（2014）鄂江岸民初字第02002号
裁判日期: 2015-01-12
公开日期: 2015-07-15
案件名称
陈继红与李康林、李蔚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈继红,李康林,李蔚,湖北深中联置业顾问有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国电力法》：第四条第一款，第二十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江岸民初字第02002号原告（反诉被告）陈继红。委托代理人陈方德（特别授权代理），湖北正苑律师事务所律师。被告（反诉原告）李康林。委托代理人李蔚（特别授权代理，系李康林之父），男，住武汉市江岸区百步亭花园温馨一村***栋*单元*楼*号，公民身份号码：23001031967********。被告（反诉原告）李蔚。第三人湖北深中联置业顾问有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道518号招银大厦1703室。法定代表人蒋福清，总经理。原告（反诉被告）陈继红诉被告（反诉原告）李康林、李蔚、第三人湖北深中联置业顾问有限公司（以下简称深中联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理，依法适用普通程序由审判员樊红敏担任审判长，与人民陪审员黎显爱、乔佳琳组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。因案情复杂，当事人争议大，经本院院长批准，本案延长审理期限2个月。原告（反诉被告）陈继红及其委托代理人陈方德，被告（反诉原告）李蔚到庭参加诉讼，第三人深中联公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈继红诉称并反诉答辩称：2014年4月30日，我与李康林、李蔚在中介方深中联公司居间下签订了1份《存量房居间（租赁）合同》，约定李康林、李蔚将位于武汉市江岸区四唯街中山大道1071号金阳新城C栋1单元4层3室，建筑面积127.19平方米的毛坯房出租给我，租赁期5年，从2014年7月1日起至2019年7月1日止，每月租金3，200元（人民币，下同），租金每季度支付，李康林、李蔚同意我租赁此房作为公租房使用、装修（即作为隔断间使用），并对违约责任等内容作了约定。签订合同当日，我支付给李康林、李蔚定金3，200元，合同签订后，我依约向李康林、李蔚支付了三个月的租金9，600元。李康林、李蔚将房屋交付给我进行改造、装修。2014年5月8日我与湖北东之寅建筑装饰工程有限公司签订《房屋装修合同》，约定房屋装修的方式、质量、价款、工期等内容，我于当天支付装修款39，000元。5月22日，我又支付装修进度款23，000元。5月底涉案房屋上下楼住户得知李康林、李蔚将房屋出租给我作为隔断间后不让我装修，他们认为存在房屋安全隐患。之后，我只得全面停工。诉至法院请求判令：1、确认我与李康林、李蔚签订的《存量房居间（租赁）合同》无效；2、李康林、李蔚返还支付的定金、租金共计12，800元；3、李康林、李蔚折价补偿损失35，000元；4、本案全部诉讼费用由李康林、李蔚承担。陈继红为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《存量房居间（租赁）合同》1份，拟证明陈继红与李康林、李蔚在深中联公司居间下签订了房屋租赁合同，双方存在房屋租赁关系。证据二、收据1份，拟证明陈继红向李康林、李蔚支付三个月租金和一个月定金共计12，800元。证据三、企业法人营业执照、《房屋装修合同》、装修材料清单、收据、照片，拟证明陈继红与湖北东之寅建筑装饰工程有限公司签订《房屋装修合同》，将承租的房屋以包工包料方式委托其装修，并对装修价款、装修质量、工期等内容作了明确约定，湖北东之寅建筑装饰工程有限公司履行了装修义务，陈继红已向其支付房屋装修费62，000元，大部分房屋装修工程已经完工。证据四、收据3份，拟证明陈继红向武汉金管家物业管理有限责任公司缴纳了200元水费；陈继红装修房屋是经过物业公司同意的，并向物业公司缴纳了垃圾清运费、装修保证金。证据五、证人范某书面证言，拟证明《存量房居间（租赁）合同》签订的事实。证据六、证人余某的证言，拟证明《存量房居间（租赁）合同》签订的事实，李康林、李蔚是在知道作为隔断间使用的情况下而签订的合同。李康林、李蔚辩称并反诉称：2014年4月30日，我方与陈继红签订了《存量房居间（租赁）合同》，该合同约定：我方将中山大道1071号金阳新城C栋1单元4层3室毛坯房出租给陈继红使用，租赁期5年，我方同意陈继红租赁该物业作为公租房使用和装修，陈继红对物业进行装修，需要获得我方的书面同意。合同签订后，陈继红支付了我方房屋定金、租金共计12，800元，我方即把该房屋的钥匙交给陈继红。我方同意陈继红将房屋作为分隔间，但根据合同约定，陈继红的装修分隔图纸，必须获得我方的书面签字同意。我方曾要求陈继红将装修图纸提供给我方签字同意，并报物业备案认可后方可施工，但陈继红以装修公司没有绘制装修图为由，一直未提供。2014年5月21日晚，李蔚到涉案房屋督查，发现陈继红已经把毛坯房分隔成6个房间，原厨房被改造为2个厕所，原1个厕所被分隔成2个，主卧内又增设1个厕所，我方认为这种改造存在严重安全隐患并提出异议。5月22日李蔚与高峰（陈继红的联系人）签订补充协议，约定陈继红不得擅自对房屋进行改动，否则，由此引起的装修费用等损失由陈继红自行承担。之后，陈继红未拆除新增厕所，继续进行装修施工，我方当即向武汉金管家物业公司反映情况。2014年6月，武汉市江岸区房管局房管站下发整改通知，但陈继红拒不整改，已构成严重违约，致使合同目的无法实现，我方有权解除合同。反诉请求判令：1、解除2014年4月30日签订的《存量房居间（租赁）合同》；2、陈继红拆除其擅自加设的隔墙和厕所，恢复原状或赔偿拆除费、垃圾转运费等损失共计7，000元；3、陈继红向我方支付物业管理费1，119元、水电费300元（该费用暂计算至2014年8月29日，实际应计算至返还房屋之日）；4、支付违约金3，200元；支付房屋闲置损失3，200元（该费用暂计算至2014年8月29日，实际应计算至返还房屋之日）；5、本案全部诉讼费用由陈继红承担。李康林、李蔚为支持其抗辩理由及诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《存量房居间（租赁）合同》1份，拟证明该合同合法有效。证据二、补充协议1份，拟证明李康林、李蔚对房屋装修的现状有异议，陈继红没有经过李康林、李蔚同意擅自对房屋进行改造。证据三、《申明》1份，拟证明李康林、李蔚对陈继红的违法装修向武汉金管家物业管理有限责任公司提出异议。证据四、收据1份，拟证明合同经中介公司确认，是真实有效的，李康林、李蔚支付了中介佣金费用1，600元。证据五、《整改通知书》1份，拟证明房屋装修现状是违法的，必须整改。证据六、《房屋所有权证》1份，拟证明房屋登记在李蔚的儿子李康林名下。证据七、收据2份，拟证明李康林、李蔚交纳物业费共计4，198元。第三人深中联公司在法律规定的期限内未到庭应诉，放弃其举证、质证权利。经庭审质证，李康林、李蔚对陈继红提交的证据一、二真实性无异议；证据三不予质证，认为房屋装修与己无关；证据四不予质证，与己无关；证据五不予认可；证据六不予质证。陈继红对李康林、李蔚提交的证据一、四、六真实性无异议；对证据二的真实性、合法性有异议，陈继红从未签订该协议；对证据三真实性、合法性有异议，李蔚出具《申明》时陈继红已经停止装修；对证据五真实性无异议，对证明目的有异议，《整改通知书》是在房屋装修停工后才出具的；对证据七的真实性无法核实，物业费不应由陈继红承担。对上述证据材料，经合议庭评议认为，陈继红提交的证据一、二、三具有真实性、关联性，本院予以采信；证据四与本案无关，不予采信；证据五证人范某未出庭作证，接受当事人质询，不予采信；证据六证人余某的证言，能够证明本案事实，予以采信。李康林、李蔚提交的证据一、三、五、六、七具有真实性，予以采信；证据二补充协议不是陈继红签订，不具有真实性，不予采信；证据四与本案无关，且不能达到证明目的，不予采信。经审理查明：2014年4月30日，李康林、李蔚（甲方）与陈继红（乙方）在中介方深中联公司居间下签订《存量房居间（租赁）合同》1份，合同约定甲方将位于武汉市江岸区四唯街中山大道1071号金阳新城C栋1单元4层3室房屋出租给乙方，建筑面积127.19平方米，租赁期5年，从2014年7月1日起至2019年7月1日止，乙方享有免租期，免租期到2014年7月1日止，免租期内乙方免交租金，免租期内管理费、水电费由乙方支付。该物业租金为每月叁仟贰佰元（小写：￥3，200.00），租金按季度支付，第一次租金支付时间为签合同当日。签定合同当日，乙方应向甲方支付租赁定金叁仟贰佰元（小写：￥3，200.00），此定金可抵付租金或租赁押金。物业租赁期间产生的物业管理费，水电、燃气费等相关费用由乙方承担。如乙方需要对物业进行装修，需要获得甲方的书面同意。租赁期间乙方有权分租或转租（租赁期限不得超过本合同约定期限）。基于经纪方已为甲乙双方提供居间服务，促成甲乙双方签定本租赁合同，甲方应向经纪方支付佣金壹仟陆佰元（小写：￥1，600.00），乙方应向经纪方支付佣金壹仟陆佰元（小写：￥1，600.00），双方佣金的支付时间为签合同当日。合同还特别约定：①第五年即2018年7月1日至2019年6月30日的租金递增10%即每月租金为3，520元。②甲方同意乙方租赁此房作为公租房使用、装修，但乙方不能破坏此房承重墙和防水结构。合同签订后，陈继红支付给李康林、李蔚定金3，200元及三个月的租金9，600元共计12，800元，李康林、李蔚将房屋交给陈继红装修、使用，陈继红按约定将房屋进行分隔改造、装修，陈继红未将分隔改造方案告知李康林、李蔚。在装修过程中，涉案房屋楼上楼下住户得知涉案房屋是作为分隔间装修后表示强烈不满，并向有关单位反映情况。2014年5月21日李蔚到涉案房屋查看，并于5月28日向武汉金管家物业管理有限责任公司提出了书面申明，要求武汉金管家物业管理有限责任公司监督管理陈继红安全租用房屋。2014年5月底，陈继红停止装修。2014年6月，武汉市江岸区房管局房管站下发《整改通知书》，指出涉案房屋存在分隔多间出租问题，要求停止租赁行为，立即进行整改。经查，陈继红将阳台封闭用于居住，毛坯房分隔成6个房间，原1个厕所被分隔成2个，主卧内又增设1个厕所，拟将原厨房改造为2个厕所，房内私自加装6个电表。另查明，2014年5月8日陈继红与湖北东之寅建筑装饰工程有限公司签订《房屋装修合同》，约定包工包料、房屋装修的工程价款、质量、付款方式、工期等内容，工期从2014年5月8日至2014年7月8日。陈继红向湖北东之寅建筑装饰工程有限公司支付装修款共计62，000元（39，000元＋23，000元）。其中已完工部分：砖2，500元、沙1，500元、水泥6，500元、轻钢龙骨2，000元、石膏板及木芯板1，200元、隔音棉2，000元、石砌墙1，800元、刮糙3，000元、轻钢龙骨安装1，600元、隔音棉安装600元、墙面乳胶漆（完成70%）6，300元、封阳台5，400元、水电安装（完成70%）7，560元、开关插座（5个）100元、灯具（3个）240元、电表720元。未完工部分：地面砖及墙面砖3，000元、复合地板8，000元、房门7，200元、卫生间平滑门600元、卫生间开门6，400元、阳台门2，400元。还查明，李康林、李蔚已支付2014年5月至2014年12月物业管理费2，070.52元（2014年5月至6月每月物业费七折后195.86元，2014年7月至12月每月物业费279.80元）。本院认为：2014年4月30日李康林、李蔚与陈继红签订的《存量房居间（租赁）合同》，涉及将房间分隔后出租，陈继红将阳台封闭用于居住，拟将原厨房改造为2个厕所，房内还私自加装6个电表。根据《中华人民共和国电力法》第四条规定：禁止任何单位和个人危害电力设施安全或者非法侵占、使用电能。第二十六条规定：申请新装用电、临时用电、增加用电容量、变更用电和终止用电，应当依照规定的程序办理手续。陈继红未经电力管理部门审批，私自在房内加装6个电表的行为，违反法律规定。根据《武汉市房屋安全管理条例》第十五条规定：禁止实施下列危害房屋安全的行为：（八）擅自改变房屋性质，或者将住房原设计的房间分隔后出租，危害房屋安全。李康林、李蔚与陈继红的违法租赁房屋行为，带来了治安、消防、安全、扰民等社会管理问题和隐患，损害社会公共利益，应认定《存量房居间（租赁）合同》无效。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李康林、李蔚因合同而收取的定金、租金共计12，800元应当返还给陈继红。在签订合同时双方明知将涉案房屋分隔后出租，导致合同无效，结合本案事实，根据双方的过错责任大小，陈继红承担60%民事责任，李康林、李蔚承担40%民事责任。经审查，陈继红的实际损失为已装修完工部分：砖2，500元、沙1，500元、水泥6，500元、轻钢龙骨2，000元、石膏板及木芯板1，200元、隔音棉2，000元、石砌墙1，800元、刮糙3，000元、轻钢龙骨安装1，600元、隔音棉安装600元、墙面乳胶漆（完成70%）6，300元、封阳台5，400元、水电安装（完成70%）7，560元、开关插座（5个）100元、灯具（3个）240元、电表720元，共计43，020元。未完工的装修材料由陈继红自行处理。对陈继红的损失，李康林、李蔚应当赔偿17，208元（43，020元×40%）。李康林、李蔚的损失为2014年5月至2014年12月的物业费2，070.52元，房屋闲置损失22，400元（2014年7月至2015年1月，参照双方约定的月租金3，200元标准计算），共计24，470.52元。对李康林、李蔚的损失，陈继红应当赔偿14，682.31元（24，470.52元×60%）。两相冲抵后，李康林、李蔚实际赔偿陈继红2，525.69元。李康林、李蔚要求陈继红赔偿拆除费、垃圾转运费7，000元、水电费300元，无证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李康林、李蔚与原告（反诉被告）陈继红于2014年4月30日签订的《存量房居间（租赁）合同》无效；二、被告（反诉原告）李康林、李蔚于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）陈继红返还房屋定金、租金共计12，800元；三、被告（反诉原告）李康林、李蔚于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）陈继红赔偿损失2，525.69元；四、驳回原告（反诉被告）陈继红其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李康林、李蔚其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，900元、反诉费90元，共计4，990元由原告（反诉被告）陈继红负担2，994元、被告（反诉原告）李康林、李蔚负担1，996元。因原告（反诉被告）陈继红已预交4，900元，故被告（反诉原告）李康林、李蔚于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）陈继红支付1，906元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 樊红敏人民陪审员 黎显爱人民陪审员 乔佳琳二〇一五年一月十二日书 记 员 容 成 搜索“”