（2014）鄂武昌民商初字第01005号

裁判日期: 2015-01-12

公开日期: 2015-08-10

案件名称

高攀、吴琪与湖北翔龙置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市武昌区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

高攀,吴琪,湖北翔龙置业发展有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

湖北省武汉市武昌区人民法院民事判决书（2014）鄂武昌民商初字第01005号原告：高攀。委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。原告：吴琪。委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。被告：湖北翔龙置业发展有限公司，住所地武汉市武昌区洪山侧路24-1号四楼。法定代表人：吕国庆，董事长。委托代理人：王军，员工。委托代理人：操昶，湖北诚智成律师事务所律师。原告高攀与被告湖北翔龙置业发展有限公司（以下简称翔龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月24日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告高攀、吴琪及其共同委托代理人苏谨，被告翔龙公司的委托代理人王军、操昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高攀、吴琪诉称：2013年1月，高攀、吴琪订购翔龙公司开发的位于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1栋2单元25层1号房屋，并签订《武汉市商品房买卖合同》；合同约定翔龙公司应当在2013年1月31日前向高攀、吴琪交付合格的房屋。合同签订后，高攀、吴琪按照合同约定向翔龙公司支付了购房款，但翔龙公司开发的博雅中南小区一直未能达到合同约定的交房条件，致使高攀、吴琪至今无法使用该房屋。诉请法院判令：翔龙公司向高攀、吴琪支付逾期交房违约金74797元（暂按已付房款的日万分之二计算自2013年2月1日起至2013年12月31日止）。被告翔龙公司辩称：翔龙公司与高攀、吴琪签订合同的时间是2013年3月1日，但合同约定的交房时间是2013年1月31日，交房时间早于合同签订时间，所以翔龙公司应交房时间应该以高攀、吴琪于2013年3月13日付清全部购房款后的15天为准，即翔龙公司应交房时间是2013年3月28日；高攀、吴琪已于2013年11月7日收到翔龙公司交付的房屋，逾期交房违约金应计算至2013年11月6日；合同约定的延期交房违约金过高，违约金应当按照同地段同类型房屋租金标准计算；延期交房的责任在于为翔龙公司开发的博雅中南项目进行施工建设的水电气施工单位未按期完成施工任务；翔龙公司愿意在法庭主持下与高攀、吴琪进行和解。原告高攀、吴琪为支持其主张，举证如下：证据一、高攀、吴琪与翔龙公司于2013年3月1日签订的《武汉市商品房买卖合同》。拟证明高攀、吴琪与翔龙公司签订《武汉市商品房买卖合同》；合同约定翔龙公司应当在2013年1月31日前向高攀、吴琪交付合格的房屋。证据二、翔龙公司于2012年1月8日、1月12日、3月1日开具的收据，翔龙公司与高攀于2013年1月12日签订的欠款协议及高攀于2013年1月12日向翔龙公司出具的欠条，个人住房公积金贷款借款合同、中国工商银行武汉住房公积金贷款还款计划。拟证明高攀、吴琪已经按照合同约定向翔龙公司支付了购房款，履行了合同义务。证据三、吴琪与翔龙公司于2013年1月8日签订的“博雅中南”商品房认购书。拟证明高攀、吴琪与翔龙公司在2013年1月8日即对房屋买卖合同主要条款达成一致，确定了房屋买卖关系；2013年3月1日签订合同只是进一步明确合同内容。被告翔龙公司为支持其主张，举证如下：证据一、武汉丽岛物业管理有限公司于2013年11月7日开具的湖北省地方税务局通用网络发票。拟证明高攀已于2013年11月7日收到翔龙公司交付的房屋。证据二、2012年10月8日，翔龙公司与湖北省电力公司武汉供电公司签订的《新建住宅供电配套工程合同》及武汉供电公司出具的《新建住宅供电配套工程建设费计算书》。拟证明湖北省电力公司没有按期完成配套设施的建设，导致翔龙公司无法按期交房；延期交房责任不在于翔龙公司。证据三、2013年3月15日，由建设、设计、勘察、监理、施工等单位参加并确认的《竣工验收会议纪要》。拟证明博雅中南商品房住宅楼1号楼工程竣工手续已经办理完毕，高攀购买的房屋已经具备交房的基本条件。证据四、王某、彭某、黄某某与翔龙公司签订的调解协议各一份及武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民商初字第00149号民事调解书、（2014）鄂武昌民商初字第00584号民事调解书、武汉市中级人民法院（2014）鄂武汉中民终字第00673号民事调解书各一份。拟证明合同约定的逾期交房违约金过高；应当按照高攀实际损失计算违约金，即应当按照同地段同类型房屋每月每平方米30元租金标准计算违约金。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：翔龙公司对高攀、吴琪提交的证据一、二不持异议，本院予以确认。翔龙公司对高攀、吴琪提交的证据三的真实性不持异议，但认为认购书并未约定具体交房时间，且认购书属于预约合同，商品房买卖合同约定的交房时间是2013年1月31日，交房时间早于合同签订时间，所以，翔龙公司向高攀、吴琪交房的时间应该以高攀、吴琪于2013年3月13日付清全部购房款后的15天为准；本院对高攀提交的证据三的真实性予以确认。高攀、吴琪对翔龙公司提交的证据一的真实性不持异议，但认为翔龙公司提交的证据一不能证明诉争房屋经过国家权威部门的验收并符合合同约定；本院对翔龙公司提交的证据一的真实性予以确认。高攀、吴琪对翔龙公司提交的证据二的真实性不持异议，但认为该证据与本案无关；本院认为，翔龙公司与湖北省电力公司武汉供电公司签订的《新建住宅供电配套工程合同》系其与湖北省电力公司武汉供电公司的权利义务关系，与本案无直接关系，对该证据不予确认。高攀、吴琪对翔龙公司提交的证据三的真实性不持异议，但认为翔龙公司开发的博雅中南小区房屋至今未取得竣工验收备案证，该证据不能证明翔龙公司开发的博雅中南小区房屋符合国家法定的竣工验收条件；本院对翔龙公司提交的证据三的真实性予以确认。高攀、吴琪对翔龙公司提交的证据四的真实性不持异议，但认为翔龙公司提交的证据四只是个别人的意愿，不能证明双方约定的违约金过高；本院认为，翔龙公司提交的证据四与本案双方约定的违约金是否过高无直接关系，对该证据不予确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：2013年1月8日，吴琪与翔龙公司签订《“博雅中南”商品房认购书》，约定吴琪定购翔龙公司开发的坐落于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1幢2单元25层1号房屋；房屋总价1119723元，定金20000元，2013年1月20日前付清首付款519723元，其中借款180000元，借款于2013年3月5日前还清，公积金贷款600000元。同日，高攀向翔龙公司支付定金20000元。2013年1月12日，高攀向翔龙公司支付购房款319723元，当日，翔龙公司与高攀签订欠款协议，约定高攀欠付翔龙公司首付款180000元，高攀于2013年3月5日前付清，并允许翔龙公司办理相关银行按揭审批等事宜；高攀向翔龙公司出具了欠条。2013年3月1日，高攀向翔龙公司支付了180000元欠款。同日，高攀、吴琪与翔龙公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，高攀购买翔龙公司开发的坐落于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1幢2单元25层1号房屋，房屋总价1119723元；贷款付款；合同第九条约定，翔龙公司应当在2013年1月31日前，将符合下列条件的商品房交付给高攀使用；1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5至8.供电、给水、燃气、电话在房屋正式交付之日起，达到使用条件；9.完成商品房项目竣工交付使用相关手续，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；10.因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用，翔龙公司应当在发生之日起30日内书面告知高攀；第十一条翔龙公司逾期交房的违约责任约定，翔龙公司逾期交房超过30日，高攀要求继续履行合同的，合同继续履行；自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，翔龙公司按日向高攀支付已交房款万分之二的违约金。合同签订之日，高攀、吴琪与中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行签订了《个人住房公积金贷款借款合同》，约定中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行同意向高攀发放贷款600000元，贷款期限自2013年3月13日起至2042年3月13日止。2013年11月7日，翔龙公司将坐落于武汉市武昌区中南三路52号博雅中南1幢2单元25层1号房屋房屋交付高攀、吴琪。现高攀、吴琪以翔龙公司开发的博雅中南小区一直未能达到合同约定的交房条件，致使高攀、吴琪至今无法使用上述房屋为由，诉至本院，诉请如前。本案争议的焦点：翔龙公司应向高攀、吴琪交付房屋的时间如何确定；翔龙公司逾期交付给高攀、吴琪房屋的时间如何确定。本院认为，原告高攀、吴琪与被告翔龙公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其基本内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于被告翔龙公司应向高攀、吴琪交付房屋的时间如何确定的焦点问题；原告高攀、吴琪与被告翔龙公司于2013年3月1日签订《武汉市商品房买卖合同》，约定翔龙公司应当在2013年1月31日前，将符合下列条件的商品房交付给原告高攀、吴琪使用，显然有误，该约定属于履行期限约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定；本院确定原告高攀、吴琪付清首付房款并向被告翔龙公司提交按揭贷款手续之日为交房之日；庭审查明，原告高攀、吴琪付清首付房款并向被告翔龙公司提交按揭贷款手续之日为2013年3月1日，即被告翔龙公司应向原告高攀、吴琪交付房屋的时间为2013年3月1日；2013年1月8日，原告吴琪与被告翔龙公司签订《“博雅中南”商品房认购书》属于商品房买卖合同的预约合同，是双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议，当事人仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行；因此，原告高攀、吴琪主张被告翔龙公司交房时间应为2013年1月31日前的观点，本院不予采纳；被告翔龙公司主张交房时间应为2013年3月28日的观点，依据不足，本院不予采纳。关于被告翔龙公司逾期交付给高攀、吴琪房屋的时间如何确定的焦点问题；虽然被告翔龙公司于2013年11月7日交付给原告高攀、吴琪的房屋不符合合同约定的条件，但原告高攀、吴琪依法有权拒收；而原告高攀、吴琪接收了不具备合同约定的交房条件的房屋并实际占有使用，应视为原告高攀、吴琪同意变更合同约定的交付条件。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故诉争的商品房在原告高攀、吴琪于2013年11月7日接收房屋之日应视为已经交付，违约金应计算至2013年11月6日。本案被告翔龙公司应向原告高攀、吴琪交付房屋的时间为2013年3月1日，被告翔龙公司实际向原告高攀、吴琪交付房屋的时间为2013年11月7日，翔龙公司逾期交房250天，应当按照合同第十一条约定的逾期交房违约责任支付违约金，即以原告高攀已付购房款1119723元为基数，按日万分之二计算：1119723元×0.0002×250天=55986.15元。原告高攀、吴琪主张被告翔龙公司支付逾期交房违约金74794元的诉讼请求，超出的部分，本院不予支持。原告高攀、吴琪与被告翔龙公司在合同中约定的逾期交房违约金符合法律规定，被告翔龙公司辩称合同约定的延期交房违约金过高的观点，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告湖北翔龙置业发展有限公司于本判决生效后五日内一次性向原告高攀、吴琪支付自2013年3月2日起至2013年11月6日止的逾期交房违约金55986.15元。二、驳回原告高攀、吴琪的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取835元，由原告高攀负担235元，由被告湖北翔龙置业发展有限公司负担600元（此款原告高攀已垫付，由被告湖北翔龙置业发展有限公司于本判决生效后五日内径行给付原告高攀）。被告湖北翔龙置业发展有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户---市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员　　周琪二〇一五年一月十二日书记员　　王蕊微信公众号“”