（2015）一中民终字第252号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-01-26
案件名称
彭章雄与北京市昌平区交通局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭章雄,北京市昌平区交通局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第252号上诉人（原审被告）彭章雄，男，1974年6月4日出生。委托代理人赵有富，男，北京市昌平区十三陵镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）北京市昌平区交通局，住所地北京市昌平区北环路11号。法定代表人张伟，局长。委托代理人刘勇，北京市威正律师事务所律师。委托代理人刘利娟，北京市威正律师事务所实习律师。上诉人彭章雄因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第13223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京市昌平区交通局（以下简称昌平交通局）在原审法院起诉称：2013年9月23日，我单位与彭章雄签订《房屋租赁协议书》，协议书约定：我单位将28-2号楼底商东二套房屋租赁给彭章雄使用；租赁期限自2013年9月14日起至2014年9月15日止；租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费由彭章雄支付，并提前交付下一年度的取暖费；租赁期满后，彭章雄如需继续使用，应提前一个月提出，我单位可根据实际情况，在同等条件下给予优先。合同期限届满前30日，我单位通知彭章雄：合同期满后需收回租赁房屋，彭章雄需在合同届满之日将腾空的房屋交还给我单位。2014年9月15日，双方合同到期，未续订租赁合同。我单位原以为彭章雄在合同期满后会自行搬离，将租赁房屋主动移交给我单位。但未料到彭章雄置我单位通知及租赁到期等事实不顾，未搬离租赁房屋，仍继续经营。2014年9月18日，我单位正式向彭章雄发出《停止经营活动及腾退通知书》，敦请彭章雄在2014年9月23日前无条件搬离租赁房屋，但彭章雄收到通知后置之不理仍继续经营。为此，我方诉至法院，诉讼请求为：1、请求判令彭章雄腾退租赁房屋（28-2号楼底商东二套房屋），将租赁房屋返还给我单位；2、请求判令彭章雄按照《房屋租赁协议书》标准（即每日109.6元）支付实际占用期间的房租直至将房屋交付给我单位为止；3、请求判令由彭章雄支付本案的诉讼费。彭章雄在原审法院答辩称：现在没有地方腾退，租金同意给，要求继续续租。原审法院审理查明：2013年9月23日，昌平交通局（产权单位、甲方）与北京彭老二家居装饰中心（承租单位、乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，主要内容包括：“租赁房屋地址：28-2号楼底商东二套；室内附属设施：暖气片、水表、用电器；租赁期限：自2013年9月14日起至2014年9月15日；房屋租金：每年40000元人民币，按年支付；租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费由乙方支付，并提前交付下一年度的取暖费；租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先。”合同还约定了其他内容。合同落款处甲方盖有昌平交通局公章，乙方盖有北京彭老二家居装饰中心公章。北京彭老二家居装饰中心系个体工商户，其经营者为彭章雄。2014年8月15日，昌平交通局口头告知彭章雄合同到期不再续租，要求彭章雄腾退房屋。2014年9月18日，昌平交通局向彭章雄出具《停止经营活动及腾退通知书》，内容为：“彭章雄先生：您与我单位于2013年9月23日签订的《房屋租赁协议书》，租赁期限截止至2014年9月15日。租赁期届满后，因您一直未将租赁房屋返还给我单位，鉴于此情况，我单位正式通知您：一、您与我单位签订的《房屋租赁协议书》因租赁期限届满而终止。我单位在租赁期限届满前30日就已通知您，需在合同届满之日将腾空的房屋交还给我单位，已经给您预留了合理的腾退时间。二、对于您在2014年9月16日起至实际腾退房屋之日占用租赁房屋期间的租金，您需按照2014年昌平区同地段的市场租赁费标准支付。三、限您于2014年9月23日前停止经营活动、腾空租赁房屋并完好无损地移交我单位。如您未履行，我单位有权采取措施自行收回租赁房屋，如因此带来的一切后果将由您自行承担，与我单位无关。四、因您逾期腾退，您需要承担我单位因此遭受的各项损失及我单位因主张权利而支出的各项费用（包括但不限于律师代理费、公证费、强制执行费等）”落款处盖有昌平交通局公章。昌平交通局称彭章雄在租赁房屋内存放有稀料、油漆等易燃易爆物品，故不再考虑续租。彭章雄称其没有地方腾退，自己已提前三个月向昌平交通局提出续租，并称其在涉案房屋安装有卷帘门，另将原铝合金门换为不锈钢门，卷帘门和不锈钢门不要求法庭处理。原审法院认定上述事实，有《房屋租赁协议书》、《停止经营活动及腾退通知书》、照片等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。原审法院判决认定：北京彭老二家居装饰中心系个体工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的经营者为诉讼当事人。昌平交通局与北京彭老二家居装饰中心签订的《房屋租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。上述《房屋租赁协议书》到期前，昌平交通局已明确表示不再续租，并于租赁期间届满后又再次向彭章雄发出了《停止经营活动及腾退通知书》，现彭章雄亦未能举证证明昌平交通局存在侵害其优先承租权的情形，故双方的租赁关系已自行终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。彭章雄继续占用租赁房屋，没有合同或法律依据，故对于昌平交通局要求彭章雄腾退租赁房屋的诉讼请求，法院予以支持。彭章雄在合同终止后继续占用房屋，应当支付相应的费用。昌平交通局主张按照《房屋租赁协议书》原约定的租金标准给付使用费并无不妥，法院予以支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、彭章雄于本判决生效之日起十五日内将其承租的二十八-二号楼底商东二套房屋腾空，并返还给北京市昌平区交通局，腾退房屋时不得损坏房屋及原有附属设施；二、彭章雄于腾退涉案房屋之日按照每日一百零九元六角标准支付北京市昌平区交通局自二〇一四年九月十六日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。彭章雄不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，驳回昌平交通局的诉讼请求。上诉理由是：合同中有约定合同到期后，上诉人有优先承租权，故我要求继续签订租赁合同。昌平交通局服从原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方签订的《房屋租赁协议书》已届满，昌平交通局要求彭章雄返还租赁物并支付租赁合同届满后彭章雄继续占用房屋的占有使用费，理由正当，应予支持。现彭章雄未能举证证明昌平交通局存在侵害其优先承租权的情形，其上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由彭章雄负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一百四十元，由彭章雄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 柳适思审判员 刘秋燕审判员 王爱红二〇一五年一月十二日书记员 赵梦芸 关注公众号“”