律师。被告河北华银房地产开发有限公司。住所地：涞水县石亭镇。法定代表人庞文剑，该公司董事长。委托代理人吴廷华，河北华银房地产开发有限公司法务主任。委托代理人马昌顺，河北三和时代律师事务所，律师。原告陈丹莹诉被告河北华银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后作出（2012）涞民初字第91号民事判决书，原告不服，上诉于河北省保定市中级人民法院，河北省保定市中级人民法院作出（2013）保民二终字第219号民事裁定书，以原判认定事实不清，证据不足为由于2013年8月14日发回我院重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告陈丹莹的委托代理人赵觉，被告河北华银房地产开发有限公司委托代理人吴廷华、马昌顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈丹莹诉称，2009年10月29日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号0448），约定原告购买被告开发的涞水县天鹅湖金海岸生态休闲别墅区BY112-1-501号房，总房价人民币1255320元，付款方式为银行按揭贷款，其中首付款为人民币505320元，贷款人民币750000元，房屋应于2011年7月15日前交付。合同签订后，原告依约于2009年11月7日之前分三次将首付款人民币505320元交付给被告，并于2010年2月4日之前依约向被告指定的民生银行提交了全部申请贷款所需材料。后因国家宏观政策调整，该银行放款额度受限，无法批准贷款。此后被告一直在与原告协商改变付款方式，但双方因为一些细节未能达成一致意见。2011年12月初，原告意外收到被告寄出的律师函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号0448）。原告认为，贷款没有成功，其责任不在原告，双方也一直在协商解决问题，在此情况下被告关于解除合同的意思表示，既不符合法律规定，也不符合合同约定，被告不具有合同解除权。双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号0448）不因被告要求解除而发生合同解除的效力，请求法院确认合同未被解除，诉讼费用由被告承担。为证实自己的主张，原告向法庭提交证据如下：证据一、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格。证据二、《商品房买卖合同》（合同编号0448）及附件一份，证明原、被告双方签订了房屋买卖合同，并确定了双方买卖义务，已经生效。证据三、付款凭证一份，证明原告根据合同规定按时交付了首付款505320元人民币，合同已经履行。证据四、收据一张，证明被告收到了原告的首付款，出据了收据，合同正在执行。被告河北华银房地产开发有限公司辩称，未能办理按揭贷款手续，完成付款，责任完全在于原告，被告解除合同有合同依据和法律依据：双方约定2010年2月4日前原告应提交贷款所需全部资料，并与银行签订借款协议。但由于原告自身原因，贷款资料迟迟未提供齐全，直至2010年4月17日新政策出台，贷款请求一直被搁置，本着为客户利益考虑，我方与银行也多次协调，银行始终未给答复。2010年12月，我方出台相应政策，像原告一样暂时未办理按揭贷款的客户，可改变付款方式，变更为一次付款或分期付款，但经与原告协商，未能达成一致意见。2010年4月，在原按揭银行已经正式不能办理按揭的情况下，我方又选择了与建设银行合同，但原告仍不配合，导致其按揭手续最终未能办理。综上，原告应承担未能办理按揭手续的全部责任，依据合同附件五第二条、合同第七条之约定，我方正式告知原告解除合同是有效的，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为证实自己的主张向法庭提交证据如下：证据一、《商品房买卖合同》（合同编号0448）一份，证明合同中约定的申请贷款的期限。证据二、被告向原告发出的律师函一份，证明被告通知原告解除合同。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三、四的真实性均无异议，本院予以确认。原告对被告提交的证据一、二真实性无异议，本院予以确认。在审理过程中，本院依法向中国民生银行股份有限公司总行营业部查询了原告陈丹莹办理按揭贷款的情况，中国民生银行股份有限公司总行营业部回复：原告陈丹莹向该行提交了贷款资料，但因国家政策调整，故该笔贷款未能办理，该行将此情况通知开发商与客户，但二者均未到该行取回贷款资料。经质证，原告对因国家政策导致贷款未能办理这一情况予以认可，但称该行并未向其通知。被告对该情况说明的真实性、合法性均无异议。因中国民生银行股份有限公司总行营业部未向本院出据任何证据证明其通知到了原告，故仅对该情况说明中原告陈丹莹办理按揭贷款因国家政策调整未能办理成这一事实予以确认。庭审中，原、被告一致认可对原一审查明的事实均无异议，结合本案原、被告的陈述及有效证据，查明事实如下：2009年10月29日，原告陈丹莹与被告河北华银房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号0448），约定原告购买被告开发的涞水县天鹅湖金海岸生态休闲别墅区BY112-501号房，总房价1255320元，付款方式为银行按揭贷款，其中首付款505320元，贷款750000元。合同签订后，原告依约于2009年11月7日前分三次将首付款505320元交付被告，在其向被告指定的民生银行提交申请贷款所需材料后，因国家政策调整，该银行放款额度受限，无法批准贷款。庭审中，被告称曾将此情况通知过原告，并要求原告从其他银行办理按揭贷款业务，但未能提供任何证据加以证实。此后原、被告协商改变付款方式，但双方未能达成一致意见。故被告于2011年11月23日向原告方发出律师函，通知与原告解除该商品房买卖合同。原告于2011年12月14日向法院起诉，要求确认被告解除合同行为无效，且庭审中原告表示愿继续履行该《商品房买卖合同》，支付剩余价款。另查明，该案所争议房屋至今仍未另行出售。本案经本院以（2012）涞民初字第91号民事判决书判决：驳回原告陈丹莹的诉讼请求。原告不服，上诉至河北省保定市中级人民法院，该院以（2013）保民二终字第219号民事裁定书以原判认定事实不清，证据不足为由，发回本院重审。本院认为，原告陈丹莹与被告河北华银房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效，且原告已经履行了交付首付款的义务。在办理银行贷款时因不能归责于原、被告任何一方的国家政策调整而导致剩余款项未能及时支付，合同未能继续履行。被告虽主张在原告在民生银行办理按揭贷款失败后曾通知过原告，原告未能及时支付剩余款项，属违约行为，但其并未能提供充足证据予以证实该观点。被告虽已向原告发出律师函通知原告解除《商品房买卖合同》（合同编号0448），但原告在规定期限内向法院起诉，要求确认被告的解除行为无效，导致被告的解除行为未能发生效力。因不能归责于原、被告任何一方的原因导致合同无法履行，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原、被告双方应就合同的继续履行进行协商，且该纠纷所涉及房屋（涞水县天鹅湖金海岸生态休闲别墅区BY112-1-501号）现并未另出售他人，合同存在继续履行性。为减少原、被告双方损失，本案经调解无效，故依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十六条，《中华人民共和国合同法解释二》第二十四条之规定，判决如下：一、被告河北华银房地产开发有限公司于2011年11月23日作出的解除合同行为无效。二、原告陈丹莹与被告河北华银房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号0448）合法有效。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长 张建军审 判 员 张会敏人民陪审员 白 菊二〇一五年一月十二日书 记 员 李玲燕 来自