（2014）绥中法民三民终字第24号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-02-11
案件名称
梁志荣、刘向阳、马学海与绥化市北林区财政局、绥化市北林区畜牧兽医局买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省绥化市中级人民法院
所属地区
黑龙江省绥化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁志荣,刘向阳,马学海,绥化市北林区财政局,绥化市北林区畜牧兽医局
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）绥中法民三民终字第24号上诉人（原审原告）梁志荣，女，汉族，个体业主。上诉人（原审原告）刘向阳，男，汉族，无职业。二上诉人共同委托代理人李慧波，黑龙江继东律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人马继东，黑龙江继东律师事务所律师。上诉人（原审原告）马学海，男，汉族，医生。委托代理人刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）绥化市北林区财政局。法定代理人刘彦辉，职务局长。委托代理人张慧峰，绥化市北林区财政局副局长。被上诉人（原审被告）绥化市北林区畜牧兽医局。法定代表人李学峰，职务局长。委托代理人王大志，绥化市北林区畜牧兽医局副局长。二被上诉人共同委托代理人林柏树，黑龙江柏树律师事务所律师。上诉人梁志荣、刘向阳、马学海因买卖合同纠纷一案，不服北林区人民法院（2013）绥北商初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月21日受案后，依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人梁志荣及其委托代理人李慧波、马继东、上诉人刘向阳的委托代理人李慧波、马继东、上诉人马学海及其委托代理人刘凤卿、被上诉人绥化市北林区财政局的委托代理人张慧峰、被上诉人绥化市北林区畜牧兽医局的委托代理人王大志及二被上诉人的委托代理人林柏树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院判决认定，2005年7月5日，马学海与刘向阳签订房契，内容为“今有刘向阳砖瓦结构平房147㎡（所有权证登记面积为148㎡），院落东至刘向阳与吕河边界墙，西至西墙，南至南墙，北至畜牧场南大墙，经双方当事人协商，做价人民币拾贰万伍仟元整卖给马学海，现金当面一次交齐。此契约从即日起生效。此契约一式两份，双方各执一份”。由于该房屋的产权证在农行抵押贷款，刘向阳于2005年7月12日将该院落中的44平方米和31.5平方米房屋过户至马学海名下，房屋一直未交付给马学海。在该院落内有登记所有权人为刘向阳的148平方米、85.5平方米、45平方米（此三处房屋刘向阳于2003年6月18日向绥化市农业银行北林办事处贷款抵押，在原绥化市房产事业管理局办理了抵押登记，于2011年8月9日还清借款本息后，抵押解除）、31.5平方米房屋，登记所有权人为马学海的44平方米房屋（后被梁志荣拆除，翻建成88平方米房屋）、31.5平方米房屋，登记所有权人为梁志荣的88平方米房屋（系拆除马学海名下的44平方米翻建而成）、280平方米房屋（房屋所有权证及土地使用权证已被注销）。2011年马学海将刘向阳诉至本院，要求确认马学海与刘向阳于2005年7月5日签订的房契有效，本院于2012年4月13日作出（2011）绥北宝民初字第103号民事判决，以双方签订的买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》中，关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定为由，判决原告马学海与被告刘向阳签订的买卖合同无效。判后，马学海不服判决，上诉至绥化市中级人民法院，绥化市中级人民法院于2012年8月14日作出（2012）绥民三民终字第9号民事判决：一、撤销绥化市北林区人民法院（2011）绥北宝民初字第103号民事判决；二、刘向阳与马学海于2005年7月5日签订的房屋买卖合同有效。判后，刘向阳不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2013年6月8日作出民事申请再审案件受理通知书，进行立案审查，于2013年11月25日作出（2013）黑高民申一字第152号民事裁定书，驳回刘向阳的再审申请。2010年7月29日，原告梁志荣在此院成立了绥化市经济开发区禾壮种猪场，并将东侧已过户给马学海的44平方米房屋拆除，扩建成88平方米房屋，又在后院建造了280平方米猪舍，并于2010年10月20日以购买刘向阳、曾凡香夫妇房屋的名义，在绥化市北林区乡镇建设管理处办理了产权人为梁志荣的上述两处房屋的所有权证，于2010年12月7日又办理了780平方米和920平方米的集体土地使用证。2011年5月6日，经绥化市北林区乡镇建设管理处到宝山开发区土地分局调查，原宝山镇畜牧场均为国有土地，而梁志荣所持的集体土地使用证在其范围内，为此，绥化市北林区乡建管理处于2011年5月6日在《绥化日报》公告，以违反《房屋管理办法》第八十一条之规定，认定其为无效证书。绥化市国土资源局于2011年5月25日在《绥化日报》发布注销土地登记公告，以梁志荣持有的位于绥化市宝山镇宝山村四组的两本房屋所有权证（产籍号为0040304020、0040304021）于2011年5月12日在《绥化日报》上已经公告属无效文书，故注销梁志荣持有的绥集用2010第8831号、绥集用2010第8830号两本土地使用证的土地登记，土地证书作废。2011年5月6日，大庆中大资产评估事务所受绥化市北林区财政局委托，作出大庆中大评报字（2011）第0009号关于确认绥化市经济开发区禾壮种猪场资产变现价值项目资产评估报告书，评估资产总值为700，562.35元。包括：1、建筑物合计面积766.72平方米，净值561，392.35元，其中：88平方米住宅净值98，543.90元、280平方米猪舍净值247，380.00元、148平方米住宅净值143，711.25元、44平方米猪舍净值31，099.20元、31.5平方米猪舍净值17，010.00元、31.5平方米猪舍净值17，030.00元、6.72平方米鸡舍净值940.80元、6.5平方米狗舍净值910.00元、130.50平方米砖基础净值4，767.20元；2、构筑物32，620.00元；3、设备30，050.00元；4、土地使用权76，500.00元。2011年7月29日，被告绥化市北林区财政局、绥化市北林区畜牧兽医局作为甲方与作为乙方的梁志荣、刘向阳、马学海签订了协议书，内容为“经甲、乙双方共同协商将座落在宝山畜牧场南侧由乙方拥有的养猪场766.72平方米（具体面积以评估报告为准）变卖给甲方。一、甲、乙双方协议将乙方拥有的养猪场作价1，800，000.00元资金卖给甲方；二、甲、乙双方签订协议后，甲方支付给乙方800，000.00元资金，其余资金待乙方搬迁完毕后再行支付；三、乙方养猪场变卖给甲方后，乙方涉及财产抵押银行贷款、个人借款等借贷事宜，由乙方负责支付解决；四、甲、乙双方签订协议后，乙方将养猪场的房照交给甲方，乙方在银行抵押的房照在甲方支付第二笔资金前交给甲方；五、乙方地上建筑物、附属物由乙方自行拆除，残值归乙方所有，限定10天内拆除，全部搬出（包括饲养的畜禽等），原有土地归开发商使用；六、甲方支付给乙方购买资金后，甲、乙双方就养猪场购买问题就此了结，乙方不得反悔。今后如出现任何问题（包括乙方之间的财产等问题），甲方不予负责；七、如甲方需对房屋办理过户等事宜，乙方应负责协助，费用由甲方负责；八、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经甲、乙双方签字之日起生效”。协议签订后，被告绥化市北林区畜牧兽医局于2011年8月3日给付原告梁志荣800，000.00元，余款1，000，000.00元由被告绥化市北林区财政局拔付至被告绥化市北林区畜牧兽医局账户。因三原告发生纠纷，导至此款至今尚未支付，故原告马学海诉至本院，要求二被告支付购房款1，800，000.00元。原告梁志荣、刘向阳诉至本院，要求：一、原告梁志荣要求二被告给付禾壮种猪场损失费300，000.00元，支付房屋拆迁费345，923.90元，猪场设备、围墙、院内维护等32，620.00元，土地使用权76，500.00元，搅拌机、推车等32，620.00元，狗舍、鸡舍等1，850.00元，合计786，943.90元。并按月利率1.5分计算给付自2011年8月1日至2014年1月3日期间的利息342，320.00元；二、原告刘向阳要求二被告给付房屋拆迁费196，607.65元，按月利率1.5分计算给付自2011年8月1日至2014年1月3日期间的利息85，524.00元。原审法院判决认为，本案的争议焦点是：一、原告马学海要求被告绥化市北林区财政局、绥化市北林区畜牧兽医局给付1，800，000.00元的请求是否有理；二、原告梁志荣要求二被告给付786，943.90元，并按月利率1.5分计算给付自2011年8月1日至2014年1月3日期间的利息342，320.00元的请求是否有理；三、原告刘向阳要求二被告给付196，607.65元，并按月利率1.5分计算给付自2011年8月1日至2014年1月3日期间的利息85，524.00元的请求是否有理。原告马学海、梁志荣、刘向阳与被告绥化市北林区财政局、绥化市北林区畜牧兽医局签订的协议书，系双方在平等、自愿的基础上，就协议的内容达成一致意见而签订的，符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，且不具有合同无效的法定情形，因此，原、被告之间的买卖合同关系成立，合法有效。被告绥化市北林区财政局、绥化市北林区畜牧兽医局未支付尚余的1，000，000.00元的原因，系三原告因财产权属问题产生分歧所致，二被告并无过错，因此，原告梁志荣、刘向阳要求二被告给付利息的请求，本院不予支持。原告马学海与原告刘向阳签订的房契系双方自愿签订的，其真实性、合法性已被绥化市中级人民法院作出的判决所确认，刘向阳向黑龙江省高级人民法院提出的再审申请亦被裁定驳回，故原告刘向阳与原告马学海之间房屋买卖合同的效力问题已被省、市两级法院的生效法律文书所确认，该房契合法有效。刘向阳已将其中的31.5平方米和44平方米房屋过户至马学海名下，因其他房屋在农行贷款办理了抵押登记，而未办理过户手续，因此，原告马学海对上述财产依法享有所有权，故本案诉争的标的与原告刘向阳无关联性，其要求二被告给付房屋拆迁费的请求，不予支持。原告梁志荣于2010年7月29日在诉争的院落里成立了绥化市经济开发区禾壮种猪场，并将东侧已过户给原告马学海的44平方米房屋拆掉，扩建成88平方米房屋，又在后院建造了280平方米猪舍，并办理了房屋所有权证及集体土地使用证，虽被绥化市北林区乡镇建设管理处、绥化市国土资源局公告注销，但其面积包含在原、被签订协议前，被告绥化市北林区财政局委托大庆中大资产评估事务所作出的资产评估报告确定的建筑物合计面积766.72平方米中，其资产价值也包含在评估资产总值700，562.35元中，因此，在原、被告签订的协议约定不明的情况下，依据评估报告的固定资产评估的价值，计算出1，800，000.00元的分配原则，即属于原告梁志荣的财产价值为88平方米中的44平方米净值49，271.95元、280平方米猪舍净值247，380.00元、土地使用权76，500.00元、设备款30，050.00元、构筑物32，620.00元，合计435，821.95元归原告梁志荣所有（已给付），余款1，364，178.05元归原告马学海所有。故原告马学海诉讼请求中的合理部分，应予支持。因原告梁志荣已领取800，000.00元，故其诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、被告绥化市北林区财政局、被告绥化市北林区畜牧兽医局给付原告马学海1，364，178.05元；二、驳回原告梁志荣、刘向阳的诉讼请求。案件受理费21，000.00元，由原告马学海负担3，922.00元，被告绥化市北林区财政局、绥化市北林区畜牧兽医局负担17，078.00元；案件受理费17，503.00元由原告梁志荣、刘向阳负担。判后，原审原告梁志荣、刘向阳、马学海不服，分别向本院提起上诉。梁志荣、刘向阳上诉的主要理由：1、原审法院对财政局、畜牧局应付的补偿款180万元中含有上诉人110万元的经营损失款未予支持存在认定事实错误；2、马学海只享有31.5平方米房屋的物权，原审法院判决其补偿款应得136万元严重背离事实；3、北林区财政局、畜牧局应支付迟延给付补偿款的损失。请求：1、撤销北林区法院（2013）绥北商初字第40号民事判决；2、判令被上诉人北林区财政局、北林区畜牧兽医局支付上诉人梁志荣拆迁补偿款786，943.90元并赔偿利息损失（自2011年8月起至给付之日止按月息1.5分计算）；3、判令被上诉人北林区财政局、北林区畜牧兽医局支付上诉人刘向阳拆迁补偿款196，607.65元并赔偿利息损失（自2011年8月起至给付之日止按月息1.5分计算）。马学海上诉的主要理由：原审事实认定不清、适用法律错误。请求：被上诉人北林区财政局、北林区畜牧兽医局还应给付其房屋款项435，821.95元，本案一二审诉讼费由上被上诉人承担。本院二审确认前述原审法院判决查明的事实。本院认为，上诉人梁志荣、刘向阳、马学海与被上诉人北林区财政局、北林区畜牧兽医局之间的买卖协议是双方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。在双方达成买卖协议之前，大庆中大评报字（2011）第0009号评估报告书已经确认绥化市经济开发区禾壮种猪场资产变现价值为700，562.35元，其中建筑物价值为561，392.35元，构筑物价值为32，620.00元，设备价值为30，050.00元，土地使用权价值为76，500.00元，该评估报告中的资产变现价值中并未有经营损失一项。另甲乙双方签订的是买卖协议，而梁志荣和刘向阳上诉提出的拆迁补偿款与此是不同的法律关系。马学海与刘向阳之间的房屋买卖合同已被生效的法律文书确认为有效，上诉人与被上诉人之间买卖协议中的766.72平方米房屋除梁志荣名下的房屋外其他财产权益应归马学海所有。故梁志荣、刘向阳的上诉请求本院不予支持，但梁志荣应根据其名下的产权证明按照评估报告确定的资产价值享有435，821.95元的权利（已给付）。马学海上诉称其是88平方米和280平方米房屋的所有人，因梁志荣持有此两处房屋产权证，所以马学海的上诉理由不成立，其请求本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7837.00元，由上诉人马学海负担2406.74元，由上诉人梁志荣、刘向阳负担5430.26元。本判决为终审判决。审 判 长 苑淑华审 判 员 韩殿云代理审判员 李 妍二〇一五年一月十二日书 记 员 赵霖霖 更多数据：搜索“”来源：